【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 湖區(qū)土地成交的重點(diǎn)所在。 項(xiàng)目所在的蔣村西溪板塊，土地成交的格局主要依據(jù)幾條東西向交通干線進(jìn)行劃分，文一西路以北主要以住宅用地或商住綜合用地為主，天目山路以南主要以純住宅用地為主，文一西路與天目山路之間的區(qū)域?yàn)槲飨匀粷竦鼐坝^的主體所在，成交土地大多是為西溪濕地國(guó)家公園提高商業(yè)服務(wù)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地。 2023年，綠城在蔣村以萬(wàn)元樓面價(jià)拿地，將區(qū)域價(jià)值再次向上提升，未來(lái)板塊內(nèi)文一西路以北區(qū)域?qū)?huì)成為一個(gè)高端人文風(fēng)景社區(qū)。 區(qū)域市場(chǎng)研究 西湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 90年代中期 末期 福利性住房 蔣村板塊，以綠城為代表的開(kāi)發(fā)商 2023年以后 學(xué)校外遷，文教板塊興起 浙大紫金港校區(qū)，帶動(dòng)城西樓市向北發(fā)展，古墩路向北，三墩板塊融入大城西 2023年西溪板塊全面爆發(fā)，杭州高端物業(yè)主要集中區(qū)域 綜合用地項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)主要集中在西湖區(qū)市區(qū)范圍，分別沿文一、文二、文三、天目山路向西拓展至古墩路 服務(wù)業(yè)三大代表：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、科技產(chǎn)業(yè) 構(gòu)筑服務(wù)經(jīng)濟(jì)高地 打造城鄉(xiāng)融合典范 培育創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂(lè)土 營(yíng)造綠色和諧家園 深入構(gòu)筑以總部樓宇經(jīng)濟(jì)為支撐，以文化創(chuàng)意、休閑旅游和高新技術(shù)為主導(dǎo)的富有西湖特色的“ 1+3” 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，形成以高端服務(wù)為主的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)，成為全省服務(wù)經(jīng)濟(jì)高地。 進(jìn)一步加強(qiáng)和諧杭州示范區(qū)和都市鄉(xiāng)村建設(shè)，協(xié)調(diào)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施完善、社會(huì)保障健全、身份文化認(rèn)同“三位一體”，率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，成為全省城鄉(xiāng)融合發(fā)展新典范。 充分發(fā)揮轄區(qū)科技、人才、商務(wù)集聚優(yōu)勢(shì)，健全合作開(kāi)放網(wǎng)絡(luò)，營(yíng)造有序市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍，激活創(chuàng)新活力、做強(qiáng)創(chuàng)新載體、拓展創(chuàng)新空間，成為全省乃至全國(guó)一流的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂(lè)土。 進(jìn)一步凝聚政府、企業(yè)、社會(huì)和群眾合力，優(yōu)先發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、打造低碳城區(qū)，加強(qiáng)社會(huì)管理創(chuàng)新，成為全省綠色和諧家園的引領(lǐng)示范。 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略導(dǎo)向 優(yōu)先發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)是西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型主戰(zhàn)略 創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)可持續(xù)發(fā)展主動(dòng)力 發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)、扶持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)方向 市場(chǎng)分析 —— 經(jīng)濟(jì) 區(qū)域市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)研究 余杭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 0501001502002503003504004502023年 2023年 2023年 2023年億元1 2 . 0 %1 6 . 0 %2 0 . 0 %G D P 等值增幅9 . 7 0 % 9 . 4 0 % 9 . 4 0 % 9 . 4 0 %5 5 . 1 0 % 5 7 . 3 0 % 5 8 . 9 0 % 5 8 . 3 0 %3 5 . 2 0 % 3 3 . 3 0 % 3 3 . 1 0 % 3 3 . 7 0 %0%20%40%60%80%100%2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)圖中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能夠反映出： 從絕對(duì)值來(lái)看，余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)發(fā)展期，但從 GDP等值增幅的情況可以看出，余杭區(qū)近年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要原因是物價(jià)上漲，而非創(chuàng)造價(jià)值的增加。從三產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，余杭區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)仍是以工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低，這也是余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸所在。 (工業(yè)投入高，創(chuàng)造價(jià)值低，第三產(chǎn)業(yè)投入低，創(chuàng)造價(jià)值高 )。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)滯緩， 05年開(kāi)始的政策調(diào)整對(duì)于余杭區(qū)這類(lèi)近郊房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額也停滯不前。 0501001502002502023年 2023年 2023年 2023年億元0 . 0 %8 . 0 %1 6 . 0 %2 4 . 0 %3 2 . 0 %4 0 . 0 %固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 房地產(chǎn)投資比重區(qū)域市場(chǎng)研究 余杭區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 0 . 0 05 0 . 0 01 0 0 . 0 01 5 0 . 0 02 0 0 . 0 02 5 0 . 0 0萬(wàn)平方米2023年 2023年 2023年 2 0 0 8 年1 6 月良渚 臨平 塘棲 余杭余杭區(qū)在未來(lái)杭州規(guī)劃中，被劃分為一副城三組團(tuán)四個(gè)部分，分別是臨平副城、余杭組團(tuán)、良渚組團(tuán)以及塘棲組團(tuán)，在杭州居住發(fā)展規(guī)劃中，這一副城三組團(tuán)是未來(lái)杭州主城區(qū)居住功能的有力補(bǔ)充。余杭區(qū)近年成交土地，主要還是以住宅用地為主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地較少。 06年以前，在這一副城三組團(tuán)中，臨平副城和余杭組團(tuán)是余杭房地產(chǎn)發(fā)展的絕對(duì)主力，從 06年開(kāi)始，杭州城市北部逐漸興起，許多大型市場(chǎng)落戶良渚，良渚組團(tuán)發(fā)展速度加快，土地成交量逐年增加，余杭組團(tuán)受前幾年政府大量協(xié)議出讓土地的影響，土地流拍情況嚴(yán)重，臨平副城除天都城外其他項(xiàng)目基本都以當(dāng)?shù)叵癁橹?，土地成交基本維持不溫不火的局面。 區(qū)域市場(chǎng)研究 0501001502002503002023年 2023年 2023年 2023年萬(wàn)平方米07年之前，余杭區(qū)商品房的年去化量維持在 150萬(wàn)平方米以內(nèi)，這個(gè)數(shù)字到 2023年基本增加了一倍，在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的大環(huán)境帶動(dòng)下，余杭區(qū)商品房在量和價(jià)上也都有了突破，臨平副城的喬司、天都城和良渚組團(tuán)表現(xiàn)尤為突出。軌道交通開(kāi)工建設(shè)、公交一體化等利好大大提升了余杭區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力，除塘棲組團(tuán)外，其他區(qū)域以基本可以實(shí)現(xiàn)對(duì)主城區(qū)的輻射了。 余杭區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 余杭組團(tuán) 良渚組團(tuán) 塘棲組團(tuán) 臨平副城 ● 片區(qū)規(guī)劃方面， 兩個(gè)區(qū)的相鄰單元已經(jīng)在功能定位上體現(xiàn)出“大杭州”的發(fā)展思路，尤其是城市西部的融合，在高校、產(chǎn)業(yè)、旅游、配套等方面都有相對(duì)明確的前景。 ● 從道路規(guī)劃和交通組織來(lái)看，道路的延伸，路網(wǎng)的加密，都體現(xiàn)出了區(qū)域整體發(fā)展的思路。余杭區(qū)和西湖區(qū)通過(guò)更多新建和延伸的道路將區(qū)域間的聯(lián)系大大加強(qiáng)。 ● 西湖區(qū)功能定位和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，為周邊區(qū)域的發(fā)展提供了更多的資源，隨著高校外遷、產(chǎn)業(yè)調(diào)整以及居住外擴(kuò)，余杭區(qū)在人力資源和產(chǎn)業(yè)資源上都獲得了更多的支持。 ● 城市化進(jìn)程的加快，使得區(qū)域的人口不斷增長(zhǎng)，對(duì)商業(yè)和商務(wù)的需求使得區(qū)域的發(fā)展走到了新的時(shí)期。余杭區(qū)在承接西湖區(qū)外溢的人力和產(chǎn)業(yè)需求之外，自身也獲得了整合資源，發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)的機(jī)會(huì)。 區(qū)域市場(chǎng)研究 兩個(gè)行政區(qū)的融合互動(dòng)關(guān)系 區(qū)域市場(chǎng)研究 項(xiàng)目所在片區(qū)在售項(xiàng)目情況 樓盤(pán)名稱 大華西溪風(fēng)情 中都 西溪 CIC 西溪蝶園 西溪里 西港新界 物業(yè)地址 西湖區(qū)文一西路，文二西路，距西溪濕地國(guó)家公園 400米 余杭區(qū)倉(cāng)前鎮(zhèn)朱廟村文一路北側(cè)， 西湖區(qū)東至規(guī)劃道路、南至文一西路、西至規(guī)劃道路、北至規(guī)劃道路 西湖區(qū)文一西路（蔣村西路口） 西湖區(qū)振華路與西園路交匯處 開(kāi)發(fā)商 杭州大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 中都房產(chǎn)集團(tuán) 杭州萬(wàn)坤臵業(yè)有限公司 坤和建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 億科臵業(yè)（杭州）有限公司 物業(yè)類(lèi)型 聯(lián)體別墅 一幢五星級(jí)商務(wù)中心 /寫(xiě)字樓、一幢酒店式金領(lǐng)寓所、六幢國(guó)際商務(wù)寫(xiě)字樓、三幢科技孵化器大樓及兩幢精裝單身寓所 精裝修多層、小高層、高層TOWNHOUSE 排屋和高層 花園式寫(xiě)字樓 占地面積 2023000平方米 34138平方米 155838平方米 120230平方米 90543平方米 總建面積 500000平方米 153621平方米 420230平方米 250000平方米 250000平方米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 首期開(kāi)盤(pán)為 2023218 計(jì)劃在 2023年 910月開(kāi)盤(pán) 20231221 2023721 20230526 主力戶型面積 240350平方米 寫(xiě)字樓面積在 300500平方米左右 190平方米左右 公寓 8 89平方米；排屋255320平方米 50平方米左右、 LOFT， 100—300平方米單層辦公、 10004000平方米左右獨(dú)棟 銷(xiāo)售均價(jià) 22023元 /平方米 待定 1600023000元 /平米 公寓 1500016000元 /平方米；排屋 2800030000元 /平方米 7200元 /平方米， LOFT8600元 /平方米 銷(xiāo)售面積 一期水岸茗苑有聯(lián)排排屋 360余套，已售完；二期水榭茗邸有聯(lián)排排屋、疊排排屋共 340余套，已售完；三期水榭香堤有雙拼排屋、聯(lián)排排屋和獨(dú)立別墅 312套，已售完；四期水岸豪庭 130余套聯(lián)體別墅，以銷(xiāo)售 。 待定 已推 ， 已推 ， 已推 ， 市場(chǎng)分析 —— 地產(chǎn) ? 根據(jù)本項(xiàng)目可售部分體量，以及大體開(kāi)發(fā)方向，賦予下列兩種類(lèi)型寫(xiě)字樓以不同權(quán)重，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目消化周期為 8個(gè)月左右。 西湖區(qū) SOHO寫(xiě)字樓月度成交量 西湖區(qū)大面積寫(xiě)字樓月度成交量 樓盤(pán)數(shù)量 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售周期 8 61000 近 18個(gè)月 樓盤(pán)名稱 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售周期 天際大廈 29000 近 4個(gè)月 浙商財(cái)富中心 7000 近 2個(gè)月 420方 /月 /個(gè) 5000方 /月 /個(gè) 20% 80% 第一次調(diào)控： 2023年 4月 17日是上半年行情的絕對(duì)拐點(diǎn) 房地產(chǎn)政策分析 區(qū)域市場(chǎng)研究 第二 次調(diào)控： 2023年 9月 29日政策迅猛 /收效甚微 調(diào)控要點(diǎn) 政策解析 暫停發(fā)放第三套房貸 1 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) 2 限購(gòu)令風(fēng)靡各大城市 3 ?新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況。房產(chǎn)稅政策可能會(huì)由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。 ?房產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，其規(guī)模將達(dá)到 7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會(huì)給地方稅收以很大的補(bǔ)充，同時(shí)一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅必將對(duì)地方依靠出讓土地的財(cái)政模式給以徹底的改革。 ?此條政策不再像“國(guó)十條”那樣只要求房?jī)r(jià)過(guò)高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購(gòu)房，尤其是外地投資投機(jī)者。 ?對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上”，以前的政策中對(duì)于首次購(gòu)買(mǎi)90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為 20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上。 ?“各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房”，這條將比較有力地堵住那些通過(guò)消費(fèi)貸款買(mǎi)房的所謂“灰色通道”。但同時(shí)對(duì)居民的改善型需求也有影響。 ?對(duì)于抑制投資投機(jī)需求，限購(gòu)政策不愧為“精確打擊”的武器，真正是遏制住了投資機(jī)的“咽喉”，但是多數(shù)城市出臺(tái)限購(gòu)令加了時(shí)間定語(yǔ)“暫定”，表示限購(gòu)令是臨時(shí)的，有效時(shí)間或?yàn)榘肽?、或?yàn)閹讉€(gè)月等。但就浙江而言，目前僅有杭州、寧波和溫州三地出臺(tái)相關(guān)限 購(gòu)政策，在這種情況下，大部分投資客很可能會(huì)選擇沒(méi)有限購(gòu)政策的城市投資臵業(yè)。 政策分析 區(qū)域市場(chǎng)研究 附加政策：房地產(chǎn)行業(yè)有待真正面臨重新洗牌 加息通道 資金監(jiān)管 ?時(shí)隔三年后的加息通道，雖然并非主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但同樣存在較大影響，尤其是一旦進(jìn)入加息周期，無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)貸款還是購(gòu)房貸款來(lái)說(shuō)都存在巨大壓力，同時(shí)我們 預(yù)計(jì) 2023年還將有 2~3次加息 。 去年 11月 1日， 《 浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法 》 正式實(shí)行，新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售金已被納入專門(mén)賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商使用預(yù)售金已嚴(yán)重受限。 11月 17日，繼浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法實(shí)施之后， 《 杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則 》正式出臺(tái)，是浙江省首個(gè)城市細(xì)則。 ?細(xì)則出臺(tái)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈存在較大考驗(yàn)，邊銷(xiāo)售邊拿地的快速滾動(dòng)模式將難以再現(xiàn)，但已有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始研究相應(yīng)對(duì)策，比如成立自家名下的建筑公司，就可以從建筑公司這邊轉(zhuǎn)出一部分預(yù)售資金。 區(qū)域市場(chǎng)研究 房地產(chǎn)政策分析 新國(guó)八條： 2023年 1月 26日限購(gòu) /限貸 /增稅 /加供 進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策 加大保障安居工程建設(shè)力 度 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) 合理引導(dǎo)住房需求 ?2023年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。 ?多渠道籌集保障性住房房源；擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面；加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制；增加公共租賃住房供應(yīng)。 ?個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷(xiāo)售收入全額征稅； 對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。 ?保障住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的 70%；商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前 2年年均實(shí)際供應(yīng)量； 競(jìng)地單位須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。 ?房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施； 對(duì)已有1套住房限購(gòu) 1套、擁有 2套及以上住房者暫禁購(gòu)房。 ?對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 強(qiáng)化差別化住房信貸政策 ?貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于