別墅項目市場研究及市場定位建議-文庫吧在線文庫
【正文】 占地面積： 26萬平方米 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 150棟獨立別墅 單套面積： 300400多 M2 花園面積： 5001400M2 開盤時間： 04年 5月 目前報價： 預計單價 10000 元 /M2 特色： 中式江南園林 風格 小結： ?該板塊地理位置優(yōu)越（ A9公路第一下匝道口） ，路網(wǎng)交通相當便捷，南面為上海唯一的國家級佘山旅游度假區(qū)，西側(cè)為淀山湖旅游度假區(qū)，居住與度假功能均較為凸出； ?趙巷特色別墅板塊是由青浦政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，大型公共綠地，休閑度假村、學校等都由政府在先前規(guī)劃的指定位置配備，避免了區(qū)域建設造成的資源浪費，并且保證了建后的經(jīng)營性問題； ?趙巷板塊在分為兩北兩個板塊，北部地區(qū)以中高檔的純獨立別墅為主，容積率基本都在 ，南部地區(qū)規(guī)劃容積率在，由于容積率相差近一倍，南部地區(qū)的別墅產(chǎn)品與北部地區(qū)會有一定的差異性，以混合型的產(chǎn)品進入市場，預計其為中檔市場定位，上市時間最早為明年上半年。上海華燕置業(yè)策劃有限公司 二零零四年四月 青浦高涇路項目 市場研究及市場定位建議 多元價值觀的客戶 錯位競爭 市 場 差異化 目標集中 潛在競爭對手 可以把握的成本控制 已存在和將來的競爭對手 思維脈絡圖 宏觀市場分析 上海別墅板塊 市場分析 項目分析 市場建議 尋找產(chǎn)品與市場最佳契合點 尋找競爭板塊的特殊性 開拓市場的空白點 尋找產(chǎn)品的唯一性 錯位化的產(chǎn)品市場定位 上海別墅宏觀市場分析 （一）、總體市場分析 900950100010501100115012002023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月2023年11月2023年012023年03上海別墅指數(shù)近期走勢2023年上海別墅平均月上漲點數(shù) ％，上漲水平略低于中房上海住宅指數(shù)（ 2％）的水平 （二）、供應分析 2023年： 供應總量： m2 占地面積： m2 新上市別墅總占地面積： 485萬 m2 平均容積率： 2023年： 供應總量： 540萬 m2 占地面積： 1900萬 m2 平均容積率： 供應量分析 分布區(qū)域分析 23%19%17%11%11%8%3%3%2% 2% 1%松江區(qū) 閔行區(qū) 浦東新區(qū) 青浦區(qū) 長寧區(qū) 南匯區(qū) 嘉定區(qū) 徐匯區(qū) 奉賢區(qū) 普陀區(qū) 寶山區(qū) 截止 03年 12月 31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市別墅項目區(qū)域分布排行為： 松江區(qū)： 23％ 閔行區(qū)： 19％ 浦東新區(qū)： 17％ 青浦區(qū)和長寧區(qū)各占： 11％ 南匯區(qū)： 8％ 徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占： 3％ 普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占： 2％ 寶山區(qū)： 1％ 別墅類型分析 23%13%12%3%49%獨立式別墅 聯(lián)排別墅 疊加式別墅 雙拼別墅 聯(lián)體別墅 截止 03年 12月 31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海市各類別墅市場分額為： 獨立式別墅： 49％ 聯(lián)體別墅： 23％ 雙拼別墅： 13％ 疊加式別墅： 12% 聯(lián)排別墅： 3％ %%%%%1 5 0 萬元以下150300萬 元300500萬 元5001000萬 元1 0 0 0 萬元以上小于 150萬元： 4477(套數(shù) )、 29(樓盤個數(shù) ) 150~300萬元： 7404(套數(shù) )、 54(樓盤個數(shù) ) 300~500萬元： 3969(套數(shù) )、 35(樓盤個數(shù) ) 500~1000萬元： 2986(套數(shù) )、 20(樓盤個數(shù) ) 大于 1000萬元： 861(套數(shù) )、 8(樓盤個數(shù) ) 總計： 19697套、 147個 在售別墅市場價格分布 37%27%28%8%2023年上海市別墅客戶分布 上海本地 外省市 港澳臺 外籍 66%28%6%2023年上海別墅客戶分布 外地 外籍 上海本地 （三）、小結 ? 隨著 2023年整個上海 “ 別墅年 ” 的影響，別墅呈現(xiàn)出持續(xù)熱銷的局面，受這一因素的持續(xù)效應，預計今年的別墅供給量將不低于 2023年。 ?是虹橋和古北的延伸，大西郊的延續(xù)，依托滬青平公路發(fā)展 ?擁有大都會、銀濤、草原三個高爾夫球場和馬場，形成了中高檔別墅的聚集地 ?良好的交通狀況：滬青平公路， 318國道，虹橋機場，外環(huán)線 ?配套設施齊全：國際學校眾多，生活設施齊全 ?別墅發(fā)展：早期聯(lián)排為主，目前主要為獨立 ?代表物業(yè)：早期擁有久事西郊花園、亞洲花園、安盛杉莊等； 近期的代表九溪十八島、居禮、長堤花園、湖畔佳苑等； 板塊概述 徐涇板塊 ?居禮 ?西郊九溪十八島 ?銀濤高爾夫 ?金水灣 ?西郊美林館 ?西郊大公館 ?豪都國際花園 ?湖畔佳苑 ?麗都別墅 ?長堤花園 ?大豪山林 ?綠波花園 ?西郊園中園 ?瑞虹西郊花園 ?西郊紫郡 本案 本案 居禮 瑞虹西郊花園 西郊紫郡 形態(tài)和價格分布 產(chǎn)品形態(tài) 79%14%7%獨立別墅 獨立、雙拼 聯(lián)體、獨立從周邊的別墅供給情況分析，獨立別墅占到近 8成，而獨立與雙拼的混合型產(chǎn)品僅占到 15%，說明該區(qū)域是一個以獨立別墅為主導供應的板塊市場 。 經(jīng)營的前瞻性 +準確的市場定位 +優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品 +出奇制勝的營銷策略 尚佳的口碑 +品牌效應 市場定位 X 決策基礎 宏觀大環(huán)境 Y 決策基因 華燕策劃 本項目 市場定位策劃 板塊分析 產(chǎn)品類型 區(qū)位板塊特殊因素 地塊現(xiàn)狀 水景資源 容積率 總占地面積 總建筑面積 價格 單套建筑面積 單套占地面積 花園面積 項目容積率分析 容積率 常規(guī)界定標準 高檔別墅區(qū) 中高檔產(chǎn)品 中檔產(chǎn)品0 . 5 以上 中低檔產(chǎn)品本項目規(guī)劃容積率為 ，處于中高檔與中檔產(chǎn)品之間，
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