【正文】 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。但未必是獨(dú)有的，未必能轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的銷(xiāo)售力。 項(xiàng)目命名 對(duì)于“海泊世家”、“海泊佳苑”、“海泊人家”三個(gè)名字的選擇，我司建議選用“海泊人家”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。中部，青島 CLD日趨成型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 四、房?jī)r(jià)平穩(wěn)適度上漲 從成本考慮，新建筑材料的應(yīng)用、人工要求的提高及有限的土地資源都刺激了成本的增加。 三、住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品升級(jí)換代 隨著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的全面實(shí)施，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)精品意識(shí)的不斷增強(qiáng)，住宅建設(shè)已經(jīng)邁上新臺(tái)階。 海地儷園 發(fā) 展 商：青島華新園置業(yè)有限公司 地 址：敦化路 建筑面積： 14000平方米 戶(hù) 型： 65130㎡ 價(jià) 格： 3470元 /㎡ 4080元 /㎡ 備 注：規(guī)模不大，普通住宅。 海濱廣場(chǎng) 開(kāi) 發(fā) 商：李滄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位：儀表建筑研究院 區(qū)域地段：山 東路立交橋西側(cè) 樓盤(pán)規(guī)模： 8棟聯(lián)體住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。置業(yè)“一次到位”者、房產(chǎn)投資者以及二次置業(yè)者增多，中部開(kāi)始顯現(xiàn)出其深厚的潛力。 第三產(chǎn)業(yè) 四方區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，特別是專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展較快，目前，全 區(qū)各類(lèi)市場(chǎng) 39處，其中，青島花卉市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、汽車(chē)配件批發(fā)市場(chǎng)是具有一定影響、一定規(guī)模的特色市場(chǎng)，市場(chǎng)交易輻射全國(guó)各地。 發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)區(qū)域功能定位，四方區(qū)適時(shí)提出了東西抓開(kāi)發(fā)，老區(qū)抓 改造， “ 兩翼齊飛，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) ” 的總體思路和 “ 三產(chǎn)興區(qū) ” 方針 。 四方區(qū) 四方區(qū)成立于 1951 年，南靠市北區(qū)，北接李滄區(qū)，東臨嶗山區(qū)和市北區(qū)，西瀕膠州灣，全區(qū)海岸線長(zhǎng) 7 千米，總面積 。 二線：即市北區(qū)商貿(mào)走廊一線（膠州路 — 熱河路 — 遼寧路 — 威海路 — 吳石路）， 將建成 國(guó)內(nèi)具有一定知名度的繁華商業(yè)街； 308 國(guó)道加工倉(cāng)儲(chǔ)一線， 建成 規(guī)模較大的全市重要的物資倉(cāng)儲(chǔ)基地和市北區(qū)加工工業(yè)基地。 市北區(qū) 市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積 29平方公里，總?cè)丝?，全區(qū)轄 16個(gè)街道辦事處， 5個(gè)行政村。而目前我們的工作就是充分挖掘項(xiàng)目的“尊貴、優(yōu)越和稀有性 ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 序 我司認(rèn)為，把產(chǎn)品做好，是一切營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的基礎(chǔ)。 本提案對(duì)海泊人家項(xiàng)目的總體定位進(jìn)行了較全面的闡釋?zhuān)⒆隽讼鄳?yīng)的建議，旨在消費(fèi)者心智中建設(shè)一個(gè)受其喜歡的海泊人家形象。 經(jīng)濟(jì) 概況 1998年，全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 ，其中第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 ，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，分別比上年增長(zhǎng) ％、 ％和 ％；完成地方財(cái)政收入 ，同比增長(zhǎng) ％。 三區(qū)：即遼寧路科技商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)中心區(qū)和敦化路特色商業(yè)區(qū)。全區(qū)現(xiàn)轄 13個(gè)街道辦事處，分別為湖島、興隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉興路、阜新路、鞍山路、海倫 路等。 按照規(guī)劃，四方區(qū)今后的發(fā)展將立足干區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)優(yōu)化完善區(qū)域功能和產(chǎn)配置，逐步形成中部第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，東部新興工業(yè)商業(yè)集聚繁榮，西部港口，倉(cāng)儲(chǔ)、臨港工業(yè)發(fā)達(dá)，三大區(qū)域全力并進(jìn)的發(fā)展格局，成為極具投資價(jià)值的區(qū)域，成為經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)越、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。 98 年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售收入 12 億元，“ 三產(chǎn) ” 增加值 ，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 。 現(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)狀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。在和平花園東面還有一塊地叫 “海地家園”，售價(jià)約為 3550元 /㎡。具體表現(xiàn)在： 住房面積由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)變。 從需求關(guān)系來(lái)看，明年的有效需求略高于今年。 五、 購(gòu)房主力趨于工薪化 付款方式的多樣化極大程度減輕了個(gè)人負(fù)擔(dān)，承受能力和集合生活因素，市北、四方區(qū)的樓盤(pán)成交機(jī)率較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 總需求預(yù)測(cè) 成交單價(jià)、總價(jià)價(jià)位分布比例 成交單價(jià)中 2100—— 4500元 /平方米所占比例為 %，成交總價(jià)中 15— 50萬(wàn)元所占成交比例為 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 本項(xiàng)目定位于中高檔，但離“世家”還有一段距離；“海泊佳苑”缺乏新穎、朗朗上口等感覺(jué)，比較大眾化。只有深入地挖掘海泊人家的銷(xiāo)售力，形成獨(dú) 特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能創(chuàng)造火爆的銷(xiāo)售場(chǎng)面。 我司建議，海 泊人家項(xiàng)目： 理 念：新都市主義高尚社區(qū) 共鳴型： 符合人們追求健康、自然，又喜歡享受新都市生活的愿望； 相關(guān)性： 鞍山路的改造、海泊河公園的靚化、周邊舊城改造及居住氛圍的形成…… 區(qū)隔性： 與周?chē)捎脙r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)有效區(qū)隔； 單一型： 新都市主義高尚社區(qū)訴求清晰明確 目標(biāo)消費(fèi)群定位 一個(gè)項(xiàng)目只要抓住目標(biāo)消費(fèi)者，就會(huì)起到事半功倍的效果。 將在觀望的客戶(hù)有效消化，并在后期銷(xiāo)售中及時(shí)制定具體措施，打消已定房客戶(hù)的顧慮。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。客戶(hù)買(mǎi)房時(shí)，樓盤(pán)單價(jià)僅是心理價(jià)位，而非決定購(gòu)買(mǎi)的價(jià)位；最終的取舍，還在于樓盤(pán)的總價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。方法大約有三種： ◆成本 +利潤(rùn)定價(jià)法 ◆競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和行業(yè)的定價(jià)水平而定價(jià)； ◆消費(fèi)導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)消費(fèi)者的能力而定價(jià)。 就本項(xiàng)目而言，我司建議，在擴(kuò)大宣傳面，對(duì)項(xiàng)目精心包裝的基礎(chǔ)上，“ 低開(kāi)高走”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 110╳ 30％＋ 106247。 140╳ 70％） ＝ 2958元 /㎡ C、同比金桂花園，有： 2900元 /㎡ 247。 110╳ 30%+127247。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我司建議拉大差與好樓層之間的價(jià)格差，充分利用先進(jìn)操盤(pán)手法先行銷(xiāo)售難度較大的房屋，促進(jìn)項(xiàng)目的后期大幅升值，制造一個(gè)個(gè)銷(xiāo)售高潮，減輕尾盤(pán)銷(xiāo)售難度，并獲取盡可能大的利潤(rùn)。 建筑風(fēng)格篇 建筑風(fēng)格對(duì)樓價(jià)的影響是明顯的。 ◆延長(zhǎng)停留時(shí)間 售樓處 ◆售樓處要求：寬敞明亮，氣派典雅； ◆功能分區(qū)：設(shè)接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、休息區(qū)、兒童娛樂(lè)區(qū)、可樂(lè)飲料區(qū)； ◆形象墻是客戶(hù)的第一波視覺(jué)沖擊力，其設(shè)計(jì)要求大氣、美觀、有意境； ◆展板設(shè)計(jì)（項(xiàng)目簡(jiǎn)介、戶(hù)型圖、銷(xiāo)控表、裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林景 觀、配套設(shè)施、付款方式等）； ◆臺(tái)面標(biāo)識(shí)（資料處、洽談處、簽約處、收款處等）； ◆銷(xiāo)售管理人員、員工工作標(biāo)識(shí)（名片、胸卡等）； ◆制做部分烘托氣氛的各類(lèi)型 POP。服務(wù)工作細(xì)節(jié)化，我們會(huì)有事半功倍的效果。社區(qū)文化成為提升小區(qū)綜合素質(zhì)的關(guān)鍵，為高售價(jià)、高利潤(rùn)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 現(xiàn) 狀 目前，項(xiàng)目處于四方、市北的邊緣地帶，周邊有：八百商場(chǎng)、鞍山路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)、建行、農(nóng)行、海慈醫(yī)院等，公交車(chē) 4等近 20路。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆廣告策略及創(chuàng)意構(gòu)想 ◆廣告費(fèi)用預(yù)測(cè) 控制成本 利潤(rùn)最大化，永遠(yuǎn)是商家的追求。全封閉社區(qū)、紅外報(bào)警、門(mén)窗磁報(bào)警、 IC卡門(mén)禁、可視對(duì)講、光纖入戶(hù)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、三表遠(yuǎn)傳、一卡通、 24小時(shí)保安巡邏、電子巡更…… 高智能化必將換來(lái)海泊人家項(xiàng)目物業(yè)管理的高效率、高質(zhì)量及低成本。健康、教育、休閑等需求已成為一種生活內(nèi)涵。 隨之海泊人家項(xiàng)目的進(jìn)展，我司會(huì)就此提出更詳盡的相關(guān)提案。 客戶(hù)服務(wù) 成立客戶(hù)服務(wù)部，聽(tīng)取已購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理的建議贏得重視物業(yè)管理的良好印象； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。工地廣告牌、立柱、導(dǎo)示牌、禁止牌、噴畫(huà)的設(shè)計(jì)，及懸掛各類(lèi)型的 POP,對(duì)烘托銷(xiāo)售氣氛很有幫助。作為建筑的美觀功能便在更大程度上滿(mǎn)足了這部分人的更高層次的需求。 b、在住宅的銷(xiāo)售中，目前景觀、視野已越來(lái)越影響客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)決定，根據(jù)本項(xiàng)目景觀差別，特將各戶(hù)型的景觀價(jià)格差定為 200元范圍內(nèi)。 則最終可實(shí)現(xiàn)： 3580元 /㎡╳ 20％＋ 3780元 /㎡╳ 30％＋ 3980元 /㎡╳ 40％ +4100元 /㎡╳ 10％ ＝ 3852元 /㎡ 定價(jià)原則 我司有針對(duì)性地調(diào)查了周邊可比項(xiàng)目，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際把握，以下就目前入市階段的價(jià)格制定如下定價(jià)原則： 相對(duì)而言，多層住宅銷(xiāo)售難度較輕。（ 118247。 110╳ 30％＋ 131247。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料 。 海 濱 廣 場(chǎng) 山東路 2/2 3/2 80120 2100 2900 2600 金 桂 花 園 哈 爾 濱 路 3/2 70110 2600 3400 2900 綠 都 公 寓 浦口路 2/2, 3/2 90130 3030 4000 3500 海 地 儷 園 敦化路 1/2 2/2 2/3 65130 3470 4080 3700 海 地 家 園 鞍 山 二 路 1/2 2/2 70135 3550 4200 3750 城 市 花 園 威海路 1/2 2/3 78123 3200 4300 3900 項(xiàng)目比較分析 （ 1）周邊物業(yè)比較 （ 2）綜合比