別墅項目市場研究及市場定位建議(編輯修改稿)
2025-02-09 07:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 05261 集中面積 320380 225240 單位：平方米 獨立別墅集中于 320380之間，聯(lián)排別墅集中于 225240之間 ； 代表樓盤分析 居禮 占地面積： 10萬平方米 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 72棟獨立別墅 單套面積： 274591M2 綠化率： 70％ 尾盤價格： 900013000元 /M2 交房時間： 03年 6月 特色： 是徐涇板塊目前唯一的現(xiàn)代風(fēng)格別墅，且定位為投資型別 墅，現(xiàn)租賃狀況非常好，租賃價格是周邊別墅項目的兩倍 左右。 九溪十八島 占地面積： 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 一期 142棟獨立別墅 二期 56棟獨立別墅 單套面積： 350650M2 花園面積： 5002023M2 尾盤價格： 1202322023元 /M2 交房時間： 03年 4月 特色： 是徐涇板塊目前體量最大的項目，水域面積達(dá) 3萬平方米， 水景資源豐富且優(yōu)美，且產(chǎn)品上較在競爭力。 西郊紫郡 占地面積： 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 共 148棟獨立別墅 單套面積： 270800M2 花園面積： 4001000M2 開盤時間： 03年 12月 27日 交房日期： 05年 3月 價格： 一期 900012023元 / M2 ，預(yù)計二期 10000元 /M2左右 銷售率： 共分三期開發(fā)，一期銷售率 100％，二期未開盤 環(huán)水島語綠波花園 占地面積： 20萬平方米 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 36棟獨立別墅 8戶雙拼別墅 單套面積： 228473M2 花園面積： 8001500M2 開盤時間： 一期 02年 9月 6日 交房日期： 03年 6月 價格： 均價 7600元 / M2 銷售率： 共分三期開發(fā)，一期、二期銷售率 100％，三期未開盤 項目名稱 開發(fā)商 規(guī)模 (萬 m2） 推出日期 地址 泰星別墅三期 泰星房產(chǎn) 2023年 徐涇鎮(zhèn)七號地塊 綠波花園三期 信力房產(chǎn) 未定 年 徐涇鎮(zhèn)前元路 222號 銀濤高爾夫別墅三期 銀濤高爾夫 占地 650畝 未定 滬青平公路 2222號 瑞虹西郊花園（暫名） 大地房產(chǎn) 徐涇鎮(zhèn) 麗都別墅二期 國偉置業(yè) 2023下半年 高涇路 428號 徐涇板塊潛在供應(yīng)量分析 預(yù)計區(qū)域內(nèi)潛在的供應(yīng)量（包括本項目在內(nèi)）將在 3540萬平方米左右，區(qū)域放量仍然較大； 板塊特征及發(fā)展趨勢 特點： 徐涇鎮(zhèn)目前的別墅供應(yīng)量主要集中在高涇路沿線和 318國道沿線，別墅案量排布比較密集； 由于該板塊是虹橋和古北別墅帶的延伸段，別墅區(qū)形成較全，目前已相當(dāng)成熟，中高檔別墅的區(qū)域形象已深入人心； 板塊開發(fā)較早，與鄰近新形成的趙巷板塊相比，交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較差，環(huán)境較為雜亂，配套重復(fù)建設(shè)，資源嚴(yán)重浪費； 發(fā)展趨勢： 從整個西南部別墅板塊的發(fā)展來看，將曾現(xiàn)出梯級劃分的一個狀勢：九亭 莘閔板塊仍將以經(jīng)濟(jì)型別墅為主導(dǎo)的中檔別墅群，本項目所在的徐涇板塊將和新起的趙巷板塊繼續(xù)定格于中高檔的板塊，而佘山板塊將獨霸高檔別墅區(qū)的地位。 三一八國道別墅市場小結(jié) 淀山湖板塊主要是以旅游度假型功能為核心競爭力的的別墅板塊； 徐涇板塊作為老虹橋地區(qū)的延伸段，已形成中高檔別墅的聚集區(qū)； 目前的別墅市場中最為關(guān)注的是青浦的趙巷板塊，其由于相對地理位置較佳，統(tǒng)一規(guī)劃，資源合理調(diào)配，形成了別墅市場中的 “ 古北效應(yīng) ” ；對周邊區(qū)域的別墅板塊開發(fā)有較大的牽制作用； 目前徐涇、趙巷、淀山湖三個板塊已形成了各具鮮明特色的別墅板塊群，但依時間界定，趙巷別墅板塊作為別墅開發(fā)中的新生力量擁有無可比擬的諸多利好因素； 項目思考： 在別墅板塊特征較為分明的今天，如何把握徐涇地區(qū)自身較為成熟的板塊特征，錯位化地避開趙巷“古北效應(yīng)”，抓住產(chǎn)品個性化的一面，將成為本項目立足于市場的關(guān)鍵。 項目分析 項目概述 項目位置概況： 東臨高涇路 西至嘉金高速公路 南近滬青平高速公路 北靠西郊九溪十八島 本 案 地 塊 滬青平高速公路 高 涇 路 嘉金高速公路 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)用地面積： 383005 M2 總建筑面積： 106028 M2 容積率： 建筑密度： % 綠化率： 58％ 總戶數(shù)： 290戶 交通概況 ?周邊三面臨路，出行方便 ?高涇路目前路面情況較差，滬青平高速公路 的中春路段車流較慢，特別是上下班時間 ?項目西、南均臨高速公路，但并無匝道口， 增加了出行的時間； 配套主要依托區(qū)域： ? 徐涇板塊別墅區(qū)； ? 虹橋商業(yè)圈； ? 七寶商業(yè)圈； ? 徐涇鎮(zhèn)中心商業(yè)圈； ? 項目內(nèi)部的配套規(guī)劃。 生活配套概況 項目 項目優(yōu)勢 Strength ?上海目前別墅市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢； ?徐涇別墅板塊為虹橋和古北地區(qū)的延伸段，區(qū)域較為成熟，中高檔別墅產(chǎn)品的區(qū)域形象已形成； ?基地內(nèi)有一天然河道 —— 蟠龍灣縱穿整個小區(qū) ,為別墅的水景營造提供了塑材； ?項目位于北側(cè)為高涇路、滬青平公路沿線，南側(cè)與西側(cè)為A9(延安西路延伸段）和嘉金高速公路，交通布局較為理想； ?項目離虹橋機場較近，提供了空中出行便捷性； 項目劣勢 Weakness ?項目所處的高涇路別墅小區(qū)與廠房混建，且均已成型，區(qū)域整體形象不佳； ?徐涇板塊南側(cè)雖為 A9國道（第一匝道口位于趙巷）和嘉金高速公路，但并無上下匝道口，與中心城區(qū)的絕對距離并無縮短； ?項目的基地較不規(guī)則，且兩面臨高速公路，在規(guī)劃布局上有一定難度； ?南側(cè)的兩條高速公路建成后將對本項目有非常明顯的干擾； 項目機遇 Opportunity ?上海經(jīng)濟(jì)水平正處于高速發(fā)展時期，為別墅市場培育了大批的客戶層，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，這一階層正在逐步壯大； ?隨著 2023年 SARS事件之后，多數(shù)人居住習(xí)慣發(fā)生了改變，近郊低密度住宅逐漸成為了首選； ?隨著市中心城區(qū)的房價持續(xù)增漲，近郊的低密度住宅成為了最佳的替代品，項目擁有潛在的市場機遇；
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