【正文】 0人以內(nèi)的企業(yè)數(shù)量累計(jì)為 76%。 人數(shù)超過 100人的中有一些軟件開發(fā)公 司，屬于人力密集型產(chǎn)業(yè)。 企業(yè)辦公面積 10% 6% 8% 100平米以下 100300平米 300500平米 27% 49% 5001000平米 1000平米以 上 外資企業(yè)為了保證工作環(huán)境的舒適，減少員工間不必 要的干擾，對(duì)辦公面積的要求一般而言是 10平方米 /人。 因此員工數(shù)量直接決定了該公司租用辦公面積的大小 這一經(jīng)驗(yàn)同樣適用于楊浦區(qū)辦公樓市場， 49%的 企 業(yè)租用的辦公面積在 100 – 300平方米 ，租用面積超過 500平方米的企業(yè)僅占 18%。 產(chǎn)品比例測算 辦公產(chǎn)品的直接需求客戶面積段要求 分類產(chǎn)品面積分割 辦公產(chǎn)品 周邊市場主力項(xiàng)目的供應(yīng)面積段： 100200㎡ 周邊行業(yè)布局更偏向于 建筑設(shè)計(jì)行業(yè) ，適當(dāng)考慮客戶實(shí)際需求 在購買客戶中， 投資客 是不可忽略的主力客戶 分類產(chǎn)品面積分割 辦公產(chǎn)品 從市場供求主力情況及實(shí)際使用客戶需求判斷， 判斷建議本案的面積分割在 150㎡ 左右。 分類產(chǎn)品面積分割 住宅產(chǎn)品 近階段上海主力酒店式公寓產(chǎn)品 項(xiàng)目 面積段 層高 層數(shù) 建筑風(fēng)格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 禹洲金橋國際 4080 （可分割） 117 現(xiàn)代 二期裝修1500 三期毛坯 御翠豪庭 7090 3米 29 ARTDECO 2500 圣和圣廣場 4070 （可分割） 23 現(xiàn)代 1500 愛盛家園 4060 9 現(xiàn)代 毛坯 碧云瑞庭 7090 28 ARTDECO 2023 利金國際 4060 3 24 新古典 2023 從市場供求主力情況、周邊住宅總價(jià)競爭優(yōu)勢(shì)以及酒店式實(shí)際使用功能的滿足上， 判斷建議本案的酒店式面積分割在 50㎡ 左右。 萬科 〃 上海螞蟻工坊 螞蟻工坊戶型以超大面寬設(shè)臵，采光面充足；小面積戶型，嚴(yán)格控制總價(jià)；而室內(nèi)功能間可隨意布局，使該戶型滿足客戶后期對(duì)功能間變更的要求。 分類產(chǎn)品面積分割 住宅產(chǎn)品戶型建議 分類產(chǎn)品面積分割 商業(yè)產(chǎn)品 市場研究結(jié)果 ——較合適鋪位開間 /進(jìn)深尺度 開間區(qū)間 所占比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 進(jìn)深區(qū)間 所占比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 面寬基本上是 36m為絕對(duì)主力，而進(jìn)深由于實(shí)際項(xiàng)目條件不同，則分布較廣，基本上在 315m之間； 建議本案的實(shí)際規(guī)劃 46m開間設(shè)計(jì) 1015m進(jìn)深展開，單體分割 40—100左右，可根據(jù)需求自由拆分組合 。 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案一 特點(diǎn)： 最大化展開商業(yè)面； 整體建筑互為整體，又互為獨(dú)立，廣場、辦公、酒店式公寓建筑相連，又出入隔離； 酒店式公寓南向一字展開，避免出現(xiàn)中央核心筒格局產(chǎn)生的純北向戶型，強(qiáng)化該類產(chǎn)品的實(shí)際賣點(diǎn)及可售性。 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案一 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案一 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案一 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案二 特點(diǎn)： 商業(yè)展開面平行，面積相對(duì)較??； 整體建筑互為整體，又互為獨(dú)立，廣場、辦公、酒店式公寓建筑相連，又出入隔離； 酒店式公寓形體相同，雙子形態(tài)。 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案二 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案二 實(shí)際技術(shù)布局結(jié)果 方案二 經(jīng)濟(jì)測算估算 以目前市場情況初步估算各類型物業(yè)的價(jià)格水平 方案一 類型 分類 面積 單價(jià) 總價(jià) 總計(jì) 商業(yè) 一層 1520 60000 91202300 197600000 二層 1520 40000 60800000 三層 1520 30000 45600000 酒店式公寓 全南向 19260 30000 577800000 577800000 辦公產(chǎn)品 南向 11160 24000 267840000 385020230 北向 5580 21000 117180000 合計(jì) 1160420230 經(jīng)濟(jì)測算估算 以目前市場情況初步估算各類型物業(yè)的價(jià)格水平 方案二 類型 分類 面積 單價(jià) 總價(jià) 總計(jì) 商業(yè) 一層 1176 60000 70560000 152880000 二層 1176 40000 47040000 三層 1176 30000 35280000 酒店式公寓 南向 6180 30000 185400000 524125800 側(cè)向 6180 27000 166860000 北向 6180 27810 171865800 辦公產(chǎn)品 南向 4635 24000 111240000 409085100 北向 4635 21000 97335000 側(cè)向 9270 21630 202310100 合計(jì) 1086090900 肆、同策資源 同策匯客戶資源 客戶資源 全國開發(fā)商資源 同策 五大資源 橫向合作企業(yè)資源 媒體資源 同策資源 ■ 企業(yè)所有人約為 15300組，占 17% 高管企業(yè)負(fù)責(zé)人約 19800組，占 22% 共計(jì)約： 35100組 153001980054900同策會(huì)員 世紀(jì)凱廈 世福匯 靜安紫苑 上海國際設(shè)計(jì)中心 濱江 45 上海風(fēng)景 天賜公寓 五角豐達(dá)廣場 辦公項(xiàng)目未購客戶約 2500余組 同策辦公樓項(xiàng)目 同策合作伙伴 全國客戶 萬科地產(chǎn) 深圳華僑城 金地集團(tuán) 招商局集團(tuán) 保利集團(tuán) 中南集團(tuán) 遠(yuǎn)洋集團(tuán) 萊蒙臵業(yè) …… 上?？蛻? 浦發(fā)集團(tuán) 紫江集團(tuán) 張江集團(tuán) 中房集團(tuán) 上海廣電集團(tuán) 中福集團(tuán) 愛建地產(chǎn) 北方集團(tuán) 上海實(shí)業(yè) …… 港臺(tái)客戶 瑞安集團(tuán) 臺(tái)灣日月光集團(tuán) 臺(tái)灣宏都集團(tuán) 香港中信泰富 香港和黃地產(chǎn) 香港長實(shí)地產(chǎn) 香港恒基地產(chǎn) …… 海外客戶 正大集團(tuán) 有佑林建設(shè) …… 橫向企業(yè)資源 /商會(huì) 同策合作伙伴 地產(chǎn)基金 揚(yáng)子基金 . …… 規(guī)劃設(shè)計(jì) 同濟(jì)規(guī)劃 華東建筑設(shè)計(jì) JWDA CPC 柏濤 B+H 天華設(shè)計(jì) 現(xiàn)代設(shè)計(jì) 翌德設(shè)計(jì) …… 行業(yè)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 德國大聯(lián)盟 溫州商會(huì) 浙江商會(huì) 臺(tái)商會(huì) …… 物業(yè)管理 招商物業(yè) FPD CBRE DTZ …… 與我司合作媒體： 搜房網(wǎng)、第一財(cái)經(jīng)、安居網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、上海樓市、城市住宅、框架傳媒、分眾傳媒 。 同策合作媒體 一、短信服務(wù)平臺(tái) 二、 《 會(huì)員快訊 》 郵寄服務(wù)平臺(tái) 三、 同策活動(dòng)平臺(tái) 同策通路 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , January 25, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 15:24:3215:24:3215:241/25/2023 3:24:32 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :24:3215:24Jan2325Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 15:24:3215:24:3215:24Wednesday, January 25, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :24:3215:24:32January 25, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 25日星期三 下午 3時(shí) 24分 32秒 15:24: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 下午 3時(shí) 24分 :24January 25, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 1月 25日星期三 3時(shí) 24分 32秒 15:24:3225 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 3時(shí) 24分 32秒 下午 3時(shí) 24分 15:24: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , January 25, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 15:24:3215:24:3215:241/25/2023 3:24:32 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :24:3215:24Jan2325Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 15:24:3215:24:3215:24Wednesday, January 25, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :24:3215:24:32January 25, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 下午 3時(shí) 24分 32秒 15:24: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 下午 3時(shí) 24分 :24January 25, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 25日星期三 3時(shí) 24分 32秒 15:24:3225 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 3時(shí) 24分 32秒 下午 3時(shí) 24分 15:24: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 25, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 15:24:3215:24:3215:241/25/2023 3:24:32 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :24:3215:24Jan2325Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 15:24:3215:24:3215:24Wednesday, January 25, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :24:3215:24:32January 25, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 25日星期三 下午 3時(shí) 24分 32秒 15:24: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 下午 3時(shí) 24分 :24January 25, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 1月 25日星期三 3時(shí) 24分 32秒 15:24:3225 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 3時(shí) 24分 32秒 下午 3時(shí) 24分 15:24: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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