【正文】 望能夠彌補對知識的強烈需求 （另外，此條目內(nèi)尚欠缺部分分析，需貴方提供資料后，方可完成） 四 價格定位及策略 項目單方成本（此項內(nèi)容需貴方提供詳細資料） 項目利潤目標（此項內(nèi)容需貴方提供詳細資料） 可類比項目市場價格 作為類比項目的紅泰翰城，其歷史最高價 3280元 /㎡ ，歷史最低價 2380元 /㎡ ，均價 3000元 /㎡ 。 3）新婚者 特點 :手頭還算充裕 ,由于郊外的房價便宜 ,暫住 ,將來希望另外找房子 ,因夫妻都有工作 ,所以房租負擔不重 4）二次置業(yè)者 特點：手中持有大量閑置資金，便利性和實用性將是該人群的首要考慮要素。 2）家庭住戶 特點：有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，但對于二環(huán)，甚至三內(nèi)的置業(yè)環(huán)境和價格并不滿意，家庭成員 35人，對于尋找新的生活空間的迫切感很強烈。全區(qū)就業(yè)率平均在 92%以上，? 4050? 等就業(yè)困難人員就業(yè)率在 80%以上，動態(tài)消除了? 零就業(yè)家庭 ? ，提前一年建成充分就業(yè)區(qū)；溫江區(qū)及相應(yīng)的大城西區(qū)域內(nèi)家庭結(jié)構(gòu)主要以 3口之家為主，家庭收入狀況較為復(fù)雜，實際收入跨度較大，但大多數(shù)人對居住現(xiàn)狀不滿，對住房有更換要求。 F 借由 ? 北部新城 ? 的影響，進而發(fā)揮出項目自身的優(yōu)勢。 F ? 北部新城 ? 的出現(xiàn)，可能會對原光華大道線樓市及項目造成影響。 D 市民長期以來購房熱情高，但由于 ? 國六條 ? 的出臺，已經(jīng)在政策層面上影響到購房者的態(tài)度，短期內(nèi)可能對樓市造成一定不利影響。 C 配套設(shè)施不完善 由于本項目所處地段屬于規(guī)劃區(qū)域，實際建設(shè)滯后。另外，規(guī)劃中的?？茍@新工業(yè)區(qū)距離本項目實際距離不足 1KM，也有可能會影響到購房者的心情。相較于本案，它們的特色實在太多，而本項目又可能會在某些方面過于雷同，再加上地段問題，可能會受到不小沖擊。 2）項目的劣勢 A 區(qū)域競爭激烈 ? 仁和 由于覆蓋并非全面，且劃分條件較嚴謹，仍有很大一部分有置業(yè)需求的?？茍@企業(yè)法人和高層管理人士尚在尋找適合的房產(chǎn)。?？仆顿Y有限公司其本身所具有的優(yōu)勢是作為項目最堅實的后盾，再加之政府的鼎力支持，在日趨成熟的成都房地產(chǎn)面前，將堅定購買者的信心。 D 發(fā)展商實力雄厚 海科投資有限公司實力雄厚。將于 4月 14日開園的置信 早已竣工的光華大道，及未來規(guī)劃中的成都地鐵 2號線工程，將大大加強溫江和成都的聯(lián)系，本項目所處地理位置極為優(yōu)越。在溫江，如 ? 仁和 項目強勢、弱勢分析與對策 1）項目的優(yōu)勢 A 大樓盤項目受青睞 隨著人民物質(zhì)生活水平的日益提高，人們對居住條件的要求日漸趨向?qū)挸ê褪孢m。海科名城項目可以借鑒以上諸多樓盤的很多亮點，進行綜合后為自身服務(wù)。規(guī)劃師將傳統(tǒng)的行列布局、圍合布局加以整合，形成了獨具特色的 ? 圍合 +半圍合 ? 的總規(guī)思路；建筑朝向以南偏東 15度和正南北為絕對主導(dǎo)，達到采光、通風的效果；樓間距 125米， 80%以上的戶型前后開窗見景（組團花園）。西岸： ? 50萬平方米的綠色水景花園中，以濃厚的人文環(huán)境為根基的海峽路邊，海峽新城配有配套齊全的教育設(shè)施，住戶的子女們在每個求學(xué)階段都將有良師相伴。 ? 錦繡森鄰： ? 開放式退臺花園洋房，板式獨棟小高層 ? 萊茵河谷：暫無 塞納河畔：周邊環(huán)境、景觀設(shè)計，物業(yè)管理，微坡地形及開闊綠地設(shè)計，樓間距。信仰之間， ? 天地 ? 納入生活，以聯(lián)排的居家沉醉別墅的醇靜生活。西岸，售價 3000元 /㎡ ；紅泰翰城，房屋類型為高層 /多層，售價 2680元 /㎡ ，共 804戶。 2） 各項目詳情 依云鎮(zhèn)， 140180㎡ 為主，房屋類型為洋房 /別墅 /公寓，售價 4000元 /㎡ ；仁和春天大道，房屋類型為高層 /小高層 /聯(lián)拼別墅 /雙拼別墅，共 3600戶；錦繡森鄰，房屋類型為小高層 /多層，售價 4500元 /㎡ ，物管費用 /㎡ 項目周邊競爭性樓盤調(diào)查 項目地塊臨近光華大道，且該地區(qū)樓市發(fā)展迅猛，目前有多家大盤在售或即將開盤，現(xiàn)將部分樓盤（亦作為假想敵進行參考）： 1）項目 依云鎮(zhèn)（成都中能置業(yè)有限公司），仁和春天大道（成都江安春置業(yè)投資有限公司），錦繡森鄰（成都華新國際城市發(fā)展有限公司），萊因河谷（成都宇森實業(yè)集團有限公司），塞納河畔（成都大華實業(yè)有限公司），海峽新城 4期 溫江的居住價值隨著新一輪的開發(fā)熱潮而被重新發(fā)現(xiàn)。 2021年上半年在溫江亮相的樓盤規(guī)模達到 120萬平方米，其中光華大道將是溫江板塊的主戰(zhàn)場。所有郊區(qū)成交的商品房中，住宅成交總面積占比高達 %，郊區(qū)住宅市場份額更加突出。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計 該部分包括辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計，物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計等，需要實際定案后再行討論設(shè)計。 其他形象（略） 一 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分 名稱 .項目名：海科名城 .道路名：（空缺，需由貴方提供資料） .建筑名：（空缺，需由貴方提供資料） .組團名：（空缺，需由貴方提供資料） 標志：（詳見 PPT文件） 標準色：鑒于貴方在第三次交流中曾提及的可能建筑風格，主色調(diào)暫定為米黃色。其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。 一 建筑材料選用提示 區(qū)域市場競爭性樓盤建筑材料選用類比 新型建筑裝飾材料提示 建筑材料選用提示 二 施工工藝流程指導(dǎo) 工程施工規(guī)范手冊 施工工藝特殊流程提示 三 質(zhì)量控制 項目工程招標投標內(nèi)容提示 文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示 四 工期控制 項目開發(fā)進度提示 施工組織與管理 五 造價控制 建筑成本預(yù)算提示 建筑流動資金安排提示 六 安全管理 項目現(xiàn)場管理方案 安全施工條例 第四章 項目形象策劃營銷 項目形象策劃營銷包括房地產(chǎn)項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。因此項目質(zhì)量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。 項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例，主力戶型設(shè)計提示（一般住宅套房戶型設(shè)計提示，躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示，別墅戶型設(shè)計提示）等內(nèi) 容考慮到貴方已經(jīng)完成相關(guān)設(shè)計及論證，故此處不再累述。 二 建筑風格定位 項目總體建筑風格及色彩計劃 建筑單體外立面設(shè)計提示 （此條目內(nèi)容，由于我方未獲得貴方的詳細規(guī)劃圖、設(shè)計圖、效果圖，故無法進行闡述，還望貴方提供） 三 主力戶型選擇 項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 作為類比項目的紅泰翰城在戶型均偏大，面積大都在 110㎡ 以上，三居室主力戶型，其中有部分為躍層式。 項目地塊情況分析 由于項目地塊與大學(xué)城相鄰，加之溫江房產(chǎn)市場仍將保持強勁的提升勢頭，所以在樓盤的總體規(guī)劃上，可考慮對此 2項客觀優(yōu)勢加以利用，但需要考慮到周邊樓盤的競爭，尤其是西財尚郡的直接威脅，還有廣告位不充足，無法將信息傳達的風險，對之加以分析，進而規(guī)避。 一 總體規(guī)劃 項目地塊概述 項目地塊所屬的區(qū)域，屬于溫江?？茍@北部工業(yè)新區(qū)與溫江大學(xué)城的交匯區(qū)域，其周邊土地均為已規(guī)劃待建土地，東北面面對西南財大，西北面靠?？浦醒肷虅?wù)中心（ CBD）項目用地，西南面與西財尚郡（西南財大自行規(guī)劃、設(shè)計的商住社區(qū)，面積 400畝，分多期開發(fā)）相鄰，東南面土地尚未規(guī)劃。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。 （此條目內(nèi)容，由于大部分涉及到實際營銷部分內(nèi)容，如未經(jīng)貴方，營銷方，及我方三方詳細討論及評估，恐出現(xiàn)不客觀的結(jié)論，故我方未單獨進行分析及評估） 第二章 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷 通過上一章節(jié)完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。 （本條目內(nèi)容需請貴方提供詳細資料后完成） 八 投資風險分析及其規(guī)避方式提示 項目風險性評價 資金運作風險性 經(jīng)濟政策風險 （此條目內(nèi)容由于我方能力有限，無法進行全面分析，恐出現(xiàn)遺漏及分析偏差，進而造成貴方規(guī)劃中出現(xiàn)問題，故我方未單獨進行評估） 九 開發(fā)節(jié)奏建議 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 政策法規(guī)因素；地塊狀況因素；發(fā)展商操作水平因素；資金投放量及資金回收要求；銷售策略、銷售政策及價格控制因素；市場供求因素；上市時間要求。 .利潤模擬及說明。但大多數(shù)客戶對該項目整體環(huán)境景觀仍表示認可。截止 2021年 4月 2日，該項目整體均價 3000元 /㎡ 。紅泰翰城一期為多層住宅和花園洋房及少量臨街商業(yè)，二期為景觀電梯洋房和多層住宅，三期為高層。 （建筑風格定位將由