【正文】 我司一貫堅(jiān)持，“把錢用在刀刃上”，為客戶節(jié)省一切可節(jié)省的成本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目初步行銷推廣方案 項(xiàng)目指導(dǎo)思想 考慮到項(xiàng)目推廣所面臨的市場環(huán)境，我 司提出“ 集中優(yōu)勢，利用一切可以利用的資源，一炮走紅 ”的營銷思想。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我司認(rèn)為，應(yīng)設(shè)置有 利于銷 售的配套 。超市、健身房、壁球室、游泳池、臺(tái)球室、閱覽室、室內(nèi) GOLF、美容院、女子健身俱樂部、診所、商務(wù)中心、音樂酒吧等為其主要內(nèi)容。 配套及會(huì)所功能篇 居家、休閑、感官、投資功能的住宅需求觀念對其配套亦提出全新的要求。由曾經(jīng)的“地段”、“環(huán)境”至今，成熟市場房地產(chǎn)的競爭 已轉(zhuǎn)化為內(nèi)涵的競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。我司調(diào)查顯示，大型住宅項(xiàng)目 30%以上的銷售單位是通過介紹、人際傳播來實(shí)現(xiàn)的。 樣板間 把樣板間放在真實(shí)的建筑中，讓客戶親身感受園林景觀，具有極強(qiáng)的感染力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 海泊人家項(xiàng)目采用強(qiáng)調(diào)建筑外觀明快、簡明的現(xiàn)代風(fēng)格，輕盈、通透、清新、舒暢，塑造出優(yōu)雅的樓宇氣質(zhì)，各單體達(dá)到和諧統(tǒng)一。 ◆事件行銷 ◆最賓至如歸的接待方式 ◆知名物 業(yè)管理 策 略 ◆做周邊高檔物業(yè)的市場領(lǐng)導(dǎo)者； ◆調(diào)查目標(biāo)客戶群的價(jià)格承受能力，確定總價(jià)，以此作相應(yīng)調(diào)整； ◆升價(jià)小步走； ◆給買家和未來預(yù)留升值空間； ◆規(guī)避時(shí)間、經(jīng)濟(jì)、政策等風(fēng)險(xiǎn)。 提高心理價(jià)位 在本項(xiàng)目開盤之前，我們的工作就是如何制造“落差”，其載體是對項(xiàng)目的全方位包裝，包括： ◆公司形象識(shí)別系統(tǒng)的建立及落實(shí) ◆多層、小高層、高層項(xiàng)目形象包裝 ◆項(xiàng)目的宣傳推廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)這種購買心理和本項(xiàng)目各單體樓座特點(diǎn)，再根據(jù)各因素對各個(gè)戶型影響的大小，以確定各樓層價(jià)格差。作為高品質(zhì)住宅，多層很大程度上影響物業(yè)檔次的提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 110╳ 30% +142247。（ 107247。 140╳ 70％） ＝ 3125/元 /㎡ D、同比綠都公寓，有： 3500元 /㎡ 247。 110╳ 30％＋ 119247。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（ 99247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。預(yù)計(jì)價(jià)格是購房者對市場理性的分析，心理價(jià)格是對項(xiàng)目第一感覺的評價(jià)，樓盤包裝在此時(shí)起到關(guān)鍵作用?？剂慷▋r(jià)者的關(guān)鍵是能否客觀清醒地看待項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，尤其是對缺點(diǎn)的估計(jì)往往不易。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 層 高： 3米 各戶型預(yù)測比例： 類 型 戶型間隔 戶型面積（㎡） 占總套數(shù)比例 溫馨型 二室二廳 80 30% 典雅型 二室二廳 120 35% 舒適型 三室二廳 160 20% 華貴型 四室二廳 200 10% 富 麗型 五室三廳 240 5% 定價(jià)策略篇 定價(jià)方法 定價(jià)是容易的，又是困難的。在面積、朝向等基本因素不變的情況下，創(chuàng)造差異，如：飄窗、轉(zhuǎn)向窗、弧形窗、雙層中空平開上旋窗等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我司建議，采取 彈性設(shè)計(jì) 方案。 海泊人家項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)結(jié)合地形地貌以水 系為母題，強(qiáng)調(diào)公共性和休閑健身功能，需考慮的內(nèi)容： 分 類 內(nèi) 容 交通設(shè)施 道路、步行街、停車場、地下通道、隔離帶路障、水橋 服務(wù)設(shè)施 郵筒、電話亭、自動(dòng)售貨機(jī)、沙灘椅、飲水器、垃圾桶 信息設(shè)施 標(biāo)志、導(dǎo)游欄、路標(biāo)、廣告、商業(yè)櫥窗、招牌、書報(bào)欄 園林設(shè)計(jì) 水景、綠景、小橋、亭、廊、榭、疊石 建 筑 附 屬 設(shè) 施 通廊、門廊、院門、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄 景觀設(shè)施 雕塑小品、照明、噴泉、水池、花壇、綠地、假山、地面鋪裝 活動(dòng)設(shè)施 兒童娛樂區(qū)、成人活動(dòng)區(qū)、老年活動(dòng) 區(qū)、網(wǎng)球場、籃球場 戶型設(shè)計(jì)篇 據(jù)我司調(diào)查顯示： 大多數(shù)客戶認(rèn)為評價(jià)戶型最重要的依據(jù)依次是：布局、朝 向、樓層和實(shí)用率； 客戶選擇戶型的兩大決定因素： A、價(jià)格因素。 我司認(rèn)為，園林式住宅不僅僅是發(fā)展商為追求更好的銷售效果而制造出來的產(chǎn)物，而是房地產(chǎn)發(fā)展必然出現(xiàn)的階段。 環(huán)境、景觀及園林設(shè)計(jì)篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 優(yōu) 雅舒適的居所 方便完善的配套 功能規(guī)劃 和諧融洽的文化 優(yōu)美和諧的環(huán)境 服務(wù)周到的會(huì)所 “海泊人家”項(xiàng)目高起點(diǎn)運(yùn)作，以前瞻性的眼光精心規(guī)劃，設(shè)計(jì)選擇了極賦張力的曲線，充分考慮五方面的和諧統(tǒng)一，做區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 按購買力分 ◆企業(yè)集團(tuán)購買力； ◆本區(qū)域消費(fèi)群購買力； ◆市內(nèi)其他區(qū)域消費(fèi)群購買力； ◆外地在青消費(fèi)群購買力； ◆高級經(jīng)理、私營企業(yè)主、灰色收入者購買力； ◆特殊情況：彩票中獎(jiǎng)?wù)摺⒑Ｍ鈿w國華僑、巨額遺產(chǎn)繼承者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。海泊人家項(xiàng)目的核心理念，需滿足如下條件： 理 念 共鳴性：與目標(biāo)消費(fèi)群體的生活態(tài)度、生活理念共鳴； 相關(guān)性：概念不是空中樓閣，而是與項(xiàng)目自身的各方面特點(diǎn)緊密相關(guān)； 區(qū)隔性：與競爭對手的進(jìn)行有效的區(qū)隔，不人云亦云，保持九洲高層項(xiàng)目特色的鮮明性； 單一型：開發(fā)理念不要太復(fù)雜，不是包羅萬象，只有單一才容易讓人記住。但未必是獨(dú)有的，未必能轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的銷售力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目命名 對于“海泊世家”、“海泊佳苑”、“海泊人家”三個(gè)名字的選擇，我司建議選用“海泊人家”。海泊人家的硬件及軟件在島城的房地產(chǎn)市場都有一定的競爭力，若受工期、工程進(jìn)度、定位和前期較為平常的宣傳推廣手法影響，銷售將不能達(dá)到預(yù)期的成績。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 地理位置優(yōu)越，屬青島市南北中心地帶； 周邊公共配套設(shè)施齊全，四方中心、臺(tái) 東中心近在咫尺； 地處人民路、鞍山路、威海路交叉地帶， 交通四通八達(dá)，近 20路公交車來往穿梭； 鞍山路作為“第二條香港路”的改造， 為項(xiàng)目的升值帶來無窮的潛力； 地鐵一號線和四號紅換乘站位于小區(qū)基地西側(cè)，賦予項(xiàng)目 極大投資價(jià)值； 海泊河的改造、海泊河公園的優(yōu)美環(huán)境、舊城改造等促進(jìn) 了項(xiàng)目形象提升； 項(xiàng)目規(guī)劃新穎、合理，極富現(xiàn)代、明快、簡約之感，易調(diào) 動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者的購買積極性； 房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)已有一定的知名度和美譽(yù)度，加強(qiáng)了目標(biāo)消費(fèi)者的購買信心，對項(xiàng)目的宣傳推廣奠定了基礎(chǔ)； 青島遠(yuǎn)景規(guī)劃中將中部的功 能定位確定為：能源、居住、商貿(mào)、工業(yè)和交通樞紐。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。在宣傳推廣中，甚至可讓客戶忽略樓層的差異。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。青島周邊縣市及部分在青從業(yè)者亦占較大比例。中部，青島 CLD日趨成型。規(guī)劃建設(shè)用地面積 ，實(shí)際居住人口 230萬，人均建設(shè)用地 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。與此相對應(yīng)，商品房平均銷售價(jià)格最低 /平方米，最高 元 /平方米，相差 /平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。雖然房地產(chǎn)投資指數(shù)全年呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，但是投資指數(shù)仍然在景氣空間以下運(yùn)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。市場品質(zhì)競爭的加劇，舒適房再次引起人們的關(guān)注，即刻入住的概念逐步得到市場的重視，裝修房的市場消費(fèi)有一定潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。環(huán)境的建設(shè)、商業(yè)鉑金 圈的形成、污染的治理、物業(yè)品質(zhì)的提升等等，都驗(yàn)證了今年各商品房銷售的順暢。 四、房價(jià)平穩(wěn)適度上漲 從成本考慮，新建筑材料的應(yīng)用、人工要求的提高及有限的土地資源都刺激了成本的增加。 住宅配套設(shè)施規(guī)劃水平明顯提高。 三、住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品升級換代 隨著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的全面實(shí)施，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精品意識(shí)的不斷增強(qiáng)，住宅建設(shè)已經(jīng)邁上新臺(tái)階。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 海地儷園 發(fā) 展 商：青島華新園置業(yè)有限公司 地 址：敦化路 建筑面積： 14000平方米 戶 型： 65130㎡ 價(jià) 格： 3470元 /㎡ 4080元 /㎡ 備 注：規(guī)模不大，普通住宅。 價(jià) 位：標(biāo)準(zhǔn)層： 2100— 2600元 /平方米 閣 樓： 1800— 2021元 /平方米 155㎡ 備 注：網(wǎng)點(diǎn)不售，住宅已售罄。 海濱廣場 開 發(fā) 商：李滄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位：儀表建筑研究院 區(qū)域地段：山 東路立交橋西側(cè) 樓盤規(guī)模： 8棟聯(lián)體住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。置業(yè)“一次到位”者、房產(chǎn)投資者以及二次置業(yè)者增多，中部開始顯現(xiàn)出其深厚的潛力。從布局結(jié)構(gòu)上來看：其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟(jì)綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉儲(chǔ)綜合功能片區(qū)共同組成。 第三產(chǎn)業(yè) 四方區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，特別是專業(yè)批發(fā)市場、集貿(mào)市場發(fā)展較快，目前，全 區(qū)各類市場 39處，其中，青島花卉市場、燈具市場、汽車配件批發(fā)市場是具有一定影響、一定規(guī)模的特色市場，市場交易輻射全國各地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)區(qū)域功能定位，四方區(qū)適時(shí)提出了東西抓開發(fā)，老區(qū)抓 改造， “ 兩翼齊飛，優(yōu)勢互補(bǔ) ” 的總體思路和 “ 三產(chǎn)興區(qū) ” 方針 。財(cái)政收入 9517萬元，比上年增長 ％。 四方區(qū) 四方區(qū)成立于 1951 年，南靠市