【文章內(nèi)容簡介】 以及具吸引力的招商策略，努力實現(xiàn)招商成功，并且應十分重視商場的經(jīng)營推廣工作，如此才有可能實現(xiàn)運營成功，獲取長期較高的租金收益。項目定位分析：定位原則：1. 采取差異化定位競爭方式，彰顯項目獨特個性；針對區(qū)域市場空白點定位，整體經(jīng)營路線避免與周邊商業(yè)項目相沖突；2. 直接針對項目周邊及輻射區(qū)的主力消費群進行有效定位；3. 結合項目自身特點進行定位，實現(xiàn)項目價值最大化。19 / 50定位分析：1. 由于本項目位于京漢大道永清段，京漢大道周邊商業(yè)環(huán)境差等位置尷尬，因此必須對整個“京漢大道”進行適當改造包裝，然后再對本項目進行招商方能提高有效性。（2）項目離武漢核心商圈較近，武漢核心商圈所售商品主要為基本生活必須品、高端的消費品，本項目應務求與核心商圈錯位經(jīng)營，在滿足周圍商圈人口的基本生活需求之上，應創(chuàng)造出一種包含有商檔休閑、娛樂、商檔餐飲等的購物氛圍及環(huán)境。如能成功地做出特色及商場個性，必將搶占市場先機。（3）由于本項目貫通解放大道、京漢大道兩個主要道路，本項目兩端必須形成兩個能起到“錨固”人群作用的聚集點，方能使人群在商場里適當流動。目標市場定位：核心商圈內(nèi)：步行1520分鐘范圍內(nèi)，約10萬人群；二級輻射商圈：整個漢口消費人群；三級輻射商圈：整個武漢市消費人群。商業(yè)消費客戶定義：根據(jù)前述消費者、投資者、經(jīng)營者的調(diào)查，確定本項目目標消費客戶包括：目標消費群體主力消費群? 主要居住在武漢市所界定的商圈內(nèi)20 / 50? 武漢政府、企事業(yè)、白領及生意人士。? 收入水平高、消費能力強? 以公務員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術人員及部分生意人為主? 本項目業(yè)主為其主要消費群體之一? 表現(xiàn)為經(jīng)常性消費為主次消費群? 居住在以上商圈之外的次輻射地帶? 消費能力強? 以公務員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術人員及部分生意人為主，同時可能吸引部分外來人口? 間斷性消費，可能 1 個月來 23 次項目定位總體目標：對京漢大道進行適當改造，營造休閑性的購物環(huán)境及氛圍，依托合理及有特色的商業(yè)規(guī)劃，以“綜合生活賣場”和“以居家生活配套加特色賣場為主題的綜合中高端商業(yè)群”為兩個集聚人氣的“錨固”點，輔以特色餐飲和娛樂休閑，加上社區(qū)配套服務，共同構建一個綜合性、休閑性、娛樂性、社交性等于一體的有獨特風格與吸引力的購物場所。21 / 50四、京漢大道及本項目商業(yè)裙樓周邊環(huán)境改造、商業(yè)裙樓內(nèi)部裝潢的基本思路：（一）京漢大道及本項目商業(yè)裙樓環(huán)境改造的基本思路：打造一條別具特色風格的商業(yè)街區(qū)布吉爾大街。本項目商業(yè)裙樓臨街面長達150米，項目兩端臨街，具備形成特色商業(yè)街區(qū)條件；以此為基礎，在整個三陽路段營造特色、營造風情，形成新興商業(yè)街區(qū)。、京漢大道兩端加以吸引眼球的雕塑，雕塑應做出特色，力求成為三陽路段有標志性的一個景觀，使此地成為朋友約會的醒目地點，不停散發(fā)“布吉爾大街”的魅力。，渲染商業(yè)熱鬧氛圍，提升品質(zhì)。布置歐式街燈，每隔30米左右布置一個，另將景觀彩燈布置于街旁樹木上，營造休閑性的環(huán)境氛圍，使周圍人群增強來此逛街的意愿性，從而增強項目吸引力。，須對臨街面進行充分的利用及改造：豐富立面，營造具個性化的立面風格（如立面硬體不能改造，則可考慮用燈光工程豐富立面）；：（1）原則：注重互動，使商場與廣場互動，多樣化活動空間互動；以人為本；步行空間流暢；廣場中應有景觀小品如雕塑、綠化等創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點。（2）通過景觀小品與休息座椅的巧妙組合，除美化廣場外，更可凝聚人流；于規(guī)劃中體現(xiàn)自由，營造一種休閑、愉快、饒有趣味的購物環(huán)境。有關建議如下：A. 盆栽綠化，自由靈活，使廣場顯得豐富和自然貼近。22 / 50B. 娛樂性噴泉：噴泉原是一種自然景觀，噴泉可以濕潤周圍空氣，減少塵埃，降低氣溫，噴泉的游樂性、參與性極強，如:戲水踏泉、環(huán)形噴泉、跳舞噴泉等。C. 休息座椅：可以背靠綠化樹布置，與綠化樹共同形成小品；布置時要注意避免過密，不能布置在街鋪一面，忌與垃圾桶相鄰（一般至少相距510米）、忌阻礙人流、忌無規(guī)則布置；座椅應盡量采用可及性高的設置，座臥高度以45cm60cm合適。休憩空間應盡量面對廣場活潑的方向。D. 露天茶座：可以考慮經(jīng)營開放式茶座、咖啡廳、酒吧等，綠化配置、簡潔高雅，以創(chuàng)造一個休閑、和諧、特色的空間環(huán)境。（二）商業(yè)裙樓內(nèi)部空間設計建議1 .中庭設計建議：主入口廣場（項目南端）及中庭是空間焦點，也是人流走向的序列點，應使空間變化豐富。主入口廣場及中庭是景觀設計的重點部分，在地面部分可以布置綠化、水體和雕塑小精品，上部空間也很重要，可以運用飛鳥、旗幟、風箏、氣球等軟雕塑，以創(chuàng)造有趣的空間效果。走道設計要點：A、脈絡清晰：過道設計要清晰、過道脈絡設計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局。B、與指引標志結合：指引標志設計主要是指引消費者目標方向，一般在過道交叉部分要突出指引標志。C、合理設置寬度：過道的兩大作用是疏散和引導人流，商場過道寬度設置要結合商場人流量、規(guī)模等。角落位置及空間使用商場內(nèi)的角落位置，雖然經(jīng)濟價值較低，不適合經(jīng)營商品，但如果進行藝術處理，不僅可以免去角落冷清的尷尬，而且還能起到美觀、23 / 50宣傳等效果。如在商場墻邊死角位懸掛廣告條幅，配備公用電話等。入戶大堂 可適當修改入戶大堂入口設計，修改入口方向，增加商用面積及利于人流走向。五、商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃本項目以“布局合理、商品組合優(yōu)化”為商業(yè)規(guī)劃之基本原則。在業(yè)態(tài)上，以“綜合超市”和“以居家為主題的綜合專業(yè)市場”為兩個集聚人氣的“錨固”點，輔以特色風味餐飲和少量娛樂，加上社區(qū)配套服務，共同構建一個具吸引力的購物場所。這主要是為了一個新的商業(yè)能更快、更好的適應市場，盡快使商業(yè)聚集人氣。但市場是千變?nèi)f化的，以后也要在業(yè)態(tài)上隨之不斷更新變化才能保持長久的生命力。? 考慮到商業(yè)結構、消費群結構、需求動向等因素，本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃基本思路如下：由于本項目長達150米，如何吸引人們在兩端間流動是著重要解決的問題，因此，裙樓兩端布置何種業(yè)態(tài)乃項目商業(yè)規(guī)劃之關鍵，即是說商場兩端必須形成聚集人氣的磁極與錨固點。將綜合超市生活劇場等相似的生活超市，布置于京漢大道裙樓地下一層。（1）沒有超市難聚人氣，但純超市必不能抗衡周邊商圈，故需綜合超市生活劇場類似賣場。（2）綜合超市（百貨）的特點是采用開放式的經(jīng)營，滿足顧客日常生活一站式購物的需要，顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)，對整個商場的客流量有非常大的促進作用。（3）綜合超市具備隨機購買及定向消費的雙重特點，我們建議將其置于京漢大道裙樓地下一層，該位置在京漢大道靠其本身提供的24 / 50日常生活一站式購齊方式來吸引和集聚人氣。將“布吉爾大街精品區(qū)”布置于一、二、三層（1）“以居家、購物、休閑、特色精品為主”乃是基于項目周邊約10多萬的對居家、休閑、物質(zhì)、精神生活于一體享受消費人群。該綜合商業(yè)將突出品味及休閑性，與端安、融科的休閑商業(yè)環(huán)境布置呼應，從而集聚人氣。（2）商場三面臨街設置人流主入口，從京漢大道及解放大道可以直接看到本項目商業(yè)裙樓的大部分，對面有一片較成熟居住區(qū)，而且離瑞安新城、融科天城等高端項目很近，因此商場南端易于吸引隨機消費人群，位置上較易聚集人氣，故而將“居家、購物、休閑、特色精品為主”布置于此。（3）“布吉爾大街”占三層，其中一層約5000平方米、二層約5000平方米、三層約5000平方米。這部分由若干主題商區(qū)組成，如生活配套區(qū)、臨街精品區(qū)、煙酒商場、時尚體育休閑商區(qū)、辦公文儀禮品商場、音像圖書商場、手機、通訊器材商場、皮具箱包鞋類專用店、金融證券專區(qū)、休閑美體專區(qū)、特色餐飲文化專區(qū)等。商場一、三層部分安排餐飲及部分社區(qū)配套服務項目，以此作為兩端主力店之間的銜接：（1）餐飲部分不適合做大型酒樓，而主要考慮中西特色的文化餐飲，主要安排在三樓。（2）社區(qū)配套服務項目主要有美容美發(fā)、銀行、書店、西餅屋等。（3）臨街鋪位價值較高，可以租金確定商家，對業(yè)態(tài)不做過多干涉，可以適當鼓勵一些品牌類、限制某些有異味或形象差的品類。：商業(yè)裙樓首層內(nèi)外均要連通，以使人們在項目內(nèi)流動。三樓餐飲部分可以與其它部分適當隔離。25 / 50? 經(jīng)營檔次定位根據(jù)消費者