【正文】 城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。 ?“各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過(guò)消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道”。 待定 已推 ， 已推 ， 已推 ， 市場(chǎng)分析 —— 地產(chǎn) ? 根據(jù)本項(xiàng)目可售部分體量，以及大體開(kāi)發(fā)方向，賦予下列兩種類型寫(xiě)字樓以不同權(quán)重，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目消化周期為 8個(gè)月左右。 余杭區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 余杭組團(tuán) 良渚組團(tuán) 塘棲組團(tuán) 臨平副城 ● 片區(qū)規(guī)劃方面， 兩個(gè)區(qū)的相鄰單元已經(jīng)在功能定位上體現(xiàn)出“大杭州”的發(fā)展思路，尤其是城市西部的融合，在高校、產(chǎn)業(yè)、旅游、配套等方面都有相對(duì)明確的前景。從三產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，余杭區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)仍是以工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低，這也是余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸所在。 區(qū)域市場(chǎng)研究 西湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 01 0 0 . 0 0萬(wàn)平方米2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 8 年1 6月蔣村西溪 留下小和山 三墩 文教 之江轉(zhuǎn)塘西溪濕地周邊的蔣村西溪板塊，依靠浙大紫金港校區(qū)發(fā)展起來(lái)的大三墩板塊，以及位于之江國(guó)家旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的之江轉(zhuǎn)塘板塊是西湖區(qū)土地成交的重點(diǎn)所在。 ?辦公寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展一定是基于第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，未來(lái)空間隨之增加。 產(chǎn)業(yè)屬性研究 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向： 軟件、信息服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等技術(shù)領(lǐng)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)； 電子與信息制造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)； 有利于服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)或中介機(jī)構(gòu)；高教科研產(chǎn)業(yè)。 高科技產(chǎn)業(yè) 高級(jí)人才產(chǎn)業(yè) 2023年 12月 31日，浙江杭州未來(lái)科技城（海創(chuàng)園）黨工委、管委會(huì)正式掛牌。 總體發(fā)展框架： 一副（臨平副城） 三組團(tuán)（余杭組團(tuán) 良渚組團(tuán) 瓶窯組團(tuán)） 三帶 四廊 其中本項(xiàng)目所在的 倉(cāng)前鎮(zhèn) 所屬在“三組團(tuán)”中的 余杭組團(tuán) ，由余杭、閑林、 倉(cāng)前 、中泰、五常等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道組成，建設(shè)成東入杭州主城，西接臨安，集高檔居住、旅游休閑、 科研開(kāi)發(fā)、高等教育 為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)。 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價(jià)值界定 項(xiàng)目解讀 ? 功能定位： 海創(chuàng)園定位為 未來(lái)科技園， 余杭創(chuàng)新基地，城區(qū)最大的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展連片區(qū)塊 ? 整體規(guī)劃： 海創(chuàng)園位于杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)核心區(qū)塊，規(guī)劃面積 10平方公里，于 2023年7月掛牌，定位為按全新機(jī)制運(yùn)行的人才改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，集聚海內(nèi)外高層次人才的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新高地。 ? 配建一個(gè)對(duì)外開(kāi)放的公共停車場(chǎng) ? 配建一個(gè)大于 4000平米的公共開(kāi)放空間 ? 機(jī)動(dòng)車開(kāi)口有距離規(guī)定 項(xiàng)目解讀 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價(jià)值界定 ?項(xiàng)目所屬區(qū)域，東西向以文一西路為主干道，南北向則主要靠東西大道，繞城西線為主要干道，區(qū)域內(nèi)并沒(méi)有四橫四縱的道路網(wǎng)絡(luò) ，使得交通未能便捷，同時(shí)距離主城區(qū)黃龍、文教、武林三大商圈距離都較遠(yuǎn) ?項(xiàng)目所屬余杭區(qū)倉(cāng)前鎮(zhèn)周邊并沒(méi)有主要功能區(qū)塊，資源配套也較為缺乏。 評(píng)判級(jí)別 優(yōu) 良 一般 較差 土地級(jí)別 ☆ ★ 自然景觀 ☆ ★ 空氣質(zhì)量 ☆ ★ 交通情況 ☆ ★ 生活配套 ☆ ★ 社會(huì)治安 ☆★ 歷史人文 ☆★ 區(qū)位形象 ☆ ★ 商業(yè)氛圍 ☆ ★ 商務(wù)氛圍 ☆ ★ ? 地塊當(dāng)前價(jià)值評(píng)判： （現(xiàn)狀） ?優(yōu)秀價(jià)值點(diǎn)： 無(wú) ?良好價(jià)值點(diǎn)： 6個(gè)★ ?一般價(jià)值點(diǎn)： 3個(gè)★ ?較差價(jià)值點(diǎn)： 1個(gè)★ ? 地塊 3~5年后價(jià)值評(píng)判： （預(yù)測(cè)） ?優(yōu)秀價(jià)值點(diǎn)： 5個(gè)☆ ?良好價(jià)值點(diǎn)： 5個(gè)☆ ?一般價(jià)值點(diǎn)： 無(wú) ?較差價(jià)值點(diǎn)： 無(wú) 項(xiàng)目解讀 戰(zhàn)略地位 區(qū)位屬性研究 本案 ?從城市發(fā)展戰(zhàn)略高度上來(lái)看，項(xiàng)目所在的倉(cāng)前鎮(zhèn)，處于旅游西進(jìn)戰(zhàn)略的發(fā)展帶上。海外高層次人才引進(jìn)計(jì)劃（簡(jiǎn)稱“千人計(jì)劃”），主要是圍繞國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，從 2023年開(kāi)始，用 5到 10年，在國(guó)家重點(diǎn)創(chuàng)新項(xiàng)目、重點(diǎn)學(xué)科和重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、中央企業(yè)和國(guó)有商業(yè)金融機(jī)構(gòu)、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為主的各類園區(qū)等，引進(jìn)并有重點(diǎn)地支持一批能夠突破關(guān)鍵技術(shù)、發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)新興學(xué)科的戰(zhàn)略科學(xué)家和領(lǐng)軍人才回國(guó)（來(lái)華）創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)委員劉延?xùn)|，中共中央政治局委員、中央書(shū)記處書(shū)記、中組部部長(zhǎng)李源潮，前往北戴河看望。 ?單從項(xiàng)目所在區(qū)域西湖區(qū)來(lái)看，固定資產(chǎn)份額位列全市前矛，與之相對(duì)應(yīng)的樓宇經(jīng)濟(jì)更是高居首位，全區(qū)稅收 3000萬(wàn)以上，樓宇超過(guò) 20幢。 ?從區(qū)域來(lái)看，住宅用地以拱墅和下沙為近兩年成交大戶，而商業(yè)用地以西湖區(qū)一枝獨(dú)秀，加之目前存量，預(yù)計(jì)未來(lái) 2~3年內(nèi)西湖區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量將近 150萬(wàn)方，其中寫(xiě)字樓估計(jì) 70~80萬(wàn)方。 充分發(fā)揮轄區(qū)科技、人才、商務(wù)集聚優(yōu)勢(shì)，健全合作開(kāi)放網(wǎng)絡(luò)，營(yíng)造有序市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍，激活創(chuàng)新活力、做強(qiáng)創(chuàng)新載體、拓展創(chuàng)新空間，成為全省乃至全國(guó)一流的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂(lè)土。 06年以前，在這一副城三組團(tuán)中，臨平副城和余杭組團(tuán)是余杭房地產(chǎn)發(fā)展的絕對(duì)主力，從 06年開(kāi)始，杭州城市北部逐漸興起，許多大型市場(chǎng)落戶良渚，良渚組團(tuán)發(fā)展速度加快，土地成交量逐年增加，余杭組團(tuán)受前幾年政府大量協(xié)議出讓土地的影響，土地流拍情況嚴(yán)重，臨平副城除天都城外其他項(xiàng)目基本都以當(dāng)?shù)叵癁橹?，土地成交基本維持不溫不火的局面。余杭區(qū)在承接西湖區(qū)外溢的人力和產(chǎn)業(yè)需求之外，自身也獲得了整合資源，發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)的機(jī)會(huì)。不小的房產(chǎn)稅額度將會(huì)給地方稅收以很大的補(bǔ)充，同時(shí)一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅必將對(duì)地方依靠出讓土地的財(cái)政模式給以徹底的改革。 去年 11月 1日， 《 浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法 》 正式實(shí)行，新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售金已被納入專門賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商使用預(yù)售金已嚴(yán)重受限。 ?對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。寫(xiě)字樓、酒店式寓所以及各種生活配套，為創(chuàng)業(yè)者提供完整的 “ 創(chuàng)業(yè)生活鏈 ” 。 ? 是以“現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意園和文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園”為定位，工業(yè)產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)相互交融、和諧共存的新型創(chuàng)意園區(qū)。延伸到室內(nèi)的下沉景觀開(kāi)放空間，締造辦公與休閑相結(jié)合的完美遐想。 留學(xué)人員創(chuàng)辦企業(yè)可以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買創(chuàng)業(yè)園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、科研用房；租用園區(qū)的生產(chǎn)、科研用房，建筑面積在一定平方米內(nèi)的，第一年租金全額補(bǔ)助，第二年至第三年減半補(bǔ)助。 科技型企業(yè)，對(duì)經(jīng)認(rèn)定的省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)的科技型企業(yè)，分別按 3個(gè)等級(jí)給予獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)。 區(qū)域市場(chǎng)研究 恒生科技園總投資 15億元，總占地面積 160畝，總建筑面積 27萬(wàn)平方米，包括辦公、商業(yè)、配套，容積率小于 項(xiàng)目總共分為三期： 一期用地面積約 27530平方米 二期用地面積約 28528平方米 三期用地面積約 28608平方米 一期地上、地下總建筑面積 米，將建設(shè) ， 11棟獨(dú)立研發(fā)中心和 6000平米綜合配套 ,容積率 ，建筑密度 %，綠地率%。 張江模式 —— 上海張江高科技園區(qū) 地鐵站 外環(huán) 內(nèi)環(huán) 磁懸浮 經(jīng)典案例研究 54 上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃 高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括： 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 ?借助政府之手和市場(chǎng)之手形成開(kāi)發(fā)合力、整合各種開(kāi)發(fā)資源，形成不同于 硅谷模式 的 張江模式 。 創(chuàng)業(yè) 小公司 風(fēng)險(xiǎn)基金 大學(xué)科研機(jī)構(gòu) 律師 事務(wù)所 跨國(guó)公司研發(fā)中心 會(huì)計(jì) 事務(wù)所 現(xiàn)代服務(wù)公司 62 “創(chuàng)智天地 ” 是一個(gè)居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式 “創(chuàng)智天地 ” 就是要營(yíng)造這么一個(gè)適合知識(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識(shí)工作者生存的環(huán)境，他們?cè)谀抢锊粌H工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡(jiǎn)單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。 三是高性價(jià)比： 利用政府關(guān)系，對(duì)重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時(shí)與部分重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項(xiàng)目的建設(shè)。其中一期面積 3萬(wàn)平米左右， 主力戶型在 10003000平米之間 。 世紀(jì)城房地產(chǎn) 。 建筑： ? 既考慮到彼此之間的對(duì)比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。 地產(chǎn)公司，民營(yíng)，行業(yè)領(lǐng)袖 從事皮裘批發(fā)的國(guó)際貿(mào)易公司，民營(yíng)， 10人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積 200平米 成交過(guò)程 欲自行設(shè)計(jì)，遭拒絕； 已流失；后在開(kāi)發(fā)商努力下簽約。 客戶特點(diǎn) 老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風(fēng)格。 飲料公司： 需求面積為辦公面積 500— 800平米，廠房 1500— 2023平米，主要想購(gòu)買廠房。 新買基地。 新奧集團(tuán)： 需求面積為 2023平米。 周期短，對(duì)地產(chǎn)熟悉，知道成本但無(wú)價(jià)格障礙 客戶開(kāi)通。 原認(rèn)為價(jià)格（ 5300）合適，到場(chǎng)后認(rèn)為貴 6400，而且不需要這么大。 ?外立面運(yùn)用不同材質(zhì)、虛實(shí)效果以及不同質(zhì)感的對(duì)比； 特別強(qiáng)調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)，給各個(gè)企業(yè)以品牌的感覺(jué)。 西班牙奉爾文特控制系統(tǒng) (北京 )公司 。 交通 :位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南大門的入口處 ?項(xiàng)目北部有開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心 ?三條主干道通往市中心 配套： 項(xiàng)目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂(lè)、購(gòu)物休閑功能的商務(wù)會(huì)所 。 68 創(chuàng)智天地成功因素分析：營(yíng)銷角度 一是自身渠道強(qiáng)勁： 瑞安公司在上海有兩座頂級(jí)寫(xiě)字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時(shí)間向他們伸出了橄欖枝。 一是時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確： 上海中長(zhǎng)期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風(fēng)，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的強(qiáng)力支持（政府入股）。 ?生產(chǎn)制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與服務(wù)的本地化使研發(fā)中心具備了快速進(jìn)入的前提條件 ? 依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策、完備的金融服務(wù)、發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò) 背靠著長(zhǎng)三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投資設(shè)立研發(fā)中心的首選地 構(gòu)建完善的研發(fā)服務(wù)體系，主要包括搭建技術(shù)平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)、加強(qiáng)人才培養(yǎng)等 ?新建了國(guó)家人類基因組南方研究中心、國(guó)家新藥篩選中心、國(guó)家新藥安全評(píng)價(jià)中心、上海光源工程中心、上海超級(jí)計(jì)算等國(guó)家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)，與ＧＥ、杜邦、霍尼韋爾、羅門哈斯等跨國(guó)公司研發(fā)中心，共同構(gòu)筑起園區(qū)最高層面的技術(shù)平臺(tái) ?通過(guò)企業(yè)化和市場(chǎng)化運(yùn)作，搭建一些研發(fā)創(chuàng)新的公共型技術(shù)支持平臺(tái)，如軟件增值平臺(tái)、生物醫(yī)藥外包平臺(tái)等等。重點(diǎn)發(fā)展孵化和創(chuàng)新項(xiàng)目。至 2023 年 9 月， 園區(qū)累計(jì)引進(jìn)注冊(cè)企業(yè) 4141 家 ，吸引 跨國(guó)公司研發(fā)中心 91 家 。 區(qū)財(cái)政安排專項(xiàng)資金用于企業(yè)上市所必需的培訓(xùn)、咨詢、規(guī)范改制等前期費(fèi)用的補(bǔ)助。 留學(xué)人員隨歸子女入托、入中小學(xué)，憑 《 杭州市留學(xué)回國(guó)人員工作證 》 或 《 外國(guó)專家證 》 ，由區(qū)教育行政部門為其就近安排在優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校就讀，轉(zhuǎn)學(xué)手續(xù)隨到隨辦，不收取政府規(guī)定以外的任何費(fèi)用。 區(qū)域市場(chǎng)研究 項(xiàng)目位于杭州市余杭區(qū)文一西路延伸段，新省委黨校西側(cè)，西溪生態(tài)科技島核心區(qū)，臨近國(guó)家級(jí)濕地公園 西溪濕地外圍，兼享優(yōu)越的自然環(huán)境，極具生態(tài)價(jià)值，項(xiàng)目總投資 15億元，占地 127畝，總建筑面積月 27萬(wàn)平方米。目前一期工程已經(jīng)建成，建筑面積為 27153平方米。中都 .西溪 CIC，從硬件條件上已經(jīng)完全滿足于 “ 浙江風(fēng)投總部基地 ” 的所有條件。 強(qiáng)化差別化住房信貸政策 ?貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ； 嚴(yán)查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。 ?細(xì)則出臺(tái)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈存在較大考驗(yàn)，邊銷售邊拿地的快速滾動(dòng)模式將難以再現(xiàn)，但已有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始研究相應(yīng)對(duì)策，比如成立自家名下的建筑公司，就可以從建筑公司這邊轉(zhuǎn)出一部分預(yù)售資金。 ?對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上”，以前的政策中對(duì)于首次購(gòu)買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為 20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上。西溪 CIC 西溪蝶園 西溪里 西港新界 物業(yè)地址 西湖區(qū)文一西路，文二西路，距西溪濕地國(guó)家公園 400米 余杭區(qū)倉(cāng)前鎮(zhèn)朱廟村文一路北側(cè)， 西湖區(qū)東至規(guī)劃道路、南至文一西路、西至規(guī)劃道路、北至規(guī)劃道路 西湖區(qū)文一西路（蔣村西路口） 西湖區(qū)振華路與西園路交匯處 開(kāi)發(fā)商 杭州大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公