【文章內(nèi)容簡介】 湖區(qū)土地成交的重點所在。 項目所在的蔣村西溪板塊，土地成交的格局主要依據(jù)幾條東西向交通干線進行劃分，文一西路以北主要以住宅用地或商住綜合用地為主，天目山路以南主要以純住宅用地為主，文一西路與天目山路之間的區(qū)域為西溪自然濕地景觀的主體所在，成交土地大多是為西溪濕地國家公園提高商業(yè)服務(wù)的商業(yè)經(jīng)營性用地。 2023年，綠城在蔣村以萬元樓面價拿地，將區(qū)域價值再次向上提升，未來板塊內(nèi)文一西路以北區(qū)域?qū)蔀橐粋€高端人文風(fēng)景社區(qū)。 區(qū)域市場研究 西湖區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展 90年代中期 末期 福利性住房 蔣村板塊，以綠城為代表的開發(fā)商 2023年以后 學(xué)校外遷，文教板塊興起 浙大紫金港校區(qū)，帶動城西樓市向北發(fā)展，古墩路向北，三墩板塊融入大城西 2023年西溪板塊全面爆發(fā)，杭州高端物業(yè)主要集中區(qū)域 綜合用地項目 開發(fā)主要集中在西湖區(qū)市區(qū)范圍，分別沿文一、文二、文三、天目山路向西拓展至古墩路 服務(wù)業(yè)三大代表：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、科技產(chǎn)業(yè) 構(gòu)筑服務(wù)經(jīng)濟高地 打造城鄉(xiāng)融合典范 培育創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂土 營造綠色和諧家園 深入構(gòu)筑以總部樓宇經(jīng)濟為支撐，以文化創(chuàng)意、休閑旅游和高新技術(shù)為主導(dǎo)的富有西湖特色的“ 1+3” 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，形成以高端服務(wù)為主的新經(jīng)濟形態(tài)，成為全省服務(wù)經(jīng)濟高地。 進一步加強和諧杭州示范區(qū)和都市鄉(xiāng)村建設(shè)，協(xié)調(diào)推進基礎(chǔ)設(shè)施完善、社會保障健全、身份文化認(rèn)同“三位一體”，率先實現(xiàn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，成為全省城鄉(xiāng)融合發(fā)展新典范。 充分發(fā)揮轄區(qū)科技、人才、商務(wù)集聚優(yōu)勢，健全合作開放網(wǎng)絡(luò)，營造有序市場競爭氛圍，激活創(chuàng)新活力、做強創(chuàng)新載體、拓展創(chuàng)新空間，成為全省乃至全國一流的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂土。 進一步凝聚政府、企業(yè)、社會和群眾合力，優(yōu)先發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、打造低碳城區(qū)，加強社會管理創(chuàng)新，成為全省綠色和諧家園的引領(lǐng)示范。 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略導(dǎo)向 優(yōu)先發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟是西湖區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型主戰(zhàn)略 創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)可持續(xù)發(fā)展主動力 發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟、扶持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)未來發(fā)展的重點方向 市場分析 —— 經(jīng)濟 區(qū)域市場研究 區(qū)域市場研究 余杭區(qū)宏觀經(jīng)濟環(huán)境 0501001502002503003504004502023年 2023年 2023年 2023年億元1 2 . 0 %1 6 . 0 %2 0 . 0 %G D P 等值增幅9 . 7 0 % 9 . 4 0 % 9 . 4 0 % 9 . 4 0 %5 5 . 1 0 % 5 7 . 3 0 % 5 8 . 9 0 % 5 8 . 3 0 %3 5 . 2 0 % 3 3 . 3 0 % 3 3 . 1 0 % 3 3 . 7 0 %0%20%40%60%80%100%2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)圖中經(jīng)濟指標(biāo)能夠反映出： 從絕對值來看，余杭區(qū)經(jīng)濟處于平穩(wěn)發(fā)展期，但從 GDP等值增幅的情況可以看出，余杭區(qū)近年的經(jīng)濟增長主要原因是物價上漲，而非創(chuàng)造價值的增加。從三產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，余杭區(qū)目前的經(jīng)濟重點仍是以工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低，這也是余杭區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸所在。 (工業(yè)投入高，創(chuàng)造價值低，第三產(chǎn)業(yè)投入低，創(chuàng)造價值高 )。固定資產(chǎn)投資增長滯緩， 05年開始的政策調(diào)整對于余杭區(qū)這類近郊房地產(chǎn)市場影響巨大，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資額也停滯不前。 0501001502002502023年 2023年 2023年 2023年億元0 . 0 %8 . 0 %1 6 . 0 %2 4 . 0 %3 2 . 0 %4 0 . 0 %固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)投資比重區(qū)域市場研究 余杭區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展 0 . 0 05 0 . 0 01 0 0 . 0 01 5 0 . 0 02 0 0 . 0 02 5 0 . 0 0萬平方米2023年 2023年 2023年 2 0 0 8 年1 6 月良渚 臨平 塘棲 余杭余杭區(qū)在未來杭州規(guī)劃中，被劃分為一副城三組團四個部分，分別是臨平副城、余杭組團、良渚組團以及塘棲組團，在杭州居住發(fā)展規(guī)劃中，這一副城三組團是未來杭州主城區(qū)居住功能的有力補充。余杭區(qū)近年成交土地，主要還是以住宅用地為主，商業(yè)經(jīng)營性用地較少。 06年以前，在這一副城三組團中，臨平副城和余杭組團是余杭房地產(chǎn)發(fā)展的絕對主力，從 06年開始，杭州城市北部逐漸興起，許多大型市場落戶良渚，良渚組團發(fā)展速度加快，土地成交量逐年增加，余杭組團受前幾年政府大量協(xié)議出讓土地的影響，土地流拍情況嚴(yán)重，臨平副城除天都城外其他項目基本都以當(dāng)?shù)叵癁橹?，土地成交基本維持不溫不火的局面。 區(qū)域市場研究 0501001502002503002023年 2023年 2023年 2023年萬平方米07年之前，余杭區(qū)商品房的年去化量維持在 150萬平方米以內(nèi)，這個數(shù)字到 2023年基本增加了一倍，在杭州房地產(chǎn)市場量價齊升的大環(huán)境帶動下，余杭區(qū)商品房在量和價上也都有了突破，臨平副城的喬司、天都城和良渚組團表現(xiàn)尤為突出。軌道交通開工建設(shè)、公交一體化等利好大大提升了余杭區(qū)房地產(chǎn)市場的吸引力，除塘棲組團外，其他區(qū)域以基本可以實現(xiàn)對主城區(qū)的輻射了。 余杭區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展 余杭組團 良渚組團 塘棲組團 臨平副城 ● 片區(qū)規(guī)劃方面， 兩個區(qū)的相鄰單元已經(jīng)在功能定位上體現(xiàn)出“大杭州”的發(fā)展思路，尤其是城市西部的融合，在高校、產(chǎn)業(yè)、旅游、配套等方面都有相對明確的前景。 ● 從道路規(guī)劃和交通組織來看，道路的延伸，路網(wǎng)的加密，都體現(xiàn)出了區(qū)域整體發(fā)展的思路。余杭區(qū)和西湖區(qū)通過更多新建和延伸的道路將區(qū)域間的聯(lián)系大大加強。 ● 西湖區(qū)功能定位和區(qū)域經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，為周邊區(qū)域的發(fā)展提供了更多的資源，隨著高校外遷、產(chǎn)業(yè)調(diào)整以及居住外擴，余杭區(qū)在人力資源和產(chǎn)業(yè)資源上都獲得了更多的支持。 ● 城市化進程的加快，使得區(qū)域的人口不斷增長，對商業(yè)和商務(wù)的需求使得區(qū)域的發(fā)展走到了新的時期。余杭區(qū)在承接西湖區(qū)外溢的人力和產(chǎn)業(yè)需求之外，自身也獲得了整合資源，發(fā)展新的經(jīng)濟形態(tài)的機會。 區(qū)域市場研究 兩個行政區(qū)的融合互動關(guān)系 區(qū)域市場研究 項目所在片區(qū)在售項目情況 樓盤名稱 大華西溪風(fēng)情 中都 西溪 CIC 西溪蝶園 西溪里 西港新界 物業(yè)地址 西湖區(qū)文一西路，文二西路，距西溪濕地國家公園 400米 余杭區(qū)倉前鎮(zhèn)朱廟村文一路北側(cè)， 西湖區(qū)東至規(guī)劃道路、南至文一西路、西至規(guī)劃道路、北至規(guī)劃道路 西湖區(qū)文一西路（蔣村西路口） 西湖區(qū)振華路與西園路交匯處 開發(fā)商 杭州大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中都房產(chǎn)集團 杭州萬坤臵業(yè)有限公司 坤和建設(shè)集團股份有限公司 億科臵業(yè)（杭州）有限公司 物業(yè)類型 聯(lián)體別墅 一幢五星級商務(wù)中心 /寫字樓、一幢酒店式金領(lǐng)寓所、六幢國際商務(wù)寫字樓、三幢科技孵化器大樓及兩幢精裝單身寓所 精裝修多層、小高層、高層TOWNHOUSE 排屋和高層 花園式寫字樓 占地面積 2023000平方米 34138平方米 155838平方米 120230平方米 90543平方米 總建面積 500000平方米 153621平方米 420230平方米 250000平方米 250000平方米 開盤時間 首期開盤為 2023218 計劃在 2023年 910月開盤 20231221 2023721 20230526 主力戶型面積 240350平方米 寫字樓面積在 300500平方米左右 190平方米左右 公寓 8 89平方米；排屋255320平方米 50平方米左右、 LOFT， 100—300平方米單層辦公、 10004000平方米左右獨棟 銷售均價 22023元 /平方米 待定 1600023000元 /平米 公寓 1500016000元 /平方米；排屋 2800030000元 /平方米 7200元 /平方米， LOFT8600元 /平方米 銷售面積 一期水岸茗苑有聯(lián)排排屋 360余套，已售完；二期水榭茗邸有聯(lián)排排屋、疊排排屋共 340余套，已售完；三期水榭香堤有雙拼排屋、聯(lián)排排屋和獨立別墅 312套，已售完；四期水岸豪庭 130余套聯(lián)體別墅，以銷售 。 待定 已推 ， 已推 ， 已推 ， 市場分析 —— 地產(chǎn) ? 根據(jù)本項目可售部分體量，以及大體開發(fā)方向，賦予下列兩種類型寫字樓以不同權(quán)重，預(yù)測本項目消化周期為 8個月左右。 西湖區(qū) SOHO寫字樓月度成交量 西湖區(qū)大面積寫字樓月度成交量 樓盤數(shù)量 銷售面積 銷售周期 8 61000 近 18個月 樓盤名稱 銷售面積 銷售周期 天際大廈 29000 近 4個月 浙商財富中心 7000 近 2個月 420方 /月 /個 5000方 /月 /個 20% 80% 第一次調(diào)控： 2023年 4月 17日是上半年行情的絕對拐點 房地產(chǎn)政策分析 區(qū)域市場研究 第二 次調(diào)控： 2023年 9月 29日政策迅猛 /收效甚微 調(diào)控要點 政策解析 暫停發(fā)放第三套房貸 1 推進房產(chǎn)稅改革試點 2 限購令風(fēng)靡各大城市 3 ?新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點情況。房產(chǎn)稅政策可能會由試點城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。 ?房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達(dá)到 7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會給地方稅收以很大的補充，同時一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財政模式給以徹底的改革。 ?此條政策不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性地實行，將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。 ?對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上”，以前的政策中對于首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為 20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上。 ?“各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂“灰色通道”。但同時對居民的改善型需求也有影響。 ?對于抑制投資投機需求，限購政策不愧為“精確打擊”的武器，真正是遏制住了投資機的“咽喉”，但是多數(shù)城市出臺限購令加了時間定語“暫定”，表示限購令是臨時的，有效時間或為半年、或為幾個月等。但就浙江而言，目前僅有杭州、寧波和溫州三地出臺相關(guān)限 購政策，在這種情況下，大部分投資客很可能會選擇沒有限購政策的城市投資臵業(yè)。 政策分析 區(qū)域市場研究 附加政策：房地產(chǎn)行業(yè)有待真正面臨重新洗牌 加息通道 資金監(jiān)管 ?時隔三年后的加息通道，雖然并非主要針對房地產(chǎn)市場，但同樣存在較大影響，尤其是一旦進入加息周期，無論對開發(fā)貸款還是購房貸款來說都存在巨大壓力，同時我們 預(yù)計 2023年還將有 2~3次加息 。 去年 11月 1日， 《 浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法 》 正式實行，新批準(zhǔn)預(yù)售項目預(yù)售金已被納入專門賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)商使用預(yù)售金已嚴(yán)重受限。 11月 17日，繼浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法實施之后， 《 杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則 》正式出臺，是浙江省首個城市細(xì)則。 ?細(xì)則出臺對開發(fā)商的資金鏈存在較大考驗，邊銷售邊拿地的快速滾動模式將難以再現(xiàn)，但已有開發(fā)商開始研究相應(yīng)對策，比如成立自家名下的建筑公司，就可以從建筑公司這邊轉(zhuǎn)出一部分預(yù)售資金。 區(qū)域市場研究 房地產(chǎn)政策分析 新國八條： 2023年 1月 26日限購 /限貸 /增稅 /加供 進一步落實地方政府責(zé)任 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策 加大保障安居工程建設(shè)力 度 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 堅持和強化輿論引導(dǎo) 合理引導(dǎo)住房需求 ?2023年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)。 ?多渠道籌集保障性住房房源；擴大住房保障制度覆蓋面；加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機制；增加公共租賃住房供應(yīng)。 ?個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅； 對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。 ?保障住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的 70%；商品住房用地供應(yīng)計劃總量不得低于前 2年年均實際供應(yīng)量； 競地單位須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。 ?房價上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施； 對已有1套住房限購 1套、擁有 2套及以上住房者暫禁購房。 ?對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 強化差別化住房信貸政策 ?貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于