【文章內容簡介】 ，,增長88%。 轉移性收入快速增長，對可支配收入增長貢獻率大幅度提高。 隨著社會保障制度不斷完善，城區(qū)居民轉移性收入快速增長。2007年，%，%，%，成為繼工資性收入之后，推動城區(qū)居民收入快速增長的另一重要因素。二、消費水平繼續(xù)大幅提高 有著高收入的堅強后盾，城區(qū)居民消費支出更加強勁有力。2007年，，%，扣除物價影響因素，%。 八大類消費除居住類有所下降外，其余七類均呈現(xiàn)上升增長態(tài)勢。其中，%。，%。衣著、交通和通訊、文化娛樂、衣著、服務業(yè)消費、個人用品支出成為消費熱點。具體表現(xiàn)為以下幾個特點： 食品消費結構更趨合理，在外飲食成生活習慣 2007年，,%。從其結構來看，市民對食品需求體現(xiàn)從“溫飽型”向“小康型”轉化的特點,越來越注重健康、綠色、營養(yǎng)高的食品。，%；，%；，%；，%；，%。另外，隨著生活節(jié)奏變快,人們交流方式的逐步改變,居民在外飲食消費開始程式化、習慣化時尚化。,%。 穿著時尚化，打扮個性化成為居民衣著飾品消費的流行觀。 衣著注重名牌化、高檔化和個性化，穿著時尚化成為時下流行。，%。其中,%。,%。另外,五彩斑瀾的個性化金銀飾品把城區(qū)女性居民裝扮更加時尚靚麗，讓女性開始步入“穿金戴銀”時代。2007年，,。 交通和通訊消費需求依然旺盛。 2007年，%。其主要原因：一是人均交通費支出有較大增長。隨著濟寧市道路狀況和交通設施的不斷改善，居民家庭出行更加方便、快捷，加上節(jié)日期間居民家庭外出旅游、走親串友人數增加，使得交通費支出大幅增長，%。二是隨著通訊工具的不斷普及和居民上網獲取信息及電話、短信聯(lián)系的增加，通訊消費成為人們生活中的一項重要內容。,%。 教育文化娛樂消費持續(xù)高漲 在物質生活得到滿足后，城市居民精神文化方面的需求不斷升溫。，%。一是文化娛樂耐用品迅速普及。2007年,城區(qū)百戶居民家庭擁有彩色電視機115臺,家用電腦69臺。二是高質量、高品味的精神文化生活成為人們追求的目標，人們業(yè)余文化生活更加豐富多彩，；隨著信息化、知識化、經濟全球化的到來，居民提高自身應對能力和適應能力更顯迫切，投入到教育方面的資金加大。，%。 個人消費快速增長 隨著收入的增加，家庭消費基本滿足之后，講究個人儀表、風度，注重突出個性成為時尚。，%。保健、美容被更多的居民所接受。，,。 生活外向度繼續(xù)提高,服務支出成居民消費新增長點。 隨著居民生活水平不斷提高，消費方式也在悄悄發(fā)生變化，尤其是生活服務化外向依賴度逐漸加大，各種家庭生活服務應運而生，極大地方便了居民的日常生活，改變了人們傳統(tǒng)的生活方式。,%，%,。其中,飲食服務、家庭服務、通信服務和個人服務費成為較有潛力的增長點，、%、%、%和287%。第二節(jié) 濟寧消費者購房調查分析為了摸清目前市場的消費者購房習慣，我們設置了針對消費者的購房調查問卷，并在西安的若干區(qū)域進行了發(fā)放與調研，在回收統(tǒng)計后，得到如下結論：受訪者性別本次調查受調查人群中．%，%，男女性別比例基本均衡，女性比例略高。受訪者學歷本次受調查者的教育程度主要集中于大專、高中及本科學歷，%，%，%。%。%，%。受教育程度不同，人們的生活方式、對住所的要求往往也不同，要認真分析各種學歷層次的偏好，建造投其所好的產品。受訪者婚姻狀況 從受訪者的婚姻狀況可以看出，已婚有小孩的家庭數量最大，%，由此可知人們對住宅的需求將主要集中在多室戶型上；%，%，考慮到人們的經濟水平，大多數單身和已婚無小孩的受訪者無疑是比較青睞l室或2室的小戶型的。受訪者常住家人數從本次調查可以看出，被調查者中，%，%，%，%。本次調查結果顯示居民家族結構以三口之家為主，幾乎占到受訪人群的一半，其次是兩口之家與四口之家，%%。%，是商品房消費的主力。%。受訪者購房需求從需求原因看，為改善居住條件而購房是主要需求。因為結婚、拆遷購房的也占較大比例,投資需求快速上升。為改善居住條件購房占有購房需求的58%,結婚購房占16%；拆遷購房占8%；外地遷入購房的占7%；%，在調查中顯示，濟寧樓盤的置業(yè)主要以改善居住條件的剛性需求為主，投資以及投機需求還不明顯。受訪者購房面積意向從購房面積意向看，呈兩頭小，中間大形態(tài)，即購買小戶型和大戶型的少，希望購買中等戶型和中偏大戶型多。%； %。%。%。調查說明購買90—130平米的住房是當前市場的主流，但值得注意的是已有19%的受訪者的購房面積意向為130平米以上。而市場上此類面積的房型并不多見。受訪者購房區(qū)域意向從購房區(qū)域意向看,選擇在老城區(qū)購房的最多,其次為城市西部和高新區(qū)，需求區(qū)域相對集中，反映出人們普遍希望在城市中心和基礎設施完善的地區(qū)居住的心態(tài)。%，%；%，說明濟寧市民對高新區(qū)的認可度越來越高，對高新區(qū)的發(fā)展前景比較看好，這為本項目的發(fā)展提供了很好的背景；%；%。受訪者購房時間意向從購房時間意向看,三年內購房的最多。%,%。%；未來濟寧購房需求旺盛，房地產業(yè)存在著較大的機遇。小結：未來幾年濟寧購房需求旺盛，房地產業(yè)存在較大的機遇。高新區(qū)已經成為購房者的首選區(qū)域之一。90—130平米的房型是濟寧房地產市場的主流，但仍有20%的購房者的需求在130平米以上，這為我們項目的開展提供了機會。伴隨著濟寧經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，濟寧市民對改善居住條件的愿望強烈，濟寧房地產有著良好的發(fā)展背景。第四章 濟寧在售項目研究第一節(jié) 住宅項目研究一、住宅市場綜述濟寧目前的住宅市場主要可以分為三大板塊，包括市中區(qū)、高新區(qū)以及任城區(qū)。地理位置、商業(yè)氛圍、周邊配套、小區(qū)環(huán)境等因素使得這三個區(qū)域的房價有一定的差別。在售樓盤不多，只有10個左右，但去化都較好。綜述：l 從地域分布來說，濟寧樓盤比較均勻，其中市中區(qū)樓盤相對較多，但開發(fā)體量不大；高新區(qū)主要樓盤有4個，但開發(fā)體量都較大，其中的冠亞新城、楊柳國際都超過了百萬方。l 從產品形態(tài)上來看，目前濟寧地產開盤的樓盤主要以小高層、高層為主，多層產品在在售樓盤不多見。l 從銷售去化來看，目前濟寧市場上的去化率都較高，居民購房熱情高漲。l 從消費者購房需求來看，隨著土地供應量的逐漸減少，開發(fā)和居住品質的提高以及建安成本的提高以及紅星8號的單價突破6000元/平米，預期濟寧房價將上漲。高新區(qū)這將是未來城市發(fā)展的重點，大量的購房者愿意在此置業(yè)、投資等。37二、重點個案分析根據本項目需要，我們篩選出目前濟寧市在售重點個案進行分析。主要包括冠亞新城、楊柳國際、圣德濱湖花園、都市豪庭、領秀莊園、鴻順豪園、龍城水岸盛世、古槐家園、金世陽光。在售樓盤分布重點個案n 冠亞星城樓盤地址： 山東濟寧市吳泰閘東路150號開 發(fā) 商： 濟寧怡景地產有限公司投 資 商： 香港冠亞（國際）集團amp。山東如意集團產品形態(tài)： 小高層商業(yè)形態(tài)： 沿街商鋪占地面積： （三期500畝）總建面積： 553157平米容 積 率： 綠 化 率： ％開盤日期： 2008年3月26日（三期）交房日期： 三期預計2009年底，一、二期已交房規(guī)劃戶數： 2938戶(三期891戶)面積范圍： 80—120平米主力面積： 100—120平米主力房型： 三室兩廳一衛(wèi)；三世兩廳二衛(wèi)均 價： 3800元/平米層 高： 樓 層 差： 50元主力總價： 40萬/套物 業(yè) 費： 1元/平米/月優(yōu)惠方式： 無優(yōu)惠方式216。 樓盤簡介該項目位于大雁塔正南面約1公里，雁塔南路與雁南三路交匯處。項目北鄰政府著力打造的大型商業(yè)文化項目“大唐不夜城”、“貞觀文化廣場”、100米寬“唐城墻遺址公園”。216。 配套分析小區(qū)配套：小學、室外游泳池、室內恒溫游泳池、雙語幼兒園、超市、洸府河濱河景觀 216。 營銷分析該案三期定位為“香檳小鎮(zhèn)”，廣告主題為“小居室、慢生活”，目前以售樓處、沙盤、樓書、廣告牌、展板像等方式對外推廣；售樓處裝修精致，銷售人員專業(yè)素質高，服務熱情。216。 產品分析住宅整體去化相對容易216。 去化分析一、二期已售罄，三期于2008年3月26日開盤，看房人流量較大。216。 客源分析 以濟寧本地人自住為主，包括部分外地人在濟寧做生意的，投資客不多216。 綜合分析優(yōu)勢：該項目具有品牌、地段優(yōu)勢，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美。劣勢：離市中心較遠，周邊配套不夠齊全。銷售電話：05372078888車 位：2938個 車位價格：9萬/個 n 圣德濱湖花園樓盤地址： 濟寧市高新區(qū)327國道北，光府河西臨開 發(fā) 商：濟寧圣德房地產開發(fā)有限公司產品形態(tài)： 電梯公寓、疊加、獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅商業(yè)形態(tài)： 無商業(yè)占地面積： 120畝總建面積： 48000平米容 積 率： 綠 化 率： 46％開盤日期： 2006年9月交房日期： 08年3月交房 規(guī)劃戶數： 230戶主力面積：電梯公寓：1114195平米，疊加：202平米，別墅350—400平米主力房型： 三室兩廳均 價： 電梯房：3400元/平米；疊加：3980元/平米；別墅：7800元/平米主力總價： 電梯房：40萬—65萬/套；疊加：81萬/套；別墅：250—300萬/套物 業(yè) 費： 優(yōu)惠方式： 無優(yōu)惠措施推出套數： 230戶已售套數：221銷售周期： 14個月216。 樓盤簡介圣德濱湖花園位于濟寧市高新技術開發(fā)區(qū)內，洸府河與三二七國道交界處，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。產品有電梯公寓、疊加以及獨棟別墅、聯(lián)排別墅。216。 配套分析整個小區(qū)配套有幼兒園、會所、超市、室內游泳池、喬羽新校、光府河濱河公園216。 營銷分析該項目以售樓處、沙盤、樓書、DM單頁等方式對外推廣；銷售人員業(yè)務素質一般。216。 產品分析它以北美現(xiàn)代簡潔設計風格，勾勒出美麗花園景觀、街區(qū)宜人尺度、私有的空間和共享的心情。多樣性花園別墅帶來舒適居住。在這都市新城里的小花園，一群與您有著同樣生活追求、高層次生活品位的鄰居們生態(tài)地居住著，自然地生活著。216。 去化分析該項目別墅、電梯公寓以及去化較快。疊加相對較慢，未去化的主要為位置較中間的底層，電梯房未去化的主要為頂層帶閣樓的195平米的。216。 客源分析目前主要為自用，客戶包括政府官員，私營業(yè)主，部分在濟寧做生意的外地人以及少量上海投資客。216。 綜合分析優(yōu)勢：該項目容積率低，綠化程度較高，環(huán)境優(yōu)美，居住舒適。劣勢：項目離市中心較遠，目前生活配套設施不夠完善。n 龍城水岸盛世樓盤地址： 濟寧市古運河、越河二水交匯處開 發(fā) 商： 九巨龍集團產品形態(tài)： 4棟26F高層和1棟18F高層商業(yè)形態(tài)： 沿運河路住宅底商占地面積： 總建面積： 容 積 率： 綠 化 率： 40%開盤日期： 交房日期： 規(guī)劃戶數： 600戶面積范圍： 81－156平米主力面積： 110－120平米主力房型： 兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)價格范圍： 3600－4400元/平米均 價： 4000元/平米主力總價： 45－50萬/套物 業(yè) 費： 優(yōu)惠方式： 沒有推出套數： 600套 已售套數： 576套銷售周期： 14個月216。 樓盤簡介項目位于置身于時尚住宅區(qū)位，是無與倫比的鉆石地段。項目東距長途汽車站800米，西距王母閣湖1500米，南至龍行路50米，北距濟寧公園800米，距城區(qū)商業(yè)中心太白鷺僅700米。水岸盛世周邊新建、整修4座橋梁，跨越古運河，橋路貫通。216。 配套分析周邊有汽車站、蘇果超市、世紀聯(lián)華、濟寧第一人民醫(yī)院、愛客多超市、九巨龍大市場、濟寧師專附中分校、濟寧第八中學，小區(qū)內有噴泉等多處休閑設施。216。 營銷分析小區(qū)定位為“水岸盛世 品牌豪宅”，廣告主題為“濟寧從此迎來水岸盛世”，以售樓處、樓書、DM單頁等方式對外推廣；銷售人員業(yè)務素質較好。216。 產品分析項目總共5棟，分三期開發(fā)。四棟26層高層和一棟18層高層216。 去化分析該項目去化整體較快，100－120平米的戶型去化較快，未去化的主要衛(wèi)14150平米的少量房型。216。 客源分析目前購房者中主要為濟寧本地人，包括部分父母幫子女買的結婚用房。投資客不明顯216。 綜合分析社區(qū)生活配套設施比較完善，交通便利，規(guī)劃合理，地理位置優(yōu)越。n 鴻順豪園樓盤地址： 太白路路南、消防中隊南面開 發(fā) 商： 山東鴻順地產開發(fā)有限公司產品形態(tài)：多層、高層住宅商業(yè)形態(tài)： 沿街商鋪占地面積：20577平米總建面積：45080平米容 積 率： 綠 化 率：42%開盤日期： 交房日期： 一期已入主，二期2009年年底規(guī)劃戶數： 住宅：316余戶面積范圍： 住宅：83－130平米主力面積： 100—120平米主力房型： 兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)價格范圍： 3800—4500元/平米均 價： 4200元/平米主力總價： 42—51萬/套物 業(yè) 費： 優(yōu)惠方式： 沒有216。 樓盤簡介鴻順豪園位于山東省濟寧市中區(qū)最繁華的路段太白東路路南，周邊配套一應俱全，世紀聯(lián)華超市、貴和購物中心、機關幼兒園、濟寧飯店、太東市場、師專附中、實驗小學、貿易大學、中國銀行、建設銀行、工商銀行、海爾大廈等舉步可及，經商賺錢與享受生活兩不誤。216。 配套分析周邊配套：機關幼兒園、師專附中、實驗小學、貿易大學、太東市場、海爾大廈、批發(fā)市場、民生銀行、中國銀行、建設銀行、工商銀行社區(qū)內部配套：智能安防