【正文】 限高（ m） 50 年限 40年 地塊屬性研究 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價(jià)值界定 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃未調(diào)整 ? 土地占地面積： 48624平方米 ? 容積率： ? 總建筑面積： 150000平方米 ? 建筑限高： 50米 ? 用地性質(zhì)： 總部研發(fā)和商業(yè)商務(wù)辦公 ? 使用年限： 40年 地塊屬性研究 ? 地上建筑面積約 120230 平方米 ? 建筑密度小于 30%，綠地率大于25% ? 限高 50M, 規(guī)劃高度 , 建筑高度不能超過 ? 裙房不超過 18M ? 停車要數(shù)大于 850個(gè)。 ?受區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和政府政策支持的影響，預(yù)測未來年地塊價(jià)值會(huì)有較大幅度的提升。 產(chǎn)業(yè)屬性研究 國家級(jí) 千人計(jì)劃 2023年 12月，中共中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā) 《 中央人才工作協(xié)調(diào)小組關(guān)于實(shí)施海外高層次人才引進(jìn)計(jì)劃的意 見 》 。中央組織部副部長、中央人才工作協(xié)調(diào)小組副組長李智勇，教育部部長周濟(jì)出席會(huì)議并講話 2023年 7月 28日，受黨中央、國務(wù)院邀請， 70位國家引進(jìn)海外高層次人才“千人計(jì)劃”入選專家 28日到北戴河休假。 2 9 4 2 . 6 53 4 4 0 . 9 94 1 0 4 . 0 14 7 8 1 . 1 65 0 9 8 . 6 65 9 4 5 . 8 21 3 . 0 0 %1 4 . 3 0 %1 4 . 6 0 %1 1 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %010002023300040005000600070002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %G D P 總量（億元） 增長率（％）1700014000950010000600060005000450040002023上海北京深圳廣州杭州2023GDP（億元 ） 辦公市場規(guī)模（萬方）城市宏觀研究 —— 固定資產(chǎn) 杭州市固定資產(chǎn)投資 西湖區(qū)固定資產(chǎn)投資 ?杭州市近幾年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)較大幅度的快速增長，其中房地產(chǎn)是主要貢獻(xiàn)行業(yè)，在全市提出“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展目標(biāo)后，新興辦公物業(yè)在固定資產(chǎn)投資中的比重日趨提高，杭州樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，僅次于北上廣圳，居全國 35個(gè)主要城市的第 5位。 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年住宅價(jià)格 8809 106 6 6 148 5 8 1 4 6 0 4 224 6 9商鋪價(jià)格 1 3 0 9 7 127 5 3 137 7 3 1 5 2 9 9 184 9 8寫字樓價(jià)格 11 64 8 1291 7 1455 8 13 37 8 1811 3050001 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 0杭州商品房市場分物業(yè)近 5年成交價(jià)走勢 區(qū)域市場研究 —— 房地產(chǎn)成交量 2023年杭州主城區(qū)土地出讓概覽 2023年杭州主城區(qū)土地出讓概覽 用地類型 板塊 區(qū)位 出讓 宗地?cái)?shù) 占地面積 總建筑面積 平均容積率 平均樓面地價(jià) 住宅類 濱江區(qū) 4 14萬 35萬 12859 拱墅區(qū) 22 76萬 185萬 1 10307 江干區(qū) 23 96萬 227萬 8691 上城區(qū) 2 6萬 12萬 21594 西湖區(qū) 7 38萬 77萬 9304 下城區(qū) 4 13萬 33萬 11213 下沙區(qū) 11 48萬 135萬 6474 商業(yè)類 濱江區(qū) 3 5萬 16萬 5063 拱墅區(qū) 2 13萬 3萬 5639 江干區(qū) 8 13萬 54萬 10222 上城區(qū) 3 3萬 12萬 10449 西湖區(qū) 7 22萬 43萬 2 3432 下城區(qū) 8 11萬 31萬 3598 下沙區(qū) 7 14萬 56萬 4 3063 用地類型 板塊 區(qū)位 出讓 宗地?cái)?shù) 占地 面積 總建筑面積 平均容積率 平均樓面地價(jià) 住宅類 濱江區(qū) 3 13萬 48萬 8026 拱墅區(qū) 9 51萬 116萬 10864 江干區(qū) 4 15萬 374萬 14098 上城區(qū) 0 0 0 0 0 西湖區(qū) 4 19萬 311萬 18163 下城區(qū) 3 8萬 23萬 16671 下沙區(qū) 6 29萬 74萬 6110 商業(yè)類 濱江區(qū) 0 0 0 0 0 拱墅區(qū) 5 7萬 24萬 6337 江干區(qū) 4 9萬 48萬 7323 上城區(qū) 1 14426 西湖區(qū) 10 43萬 92萬 3721 下城區(qū) 7 9萬 38萬 4503 下沙區(qū) 7 13萬 44萬 6012 ?杭州土地市場無論從成交量還是成交價(jià)來看，近兩年仍以住宅用地為主，商住倒掛現(xiàn)象依然明顯，但從今年雙限政策開始后，上半年土地市場成交慘淡，相比之下，商業(yè)用地更受開發(fā)商青睞，未來存在較大發(fā)展空間。 進(jìn)一步加強(qiáng)和諧杭州示范區(qū)和都市鄉(xiāng)村建設(shè)，協(xié)調(diào)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施完善、社會(huì)保障健全、身份文化認(rèn)同“三位一體”，率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，成為全省城鄉(xiāng)融合發(fā)展新典范。余杭區(qū)近年成交土地，主要還是以住宅用地為主，商業(yè)經(jīng)營性用地較少。 ● 城市化進(jìn)程的加快，使得區(qū)域的人口不斷增長，對(duì)商業(yè)和商務(wù)的需求使得區(qū)域的發(fā)展走到了新的時(shí)期。 ?房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達(dá)到 7000億元。 政策分析 區(qū)域市場研究 附加政策：房地產(chǎn)行業(yè)有待真正面臨重新洗牌 加息通道 資金監(jiān)管 ?時(shí)隔三年后的加息通道，雖然并非主要針對(duì)房地產(chǎn)市場，但同樣存在較大影響，尤其是一旦進(jìn)入加息周期，無論對(duì)開發(fā)貸款還是購房貸款來說都存在巨大壓力，同時(shí)我們 預(yù)計(jì) 2023年還將有 2~3次加息 。 ?房價(jià)上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施； 對(duì)已有1套住房限購 1套、擁有 2套及以上住房者暫禁購房。 中都 〃 西溪 CIC定位為浙江風(fēng)投總部基地，商務(wù)中心將提供餐飲、住宿、休閑、娛樂等一切風(fēng)投活動(dòng)所需要的商務(wù)設(shè)施。 目的 :通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)避產(chǎn)權(quán)只分割到幢分割到層的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn) . 樂富智匯園 ? 由泰普森臵業(yè)公司開發(fā)的樂富 *智匯園位于拱墅科技工業(yè)功能區(qū)祥園路 28號(hào)。其中 8幢風(fēng)格獨(dú)特的單體樓宇組成二期 LOFT設(shè)計(jì)創(chuàng)意區(qū)塊，室內(nèi)高大而開敞的空間淡化建筑“層”的概念。留學(xué)人員在余杭創(chuàng)辦的獨(dú)資、合資企業(yè)，符合有關(guān)規(guī)定的，可登記注冊為外商投資企業(yè)并享受外商投資企業(yè)的優(yōu)惠政策。 高新技術(shù)企業(yè)，對(duì)經(jīng)認(rèn)定的國家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)的高新技術(shù)企業(yè)，分別按 4個(gè)等級(jí)給予獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)。 購買人才房的申請人符合住房公積金貸款條件的，可優(yōu)先申請住房公積金貸款。上海從上?；疖嚳芍边_(dá)全國各主要城市級(jí)香港特區(qū)。 國家人類基因組 南方研究中心 國家新藥篩選中心 上海超級(jí)計(jì)算 國家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu) 生物醫(yī)藥 集成電路、信息技術(shù) 通過引入一系列的國際級(jí)別的研發(fā)中心 為張江構(gòu)建了一個(gè)良好的技術(shù)與人才平臺(tái) 56 當(dāng)初的 “ 星星之火 ” 已發(fā)展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)： 集成電路、軟件、生物醫(yī)藥 張江企業(yè)類型比例情況24%7%5%57%1% 6%生物醫(yī)藥集成電路研發(fā)中心信息技術(shù)教育機(jī)構(gòu)中介機(jī)構(gòu)企業(yè)類型 生物醫(yī)藥 集成電路 研發(fā)中心 信息技術(shù) 教育機(jī)構(gòu) 中介機(jī)構(gòu) 企業(yè)數(shù)量 207 63 42 487 8 50 各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重 生物醫(yī)藥 和記黃埔醫(yī)藥（上海）有限公司 羅氏（上海）管理有限公司 上海中信亞特斯診斷試劑有限公司 夏瀚生物工程（上海）有限公司 集成電路 上海華虹 NEC電子有限公司 德州儀器半導(dǎo)體技術(shù)（上海） 有限公司 邁世微電子（上海）有限公司 伯威微電子（上海）有限公司 軟件（信息技術(shù) ） 薩蒂揚(yáng)軟件技術(shù)（上海）有限公司 SAP公司 印度 Infosys公司 畢博信息技術(shù)上海（有限）公司 研發(fā)中心 通用電器（中國）研究開發(fā)中心有限公司 霍尼韋爾（中國）有限公司 杜邦（中國）研究開發(fā)有限公司 上海中科大研究發(fā)展中心有限責(zé)任公司 各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè) 57 上海張江高科技園區(qū)成功因素分析 政策吸引力 ?上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，具體目標(biāo)為：把張江園區(qū)建設(shè)成為技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化的示范基地；產(chǎn)學(xué)研結(jié)合、綜合改革的先行先試基地；創(chuàng)新人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)和高科技企業(yè)集聚與輻射基地；與市場經(jīng)濟(jì)和知識(shí)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的科技服務(wù)基地。 61 創(chuàng)智天地的客戶形成一種 “ 生物鏈 ” ，資源共生，互相依存，形成一個(gè)全新科技集聚區(qū)和市場生態(tài)環(huán)境 創(chuàng)智天地客戶定位于大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、跨國公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會(huì)計(jì)事務(wù)所等），等等，并提供一種客戶生物鏈，資源共生。 二是借勢政府： 利用各種活動(dòng)先后邀請了上海市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和國家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項(xiàng)目，在市場上產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會(huì)影響力。 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目總占地 12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分 9萬平方米，計(jì)劃分為三期開發(fā)，于 2023年中全部竣工。白領(lǐng)服飾 。 ?分布整個(gè)場地的人行路將建筑和道路有機(jī)的結(jié)合在一起，突出了公園的感覺。 國際企業(yè)大道 74 通過客戶分析來了解客戶 典型公司 白領(lǐng)服飾 世紀(jì)城房地產(chǎn) 寶恒服裝設(shè)計(jì) 3棟 6000平米 2023平米 1000平米 背景資料 服飾行業(yè)，民營，已經(jīng)作出品牌，員工 60—— 70人，氛圍良好。 三個(gè)月，（等合同一個(gè)半月，注冊一個(gè)月）估計(jì)正常情況下 20天就能成交 從前期 —— 7月，三個(gè)月。 派格藍(lán)地： 童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價(jià)格要降低；流失原因：對(duì)開發(fā)區(qū)無特殊偏好，價(jià)格阻力明顯。 白領(lǐng)服飾置業(yè)原因 —— 香水效應(yīng) ： 亦莊是北京唯一具有由大批世界 500強(qiáng)企業(yè)搭建的國際化平臺(tái) ，站到這個(gè)平臺(tái)上，白領(lǐng)更容易實(shí)現(xiàn)國際化。 現(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計(jì)劃在北京設(shè)總部。（非企業(yè)行為，類似賣住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車位等因素，后期客戶服務(wù)難度大。從總價(jià)平衡、業(yè)務(wù)擴(kuò)大、產(chǎn)品本身等點(diǎn)突破。 ?鋸齒型排布，退臺(tái)以及雨棚的引入，強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)的雕塑化感覺。中國黃金集團(tuán) 。 北京開發(fā)區(qū)五星級(jí)的博達(dá)國際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機(jī)構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。 二是借勢政府： 利用各種活動(dòng)先后邀請了上海市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和國家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項(xiàng)目，在市場上產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會(huì)影響力。 三是區(qū)域科技氛圍濃厚： 項(xiàng)目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。另外，園區(qū)還建立起眾多公共科研實(shí)驗(yàn)室、公共測試、檢測中心等。 科研教育區(qū)主要包括： 研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國家實(shí)驗(yàn)室等。 交通 道路 : 園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋 ，距市中心人民廣場 13公里，距外灘商務(wù)區(qū) 9公里 ?龍東大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國際機(jī)場 ,西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。 (三 )優(yōu)先購房的優(yōu)惠政策 新引進(jìn)企業(yè)總部在余杭購買辦公房的，一次性購買價(jià)在規(guī)定金額以上的，經(jīng)認(rèn)定按房價(jià)給予一定百分比的獎(jiǎng)勵(lì)。高中招生時(shí)，參加統(tǒng)一文化考試并在同等條件下優(yōu)先錄取。 杭州恒生科技園，建筑類型涵蓋獨(dú)棟花園辦公、孵化器、標(biāo)準(zhǔn)平房。目前，環(huán)境設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、服飾設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、家居設(shè)計(jì)、現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)等二十多家創(chuàng)意型且有一定品位的公司已入駐我園區(qū)。 項(xiàng)目計(jì)劃在 2023年 910月份開盤。 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制 ?如期確定并公布年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、房價(jià)上漲幅度控制目標(biāo)或未完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)須要向國務(wù)院作出報(bào)告，并接受問責(zé)。 區(qū)域市場研究 房地產(chǎn)政策分析 新國八條： 2023年 1月 26日限購 /限貸 /增稅 /加供 進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策 加大保障安居工程建設(shè)力 度 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) 合理引導(dǎo)住房需求 ?2023年各