【正文】 局、州工行、州農(nóng)行、州建行、保險大廈、晚報大廈、州海關(guān)、鐵克其鄉(xiāng)等重點單位。該項目1－2層群樓為商業(yè)， 共18層，三層起價2500元/平米，十層以下每層加20元，十層以上每層加30元。十七層售價為2650元/平方米。銷售：開發(fā)公司自行銷售，九星大廈：項目名稱地址開發(fā)商定位層數(shù)戶型面積（M2）套數(shù)銷售價格銷售率九星大廈巴音西路九星房地產(chǎn)高層住宅32層154/140/137/1261922600元（起價）85%車位：地下停車場綠化：無物業(yè)管理費：生活配套：項目緊鄰金色時代廣場，距離廣場約50米，周邊有州公安居、州政府、州電信局、影劇院等，學(xué)校有市一小，州六中，醫(yī)院有州醫(yī)院，周邊商業(yè)氛圍較好，距離市中心較近。銷售：銷售現(xiàn)場布置一般，人員素質(zhì)不高及服務(wù)態(tài)度不夠積極，自行銷售，三層起價2600元，每層加10元/平方米，10層起每層加20元/平方米。通過以上數(shù)據(jù)顯示：2007年庫爾勒市開發(fā)的高層住宅項目雖較歷年增加最多，但整體銷售情況較好，多數(shù)項目對樓盤的營銷包裝及廣告方面不重視，推廣手段單一，產(chǎn)品缺乏核心理念支撐，附加值較低，價格拉升方式簡單、保守。 多層住宅市場：庫爾勒市多層住宅項目開發(fā)量非常大，每個項目都分幾期開發(fā)，目前上市樓盤的主力戶型多在70110平米之間，并且銷售情況良好；對于具有社區(qū)性質(zhì)的多層住宅小區(qū)，其綠化率都比較高，開發(fā)商重視小區(qū)配套建設(shè)和人文建設(shè)；物業(yè)管理費都是按照庫爾勒市物價局統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費，但是庫爾勒市目前物業(yè)管理服務(wù)水平整體都比較低，還需在服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上有待提高。對于多層住宅小區(qū)，面對的是大眾消費群體，因此消費者對小區(qū)周邊的配套設(shè)施要求就比較高一些，小區(qū)周圍要有良好的就醫(yī)、教育、交通等硬件設(shè)施。目前，位于新區(qū)開發(fā)的項目，開發(fā)商都比較重視健全小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施，但是外部硬件環(huán)境較差，主要表現(xiàn)在交通不便利，沒有較好的生活配套設(shè)施，比如說大型超市、菜市場、學(xué)校等。45 / 45同類項目住宅銷售狀況一覽表項目名稱柏香苑圳坤商住樓荊楚庭苑恒友公寓譽梨鄉(xiāng)苑九星大廈上華城開發(fā)商九州奇樂振坤房產(chǎn)葉城辰迪房產(chǎn)恒友房產(chǎn)華譽房產(chǎn)九星房產(chǎn)永豐實業(yè)位置交通東路石化大道石化大道巴音東路梨鄉(xiāng)南路巴音西路石化大道樓棟數(shù)兩棟一棟兩棟一棟兩棟一棟三棟樓層數(shù)32層26層1814層32層32層25層開工時間2007年9月2006年7月2007年7月2006年底2007年8月2007年7月2005年3入住時間2009年6月2008年初2008年底2007年底2009年底2009年6月2007年底銷售均價2850260025002500285028502500最高樓層價3280267826502680293030802850目前銷售率70％60％50%90％預(yù)訂60％預(yù)訂80％90％3住宅需求方面：，如果其中有三分之一的人有新的住房需求，每年將新增5400多套住房。每年的舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施擴建形成的被動需求每年約1800戶。，其中：庫爾勒地區(qū)財政供養(yǎng)人員就有5510人未參加房改購房（主要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)），其中，城市未參加房改購房人數(shù)為1800人。而參加房改購房人群中約有50%的居民有換房意愿，按每年50%的有效需求計算，需換購房的約1800余戶。僅按以上需求進(jìn)行初步計算，每年住房需求量在1萬套左右，每套按80平方米計算，每年需建房80萬平方米（這其中還未包括改善居住條件或投資性需求購房者），住宅建設(shè)還有很大的發(fā)展空間。另外按庫爾勒新城區(qū)的發(fā)展，初步統(tǒng)計規(guī)劃面積約1200畝，工程涉及拆遷面積677畝，需動遷鐵克其鄉(xiāng)、恰爾巴格鄉(xiāng)、英下鄉(xiāng)和團(tuán)結(jié)街道辦事處轄區(qū)內(nèi)770戶居民，由于拆遷導(dǎo)致被動性需求將顯著增加，上述需求只是潛在需求，實際需求還會在上升。4針對住宅消費者的調(diào)查：經(jīng)過在庫爾勒市隨機調(diào)查100位市民（其中包括較多的潛在購房者），得到的信息與結(jié)論大致為： 　　　根據(jù)本公司2007年庫爾勒城鎮(zhèn)居民的市場調(diào)查（100份問卷），被訪人群中約有44％的人選擇在近1－2年內(nèi)買房，擬買房人群中有約49%的人選擇屬二次置業(yè)買房，有14％的人買房是為了投資。有34%的人選擇一次性付款購房，有近37％的人選擇了按揭貸款月供款800－1200元，充分說明庫爾勒市整體購房支付能力和潛在購房意愿較強。通過以上數(shù)據(jù)看出庫爾勒市28—45歲的中青年是購房主力，有對高生活品質(zhì)的渴求，這一階段的購房需求一直占據(jù)著整個購房市場的大份額，首次購房和二次購房有很大的差別，這體現(xiàn)了首次購房者需求和二次購房向往更高級別需求的兩極分水嶺。在家庭月收入方面，集中分布在2000元4000元為主，這顯示了庫爾勒人均收入水平同比其他城市相對較高。住宅消費觀念正由實用性向舒適型轉(zhuǎn)變，大多數(shù)調(diào)查客戶選擇的戶型面積在80平方米（二室二廳）—120平方米左右（三室二廳為主）房型。大多數(shù)庫爾勒市民在購房時最關(guān)心影響因素的前五個指標(biāo)依次是是價格、建筑質(zhì)量，戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、交通等。這些信息將指導(dǎo)我們在后期宣傳上對本項目的這些優(yōu)秀品質(zhì)提升出來作為賣點。庫爾勒市民購房信息渠道主要集中在報紙媒介、電視，報紙媒介主要以庫爾勒晚報、巴州日報為主，平均閱讀率庫爾勒晚報較高，對電視臺的關(guān)注度仍然以中央電視臺的幾個重點頻道為主。本項目在后期宣傳媒介的選擇上可以重點考慮上述發(fā)布平臺。2商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的供應(yīng)和需求狀況分析：1商業(yè)概況：庫爾勒市經(jīng)濟正逐步向“外向型”為主發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長，商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上之勢?？兹负右员钡纳虡I(yè)是以老城區(qū)為基礎(chǔ)向四周不斷延伸，市場滲透力極強，表現(xiàn)為以沿街一條線的形式呈“條狀商業(yè)帶”格局，目前，商業(yè)體系仍人民路瑞豐商場、人民商場和薩依巴格路金色時代購物廣場、匯嘉時代等零售商場，巴音東路三角區(qū)商業(yè)中心為主，整體發(fā)展屬于“高檔零售”業(yè)態(tài)，交通東路以北、天山路、北山路沿街整體發(fā)展以華凌建材、綠洲水果批發(fā)為代表的物流批發(fā)專業(yè)化市場。2庫爾勒市商業(yè)項目開發(fā)供應(yīng)狀況分析：本次調(diào)研我們針對庫爾勒市的商業(yè)項目根據(jù)不同項目特色分別進(jìn)行了調(diào)查，其反映的結(jié)果如下：恒友廣場：項目名稱恒友廣場地 址巴音東路薩依巴格市場旁投 資 商恒友房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑面積2余萬平米商業(yè)廣場銷售價格及租金分為延街商鋪和內(nèi)鋪，延街商鋪售價為22000元/平方米，市場內(nèi)鋪為14000元/平方米，攤位5800元/平方米。銷售方式采用自營部分，買鋪送房方式，出售產(chǎn)權(quán)，返租方式三種方式銷售，返租方式一次性返三年，每年返10％返利，共返10年。目前買鋪送房模式已停止，商鋪銷售率約50％。購買商鋪可按揭付款，首付70％，其余30％由恒友房產(chǎn)提供最長10年按揭。商鋪有40－70多種商鋪，售樓中心裝修簡單，銷售人員素質(zhì)差。經(jīng)營規(guī)劃現(xiàn)聘請烏市的金馬世紀(jì)商業(yè)管理公司進(jìn)駐進(jìn)行招商管理。其 他項目所在位置位于商業(yè)成熟區(qū)內(nèi)，招商相對容易。銅鑼灣廣場：(2006年開發(fā)項目)項目名稱銅鑼灣廣場地 址人民東路投 資 商香港時潤地產(chǎn)建筑面積3萬平米銷售價格及租金一樓商鋪售價18000元/平米，2樓7000元/平米銷售方式普通方式銷售（無返租）經(jīng)營規(guī)劃1F品牌超市1F 流行名品館2F 精致生活館3F 休閑娛樂館4F 主題樂園館其 他項目位于商業(yè)中心，人氣較旺，有得天獨厚的優(yōu)勢金色時代廣場：金色時代廣場于2003年建設(shè)，共8層，地上6層，其中地上負(fù)1－2層為商鋪，4－6為商務(wù)辦公區(qū)，其商鋪有臨街鋪及內(nèi)鋪，內(nèi)鋪采用內(nèi)步式步行商業(yè)街布局，中間設(shè)采光天井，目前其因位置好，人流量大，而成為本項目區(qū)域內(nèi)一個重要的商業(yè)網(wǎng)點。據(jù)調(diào)查，金色時代廣場一樓延街門面鋪面租金價格達(dá)到80－90元/月/平方米，其內(nèi)鋪租金約為20－30元/月/平方米。這組價格信息對本項目（大廈）的商業(yè)群樓的租金或售價的定位將起到參考作用。：商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對偏少，目前僅以人民路、薩依巴格路和巴音東路為主，其他地段商業(yè)繁華程度較弱。 以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定大規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)地區(qū)；同時商業(yè)層次相對低，市場缺乏主導(dǎo)性及綜合性的商業(yè)氛圍；商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。4商鋪供應(yīng)特征：市場供應(yīng)量增大，市場投放集中。在售項目（含住宅項目）80%以上均有商業(yè)鋪面，各項目對于商鋪目前都已銷售80%以上；投資者商鋪投資意愿強烈，需求市場旺盛。今年上半年，市區(qū)非住宅商品房銷售面積比去年同期都有增加，交易量呈上升之勢； 項目方面來看，以獨立商鋪為主，商鋪開間4—5米居多，進(jìn)深一般在10米以上。許多商鋪多為臨街小區(qū)的配套。5項目附近同類開發(fā)車位的供應(yīng)情況：根據(jù)本公司對商住高層停車位的調(diào)查了解，多數(shù)項目配備地下停車場，大多為租賃，個別項目也進(jìn)行出售，售價大約在：80000元/位，其余均為露天停車場，多為租賃。6商業(yè)用房市場情況總結(jié)：經(jīng)過近幾年來的過度開發(fā)和激烈競爭，商業(yè)地產(chǎn)元氣大傷，市場的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度，高空置率、低經(jīng)營回報成為這一階段商業(yè)地產(chǎn)市場的明顯特征。商業(yè)經(jīng)營形勢仍持續(xù)低迷，雖有復(fù)蘇跡象但尚不明顯。近年先后投入營業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)（如小康城商業(yè)街、金色時代廣場等）除臨街門面售、租較旺外，內(nèi)街、內(nèi)部賣場、二層及以上鋪位空置率有的高達(dá)60%70%，租金停滯在低水平狀態(tài)。各商業(yè)地產(chǎn)均缺乏鮮明的個性形象、功能物侁和獨到的營銷手段、繅營管理手段，趨于同質(zhì)化。因此，難以有脫穎而出、一馬當(dāng)先的領(lǐng)跑者。商業(yè)地產(chǎn)競爭形勢仍然嚴(yán)峻。2006年內(nèi)竣工的商業(yè)地產(chǎn)項目如銅鑼灣、領(lǐng)先購物廣場、薩依巴格購物廣場、新世紀(jì)步行街（大巴扎）、九州奇樂底商、華洲時代廣場、振江大廈等。2007年恒友廣場、銅鑼灣廣場等將與本項目將成為主要角力者，各項目不僅面臨巨大的銷售壓力，在招商上亦將展開激烈競爭，并將沖擊已營業(yè)的原有商（賣）場，形成亂戰(zhàn)格局，對商業(yè)地產(chǎn)的審慎定位和營銷出新成為必然。2008年隨著本項目的上市，商業(yè)定位及銷售模式的確定將是大廈商業(yè)用房銷售的核心所在。2.、6商業(yè)需求市場的調(diào)查分析：經(jīng)過在項目周邊及人民路金三角商圈的臨界商鋪、商家的訪談?wù){(diào)查，得到的信息與結(jié)論大致為：（下面所列圖表為部分調(diào)研數(shù)據(jù)）通過以上數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)目前庫爾勒市商業(yè)投資目的和傾向是比較理性的，在受調(diào)查的人群中購買者和最終經(jīng)營者存在錯位，也就是20%的投資者自行找下家，84%者自營。調(diào)查顯示投資者在購買商鋪時，價格首當(dāng)其沖，個體消費者看好的是投資有一定回報的項目，在選擇價位上都謹(jǐn)慎選擇價位較低的商鋪，心理承受房價最高在3000元———5000元/平方米占到88%，在商鋪樓層選擇上大多數(shù)被調(diào)查者傾向一樓占到72%，二層位置及二層以上選擇較弱，人氣與一層相比，減少30%60%以上。資金不受限制的前提下購買二層以上商鋪意愿不強。付款方式上大多選擇銀行按揭，以便資金周轉(zhuǎn)順暢。經(jīng)營面積上小面積的鋪面較歡迎，加之商業(yè)投資剛剛興起，投資者非常謹(jǐn)慎，而且經(jīng)營的服裝、百貨、精品對經(jīng)營者的要求比較低，因此商鋪面積大小直接和經(jīng)營成本、方向有關(guān)聯(lián)。三、定位篇：項目分析：1地理位置：本項目地塊位于庫爾勒市金三角商業(yè)區(qū)的東北角；地塊西向、南向分別與巴音西路和人民西路連接，屬于庫爾勒市一類地段，在城市空間區(qū)位上是庫爾勒市地理空間中心點（不考慮新區(qū)）。2交通狀況：項目周邊道路通暢，交通便利，依靠由人民西路、人民東路、團(tuán)結(jié)路以及石化大道等城市主干道組成了通達(dá)庫爾勒全城的快捷便利交通網(wǎng)絡(luò)。3公共配套：項目周邊匯集了庫爾勒市的眾多的酒店賓館、商場購物、銀行、電信、郵政、醫(yī)療、學(xué)校等公共服務(wù)機構(gòu)，擔(dān)負(fù)著庫爾勒市政治、經(jīng)濟、文化等中心重要的社會功能。4治安狀況：項目所在區(qū)域為庫爾勒市政治文明建設(shè)和精神文明建設(shè)的窗口區(qū)域和形象區(qū)域，市最能體現(xiàn)新疆繁榮反展的區(qū)域反映。5商業(yè)環(huán)境：項目東北靠市中心成熟商圈――金三角商圈，中、高檔次的商業(yè)購物廣場集中分布，而人民東路則集中了許多大型商場和高檔酒店，附近政府部門、銀行、電信、移動通信商、商業(yè)廣場、商業(yè)步行街、民族特色產(chǎn)品市場聚集與此，隨著市政府的南遷，使該項目地段成為2008年度最炙手可熱的房地產(chǎn)開發(fā)項目。6 教育醫(yī)療：該區(qū)域整體上處于城市較為中心的位置，周邊臨近1個小學(xué)――市五小，5所中學(xué)（華山中學(xué)、州一中、市一中、市二中、市五中），1所專業(yè)學(xué)校 －－市師范學(xué)校，可謂是占據(jù)了極好的學(xué)區(qū)資源。附近具有較完備的醫(yī)療場所，如巴州醫(yī)院、蒙醫(yī)院等，看病就醫(yī)十分方便，可優(yōu)質(zhì)地解決居住生活的后顧之憂。7綠化環(huán)境：人民路以及石化大道路為庫爾勒市綠化環(huán)境最好的城市主干道，道路寬闊，綠樹成蔭。項目自身的門前公共廣場和緊鄰的人民廣場以及輻射的孔雀公園構(gòu)成了良好的綠色生態(tài)環(huán)境。8居住現(xiàn)狀：項目周邊集中了巴州政府、庫爾勒各機關(guān)、農(nóng)二師等單位及家屬住宅區(qū)，另外石化大道上的塔指小區(qū)和一些金融保險等單位的住宅區(qū)也較為集中，其中單位住宅都屬于福利房，建成年代較早，居住條件及小區(qū)環(huán)境均一般，已無提升空間。區(qū)域住戶多是各行政、事業(yè)單位、金融機構(gòu)職工或子女。該區(qū)域?qū)賻鞝柪帐懈呤杖腚A層較為集中的地區(qū)，區(qū)域內(nèi)住戶的文化素質(zhì)較高，消費能力較強，有較強的接受能力和前瞻性的消費意識。