【正文】 目考察 北京篇 70 位置 : 位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中軸路（未來(lái)國(guó)際企業(yè)大道）的端點(diǎn)， 構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線(xiàn) ，同時(shí)也構(gòu)成了開(kāi)發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。 資生堂 。通過(guò)場(chǎng)地內(nèi)部的車(chē)行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達(dá)每個(gè)建筑。 73 依托開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶(hù) 亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈 電子信息 光機(jī)電一體化 生物技術(shù)與新醫(yī)藥 新材料與新能源 軟件制造 代表企業(yè) 諾基亞、朗訊科技 中國(guó)數(shù)字電視聯(lián)盟 代表企業(yè) SMC、 ABB、 施耐德、 GE 代表企業(yè) 拜爾、安萬(wàn)特 人類(lèi)基因組北方 研究中心 國(guó)家病毒生物中心 代表企業(yè) 英納超導(dǎo) 嘉捷恒信 大陸太極 中鈔錫克拜 代表企業(yè) 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學(xué)院 以開(kāi)發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)鏈為依托 聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游及相關(guān)企業(yè)， 形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)系 ，最終形 成具有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)集群。拆遷（貴友后面）因素也促使白領(lǐng)縮短簽約時(shí)間。 購(gòu)買(mǎi)原因： 外地企業(yè)，考慮政府因素較高 ，總部基地的銷(xiāo)售與政府掛鉤； 退房原因： 與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn) ，戶(hù)型不滿(mǎn)意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。 依文服飾： 需求 2023平米， 不認(rèn)可開(kāi)發(fā)區(qū)的位置 —— 郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置 —— 荒（周邊可能是工廠(chǎng)）； 定總部基地，流失原因：對(duì)區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對(duì)本案的土地性質(zhì)、車(chē)位、費(fèi)用等方面有明顯不認(rèn)可； 76 國(guó)內(nèi)客戶(hù)看重園區(qū)提供的平臺(tái) 白領(lǐng)服飾有限公司： “中國(guó)職業(yè)女裝第一品牌” 在 BDA國(guó)際企業(yè)大道買(mǎi)了6000平米共 3棟研發(fā)辦公樓，建一個(gè)研發(fā)設(shè)計(jì)中心。此客戶(hù)已于2023年 7月 25日取消購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，改為租賃。 75 入駐國(guó)內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在 10002023平米 體育器材公司： 工廠(chǎng)在馬駒橋，主營(yíng)業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求 1600平米，已經(jīng)在總部基地買(mǎi)房，想退掉。價(jià)格談判經(jīng)歷三輪談判，成交 6050元 /平米。 環(huán)境： ?精心設(shè)計(jì)的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個(gè)建筑與景觀(guān)自然融合的小環(huán)境。 72 個(gè)性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開(kāi)客戶(hù)心門(mén) 規(guī)劃： ?地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀(guān)之間的滲透與結(jié)合。 北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) BDA國(guó)際企業(yè)大道 —— 關(guān)于客戶(hù)的思考 亦莊BDA 71 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位獲得市場(chǎng)先入者優(yōu)勢(shì) 成交客戶(hù)民營(yíng)居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶(hù)（資生堂），客戶(hù)比較追求個(gè)性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。 三是高性?xún)r(jià)比： 利用政府關(guān)系，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時(shí)與部分重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項(xiàng)目的建設(shè)。 66 創(chuàng)智天地成功因素分析：產(chǎn)品角度 一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線(xiàn)： 創(chuàng)智天地一改過(guò)去寫(xiě)字樓地處“水泥森林”的印象，同時(shí)一改過(guò)去科技園實(shí)用、簡(jiǎn)單、檔次低的現(xiàn)象，在城市中心走了一條高品質(zhì)（甲級(jí)配置）、生態(tài)化的路線(xiàn)。 58 同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū) 臨平北路 商務(wù)圈 和平公園 曲陽(yáng)商務(wù)中心 鞍山商圈 五角場(chǎng)商圈 (復(fù)旦科技園區(qū) ) 北外灘航運(yùn)中心 陸家嘴 高?？萍紖^(qū) 國(guó)際商務(wù)區(qū) 區(qū) 位： 上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)； 片區(qū)背景： ?楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地； ?目前定位于 “ 知識(shí)楊浦 ” ，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計(jì)、 IT、廣告行業(yè)； ?傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫(xiě)字樓供應(yīng)量少； 片區(qū)現(xiàn)狀： ?22個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 ?14所高等院校 ?100多家科研院所 ?2023余家設(shè)計(jì)、廣告等創(chuàng)意公司 ?20萬(wàn)本科生、研究生和博士生 創(chuàng)智 天地 創(chuàng)智天地 —— 打造都市生活第三地 59 創(chuàng)智天地 開(kāi)發(fā)商 香港瑞安公司 地理位臵 江灣鎮(zhèn)體育場(chǎng)與復(fù)旦大學(xué)之間 建筑設(shè)計(jì) 美國(guó) SOM設(shè)計(jì)師事務(wù)所 土地面積 84公頃（ 1260畝） 建筑面積 － 100萬(wàn) 總投資 － 100億元 一期創(chuàng)智 SOHO開(kāi)盤(pán) － 2023年下半年，售價(jià) 15000元 /平 創(chuàng)智中心 －提供辦公、商業(yè)、研發(fā)、學(xué)習(xí)、 休閑及文化設(shè)施 創(chuàng)智 SOHO －提供住宅以及辦公、零售、休 閑、娛樂(lè)設(shè)施的多功能小區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。 地鐵 : 地鐵二號(hào)線(xiàn)從虹橋機(jī)場(chǎng)途經(jīng)張江到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) ,在人民廣場(chǎng)與地鐵一號(hào)線(xiàn)交匯。 區(qū)級(jí) (含 )以上高新技術(shù)企業(yè)、科技型中小企業(yè)、擁有區(qū)級(jí)以上企業(yè)研發(fā)中心和技術(shù)中心的企業(yè)、列入“ 1356” 工程培育的企業(yè)，可獲得人才房?jī)?yōu)先認(rèn)購(gòu)資格。 (二 )針對(duì)高新科技企業(yè)的優(yōu)惠政策 通過(guò)“雙軟”認(rèn)定的軟件企業(yè)，其銷(xiāo)售自主開(kāi)發(fā)的軟件產(chǎn)品享受?chē)?guó)家相關(guān)政策。復(fù)式寫(xiě)字樓、綜合配套，園區(qū)成為杭州 IT軟件、高新技術(shù)、創(chuàng)新創(chuàng)意、外貿(mào)金融等產(chǎn)業(yè)集聚之地，并為它們的孵化、成長(zhǎng)、加速提供最優(yōu)秀的平臺(tái)。 2023年年底前已經(jīng)完成招商工作，入駐企業(yè)近 30家，入駐率達(dá)到 100%。 重點(diǎn)個(gè)案 :中都 〃 西溪 CIC 區(qū)域市場(chǎng)研究 項(xiàng)目組成 幢數(shù) 層數(shù) 總建筑面積 產(chǎn)品說(shuō)明 科技孵化器 3 4F/9F 3萬(wàn) m2 蛋圓形建筑外觀(guān) ,最大限度視野 五星級(jí)商務(wù)中心 1 26F m2 一層為商務(wù)中心、大堂吧、西餐廳、咖啡館、零點(diǎn)餐廳， 二層為宴會(huì)廳、洗浴中心， 三層為多功能廳、大小會(huì)議室、高檔 KTV、足浴， 四層為游泳池、健身房、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室， 五至十六層為酒店式豪華寫(xiě)字樓， 十七層二十六層為五星級(jí)商務(wù)客房 酒店式金領(lǐng)寓所 1 26F m2 五星級(jí)配套設(shè)施和五星級(jí)服務(wù)，室內(nèi)國(guó)際名家設(shè)計(jì) 國(guó)際商務(wù)寫(xiě)字樓 6 13F m2 獨(dú)立門(mén)廳，外立面玻璃幕墻，干掛石材；規(guī)劃 500個(gè)車(chē)位； 5A智能設(shè)計(jì) 單幢面積 5000平方米，適合大中型企業(yè)總部辦公； 單層面積 200400平方米，適合中小型企業(yè)獨(dú)立辦公。 ?從 2成到 6成使杠桿效應(yīng)去掉了 %，同時(shí)起到跌時(shí)擴(kuò)大損失、漲時(shí)縮小收益的作用，溢價(jià)型住宅投資客得到了堅(jiān)決退場(chǎng)的信號(hào)。 ?多渠道籌集保障性住房房源；擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面；加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制；增加公共租賃住房供應(yīng)。但同時(shí)對(duì)居民的改善型需求也有影響。 西湖區(qū) SOHO寫(xiě)字樓月度成交量 西湖區(qū)大面積寫(xiě)字樓月度成交量 樓盤(pán)數(shù)量 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售周期 8 61000 近 18個(gè)月 樓盤(pán)名稱(chēng) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售周期 天際大廈 29000 近 4個(gè)月 浙商財(cái)富中心 7000 近 2個(gè)月 420方 /月 /個(gè) 5000方 /月 /個(gè) 20% 80% 第一次調(diào)控： 2023年 4月 17日是上半年行情的絕對(duì)拐點(diǎn) 房地產(chǎn)政策分析 區(qū)域市場(chǎng)研究 第二 次調(diào)控： 2023年 9月 29日政策迅猛 /收效甚微 調(diào)控要點(diǎn) 政策解析 暫停發(fā)放第三套房貸 1 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) 2 限購(gòu)令風(fēng)靡各大城市 3 ?新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。 ● 從道路規(guī)劃和交通組織來(lái)看，道路的延伸，路網(wǎng)的加密，都體現(xiàn)出了區(qū)域整體發(fā)展的思路。 (工業(yè)投入高，創(chuàng)造價(jià)值低，第三產(chǎn)業(yè)投入低，創(chuàng)造價(jià)值高 )。 項(xiàng)目所在的蔣村西溪板塊，土地成交的格局主要依據(jù)幾條東西向交通干線(xiàn)進(jìn)行劃分，文一西路以北主要以住宅用地或商住綜合用地為主，天目山路以南主要以純住宅用地為主，文一西路與天目山路之間的區(qū)域?yàn)槲飨匀粷竦鼐坝^(guān)的主體所在，成交土地大多是為西溪濕地國(guó)家公園提高商業(yè)服務(wù)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地。 城市宏觀(guān)研究 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明 ,宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均 GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段 ,以此為參照 ,2023年杭州人均 GDP約 8063美元 ,目前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大致處于 穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期向減緩發(fā)展期過(guò)渡的階段 . 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 改善需求為主 改善需求為主 生存、改善需求兼有 生存需求 減緩發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 快速發(fā)展期 啟動(dòng)期 10004000美元 40008000美元 800020230美元 8001000美元 (數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)局 ) 城市宏觀(guān)研究 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平 4 1 0 . 5 74 4 2 . 4 55 1 8 . 7 95 9 6 . 6 37 0 4 . 6 89 5 6 . 22 2 . 6 0 %7 . 8 0 %1 7 . 2 0 %1 5 . 0 0 % 1 4 . 5 0 %3 5 . 7 0 %0200400600800100012002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資（億元） 增長(zhǎng)率（％）2023~2023年杭州市房地產(chǎn)投資水平： 異常 基本 正常 正常 運(yùn)行 基本 正常 異常 2023年 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅 5% 5%5% 5%15% 15%25% 25% % 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求 房地產(chǎn)投資/GDP 5% 5%10% 10%15% 15%20% 20% % 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，較合理指標(biāo)為 1015% 房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資 15% 15%22% 22%30% 30%37% 37% 36% 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%25% ?從 2023年的指標(biāo)來(lái)看 ,就整個(gè)杭州而言，房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)高速發(fā)展階段，主要是受 09年火爆的樓市影響，開(kāi)發(fā)商紛紛加大開(kāi)發(fā)力度，但時(shí)下政策收緊，預(yù)計(jì)未來(lái) 2年內(nèi)將出現(xiàn)回調(diào)跡象。 項(xiàng)目屬性結(jié)論 根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目兼具了多重性質(zhì)的高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，是杭州未來(lái)科技城的重要組成部分，在杭州城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中具有重要地位的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 高科技產(chǎn)業(yè)孵化基地 國(guó)家級(jí)海外兼國(guó)內(nèi)高級(jí)人才匯聚之地 杭州西部都市風(fēng)貌展示區(qū) 科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地 ? 第二部分 市場(chǎng)深度研究 城市宏觀(guān)研究 區(qū)域市場(chǎng)研究 市場(chǎng)專(zhuān)題研究 經(jīng)杭線(xiàn)路 距離全 長(zhǎng) 設(shè)計(jì)時(shí)速 時(shí)間 滬杭客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) 160km 350km/h 38min 杭甬客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) 150km 350km/h 30min 寧杭客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) 251km 350km/h 60min 杭長(zhǎng)客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) 884km 350km/h 180min 杭黃客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn) 260km 250km/h 80min ? 高速客運(yùn)鐵路運(yùn)營(yíng)大大縮減了城市間的距離，將長(zhǎng)三角城市群交通圈壓縮至一小時(shí)范圍內(nèi)，使杭州的地理核心位臵更為突出，與上海的同城效應(yīng)更加明顯，上海的部分商務(wù)功能可能因?yàn)槌杀緣毫D(zhuǎn)移到杭州，杭州在商務(wù)地位得到提升。浙江省委常委、組織部長(zhǎng)蔡奇 出席動(dòng)工儀式并講話(huà)，副省長(zhǎng)陳加元，市委常委、組織部長(zhǎng)于躍敏，市委常委朱金坤出席儀式。規(guī)劃余杭組團(tuán)的功能定位是“ 創(chuàng)新極核 ，濕地水鄉(xiāng)，居住新城”。 海創(chuàng)園已投入 60億元巨資做優(yōu)園區(qū)環(huán)境，新建道路 40公里，完成綠化 65萬(wàn)平方米； 12萬(wàn)平方米人才公寓和 18萬(wàn)平方米科創(chuàng)中心正在抓緊實(shí)施之中， 400余套人才房裝修完畢 。 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價(jià)值界定 地 鐵 1 號(hào) 線(xiàn) 項(xiàng)目宗地 淘寶城項(xiàng)目 中心城區(qū) 蕭山城區(qū) 大余杭片區(qū) 地鐵 2號(hào)線(xiàn) ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價(jià)值界定 ?基地周?chē)慷紝儆诤?chuàng)園待建項(xiàng)目 ?地塊方正，主入口可設(shè)在北側(cè)，地形方正有利于整體規(guī)劃 ?50米限高園區(qū)式辦公方向 ?宗地現(xiàn)狀為濕地，地塊內(nèi)有大量植被，灌木，喬木，廢棄的生態(tài)農(nóng)莊 北側(cè)杭州師范大學(xué)（在建） 東側(cè)待建土地（企業(yè)辦公） 西側(cè)待建土地（企業(yè)辦公） 南側(cè)西待建土地 宗地現(xiàn)狀：土堆亂石 /未平整 占地（㎡） 32627 用途 總部研發(fā)和商 業(yè)商務(wù)辦公 建面（㎡） 48624