別墅項(xiàng)目市場研究及市場定位建議-文庫吧在線文庫
【正文】 占地面積： 26萬平方米 建筑面積： 容積率： 小區(qū)組成： 150棟獨(dú)立別墅 單套面積： 300400多 M2 花園面積： 5001400M2 開盤時(shí)間： 04年 5月 目前報(bào)價(jià)： 預(yù)計(jì)單價(jià) 10000 元 /M2 特色： 中式江南園林 風(fēng)格 小結(jié)： ?該板塊地理位置優(yōu)越（ A9公路第一下匝道口） ，路網(wǎng)交通相當(dāng)便捷，南面為上海唯一的國家級(jí)佘山旅游度假區(qū)，西側(cè)為淀山湖旅游度假區(qū)，居住與度假功能均較為凸出； ?趙巷特色別墅板塊是由青浦政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，大型公共綠地，休閑度假村、學(xué)校等都由政府在先前規(guī)劃的指定位置配備，避免了區(qū)域建設(shè)造成的資源浪費(fèi)，并且保證了建后的經(jīng)營性問題； ?趙巷板塊在分為兩北兩個(gè)板塊，北部地區(qū)以中高檔的純獨(dú)立別墅為主，容積率基本都在 ，南部地區(qū)規(guī)劃容積率在，由于容積率相差近一倍，南部地區(qū)的別墅產(chǎn)品與北部地區(qū)會(huì)有一定的差異性，以混合型的產(chǎn)品進(jìn)入市場，預(yù)計(jì)其為中檔市場定位，上市時(shí)間最早為明年上半年。上海華燕置業(yè)策劃有限公司 二零零四年四月 青浦高涇路項(xiàng)目 市場研究及市場定位建議 多元價(jià)值觀的客戶 錯(cuò)位競爭 市 場 差異化 目標(biāo)集中 潛在競爭對(duì)手 可以把握的成本控制 已存在和將來的競爭對(duì)手 思維脈絡(luò)圖 宏觀市場分析 上海別墅板塊 市場分析 項(xiàng)目分析 市場建議 尋找產(chǎn)品與市場最佳契合點(diǎn) 尋找競爭板塊的特殊性 開拓市場的空白點(diǎn) 尋找產(chǎn)品的唯一性 錯(cuò)位化的產(chǎn)品市場定位 上海別墅宏觀市場分析 （一）、總體市場分析 900950100010501100115012002023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月2023年11月2023年012023年03上海別墅指數(shù)近期走勢(shì)2023年上海別墅平均月上漲點(diǎn)數(shù) ％，上漲水平略低于中房上海住宅指數(shù)（ 2％）的水平 （二）、供應(yīng)分析 2023年： 供應(yīng)總量： m2 占地面積： m2 新上市別墅總占地面積： 485萬 m2 平均容積率： 2023年： 供應(yīng)總量： 540萬 m2 占地面積： 1900萬 m2 平均容積率： 供應(yīng)量分析 分布區(qū)域分析 23%19%17%11%11%8%3%3%2% 2% 1%松江區(qū) 閔行區(qū) 浦東新區(qū) 青浦區(qū) 長寧區(qū) 南匯區(qū) 嘉定區(qū) 徐匯區(qū) 奉賢區(qū) 普陀區(qū) 寶山區(qū) 截止 03年 12月 31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市別墅項(xiàng)目區(qū)域分布排行為： 松江區(qū)： 23％ 閔行區(qū)： 19％ 浦東新區(qū)： 17％ 青浦區(qū)和長寧區(qū)各占： 11％ 南匯區(qū)： 8％ 徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占： 3％ 普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占： 2％ 寶山區(qū)： 1％ 別墅類型分析 23%13%12%3%49%獨(dú)立式別墅 聯(lián)排別墅 疊加式別墅 雙拼別墅 聯(lián)體別墅 截止 03年 12月 31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市各類別墅市場分額為： 獨(dú)立式別墅： 49％ 聯(lián)體別墅： 23％ 雙拼別墅： 13％ 疊加式別墅： 12% 聯(lián)排別墅： 3％ %%%%%1 5 0 萬元以下150300萬 元300500萬 元5001000萬 元1 0 0 0 萬元以上小于 150萬元： 4477(套數(shù) )、 29(樓盤個(gè)數(shù) ) 150~300萬元： 7404(套數(shù) )、 54(樓盤個(gè)數(shù) ) 300~500萬元： 3969(套數(shù) )、 35(樓盤個(gè)數(shù) ) 500~1000萬元： 2986(套數(shù) )、 20(樓盤個(gè)數(shù) ) 大于 1000萬元： 861(套數(shù) )、 8(樓盤個(gè)數(shù) ) 總計(jì)： 19697套、 147個(gè) 在售別墅市場價(jià)格分布 37%27%28%8%2023年上海市別墅客戶分布 上海本地 外省市 港澳臺(tái) 外籍 66%28%6%2023年上海別墅客戶分布 外地 外籍 上海本地 （三）、小結(jié) ? 隨著 2023年整個(gè)上海 “ 別墅年 ” 的影響，別墅呈現(xiàn)出持續(xù)熱銷的局面，受這一因素的持續(xù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)今年的別墅供給量將不低于 2023年。 ?是虹橋和古北的延伸，大西郊的延續(xù)，依托滬青平公路發(fā)展 ?擁有大都會(huì)、銀濤、草原三個(gè)高爾夫球場和馬場，形成了中高檔別墅的聚集地 ?良好的交通狀況：滬青平公路， 318國道，虹橋機(jī)場，外環(huán)線 ?配套設(shè)施齊全：國際學(xué)校眾多，生活設(shè)施齊全 ?別墅發(fā)展：早期聯(lián)排為主，目前主要為獨(dú)立 ?代表物業(yè)：早期擁有久事西郊花園、亞洲花園、安盛杉莊等； 近期的代表九溪十八島、居禮、長堤花園、湖畔佳苑等； 板塊概述 徐涇板塊 ?居禮 ?西郊九溪十八島 ?銀濤高爾夫 ?金水灣 ?西郊美林館 ?西郊大公館 ?豪都國際花園 ?湖畔佳苑 ?麗都別墅 ?長堤花園 ?大豪山林 ?綠波花園 ?西郊園中園 ?瑞虹西郊花園 ?西郊紫郡 本案 本案 居禮 瑞虹西郊花園 西郊紫郡 形態(tài)和價(jià)格分布 產(chǎn)品形態(tài) 79%14%7%獨(dú)立別墅 獨(dú)立、雙拼 聯(lián)體、獨(dú)立從周邊的別墅供給情況分析，獨(dú)立別墅占到近 8成，而獨(dú)立與雙拼的混合型產(chǎn)品僅占到 15%，說明該區(qū)域是一個(gè)以獨(dú)立別墅為主導(dǎo)供應(yīng)的板塊市場 。 經(jīng)營的前瞻性 +準(zhǔn)確的市場定位 +優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品 +出奇制勝的營銷策略 尚佳的口碑 +品牌效應(yīng) 市場定位 X 決策基礎(chǔ) 宏觀大環(huán)境 Y 決策基因 華燕策劃 本項(xiàng)目 市場定位策劃 板塊分析 產(chǎn)品類型 區(qū)位板塊特殊因素 地塊現(xiàn)狀 水景資源 容積率 總占地面積 總建筑面積 價(jià)格 單套建筑面積 單套占地面積 花園面積 項(xiàng)目容積率分析 容積率 常規(guī)界定標(biāo)準(zhǔn) 高檔別墅區(qū) 中高檔產(chǎn)品 中檔產(chǎn)品0 . 5 以上 中低檔產(chǎn)品本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為 ，處于中高檔與中檔產(chǎn)品之間，
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