【文章內(nèi)容簡介】 公里，可開發(fā)用地多達(dá)地多達(dá) 。萬畝。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃南區(qū)的開發(fā)已如南區(qū)的開發(fā)已如火如荼開始，現(xiàn)火如荼開始，現(xiàn)已成為已成為 “新城南新城南 ”高尚住宅區(qū)！高尚住宅區(qū)！賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃區(qū)域照片區(qū)域照片賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃本本項項目目地地處處“城城東東”賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃東部循環(huán)生態(tài)工業(yè)區(qū)東部循環(huán)生態(tài)工業(yè)區(qū)目前已成功引進(jìn)了雙星集團(tuán)、芙蓉鞋業(yè)、中國科學(xué)院有機(jī)公目前已成功引進(jìn)了雙星集團(tuán)、芙蓉鞋業(yè)、中國科學(xué)院有機(jī)公司、三瓦窯熱電、貝根管道、天享科技、同道堂藥業(yè)、江口醇集司、三瓦窯熱電、貝根管道、天享科技、同道堂藥業(yè)、江口醇集團(tuán)等投資團(tuán)等投資 1000萬元以上項目近萬元以上項目近 50家，逐步形成了以電子通訊、食家，逐步形成了以電子通訊、食品加工、服裝生產(chǎn)、機(jī)械制造為主的品加工、服裝生產(chǎn)、機(jī)械制造為主的 ““ 四大產(chǎn)業(yè)集群四大產(chǎn)業(yè)集群 ”” 。 區(qū)內(nèi)擔(dān)保公司、物流公司、建設(shè)公司和企業(yè)信息化平臺等公共區(qū)內(nèi)擔(dān)保公司、物流公司、建設(shè)公司和企業(yè)信息化平臺等公共服務(wù)配套完善，可為入駐企業(yè)提供便捷的融資擔(dān)保、物流等各種服務(wù)配套完善，可為入駐企業(yè)提供便捷的融資擔(dān)保、物流等各種服務(wù)。服務(wù)。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃圖圖賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃項目周邊情況項目周邊情況賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃（產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境部分）（產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境部分）三大方面剖析產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境 ▲ 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃 ▲ 產(chǎn)品園林產(chǎn)品園林 ▲ 產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃項目在建形象項目在建形象賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積： 5842㎡建筑面積： 11496㎡住宅面積： 10669㎡商業(yè)面積： 692㎡門衛(wèi)室面積： 7㎡其他配套用房： 128㎡容積率： ㎡綠地率： 30%機(jī)動車停車位： 43個賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃地塊周圍景觀情況 衛(wèi)生、治安情況 社區(qū)交通 配套噪音、遠(yuǎn)景缺乏美感 揚塵、臨近安置區(qū)線路少、僅一條菜市、醫(yī)療、生活購物、學(xué)校賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 進(jìn)入項目內(nèi)部 觀看項目總平圖觀看項目總平圖賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃小區(qū)大門：小區(qū)大門在項目由側(cè)拐角處，開口較小，不正對街面，缺乏小區(qū)大門：小區(qū)大門在項目由側(cè)拐角處，開口較小，不正對街面，缺乏形象與氣勢；形象與氣勢；樓間距：最近處，僅樓間距：最近處，僅 12米，相比大邑其他項目，樓間距過短；米，相比大邑其他項目，樓間距過短；景觀：臨街面無法享受小區(qū)綠化，由于項目體量過小，缺乏有新意的小景觀：臨街面無法享受小區(qū)綠化，由于項目體量過小，缺乏有新意的小區(qū)景觀區(qū)景觀周邊建筑：基本被建筑物包圍，跟其他建筑的樓間距也較近，私密性不周邊建筑：基本被建筑物包圍，跟其他建筑的樓間距也較近，私密性不能得到保證能得到保證建筑風(fēng)格：以歐式為主，缺乏與之配套的園林和相互襯托的周邊建筑建筑風(fēng)格：以歐式為主，缺乏與之配套的園林和相互襯托的周邊建筑物。物。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃戶型面積比例分析：戶型面積比例分析：賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃分析：分析：該區(qū)域、該區(qū)域 ≤≤ 90平米左右的實用戶型基本為平米左右的實用戶型基本為 86—90 平米左右，該平米左右，該類產(chǎn)品在本區(qū)域市場需求較為旺盛。類產(chǎn)品在本區(qū)域市場需求較為旺盛。主力需求面積基本占到了項目的、主力需求面積基本占到了項目的 80%左右。左右。同時我們也看到，、同時我們也看到， 160—180 的大戶型在整個市場，消化速度的大戶型在整個市場，消化速度均較為緩慢，通過調(diào)研，該區(qū)域同類面積的區(qū)間的產(chǎn)品，消化均較為緩慢，通過調(diào)研，該區(qū)域同類面積的區(qū)間的產(chǎn)品，消化速度較慢，最長的空置達(dá)到兩年，這類戶型將是考驗銷售能力速度較慢，最長的空置達(dá)到兩年，這類戶型將是考驗銷售能力的最直接體現(xiàn)。的最直接體現(xiàn)。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃在對項目進(jìn)行包裝、營銷、策劃建議前，首要的就是清楚自在對項目進(jìn)行包裝、營銷、策劃建議前，首要的就是清楚自身項目所存在的優(yōu)缺點，身項目所存在的優(yōu)缺點，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項目優(yōu)劣勢的分析正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項目優(yōu)劣勢的分析項目項目 SWOT分析分析賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃優(yōu)勢（ S）交通路網(wǎng)完善擁有投資群體開發(fā)商海外背景產(chǎn)品質(zhì)量品質(zhì)較高現(xiàn)房銷售，擁有一定吸引力機(jī)會（ O）該區(qū)域尚屬開發(fā)初期，項目可做形象工程把工業(yè)新區(qū)中心和工業(yè)區(qū)消費主流區(qū)域內(nèi)無參照項目運營模式，便于運作創(chuàng)新市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場健康大邑，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的前沿區(qū)域劣勢（ W）缺乏居住氛圍城市配套缺少工業(yè)開發(fā)規(guī)劃區(qū)域，居住環(huán)境受限產(chǎn)品體量過小，缺少賣點吸引區(qū)域消費心理與產(chǎn)品特性不吻合周邊噪音揚塵較大威脅（ T）國家房地產(chǎn)宏觀政策波動，將直接影響消費者心理，再度出現(xiàn)消費者持幣觀望南面區(qū)域新項目，對消費者產(chǎn)生區(qū)域吸引賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃賣點 策劃增加項目增加項目小賣點小賣點從細(xì)節(jié)入手從細(xì)節(jié)入手提高提高產(chǎn)品內(nèi)涵產(chǎn)品內(nèi)涵品質(zhì)品質(zhì)給項目給項目穿漂亮穿漂亮“衣服衣服 ”商業(yè)部分商業(yè)部分謀定后動謀定后動Sw戰(zhàn)略營銷售手段營銷售手段多樣化多樣化項目包裝項目包裝上檔次上檔次團(tuán)隊銷售團(tuán)隊銷售能力強(qiáng)能力強(qiáng)小盤規(guī)模小盤規(guī)模大盤運做大盤運做營銷戰(zhàn)略產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 第三部分：形象包裝第三部分：形象包裝通過對產(chǎn)品的深入分析，我們可以看出，產(chǎn)品無論從地段、體通過對產(chǎn)品的深入分析，我們可以看出，產(chǎn)品無論從地段、體量、環(huán)境上都存在一定的劣勢。我們對于項目的形象的建立就量、環(huán)境上都存在一定的劣勢。我們對于項目的形象的建立就十分有必要，若優(yōu)質(zhì)形象無法建立，對項目的銷售將會產(chǎn)生巨十分有必要，若優(yōu)質(zhì)形象無法建立，對項目的銷售將會產(chǎn)生巨大影響大影響賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃 項目核心概念：項目核心概念： 適應(yīng)市場、獨樹一幟適應(yīng)市場、獨樹一幟項目發(fā)展要以特別的定位思想來主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的項目發(fā)展要以特別的定位思想來主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的““ 解決之道解決之道 ”” 就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項目的市場定就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項目的市場定位。位。擺在項目面前首先是這樣的問題：擺在項目面前首先是這樣的問題：賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？、如何源源不斷吸引眾多購房者人紛紛來此置業(yè)？怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？、怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購房者鐘情本項目？如何確保區(qū)域居民、如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購房者鐘情本項目？如何確保區(qū)域居民日常生活的便利和均好性？日常生活的便利和均好性？如何確保項目的低成本運做，又要與安置物業(yè)明顯區(qū)分？、如何確保項目的低成本運做，又要與安置物業(yè)明顯區(qū)分？如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識的兼容？、如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識的兼容？如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？、如何盡快的繁榮區(qū)位市場，提升住宅升值空間？如何克服地塊小的劣勢，產(chǎn)生持續(xù)亮點？、如何克服地塊小的劣勢，產(chǎn)生持續(xù)亮點？賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃我們提出：我們提出：形象定位指導(dǎo)核心：形象定位指導(dǎo)核心：以以 “新區(qū)時代、關(guān)注未來新區(qū)時代、關(guān)注未來 ”作為開發(fā)理念；作為開發(fā)理念；以以 “人性化、自然化、舒適化人性化、自然化、舒適化 ”作為開發(fā)概念主題作為開發(fā)概念主題 。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃市場形象：、市場形象： 大邑大邑 純多層純多層 ， 北歐現(xiàn)代風(fēng)情北歐現(xiàn)代風(fēng)情 洋房社區(qū)洋房社區(qū)在項目的形象定位上，我們要刻意塑造該區(qū)域的特色精致形象、潛力開在項目的形象定位上，我們要刻意塑造該區(qū)域的特色精致形象、潛力開發(fā)商形象。發(fā)商形象。尤其要注意的是，我們的整體形象訴求與所開發(fā)的產(chǎn)品，必須充分與目尤其要注意的是，我們的整體形象訴求與所開發(fā)的產(chǎn)品，必須充分與目標(biāo)消費群體的需求達(dá)到協(xié)調(diào)。標(biāo)消費群體的需求達(dá)到協(xié)調(diào)。 因此，在本項目中應(yīng)重點突出精致圍合社區(qū)、社區(qū)異國風(fēng)情化、標(biāo)準(zhǔn)物因此，在本項目中應(yīng)重點突出精致圍合社區(qū)、社區(qū)異國風(fēng)情化、標(biāo)準(zhǔn)物管等元素，并將這些元素充分加以發(fā)揮，使之成為本項目的最大的優(yōu)勢管等元素，并將這些元素充分加以發(fā)揮，使之成為本項目的最大的優(yōu)勢和賣點。和賣點。 ““ 小社區(qū)，也有大智慧小社區(qū)，也有大智慧 ””賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃項目主題概念、項目主題概念1）主題概念之一）主題概念之一 : 北歐風(fēng)情居住社區(qū)北歐風(fēng)情居住社區(qū) 根據(jù)項目實際情況，本項目將包裝成為一個根據(jù)項目實際情況，本項目將包裝成為一個 ““ 風(fēng)情與建筑、風(fēng)情與建筑、精致與生活有機(jī)結(jié)合，集優(yōu)美環(huán)境、高雅異域氛圍于一體的品質(zhì)精致與生活有機(jī)結(jié)合，集優(yōu)美環(huán)境、高雅異域氛圍于一體的品質(zhì)小社區(qū)小社區(qū) ”” ，使其成為東門區(qū)域的唯一性標(biāo)志社區(qū)。，使其成為東門區(qū)域的唯一性標(biāo)志社區(qū)。 因此，在本項目的所有規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計中，因此，在本項目的所有規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計中，均應(yīng)突顯精致、品質(zhì)這兩個主題氛圍和特點，使該項目具有鮮明均應(yīng)突顯精致、品質(zhì)這兩個主題氛圍和特點，使該項目具有鮮明的形象特色，從而具備強(qiáng)烈的吸引力，以保證項目的成功運作。的形象特色，從而具備強(qiáng)烈的吸引力，以保證項目的成功運作。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃2）主題概念之二：特有的）主題概念之二：特有的 ““ 小社區(qū)小社區(qū) ”” 文化文化人與人之間的和諧氛圍，是小康時代居住社區(qū)的重要特征人與人之間的和諧氛圍，是小康時代居住社區(qū)的重要特征 ,是是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品質(zhì)的重要手段。本項創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品質(zhì)的重要手段。本項目的健康文化應(yīng)以人與人之間的交流，以親情和交流為重點目的健康文化應(yīng)以人與人之間的交流，以親情和交流為重點，體現(xiàn)出強(qiáng)烈的小社區(qū)文化氛圍和對人的尊重與關(guān)懷。，體現(xiàn)出強(qiáng)烈的小社區(qū)文化氛圍和對人的尊重與關(guān)懷。這是本項目這是本項目 ““ 以小博大以小博大 ”” 和可以發(fā)展的優(yōu)越性和差異性，使和可以發(fā)展的優(yōu)越性和差異性，使項目開發(fā)、銷售、占領(lǐng)市場的強(qiáng)有力支撐。項目開發(fā)、銷售、占領(lǐng)市場的強(qiáng)有力支撐。賣點 策劃產(chǎn)品分析 形象包裝宏觀概況 營銷策劃