【正文】 一般 較大 一般 一般 較大 景觀綠化 一般 較好 較好 較好 較好 一般 較好 好 主要戶型 2+2 3+2 2+2 3+2 2+2 3+2 2+2 3+2 2+2 3+2 2+2 3+2 2+2 3+2 裝修情況 無裝修 無 無 無 無 無 無 無 市場(chǎng)接受情 況 較好 改 造 工 程 較好 較好 較好 較好 較好 好 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 周邊現(xiàn)售住宅基本情況 項(xiàng) 目 名 稱 位 置 主 要 戶 型 戶 型 面 積 起 價(jià) 元／ M2 最 高價(jià) 元／M2 均 價(jià) 元／ M2 祥泰商住大廈 人民路 2/2 3/2 87148 2450 2750 2600 康 順 家 園 康寧路 —— 網(wǎng)點(diǎn)120170 2990 4360 3300 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。當(dāng)實(shí)際價(jià)格與其心理價(jià)格的落差較大時(shí)，就促成銷售。 購房者的心理活動(dòng) 我司認(rèn)為，在購房者的心里有三種價(jià)格：預(yù)計(jì)價(jià)格、心理價(jià)格、實(shí)際價(jià)格。 就本項(xiàng)目而言，我司建議，在擴(kuò)大宣傳面，對(duì)項(xiàng)目精心包裝的基礎(chǔ)上，“ 低開高走”。 基本策略 定價(jià)的基本策略是讓買家認(rèn)為價(jià)值高于價(jià)格。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。方法大約有三種： ◆成本 +利潤(rùn)定價(jià)法 ◆競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和行業(yè)的定價(jià)水平而定價(jià)； ◆消費(fèi)導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)消費(fèi)者的能力而定價(jià)。 戶型設(shè)計(jì)建議 主力戶型： 80㎡ (二室二廳一衛(wèi) )、 120㎡ (三室二廳一衛(wèi) )，可左右、上下打通來擴(kuò)大消費(fèi)層面， 這樣可有 80㎡、 120㎡、 160㎡、 200㎡、 240㎡等數(shù)種戶型供客戶選擇。 我司專業(yè)經(jīng)驗(yàn)所得，上海的戶型設(shè)計(jì)最成熟，值得借鑒；廣東的氣候條件適合發(fā)揮，所以種類最多，都合理存在著。戶戶觀景，可確保每個(gè)單位的順利售出； 鼓勵(lì)創(chuàng)新。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 留出一室二室可改造成三室或四室的空間，根據(jù)客戶的需求進(jìn)行分隔； 在戶型與戶型之間進(jìn)行彈性設(shè)計(jì)，將多室多 廳改成兩個(gè)獨(dú)立的單位，增加客戶挑選的余地。兩代同住，還是三口之家；改善居住條件還是作為投資手段，都是作為其選擇的重要因素。客戶買房時(shí)，樓盤單價(jià)僅是心理價(jià)位，而非決定購買的價(jià)位；最終的取舍，還在于樓盤的總價(jià)。 我司建議， 景觀先行、配套先行 。它可以美化環(huán)境、凈化空氣、降低噪音、減輕污染，是利城市、利發(fā)展商、利住戶的三全其美之事。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 “ 海泊人家”項(xiàng)目可率先提出“園林生態(tài)居住區(qū)”概念，充分利用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑群體、周邊自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，文明高雅的社區(qū)必將博得有識(shí)之士的青睞，促進(jìn)銷售的順利完成。 ◆園林生態(tài)居住區(qū)的概念及內(nèi)涵： 園林生態(tài)居住區(qū)是指在居住區(qū)中，以生態(tài)居住文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外現(xiàn)形式的生態(tài)居住模式。 總體規(guī)劃篇 ◆未來住宅的模式將是 “ 家居、環(huán)境、文化、配套、會(huì)所 ” 這“五維空間”的高度統(tǒng)一和有機(jī)配搭。 將在觀望的客戶有效消化，并在后期銷售中及時(shí)制定具體措施，打消已定房客戶的顧慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)以上資料顯 示所得，在項(xiàng)目的宣傳推廣工作中，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者應(yīng)做到： 立足市北、四方，做透青島四區(qū)，輻射周邊，首先消化項(xiàng)目區(qū)域的客源； 區(qū)隔不同的目標(biāo)市場(chǎng)，制定針對(duì)性的銷售方法； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。通過近段時(shí)間對(duì)島城中部房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及項(xiàng)目的情況分析和結(jié)合我司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)所得，海泊人家的目標(biāo)消費(fèi)群主要有以下特征： 按收入 劃分 職 業(yè) ：商人、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理層、高級(jí)白領(lǐng)、政府及市屬企業(yè)管理層； 年 齡 ： 28～ 50歲； 按年齡（家庭結(jié)構(gòu)）分 據(jù)我司調(diào)查顯示， 25～ 2 30～ 3 35～ 3 40～ 4 45～ 4 50歲及以上，分別占： 14%、 23%、 26%、 18%、 9%、 10% 。 我司建議，海 泊人家項(xiàng)目： 理 念：新都市主義高尚社區(qū) 共鳴型： 符合人們追求健康、自然，又喜歡享受新都市生活的愿望； 相關(guān)性： 鞍山路的改造、海泊河公園的靚化、周邊舊城改造及居住氛圍的形成…… 區(qū)隔性： 與周圍采用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的樓盤有效區(qū)隔； 單一型： 新都市主義高尚社區(qū)訴求清晰明確 目標(biāo)消費(fèi)群定位 一個(gè)項(xiàng)目只要抓住目標(biāo)消費(fèi)者，就會(huì)起到事半功倍的效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。明確之后，接下來的工作才是表現(xiàn)、演繹和豐富。只有深入地挖掘海泊人家的銷售力，形成獨(dú) 特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能創(chuàng)造火爆的銷售場(chǎng)面。 主 題 海泊人家 —— 新都市主義高尚社區(qū) New Urbanilism Community 要點(diǎn)提示 “新都市主義形態(tài)” ◆ 新都市居住形態(tài) ：自然的、生態(tài)的、景觀的、安全的、和諧的鄰里關(guān)系…… ◆ 新都市商務(wù)形態(tài) ：全日制、全面商務(wù)支持、國際化…… ◆ 新都市休閑形態(tài) ：自然休閑、生態(tài)休閑、互動(dòng)休閑、藝術(shù)休閑…… ◆ 新都市環(huán)境形態(tài) ：人性化、情趣化、品質(zhì)化、品位化…… ◆ 新都市管理形態(tài) ：個(gè)性化、星級(jí)化、后價(jià)值提升…… ◆ 新都市意識(shí)形態(tài)： 現(xiàn)代、創(chuàng)新、創(chuàng)意…… 新都市主義集合型社區(qū) —— 非傳統(tǒng)居住區(qū) ◆多元化功能聚合 ◆高品質(zhì) ◆高品位 ◆自然性 ◆社區(qū)整體形象 項(xiàng)目核心理念的提出 海泊人家有這樣或那樣的優(yōu)勢(shì)，是毋庸置疑的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目定位于中高檔，但離“世家”還有一段距離；“海泊佳苑”缺乏新穎、朗朗上口等感覺，比較大眾化。 針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展特色，我司建議，海泊人家項(xiàng)目定位于檔次上。 我司認(rèn)為，只有進(jìn)一步挖掘、提升項(xiàng)目的產(chǎn)品力，逐步構(gòu)建項(xiàng)目不可模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無 論從包裝、宣傳、推廣上都緊緊圍繞這優(yōu)勢(shì)進(jìn)行，才能使海泊人家項(xiàng)目的整體形象及銷售達(dá)到前所未有的高度。 總 結(jié) 根據(jù)以上幾方面的分析，我司對(duì)海泊人家、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)消費(fèi)者的情況都有了較為詳細(xì)的了解。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。大青島戰(zhàn)略為項(xiàng)目造就諸多升值因素； 消費(fèi)者的購房意識(shí)日趨理性 ,投資意識(shí)日漸增強(qiáng)。 36 22 3 21 23等路來往穿梭，鞍山路正在拓寬，人民路、威海路道路通暢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 占地面積： 33350平方米 建筑面積： 70100平方米 住 宅： 57100平 方米 商 業(yè)： 10000平方米 輔助用房： 3000平方米 容 積 率： 覆 蓋 率： % 綠 化 率： % 建筑層數(shù)： 1幢 18層、 3幢 12層、 1幢 11層、 8幢 總 戶 數(shù)： 513戶 停車泊位： 250輛（地面 47輛） 海泊人家所處位置概況分析 區(qū)域位置： 地處鞍山路、人民路和威海路交界處； 自然環(huán)境： 該地塊臨海泊河公園，空氣清新； 公共設(shè)施： 工商銀行、建行、中行、光大銀行、華夏銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、海慈醫(yī)院、海濱超市、各家居市場(chǎng)及即將開業(yè)的富時(shí)萊購物廣場(chǎng)等近在 咫尺； 人文環(huán)境： 青島 16 中、 20中，小學(xué)有人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、大名路、南口路小學(xué)等，幼兒園有敦化路小劍橋、人民路、東信路、太平鎮(zhèn)幼兒園； 交通狀況： 公交車有 30 36 21 2 36 11 36 36 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。島城的發(fā)展及外向型經(jīng)濟(jì)所吸引的外商及其他國內(nèi)商家，亦帶來一系列新的地產(chǎn)觀念、管理經(jīng)驗(yàn)、生活方式、消費(fèi)理念及投資理念，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)意識(shí)的引導(dǎo)作用及項(xiàng)目的開發(fā)指導(dǎo)作用非常大，為島城的房市，高層房市帶來活力。有力的一點(diǎn)是，作為城市 有限空間的產(chǎn)物 —— 高層，已到了其發(fā)展的必然階段，消費(fèi)者已有接受準(zhǔn)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 消費(fèi)者認(rèn)同度 多層住宅的單體立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等的優(yōu)美舒適，決定了其銷售順暢。 客戶來源 客戶多來自項(xiàng)目周邊區(qū)域，本市居民改善居住條件、投資者居多，客戶年齡趨于年輕化。 總需求預(yù)測(cè) 成交單價(jià)、總價(jià)價(jià)位分布比例 成交單價(jià)中 2100—— 4500元 /平方米所占比例為 %，成交總價(jià)中 15— 50萬元所占成交比例為 %。市北區(qū)成為島城重要居住、商貿(mào)區(qū)。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物質(zhì)流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 主城以市南區(qū)、市北 區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)（城陽、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園）和環(huán)嶗山的嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 青島市城市發(fā)展規(guī)劃 一、城市性質(zhì)： 城市性質(zhì)定位為中國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國家歷史名城和分景旅游勝地；城市主體功能定位為港口為主的國家綜合交通樞紐，國際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心，國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地，旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。 高點(diǎn) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千