【正文】 2 五星級配套設(shè)施和五星級服務(wù)，室內(nèi)國際名家設(shè)計 國際商務(wù)寫字樓 6 13F m2 獨立門廳，外立面玻璃幕墻，干掛石材；規(guī)劃 500個車位； 5A智能設(shè)計 單幢面積 5000平方米，適合大中型企業(yè)總部辦公； 單層面積 200400平方米，適合中小型企業(yè)獨立辦公。中都 .西溪 CIC，從硬件條件上已經(jīng)完全滿足于 “ 浙江風投總部基地 ” 的所有條件。寫字樓、酒店式寓所以及各種生活配套，為創(chuàng)業(yè)者提供完整的 “ 創(chuàng)業(yè)生活鏈 ” 。 區(qū)域市場研究 房地產(chǎn)政策分析 市場分析小結(jié) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了前所謂未的高速增長機遇 重點個案 :中都 〃 西溪 CIC 區(qū)域市場研究 中都 〃 西溪 CIC位于西溪生態(tài)科技島核心區(qū)位，總建筑面積逾 16萬平方米，由一幢五星級商務(wù)中心/寫字樓、一幢酒店式金領(lǐng)寓所、六幢國際商務(wù)寫字樓、三幢科技孵化器大樓及兩幢精裝單身寓所組成，建成后將成為未來西溪生態(tài)科技島的文化、經(jīng)濟、商務(wù)中心。 ?從 2成到 6成使杠桿效應(yīng)去掉了 %，同時起到跌時擴大損失、漲時縮小收益的作用，溢價型住宅投資客得到了堅決退場的信號。 強化差別化住房信貸政策 ?貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 ； 嚴查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。 ?對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。 ?保障住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的 70%；商品住房用地供應(yīng)計劃總量不得低于前 2年年均實際供應(yīng)量； 競地單位須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。 ?多渠道籌集保障性住房房源；擴大住房保障制度覆蓋面；加強保障性住房管理，健全準入退出機制；增加公共租賃住房供應(yīng)。 ?細則出臺對開發(fā)商的資金鏈存在較大考驗，邊銷售邊拿地的快速滾動模式將難以再現(xiàn)，但已有開發(fā)商開始研究相應(yīng)對策，比如成立自家名下的建筑公司，就可以從建筑公司這邊轉(zhuǎn)出一部分預(yù)售資金。 去年 11月 1日， 《 浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法 》 正式實行，新批準預(yù)售項目預(yù)售金已被納入專門賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)商使用預(yù)售金已嚴重受限。但就浙江而言，目前僅有杭州、寧波和溫州三地出臺相關(guān)限 購政策，在這種情況下，大部分投資客很可能會選擇沒有限購政策的城市投資臵業(yè)。但同時對居民的改善型需求也有影響。 ?對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上”，以前的政策中對于首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為 20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上。不小的房產(chǎn)稅額度將會給地方稅收以很大的補充，同時一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財政模式給以徹底的改革。房產(chǎn)稅政策可能會由試點城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。 西湖區(qū) SOHO寫字樓月度成交量 西湖區(qū)大面積寫字樓月度成交量 樓盤數(shù)量 銷售面積 銷售周期 8 61000 近 18個月 樓盤名稱 銷售面積 銷售周期 天際大廈 29000 近 4個月 浙商財富中心 7000 近 2個月 420方 /月 /個 5000方 /月 /個 20% 80% 第一次調(diào)控： 2023年 4月 17日是上半年行情的絕對拐點 房地產(chǎn)政策分析 區(qū)域市場研究 第二 次調(diào)控： 2023年 9月 29日政策迅猛 /收效甚微 調(diào)控要點 政策解析 暫停發(fā)放第三套房貸 1 推進房產(chǎn)稅改革試點 2 限購令風靡各大城市 3 ?新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。西溪 CIC 西溪蝶園 西溪里 西港新界 物業(yè)地址 西湖區(qū)文一西路，文二西路，距西溪濕地國家公園 400米 余杭區(qū)倉前鎮(zhèn)朱廟村文一路北側(cè)， 西湖區(qū)東至規(guī)劃道路、南至文一西路、西至規(guī)劃道路、北至規(guī)劃道路 西湖區(qū)文一西路（蔣村西路口） 西湖區(qū)振華路與西園路交匯處 開發(fā)商 杭州大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中都房產(chǎn)集團 杭州萬坤臵業(yè)有限公司 坤和建設(shè)集團股份有限公司 億科臵業(yè)（杭州）有限公司 物業(yè)類型 聯(lián)體別墅 一幢五星級商務(wù)中心 /寫字樓、一幢酒店式金領(lǐng)寓所、六幢國際商務(wù)寫字樓、三幢科技孵化器大樓及兩幢精裝單身寓所 精裝修多層、小高層、高層TOWNHOUSE 排屋和高層 花園式寫字樓 占地面積 2023000平方米 34138平方米 155838平方米 120230平方米 90543平方米 總建面積 500000平方米 153621平方米 420230平方米 250000平方米 250000平方米 開盤時間 首期開盤為 2023218 計劃在 2023年 910月開盤 20231221 2023721 20230526 主力戶型面積 240350平方米 寫字樓面積在 300500平方米左右 190平方米左右 公寓 8 89平方米；排屋255320平方米 50平方米左右、 LOFT， 100—300平方米單層辦公、 10004000平方米左右獨棟 銷售均價 22023元 /平方米 待定 1600023000元 /平米 公寓 1500016000元 /平方米；排屋 2800030000元 /平方米 7200元 /平方米， LOFT8600元 /平方米 銷售面積 一期水岸茗苑有聯(lián)排排屋 360余套，已售完；二期水榭茗邸有聯(lián)排排屋、疊排排屋共 340余套，已售完；三期水榭香堤有雙拼排屋、聯(lián)排排屋和獨立別墅 312套，已售完；四期水岸豪庭 130余套聯(lián)體別墅，以銷售 。余杭區(qū)在承接西湖區(qū)外溢的人力和產(chǎn)業(yè)需求之外，自身也獲得了整合資源，發(fā)展新的經(jīng)濟形態(tài)的機會。 ● 西湖區(qū)功能定位和區(qū)域經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，為周邊區(qū)域的發(fā)展提供了更多的資源，隨著高校外遷、產(chǎn)業(yè)調(diào)整以及居住外擴，余杭區(qū)在人力資源和產(chǎn)業(yè)資源上都獲得了更多的支持。 ● 從道路規(guī)劃和交通組織來看，道路的延伸，路網(wǎng)的加密，都體現(xiàn)出了區(qū)域整體發(fā)展的思路。軌道交通開工建設(shè)、公交一體化等利好大大提升了余杭區(qū)房地產(chǎn)市場的吸引力，除塘棲組團外，其他區(qū)域以基本可以實現(xiàn)對主城區(qū)的輻射了。 06年以前，在這一副城三組團中，臨平副城和余杭組團是余杭房地產(chǎn)發(fā)展的絕對主力，從 06年開始，杭州城市北部逐漸興起，許多大型市場落戶良渚，良渚組團發(fā)展速度加快，土地成交量逐年增加，余杭組團受前幾年政府大量協(xié)議出讓土地的影響，土地流拍情況嚴重，臨平副城除天都城外其他項目基本都以當?shù)叵癁橹?，土地成交基本維持不溫不火的局面。 0501001502002502023年 2023年 2023年 2023年億元0 . 0 %8 . 0 %1 6 . 0 %2 4 . 0 %3 2 . 0 %4 0 . 0 %固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)投資比重區(qū)域市場研究 余杭區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展 0 . 0 05 0 . 0 01 0 0 . 0 01 5 0 . 0 02 0 0 . 0 02 5 0 . 0 0萬平方米2023年 2023年 2023年 2 0 0 8 年1 6 月良渚 臨平 塘棲 余杭余杭區(qū)在未來杭州規(guī)劃中，被劃分為一副城三組團四個部分，分別是臨平副城、余杭組團、良渚組團以及塘棲組團，在杭州居住發(fā)展規(guī)劃中，這一副城三組團是未來杭州主城區(qū)居住功能的有力補充。 (工業(yè)投入高，創(chuàng)造價值低，第三產(chǎn)業(yè)投入低，創(chuàng)造價值高 )。 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略導(dǎo)向 優(yōu)先發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟是西湖區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型主戰(zhàn)略 創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)可持續(xù)發(fā)展主動力 發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟、扶持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)未來發(fā)展的重點方向 市場分析 —— 經(jīng)濟 區(qū)域市場研究 區(qū)域市場研究 余杭區(qū)宏觀經(jīng)濟環(huán)境 0501001502002503003504004502023年 2023年 2023年 2023年億元1 2 . 0 %1 6 . 0 %2 0 . 0 %G D P 等值增幅9 . 7 0 % 9 . 4 0 % 9 . 4 0 % 9 . 4 0 %5 5 . 1 0 % 5 7 . 3 0 % 5 8 . 9 0 % 5 8 . 3 0 %3 5 . 2 0 % 3 3 . 3 0 % 3 3 . 1 0 % 3 3 . 7 0 %0%20%40%60%80%100%2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)圖中經(jīng)濟指標能夠反映出： 從絕對值來看，余杭區(qū)經(jīng)濟處于平穩(wěn)發(fā)展期，但從 GDP等值增幅的情況可以看出，余杭區(qū)近年的經(jīng)濟增長主要原因是物價上漲，而非創(chuàng)造價值的增加。 充分發(fā)揮轄區(qū)科技、人才、商務(wù)集聚優(yōu)勢，健全合作開放網(wǎng)絡(luò)，營造有序市場競爭氛圍，激活創(chuàng)新活力、做強創(chuàng)新載體、拓展創(chuàng)新空間，成為全省乃至全國一流的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂土。 區(qū)域市場研究 西湖區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展 90年代中期 末期 福利性住房 蔣村板塊，以綠城為代表的開發(fā)商 2023年以后 學(xué)校外遷，文教板塊興起 浙大紫金港校區(qū)，帶動城西樓市向北發(fā)展，古墩路向北，三墩板塊融入大城西 2023年西溪板塊全面爆發(fā)，杭州高端物業(yè)主要集中區(qū)域 綜合用地項目 開發(fā)主要集中在西湖區(qū)市區(qū)范圍，分別沿文一、文二、文三、天目山路向西拓展至古墩路 服務(wù)業(yè)三大代表：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、科技產(chǎn)業(yè) 構(gòu)筑服務(wù)經(jīng)濟高地 打造城鄉(xiāng)融合典范 培育創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂土 營造綠色和諧家園 深入構(gòu)筑以總部樓宇經(jīng)濟為支撐，以文化創(chuàng)意、休閑旅游和高新技術(shù)為主導(dǎo)的富有西湖特色的“ 1+3” 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，形成以高端服務(wù)為主的新經(jīng)濟形態(tài)，成為全省服務(wù)經(jīng)濟高地。 項目所在的蔣村西溪板塊，土地成交的格局主要依據(jù)幾條東西向交通干線進行劃分，文一西路以北主要以住宅用地或商住綜合用地為主，天目山路以南主要以純住宅用地為主，文一西路與天目山路之間的區(qū)域為西溪自然濕地景觀的主體所在，成交土地大多是為西溪濕地國家公園提高商業(yè)服務(wù)的商業(yè)經(jīng)營性用地。 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 03 5 0 0 005 0 0 0 01 0 0 0 0 01 5 0 0 0 02 0 0 0 0 02 5 0 0 0 03 0 0 0 0 0成交面積 新增供應(yīng) 均價杭州主城區(qū)寫字樓市場近一年半供需價走勢 供需比 ：1 供需比 ：1 區(qū)域市場研究 —— 寫字樓成交量 市場分析 —— 地產(chǎn) 0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %01 0 0 0 0 02 0 0 0 0 03 0 0 0 0 04 0 0 0 0 05 0 0 0 0 06 0 0 0 0 07 0 0 0 0 0商品房面積 寫字樓面積 寫字樓市場份額杭州主城區(qū)寫字樓近一年半市場成交份額走勢 % % 區(qū)域市場研究 —— 寫字樓成交量 ? 政策嚴控住宅地產(chǎn)，寫字樓市場蓄勢待發(fā)。 ?從區(qū)域來看，住宅用地以拱墅和下沙為近兩年成交大戶，而商業(yè)用地以西湖區(qū)一枝獨秀，加之目前存量，預(yù)計未來 2~3年內(nèi)西湖區(qū)市場供應(yīng)量將近 150萬方，其中寫字樓估計 70~80萬方。 區(qū)域市場研究 —— 房地產(chǎn)成交量 市場分析 —— 地產(chǎn) ? 商住倒掛愈發(fā)凸顯；寫字樓年均增幅 12%。 城市宏觀研究 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 國際通用衡量標準表明 ,宏觀經(jīng)濟增長和人均 GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段 ,以此為參照 ,2023年杭州人均 GDP約 8063美元 ,目前杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展大致處于 穩(wěn)定發(fā)展時期向減緩發(fā)展期過渡的階段 . 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 改善需求為主 改善需求為主 生存、改善需求兼有 生存需求 減緩發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 快速發(fā)展期 啟動期 10004000美元 40008000美元 800020230美元 8001000美元 (數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計局 ) 城市宏觀研究 ?房地產(chǎn)市場發(fā)展水平 4 1 0 . 5 74 4 2 . 4 55 1 8 . 7 95 9 6 . 6 37 0 4 . 6 89 5 6 . 22 2 . 6 0 %7 . 8 0 %1 7 . 2 0 %1 5 . 0 0 % 1 4 . 5 0 %3 5 . 7 0 %0200400600800100012002023年 20