【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 級(jí)寫字樓的檔次和品質(zhì) 典型項(xiàng)目分析 滬東財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng) 〃 金座 (鉑宮 ) 項(xiàng)目位置 國(guó)權(quán)路 39號(hào) 所屬板塊 五角場(chǎng)板塊 商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式 辦公出售、商業(yè)大多自持 所屬環(huán)線 中外環(huán)間 商業(yè)面積 10000平方米 總建面積 58000平方米 商業(yè)整層面積 2400平方米 占地面積 15000平方米 商業(yè)層數(shù) 地上 4層 物業(yè)類型 辦公、商業(yè) 商業(yè)層高 5米 辦公層高 標(biāo)準(zhǔn)層 復(fù)式 大堂挑高 9米 目前商業(yè)報(bào)價(jià) 只租不售 辦公面積 48000平方米 商業(yè)租金 底層 12， 2層以上 3元 /平方米 /天 辦公整層面積 金座 1630平方米 商業(yè)單元面積 110~300平方米 辦公單元面積 40~70、 90~270平方米 物業(yè)管理公司 戴德梁行 目前辦公報(bào)價(jià) 3萬(wàn) /平方米 物業(yè)費(fèi)用 19元 /平方米 /月 金座辦公 銀座辦公 底層商業(yè) 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目銷售情況分析 辦公產(chǎn)品價(jià)量走勢(shì)圖0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 03 . 5 04 . 0 0060806100612070207040706070807100712080208040806080808100812090209040906090809100912100210041006萬(wàn)平方米050001000015000202302500030000元/ 平方米供應(yīng) 成交 成交均價(jià)商業(yè)產(chǎn)品價(jià)量走勢(shì)圖0 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 0060806100612070207040706070807100712080208040806080808100812090209040906090809100912100210041006萬(wàn)平方米050001000015000202302500030000350004000045000元/ 平方米供應(yīng) 成交 成交均價(jià)辦公成交均價(jià) /㎡ ，月均去化 ，商業(yè)主要以自持為主，部分成交價(jià)為 /㎡ ?辦公項(xiàng)目在 06年 8月、 06年 11月和 09年 6月分三次供應(yīng)，共 ，至今成交量 ，月均去化 ，成交均價(jià) 19362元/平米。 ?商業(yè)項(xiàng)目從 06年 8月至今總供應(yīng) ，至今成交量 ，月均去化 ，成交均價(jià) 41907元 /平米，該案商業(yè)主要以自持為主，出售的商業(yè)體量很小，導(dǎo)致去化較為分散。 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目客戶情況分析 項(xiàng)目客源分析35%15%20%10%20%楊浦區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 黃浦區(qū) 其他區(qū)域項(xiàng)目客戶臵業(yè)目的分析25%75%自用客戶 投資客戶項(xiàng)目的投資客戶比例較高為 75%，購(gòu)買客戶以區(qū)域客為主，以及部分周邊區(qū)域客戶 ?從臵業(yè)目的分析，本案有 75%的投資客戶，比例較高，主要是由于一方面辦公產(chǎn)品面積段分割較小，總價(jià)范圍不高；另一方面是本案地理位臵相對(duì)較偏。 ?從客戶來(lái)源方面分析，本案的購(gòu)買客戶還是以楊浦本區(qū)域?yàn)橹?，比例占?35%，同時(shí)周邊區(qū)域如閘北、虹口也有 50%的比例，市中心黃埔區(qū)也有部分?jǐn)D壓客。 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目客戶情況分析 項(xiàng)目客戶行業(yè)分析50%20%15%15%建筑設(shè)計(jì)上下游行業(yè) 貨運(yùn)物流 貿(mào)易進(jìn)出口 機(jī)械設(shè)備入駐企業(yè)有近 5成為設(shè)計(jì)相關(guān)行業(yè)公司 ?入駐企業(yè)多為設(shè)計(jì)行業(yè)的上下游公司，以中小企業(yè)為主，如建筑設(shè)計(jì)院、項(xiàng)目咨詢管理公司、材料采購(gòu)、材料加工、或貿(mào)易物流等地方傳統(tǒng)中小公司 典型項(xiàng)目分析 辦公平面分割 ?本案辦公樓每層 5梯 28戶。 ?低區(qū)平層面積為 1630平方米，單元面積為 40~平方米 ?高區(qū)平面單層單元面積分割相對(duì)較大，為 90~270平方米，層高為 ，為 LOFT復(fù)式 ?出售方式較為靈活，可單間出售也和幾套聯(lián)售或整層出售 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié) 外立面 ? 采用鋼筋混凝土全框架、簡(jiǎn)體剪力墻結(jié)構(gòu) 建筑結(jié)構(gòu) ? 干掛高級(jí)花崗巖、真石漆，外墻節(jié)能型 XPS隔熱保溫 建筑風(fēng)格 ? 經(jīng)典 ARTDECO風(fēng)格，豪華典雅 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié) 大堂 ? 9米挑高巴洛克風(fēng)情大堂 ? 地面采用高級(jí)花崗巖，墻面采用高級(jí)大理石 電梯 ? 6臺(tái)進(jìn)口德國(guó)蒂森克虜伯電梯 典型項(xiàng)目分析 營(yíng)銷推廣分析 項(xiàng)目主打商住兩用精裝小戶型 典型項(xiàng)目分析 上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心 項(xiàng)目位置 中山北二路 1133號(hào) 所屬板塊 鞍山板塊 商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式 辦公轉(zhuǎn)售為租、商業(yè)只租 不售 所屬環(huán)線 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 商業(yè)面積 3300平方米 總建面積 47055平方米 商業(yè)整層面積 1000平方米 占地面積 9127平方米 商業(yè)層數(shù) 地上 3層 物業(yè)類型 辦公、商業(yè) 商業(yè)層高 5米 辦公層高 4米 目前商業(yè)報(bào)價(jià) 4~5萬(wàn) /平方米 辦公面積 44000平方米 商業(yè)租金 /平方米 /天 辦公整層面積 800平方米 商業(yè)單元面積 100~500平方米 辦公單元面積 110~220平方米 物業(yè)管理公司 第一太平戴維斯 目前辦公報(bào)價(jià) ~ /平方米 物業(yè)費(fèi)用 /平方米 /月 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目銷售情況分析 辦公產(chǎn)品價(jià)量走勢(shì)圖0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 03 . 5 00 9 1 0 0 9 1 1 0 9 1 2 1 0 0 1 1 0 0 2 1 0 0 3 1 0 0 4 1 0 0 5 1 0 0 6萬(wàn)平方米05000100001500020230元/ 平方米供應(yīng) 成交 成交均價(jià)商業(yè)產(chǎn)品價(jià)量走勢(shì)圖0 . 0 00 . 0 50 . 1 00 . 1 50 . 2 00 . 2 50 . 3 00 . 3 50 9 1 0 0 9 1 1 0 9 1 2 1 0 0 1 1 0 0 2 1 0 0 3 1 0 0 4 1 0 0 5 1 0 0 6萬(wàn)平方米020234000600080001000012023140001600018000元/平 方米供應(yīng) 成交 成交均價(jià)辦公由售轉(zhuǎn)租，前期成交均價(jià) 2萬(wàn) /㎡ ，月均去化 ?辦公項(xiàng)目在 09年 10一次推出 ，至今成交量 ，月均去化 ，成交均價(jià) 20385元 /平米，價(jià)格走勢(shì)較為穩(wěn)定，目前發(fā)展商為了控制使用企業(yè)，轉(zhuǎn)售為租，局部房源目前報(bào)價(jià) /平方米。其中底層裙部辦公被同濟(jì)設(shè)計(jì)院整體收購(gòu)。 ?商業(yè)項(xiàng)目從 09年 10月至今總供應(yīng) ，僅在 09年 11月成交 ，其余房源只租不售，成交均價(jià) 19234元 /平米 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目客戶情況分析 項(xiàng)目客源分析50%10%15%10%15%楊浦區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 黃浦區(qū) 其他區(qū)域項(xiàng)目客戶臵業(yè)目的分析60%40%自用客戶 投資客戶項(xiàng)目以本區(qū)域的自用客戶為主 ?從項(xiàng)目的案名就不難看出，本案是以建筑設(shè)計(jì)相關(guān)行業(yè)的企業(yè)為主要客戶，因此設(shè)計(jì)公司的聚集程度較高，大多為周邊的大中設(shè)計(jì)公司，因此項(xiàng)目的自住客戶比例較高。 典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目客戶情況分析 項(xiàng)目客戶行業(yè)分析70%10%10%10%建筑設(shè)計(jì)上下游行業(yè) 貨運(yùn)物流 貿(mào)易進(jìn)出口 機(jī)械設(shè)備設(shè)計(jì)行業(yè)的企業(yè)聚集度高 ?由于該案的前期客戶定位主要是設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)，加之又比鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)，還有部分地方政府的支持，項(xiàng)目前期辦公產(chǎn)品銷售情況良好。 ?其中底部裙樓北同濟(jì)設(shè)計(jì)院整體收購(gòu)，為了控制辦公產(chǎn)品的最終使用客戶，項(xiàng)目辦公部分轉(zhuǎn)售為租，目前租金價(jià)格未定，但行業(yè)門檻較為集中，主要是以設(shè)計(jì)為主的中下游企業(yè)。 典型項(xiàng)目分析 營(yíng)銷推廣分析 項(xiàng)目主打甲級(jí)品質(zhì)和同濟(jì)品牌 典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié) 客戶 — 臵業(yè)目的 項(xiàng)目客戶臵業(yè)目的分析60%40%自用客戶 投資客戶項(xiàng)目客戶臵業(yè)目的分析60%40%自用客戶 投資客戶項(xiàng)目客戶臵業(yè)目的分析25%75%自用客戶 投資客戶?從臵業(yè)目的來(lái)看，區(qū)域重點(diǎn)辦公項(xiàng)目的投資客戶比例均在 40%以上，隨著產(chǎn)品面積段的縮小投資客戶比例有所上升； ?另一方面，地段相對(duì)較差的辦公產(chǎn)品的投資客戶比例往往較高，相反亦然。 駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng) 上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心 財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng) 典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié) 客戶 — 客源分布 駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng) 上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心 財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目客源分析40%10%20%10%20%楊浦區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 黃浦區(qū) 其他區(qū)域項(xiàng)目客源分析50%10%15%10%15%楊浦區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 黃浦區(qū) 其他區(qū)域項(xiàng)目客源分析35%15%20%10%20%楊浦區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 黃浦區(qū) 其他區(qū)域?從客戶來(lái)源看，臵業(yè)客戶全部以楊浦區(qū)客戶為主，其中周邊區(qū)域如虹口、閘北區(qū)域的客戶比例也不在少數(shù)，其余都有部分市中心區(qū)域客戶。 ?上述客戶來(lái)源比例大致為楊浦區(qū) 40%，虹口、閘北、寶山各占 15%,其他區(qū)域包括市中心區(qū)域比例在 15%. 典型個(gè)案項(xiàng)目總結(jié) 客戶 — 行業(yè)分布 駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng) 上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心 財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目客戶行業(yè)分析70%10%10%10%建筑設(shè)計(jì)上下游行業(yè) 貨運(yùn)物流 貿(mào)易進(jìn)出口 機(jī)械設(shè)備項(xiàng)目客戶行業(yè)分析50%20%15%15%建筑設(shè)計(jì)上下游行業(yè) 貨運(yùn)物流 貿(mào)易進(jìn)出口 機(jī)械設(shè)備項(xiàng)目客戶行業(yè)分析50%20%10%5%10%5%建筑設(shè)計(jì)上下游行業(yè) 貨運(yùn)物流貿(mào)易進(jìn)出口 投資顧問機(jī)械設(shè)備 信息科技?從入駐行業(yè)來(lái)看，有相當(dāng)高的行業(yè)凝聚性，一半以上的行業(yè)屬于建筑業(yè)的上下游行業(yè)，其次為機(jī)械設(shè)備和航運(yùn)貿(mào)易。 ?設(shè)計(jì)行業(yè)的比例一般為