【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示：隨著莒南縣人民收入的提高，其可支配的收入亦相應(yīng)提升。而且莒南還有很多潛在的消費(fèi)客戶(hù)，有許多 莒南人都在臨沂消費(fèi)，如果將這些潛在的消費(fèi)者都吸引到本項(xiàng)目來(lái)，那么本項(xiàng)目將成為莒南的新商業(yè)中心。 各業(yè)態(tài)的未來(lái)消費(fèi)比例：食品、煙酒及用品、衣著、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)這幾個(gè)業(yè)態(tài)將會(huì)排在前列。,消費(fèi)者日常出行范圍和喜好,根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者日常出行范圍為莒南市區(qū)。他們喜歡去那些價(jià)格便宜的，商品種類(lèi)較多的商場(chǎng)。當(dāng)然如果要購(gòu)買(mǎi)中高檔次的商品時(shí)，消費(fèi)者都喜歡去臨沂市。,六、零售商市場(chǎng)研究,評(píng)估其對(duì)市零售市場(chǎng)意見(jiàn) 歸納對(duì)該本案的位置及地段意見(jiàn) 歸納對(duì)該本案租戶(hù)組合之意見(jiàn) 歸納對(duì)該本案是否能配合他們業(yè)務(wù)發(fā)展 歸納對(duì)該本案要求之單位面積和租金水平 舉例對(duì)有關(guān)機(jī)電及建筑方面之主要要求 舉例商戶(hù)一般租金支付方式及最高承受租金能力,評(píng)估其對(duì)市零售市場(chǎng)意見(jiàn),根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者普遍認(rèn)為莒南的零售市場(chǎng)檔次較低，品種較少。故大多數(shù)市民要購(gòu)買(mǎi)中高檔次的商品時(shí)都會(huì)選擇去臨沂。,歸納對(duì)該本案的位置及地段意見(jiàn),根據(jù)對(duì)莒南商業(yè)老街的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費(fèi)者普遍認(rèn)為本案的位置及地段未來(lái)前景很好，本案所處位置及地段是莒南的新型住宅中心，也是莒南縣政府未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的地段之一。更是莒南的龍脈所在。,歸納對(duì)該本案租戶(hù)組合之意見(jiàn),根據(jù)對(duì)莒南私營(yíng)業(yè)主的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示：租戶(hù)們普遍認(rèn)為本案的位置及地段目前還屬于生地，租金偏低。租戶(hù)出的租金大多在—元—元之間。且租戶(hù)大多為本地人，經(jīng)營(yíng)品牌檔次也較低,歸納對(duì)該本案是否能配合他們業(yè)務(wù)發(fā)展,根據(jù)對(duì)莒南私營(yíng)業(yè)主的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示：租戶(hù)們看過(guò)本案的規(guī)劃后認(rèn)為本案的經(jīng)營(yíng)范圍及業(yè)態(tài)業(yè)種與他們的業(yè)務(wù)發(fā)展不矛盾。只要租金合適他們?cè)敢獾奖景附?jīng)營(yíng)。且租戶(hù)們普遍看好本案位置及地段的未來(lái)發(fā)展前景。,舉例對(duì)有關(guān)機(jī)電及建筑方面之主要要求,例如:對(duì)于大賣(mài)場(chǎng)開(kāi)店的主要要求為 電容量 承載 層高 柱間距 水 煤,八、主力店招商顧問(wèn),鎖定目標(biāo)店家并提報(bào)其相應(yīng)實(shí)力比較和承租能力 提列相關(guān)軟硬件設(shè)施需求 討論有能力做到之軟硬件條件 確定相關(guān)投資預(yù)算及心理底線,總體商業(yè)定位,財(cái)務(wù)分析,總體定位,建筑規(guī)劃,營(yíng)運(yùn)策略,市場(chǎng)調(diào)研,明確產(chǎn)品商業(yè)定位 挖掘經(jīng)營(yíng)主題 錯(cuò)位市場(chǎng)區(qū)分 鎖定目標(biāo)市場(chǎng) 圖示承租戶(hù)組合 提列業(yè)種比例建議 建議主力店位置 建議餐飲、娛樂(lè)及其他專(zhuān)門(mén)用途位置 建議公眾地方主要運(yùn)輸工具及設(shè)施位置,商業(yè)定位,Shopping Mall 餐飲美食,休閑娛樂(lè)中心,SOHO 酒店或酒店式公寓,九州超市旗艦店 服飾、家電、零售 特色餐飲、高檔餐飲,KTV/浴室/娛樂(lè)城 網(wǎng)吧/游戲室 觀光廣場(chǎng),高檔酒店或酒店式公寓 智能化物業(yè)管理 完善的生活配套,1,2,3,購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲 于一體的多彩風(fēng)情MALL + ＳＯＨＯ酒店式公寓,購(gòu)物、餐飲 功能,休閑娛樂(lè) 功 能,SOHO公寓,技術(shù)指標(biāo)說(shuō)明,主樓規(guī)劃建議方案,3F以上設(shè)計(jì)成酒店或酒店式公寓,1F2F未來(lái)以超級(jí)賣(mài)場(chǎng)或休閑娛樂(lè)餐飲配套或家電賣(mài)場(chǎng)為主. 附樓1F為品牌主力店，餐飲娛樂(lè)、美容美發(fā)旗艦店，銀行、通訊等，三樓以上為主樓配套 主樓的出入口考慮在東大街.面向阜豐國(guó)際高檔住宅區(qū) 附樓周?chē)分髁ζ放茖?zhuān)賣(mài)店,建筑立面圖,業(yè)態(tài)布置詳表（方案A）,項(xiàng)目推廣亮點(diǎn)： 將商業(yè)中心從普通的社區(qū)商業(yè)升級(jí)，成功塑造了莒南東區(qū)域商業(yè)中心概念。 對(duì)商業(yè)中心的街鋪進(jìn)行了合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制街鋪面積在40－60㎡之間，總值適中，成功打造大眾投資型街鋪；商鋪進(jìn)深比例控制在最適合商家經(jīng)營(yíng)的黃金比例1：3以?xún)?nèi)。成功實(shí)現(xiàn)每個(gè)鋪位的均好性。 適時(shí)推出《商業(yè)中心投資評(píng)估報(bào)告》，理性的數(shù)據(jù)分析，成功地攻破了投資客的心理障礙。,該項(xiàng)目商業(yè)面積為40000 平方米，主力店引進(jìn)人人樂(lè)超市，肯德基，如家連鎖酒店等知名商家,建議公眾地方主要運(yùn)輸工具及設(shè)施位置,商業(yè)建筑外部交通的設(shè)計(jì)要點(diǎn)包括過(guò)區(qū)人（車(chē)）流、顧客人（車(chē)）流、內(nèi)部人（車(chē)）流三個(gè)方面。 人車(chē)分流：設(shè)置步行系統(tǒng)、高架步行街都是較好的解決方案。 設(shè)置步行廣場(chǎng)：步行廣場(chǎng)既可作為人流的疏散場(chǎng)地，又可作為室內(nèi)外的過(guò)空間?？墒惯M(jìn)出商業(yè)建筑的人流在此得到緩沖并吸引顧客人流。 停車(chē)場(chǎng)的設(shè)置可分為自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)和汽車(chē)停車(chē)場(chǎng),財(cái)務(wù)分析,總體定位,建筑規(guī)劃,營(yíng)運(yùn)策略,市場(chǎng)調(diào)研,建筑規(guī)劃,規(guī)劃構(gòu)想 設(shè)計(jì)建議,財(cái)務(wù)分析,總體定位,建筑規(guī)劃,營(yíng)運(yùn)策略,市場(chǎng)調(diào)研,一、規(guī)劃構(gòu)想,構(gòu)想整體使用和經(jīng)營(yíng)之協(xié)調(diào)性 構(gòu)想經(jīng)營(yíng)方向需滿(mǎn)足既有人潮,同時(shí)吸引外來(lái)人潮 構(gòu)想運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)和收益設(shè)計(jì) 控制不能規(guī)劃任何日后無(wú)法管理或控制之經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目而導(dǎo)致管理與規(guī)劃精神脫節(jié) 建議規(guī)劃方案 建議規(guī)劃概念與思路 建議規(guī)劃原則,業(yè)態(tài)組合，1+1+1+1〉4！ 本商業(yè)中心定位的“沃爾瑪超市+美食街+時(shí)尚街區(qū)+社區(qū)便利”的業(yè)態(tài)組合，首先體現(xiàn)了超市主力店人流的聯(lián)帶消費(fèi)效應(yīng)，其次沃爾瑪超市、美食街、時(shí)尚街區(qū)、社區(qū)便利各自的聚客能力，又形成交叉聯(lián)帶效應(yīng)，尤其是美食街中午人氣鼎盛，對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的貢獻(xiàn)率較高。,一層 商務(wù)中心、銀行，超級(jí)賣(mài)場(chǎng)和時(shí)裝 二、三層 百貨、美容與時(shí)裝 電器城、影音和家居城 四、五、六層 、酒店、酒店式公寓 ，商務(wù)中心，文化廊，游戲中心 美食、餐飲和娛樂(lè),構(gòu)想整體使用和經(jīng)營(yíng)之協(xié)調(diào)性,目前的商業(yè)建筑外觀設(shè)計(jì)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：商業(yè)建筑外觀的設(shè)計(jì)，除了考慮建筑造型因素外，最重要的是強(qiáng)調(diào)人的參與意識(shí)。考慮到人的行為而設(shè)置的空間、下沉廣場(chǎng)里的嬉戲少年、廣場(chǎng)上的時(shí)裝表演、新產(chǎn)品的發(fā)布演出以及參加這些活動(dòng)的觀眾都是外部形象中最活躍的因素。室外的自動(dòng)扶梯、觀光電梯、平臺(tái)上行走的人群，構(gòu)成了立面動(dòng)態(tài)的橫線、豎線和斜線。大面積的玻璃把室內(nèi)人潮涌動(dòng)的熱鬧景象展現(xiàn)給街上的行人，這就是最生動(dòng)的招攬顧客的廣告。,構(gòu)想經(jīng)營(yíng)方向需滿(mǎn)足既有人潮，同時(shí)吸引外來(lái)人潮,開(kāi)辟步行街能從交通干道分流人流，使人流即能相互聯(lián)系又互不影響。 通過(guò)在商業(yè)建筑的一側(cè)布置帶雨罩的灰空間作為城市與商業(yè)建筑的過(guò)渡，可以避免單棟建筑孤立的感覺(jué)，并能引入人流，增加商業(yè)氣氛。,在一層廣場(chǎng)部分，借由自動(dòng)扶梯(東西各一組)及室外樓梯，在自動(dòng)扶梯旁邊呈現(xiàn)出燈帶形式以引導(dǎo)消費(fèi)人流向上至2F，銜接廊道。 內(nèi)街街景布置應(yīng)具強(qiáng)烈引導(dǎo)性，才能使人流由主入口引入內(nèi)街,因此花車(chē)、書(shū)吧、綠樹(shù)、歐式街燈應(yīng)點(diǎn)綴配置，地面景觀燈應(yīng)具導(dǎo)引性。 餐廳后場(chǎng)及卸貨動(dòng)線請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司詳實(shí)考慮，并依業(yè)態(tài)定位總體考量。 凡涉及餐飲方面水、電、煤、隔油、排煙等特殊管道應(yīng)依定位就近設(shè)置，不破壞外立面景觀。,控制不能規(guī)劃任何日后無(wú)法管理或控制之經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目而導(dǎo)致管理與規(guī)劃精神脫節(jié),通過(guò)對(duì)商業(yè)招牌的位置的固定，讓日后的管理相對(duì)輕松。 通過(guò)對(duì)停車(chē)位的規(guī)劃及在非停車(chē)位設(shè)置障礙來(lái)防止日后的麻煩。 通過(guò)物業(yè)條款的限制來(lái)規(guī)避一些日后會(huì)發(fā)生的麻煩。 通過(guò)配套對(duì)某些業(yè)態(tài)進(jìn)行限制。,建議規(guī)劃方案,在一層部分，借由自動(dòng)扶梯(東西各一組)及室外樓梯，在自動(dòng)扶梯旁邊呈現(xiàn)出燈帶形式以引導(dǎo)消費(fèi)人流向上至2F。南側(cè)附樓一、二層為超級(jí)大賣(mài)場(chǎng) 西側(cè)附樓為連鎖式大型特色餐廳，快餐美街。 一樓大廳為豪華酒店大廳，,二層：以戶(hù)外步行街形式呈