【正文】 塊區(qū)位分析 61二、地塊四至及現(xiàn)狀 62第二章 地塊SWOT 65優(yōu)勢 65劣勢 65機會 65威脅 66第三章 思考與定位 67一、思考與定位 67二、項目整體定位 68三、定位描述 68四、客戶定位 69住宅物業(yè)客戶定位 69商業(yè)物業(yè)客戶定位 70五、戶型配比建議 70六、典型戶型建議 71七、商業(yè)業(yè)態(tài)建議 73八、大堂入口及細部建議 74第四章 濟寧凌云華府概念方案設計任務書 75一、項目基本情況 75二、項目技術經(jīng)濟指標 75三、項目定位 75四、開發(fā)理念 76五、單體設計原則 76六、戶型設計原則 77七、項目規(guī)劃設計 78技術經(jīng)濟指標 78房型配比 80八、運營模式及通路建設 82運營模式 82通路建設 82九、經(jīng)濟核算 83定位原則 83靜態(tài)經(jīng)濟評價 83單因素敏感性分析 85宏觀篇宏 觀 篇第一章 城市概況簡述基本情況濟寧位于山東省南部，地處蘇魯豫皖四省結合部，東鄰臨沂，西與牡丹之鄉(xiāng)菏澤接壤，南面是棗莊市和江蘇省徐州市，北與泰安交界，西北隔黃河與聊城市相望。其中回族最多。1949年分屬于魯中南行署的尼山、臺棗兩個專區(qū)。城市化水平2010年達到49%左右，2020年達到60%左右。市文體中心按照能夠具備承接省級綜合性運動會和國家級多個單項比賽能力進行定位設計建設，主要包括40000人的體育場、5000人的綜合體育館、1500人的游泳跳水館和具備文藝演出等功能的大型場館。比較著名的有：曲阜“三孔”、魯國故城遺址、黃帝誕生地壽丘、周公廟、少昊陵、漢碑林；鄒城“四孟”、鐵山和崗山摩崖石刻、荒王陵；嘉祥武氏祠漢畫像石、曾子廟；微山殷微子墓；汶上寶相寺、太子靈蹤塔及佛教圣物；城區(qū)太白樓、聲遠樓、鐵塔寺、漢碑群、東大寺、戴莊教堂等。而居民收入的增加將極大的促進當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。同時，物業(yè)企業(yè)負責查驗、承接物業(yè)共用部位、共用設施設備，并參與商品房的交付驗收等。房地產(chǎn)行業(yè)對通脹本身有很強的依賴性，降息對國內房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，效用最為明顯。市中區(qū)東西最大橫距9公里，南北最大縱距6公里，總面積39平方公里。北湖度假區(qū)北湖旅游度假區(qū)是2004年濟寧市市委、市政府的重點工作事項，是一項民心工程。小結： 濟寧市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資繼續(xù)保持較高增速，未明顯看到受國家調控政策的影響。 財產(chǎn)性收入增長強勁，居民收入渠道進一步拓寬 隨著投資渠道的拓寬和居民投資理念的更新，居民家庭來自金融投資方面的收入日益增多，成為家庭收入的另一新渠道。另外，隨著生活節(jié)奏變快,人們交流方式的逐步改變,居民在外飲食消費開始程式化、習慣化時尚化。%。%，%。受訪者購房區(qū)域意向從購房區(qū)域意向看,選擇在老城區(qū)購房的最多,其次為城市西部和高新區(qū)，需求區(qū)域相對集中，反映出人們普遍希望在城市中心和基礎設施完善的地區(qū)居住的心態(tài)。高新區(qū)這將是未來城市發(fā)展的重點，大量的購房者愿意在此置業(yè)、投資等。劣勢：離市中心較遠，周邊配套不夠齊全。 客源分析目前主要為自用，客戶包括政府官員，私營業(yè)主，部分在濟寧做生意的外地人以及少量上海投資客。216。政府官員、企業(yè)中層管理人員、個體經(jīng)營老板等占多數(shù)。 產(chǎn)品分析 小高層和高層是目前濟寧市供應量最大的住宅產(chǎn)品形態(tài)，因此被當?shù)氐馁彿空咂毡樗邮?。小區(qū)內配有會所，設置了棋牌室、閱覽室、游戲室等，公共部位還設置了兒童樂園和健康步道等。小區(qū)周邊即有學校、醫(yī)院、超市，交通四通八達，便于享受城市生活。 樓盤簡介該案位于濟寧西城區(qū)內，北臨紅星路，西靠新華路，東接濟安橋，共4棟，層數(shù)612層，套數(shù)268戶，其中小高層88戶，由3棟6層，1棟12層構成216。 配套分析社區(qū)配套VIP會所、幼兒園、小學、超市、醫(yī)院、儲蓄所、餐飲等生洳設施，滿足居民教育、購物、216。麗舍本地為主私營業(yè)主、公司中高層自住兼投資總結：現(xiàn)在濟寧市民購房主要以自住為主，市場上可供選擇投資品不多。 現(xiàn)有大型超市主要有世紀聯(lián)華、賽瑪特、愛客多、賽寶四個，其經(jīng)營呈現(xiàn)出較為火暴的態(tài)勢，分布較為零散，規(guī)模都在2萬平左右，除世紀聯(lián)華外，其余三個超市品牌，都開有分店，分店形式以滿足周邊居民基本需求的生活超市為主，體量較??；216。這些房型將很難滿足市場高端人士對居家生活上的要求，他們不僅需要基本生活功能的滿足，更需要品質上的提升以及隱私保護方面的考慮。 西側、北側的組團綠化，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；252。對已入住的商鋪的調查發(fā)現(xiàn)：這些商鋪的經(jīng)營狀況糟糕，業(yè)態(tài)主要以裝修建料為主，滿足目前小區(qū)內業(yè)主裝修的需要。水岸盛世鴻順豪園領秀莊園都市豪庭古槐家園金世陽光楊柳國際新城山東如意集團濟寧圣德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九巨龍集團山東鴻順地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東新德藍房地產(chǎn)有限公司濟寧大地房地產(chǎn)有限公司濟寧保龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東金世家園房地產(chǎn)山東火炬房地產(chǎn)開厑集團有限公司產(chǎn)品形態(tài)小高層電梯公寓、疊加、別墅高層多層、髈塂小高層、高層小高層、高層多層、高層多層、高層多層、小高層、高層、別墅商業(yè)形態(tài)沿街底商無商業(yè)沿迀河路住宅底商沿街底商沿街底商沿街底商底商沿街底商底商占地面積(萬㎡)11120總建面積(萬㎡)152012155開盤日期2008年3月26日2006年9月2006年12月2007年10月2007年12月2006年3月07年1月2006年5月交房日期2009年年底2008年3月2009年5月2009年年底2009年6月2009年10月2008年7月2007年7月2009年年底規(guī)劃戶數(shù)（戶）2938230600316120015004002685000主力面積(㎡)100—120電梯公寓：118㎡、145㎡、195㎡110—120100—1998—18894—128120—161主力房型3/2/12/2/12/2/12/2/12/2/13/2/22/2/23/2/23/2/23/2/23/2/13/2/23/2/23/2/2價格范圍（元/㎡）3600—430034003600—44003800—45003800—43004000—46002900—41002800—38002910—3210均價（元/㎡）390034004000420041004300350033003100主力總價（萬/套）40504642—5140—5241—55403536推出套數(shù)（套）891230800193132160180268250已售套數(shù)（套）62422176819010014070256銷售周期22個月19個月13個月5個月4個月24個月14個月22個月總結：濟寧在售樓盤個數(shù)不多，但體量較大，除金世陽光與鴻順豪園外，其余在售樓盤的總建筑面積都超過了10萬方。n 楊柳國際新城 客源分析該案主要針對市中區(qū)中高檔人群，但由于該案位置較偏，周邊廠房較多，環(huán)境并不理想，細節(jié)上并沒有體現(xiàn)出高檔樓盤的層次，現(xiàn)主要以團購為主，業(yè)主基本為機關職員。n 古槐家園樓盤地址： 古槐路北首路西開 發(fā) 商： 濟寧保龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形態(tài)： 多層，高層商業(yè)形態(tài)： 底商占地面積： 65000㎡總建面積： 120000㎡容 積 率： 綠 化 率： 39%開盤日期： 交房日期： 規(guī)劃戶數(shù)： 400戶面積范圍： 98188㎡主力面積： 140㎡主力房型： 3/2/2價格范圍： 29004100元/㎡均 價： 3500元/㎡主力總價： 40萬物 業(yè) 費： 優(yōu)惠方式： 指定房型，一次性付款，推出套數(shù)： 180戶已售套數(shù)： 70戶銷售周期： 30個月216。小區(qū)由小高層和高層住宅組成，建筑立面風格簡潔現(xiàn)代。小區(qū)西南角也設置了3萬余平米的大型商業(yè)配套。 去化分析該樓盤一期已經(jīng)售完交房。216。216。 去化分析一、二期已售罄，三期于2008年3月26日開盤，看房人流量較大。綜述：l 從地域分布來說，濟寧樓盤比較均勻，其中市中區(qū)樓盤相對較多，但開發(fā)體量不大；高新區(qū)主要樓盤有4個，但開發(fā)體量都較大，其中的冠亞新城、楊柳國際都超過了百萬方。%。其中,飲食服務、家庭服務、通信服務和個人服務費成為較有潛力的增長點，、%、%、%和287%。隨著濟寧市道路狀況和交通設施的不斷改善，居民家庭出行更加方便、快捷，加上節(jié)日期間居民家庭外出旅游、走親串友人數(shù)增加，使得交通費支出大幅增長，%。衣著、交通和通訊、文化娛樂、衣著、服務業(yè)消費、個人用品支出成為消費熱點。 隨著企業(yè)改革的深入和人們就業(yè)觀念的轉變，加之一系列惠及民營經(jīng)濟的政策出臺，濟寧市經(jīng)營環(huán)境得到進一步改善，個體經(jīng)濟得到快速發(fā)展。個人購房比重繼續(xù)提高，%。任城區(qū)交通十分便利，京杭運河縱貫南北，新石鐵路、日東高速公路橫貫東西，京福高速公路、京滬鐵路近在咫尺，32105國道在境內十字交匯，形成四通八達的交通網(wǎng)絡。為此，濟寧市出臺了限制多層住宅建設，鼓勵小高層、高層住宅建設的規(guī)劃政策。經(jīng)濟適用住房、微利住房開發(fā)項目價款底價構成及計收標準，按照國家和省人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。作為山東省首部商品房銷售管理法規(guī)，針對商品房銷售當中的突出問題，條例明確規(guī)定：商品房預售實行許可制度，應當符合已繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權證明、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，已完成基礎工程，并確定施工進度和竣工交付日期等三個條件。n 固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)概況07年完成全社會固定資產(chǎn)投資645億元，%。這里有遠古時代少昊帝、軒轅黃帝的圣跡，誕生了孔子、孟子、顏子、曾子、子思子等中國古代五大圣人，孕育出底蘊豐厚、源遠流長的始祖文化、儒家文化、水滸文化和運河文化，尤其是博大精深的儒家文化，對于中華民族乃至人類文明的進步與發(fā)展做出了重要貢獻，有著超越時代和國界的深遠影響。07年12月27日，太白樓路跨洸府河大橋、梁濟運河大橋暨市文體中心三大工程開工奠基。1993年12月市郊區(qū)改名為任城區(qū)。1946年1月9日，解放軍第一次解放濟寧，當時以城區(qū)及近郊劃為濟寧市，屬冀魯豫七專區(qū)，3月29日升為地級市，直屬冀魯豫行署，同年9月，國民黨軍隊占領濟寧。年末全市總人口811萬。36′；最西端為東經(jīng)115176。到元八年(1271年)升濟州為濟寧府，這是濟寧之名最早出現(xiàn)的年代。1961年嶧縣改為棗莊市，歸省直屬。該區(qū)以保護為主。優(yōu)越的地理位置使?jié)鷮幊蔀槲髅簴|運、北煤南運和南水北調的必經(jīng)通道。湖光山色交相輝映的自然景觀，使?jié)鷮幊蔀楹韧庥慰吞接臄垊?、休閑觀光的重要目的地。另一方面，也促進了房地產(chǎn)投資和購買行為逐漸轉向理性消費。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機構在銷售商品房過程中未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件銷售商品房的，將由商品房銷售管理部門責令限期改正、給予警告，并將處以3萬元以上10萬元以下的罰款。同時，隨著居民消費能力的不斷提升及各項利好因素的有力作用，濟寧市房地產(chǎn)市場也將有較大發(fā)展，消費市場將逐步放開且更加活躍，本項目的發(fā)展將具備良好的條件。建有國家級創(chuàng)業(yè)中心、國家級留學生創(chuàng)業(yè)園、國家級博士后工作站以及國家級生物技術產(chǎn)業(yè)基地、工程機械產(chǎn)業(yè)基地和紡織新材料產(chǎn)業(yè)基地，是ISO14001環(huán)境管理體系認證園區(qū)。并且隨著濟寧城市東進速度的加快，楊柳三角綠地的建設，會展中心規(guī)模的形成，光府河開放式公園的發(fā)展，高新區(qū)必將成為濟寧城市發(fā)展的中心，這自然會帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如會展業(yè)、商業(yè)、娛樂業(yè)、酒店業(yè)等的發(fā)展，同時交通，環(huán)境以及生活配套的改善，未來的高新區(qū)房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展空間。 濟寧在售樓盤中小高層、高層產(chǎn)品較多，市場接受程度好。 隨著社會保障制度不斷完善，城區(qū)居民轉移性收入快速增長。其中,%。 個人消費快速增長 隨著收入的增加，家庭消費基本滿足之后，講究個人儀表、風度，注重突出個性成為時尚。%，是商品房消費的主力。小結：未來幾年濟寧購房需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)存在較大的機遇。 樓盤簡介該項目位于大雁塔正南面約1公里，雁塔南路與雁南三路交匯處。216。 樓盤簡介項目位于置身于時尚住宅區(qū)位，是無與倫比的鉆石地段。 樓盤簡介鴻順豪園位于山東省濟寧市中區(qū)最繁華的路段太白東路路南，周邊配套一應俱全，世紀聯(lián)華超市、貴和購物中心、機關幼兒園、濟寧飯店、太東市場、師專附中、實驗小學、貿(mào)易大學、中國銀行、建設銀行、工商銀行、海爾大廈等舉步可及，經(jīng)商賺錢與享受生活兩不誤。n 領秀莊園樓盤地址： 吳泰閘路、建設路交叉口開 發(fā) 商： 山東新德藍房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)品形態(tài)： 小高層、高層商業(yè)形態(tài)： 沿街商商占地面積： 87000平方米總建面積： 150000平方米容 積 率： 綠 化 率： %開盤日期： 2007年10月交房日期： 2009年6月規(guī)劃戶數(shù)： 1200戶面積范圍： ～主力面積：