【正文】 樣或那樣的優(yōu)勢(shì)，是毋庸置疑的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “ 海泊人家”項(xiàng)目可率先提出“園林生態(tài)居住區(qū)”概念，充分利用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑群體、周邊自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，文明高雅的社區(qū)必將博得有識(shí)之士的青睞，促進(jìn)銷售的順利完成。 我司建議， 景觀先行、配套先行 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 戶型設(shè)計(jì)建議 主力戶型： 80㎡ (二室二廳一衛(wèi) )、 120㎡ (三室二廳一衛(wèi) )，可左右、上下打通來(lái)擴(kuò)大消費(fèi)層面， 這樣可有 80㎡、 120㎡、 160㎡、 200㎡、 240㎡等數(shù)種戶型供客戶選擇。 基本策略 定價(jià)的基本策略是讓買家認(rèn)為價(jià)值高于價(jià)格。 周邊現(xiàn)售住宅基本情況 項(xiàng) 目 名 稱 位 置 主 要 戶 型 戶 型 面 積 起 價(jià) 元／ M2 最 高價(jià) 元／M2 均 價(jià) 元／ M2 祥泰商住大廈 人民路 2/2 3/2 87148 2450 2750 2600 康 順 家 園 康寧路 —— 網(wǎng)點(diǎn)120170 2990 4360 3300 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng) 目 類 別 海 泊 人 家 祥泰商住大廈 海 濱 廣 場(chǎng) 金 桂 花 園 綠 都 公 寓 海 地 儷 園 城 市 花 園 區(qū)域因素 地區(qū)級(jí)差 20 19 20 20 19 19 22 交通狀況 20 18 19 18 19 20 22 區(qū)域繁華 20 18 19 20 20 20 23 公共配套 20 18 19 19 20 20 21 臨街狀況 10 9 8 10 9 9 12 景 觀 20 17 19 18 20 19 18 合 計(jì) 110 99 104 105 107 107 118 個(gè)別因素 戶型結(jié)構(gòu) 30 25 28 29 28 29 32 小區(qū)配套 20 18 15 18 19 18 20 綠 化 30 15 20 28 15 28 30 規(guī) 模 20 15 19 19 15 15 21 外立面風(fēng)格 20 15 18 19 18 18 19 入市時(shí)機(jī) 20 18 19 18 19 19 20 合 計(jì) 140 106 119 131 114 127 142 （ 3）比較權(quán)重 據(jù)我司多年?duì)I銷經(jīng)驗(yàn)及目前市內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展情況，就影響海泊人家項(xiàng)目?jī)r(jià)格的比較權(quán)重分列如下： a、個(gè)別因素：區(qū)域因素＝ 70％： 30％ b、比較權(quán)重 海 泊 人 家 祥泰商住大廈 海 濱 廣 場(chǎng) 金 桂 花 園 綠 都 公 寓 海 地 儷 園 城 市 花 園 100％ 15% 10% 12% 18% 20% 25% 價(jià)格預(yù)計(jì) 據(jù)第一條中表格（ 1）（ 2）（ 3）所顯示數(shù)據(jù)，標(biāo)的物 —— 海泊人家項(xiàng)目，同比各比較標(biāo)物的價(jià)格分別如下： A、同比祥泰商住大廈，有： 2600元 /㎡ 247。（ 104247。 140╳ 70％） ＝ 4060元 /㎡ E、同比海地儷園，有： 3700元 /㎡247。但為了便于推廣，為先期購(gòu)買者留下一定升值空間，實(shí)行 價(jià)格低開高走 ，以免造成有推廣的被動(dòng)局面，故在各個(gè)推廣期根據(jù)工程進(jìn)度的不同價(jià)格略作如下調(diào)整，見下表： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 公開發(fā)售期 持銷期 掃尾期 價(jià) 格 3580元 /㎡ 3780元 /㎡ 3980元 /㎡ 4100元 /㎡ 比 例 20％ 30％ 40％ 10％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 底層住宅（ 10層以下）受視線阻擋而 影響景觀，但樓層越高價(jià)格又越高，故相當(dāng)客戶愿意選擇中間層，價(jià)格相對(duì)適中，在享受景觀、清醒空氣的同時(shí)而管理費(fèi)不變。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 物業(yè)管理篇 物業(yè)管理 我司認(rèn)為，項(xiàng)目真正打口碑宣傳是靠軟件，即服務(wù)的提升。 及時(shí)通報(bào)工程進(jìn)度和銷售情況，咨詢已購(gòu)房者意見…… 社區(qū)文化 如同人之氣質(zhì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目亦有自己的氣質(zhì) —— 社區(qū)文化。其成為個(gè)人生活空間的進(jìn)一步延展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目推廣方案 ◆項(xiàng)目工程進(jìn)程時(shí)間安排 ◆項(xiàng)目上市時(shí)間計(jì)劃 ◆項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度表 ◆相關(guān)資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備工作 ◆市場(chǎng)推廣策略：籌備期、試銷期、引銷期 、強(qiáng)銷期、促銷期策略 ◆促銷活動(dòng)策略及工具選擇 ◆事件行銷策劃 ◆公共關(guān)系策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我司在操作過(guò)程中將結(jié)合實(shí)際情況，合理整合資源，為貴司嚴(yán)格控制項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)，減少一切不必要的資源浪費(fèi)。 對(duì)于中部房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求不足的問(wèn)題，我司在立足項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行最大化挖掘的同時(shí)，務(wù)求采取措施調(diào)動(dòng)投資客戶的投資積極性，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行充分、有效的消化。 ◆與其他小區(qū)聯(lián)合，資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，以減少成本； ◆類似超市、診所、商務(wù)中心、美容院等于生活息息相關(guān)的功能，可酌情設(shè)置； ◆物業(yè)開通社區(qū)巴士，負(fù)責(zé)孩子上學(xué)及業(yè)主外出，定點(diǎn)定時(shí)服務(wù)。該項(xiàng)目所處位置決定其所需要的配套職能比市中心物業(yè)要多很多，基本的購(gòu)物、飲食、休閑、子女上學(xué)等需要開發(fā)商是情況予以妥善解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同時(shí)彰顯公司實(shí)力，增強(qiáng)買家信心，從而促進(jìn)銷售。 建筑標(biāo)準(zhǔn) 我司建議： ◆三米層高； ◆外墻面采用保溫層加優(yōu)質(zhì)外墻涂料 ◆中空玻璃鍛熱鋁平開上旋窗 ◆雙路供電 ◆世界名牌電梯 ◆集中供暖，管道燃?xì)獾綉簦? ◆ 24小時(shí)熱水 售樓環(huán)境整體設(shè)計(jì)篇 對(duì)于此，從有利于銷售的角度，有三個(gè)原則： ◆大膽創(chuàng)新 ◆展示是關(guān)鍵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。提高多層的銷售價(jià)格，一方面提升項(xiàng)目檔次，另一方面，促進(jìn)小高層及高層的銷售。 140╳ 70%） =3778元 /㎡ 由比較權(quán)重中表二可最終得出海泊人家項(xiàng)目的綜合均價(jià)的估算價(jià)為： 3250元 /㎡ ╳ 15％ ＋ 2958元 /㎡╳ 10％＋ 3125元 /㎡╳ 12％＋ 4060元 /㎡╳ 18％ + 3991元 /㎡╳ 20％＋ 3778元 /㎡ ╳ 25％ ＝ 3632元 /㎡ 據(jù)以上推算，海泊人家項(xiàng)目理性的價(jià)格應(yīng)在 3600元 /㎡ 左右，但一方面該項(xiàng)目定位為中檔豪宅，另一方面整個(gè)片區(qū)的大規(guī)模成片 開發(fā)，可見 100500元 /㎡的價(jià)格升值空間是可以預(yù)見的。（ 107247。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。當(dāng)實(shí)際價(jià)格與其心理價(jià)格的落差較大時(shí)，就促成銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 我司專業(yè)經(jīng)驗(yàn)所得，上海的戶型設(shè)計(jì)最成熟，值得借鑒；廣東的氣候條件適合發(fā)揮，所以種類最多，都合理存在著。 留出一室二室可改造成三室或四室的空間，根據(jù)客戶的需求進(jìn)行分隔； 在戶型與戶型之間進(jìn)行彈性設(shè)計(jì)，將多室多 廳改成兩個(gè)獨(dú)立的單位，增加客戶挑選的余地。它可以美化環(huán)境、凈化空氣、降低噪音、減輕污染，是利城市、利發(fā)展商、利住戶的三全其美之事。 ◆園林生態(tài)居住區(qū)的概念及內(nèi)涵： 園林生態(tài)居住區(qū)是指在居住區(qū)中，以生態(tài)居住文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外現(xiàn)形式的生態(tài)居住模式。 根據(jù)以上資料顯 示所得，在項(xiàng)目的宣傳推廣工作中，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者應(yīng)做到： 立足市北、四方，做透青島四區(qū)，輻射周邊，首先消化項(xiàng)目區(qū)域的客源； 區(qū)隔不同的目標(biāo)市場(chǎng)，制定針對(duì)性的銷售方法； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我司認(rèn)為，只有進(jìn)一步挖掘、提升項(xiàng)目的產(chǎn)品力，逐步構(gòu)建項(xiàng)目不可模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無(wú) 論從包裝、宣傳、推廣上都緊緊圍繞這優(yōu)勢(shì)進(jìn)行，才能使海泊人家項(xiàng)目的整體形象及銷售達(dá)到前所未有的高度。大青島戰(zhàn)略為項(xiàng)目造就諸多升值因素； 消費(fèi)者的購(gòu)房意識(shí)日趨理性 ,投資意識(shí)日漸增強(qiáng)。島城的發(fā)展及外向型經(jīng)濟(jì)所吸引的外商及其他國(guó)內(nèi)商家，亦帶來(lái)一系列新的地產(chǎn)觀念、管理經(jīng)驗(yàn)、生活方式、消費(fèi)理念及投資理念，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)意識(shí)的引導(dǎo)作用及項(xiàng)目的開發(fā)指導(dǎo)作用非常大，為島城的房市，高層房市帶來(lái)活力。 消費(fèi)者認(rèn)同度 多層住宅的單體立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等的優(yōu)美舒適，決定了其銷售順暢。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物質(zhì)流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 青島市城市發(fā)展規(guī)劃 一、城市性質(zhì)： 城市性質(zhì)定位為中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國(guó)家歷史名城和分景旅游勝地；城市主體功能定位為港口為主的國(guó)家綜合交通樞紐，國(guó)際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心，國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地，旅游、度假、避暑、文化娛樂(lè)中心。 三、新開工面積景氣指數(shù)走勢(shì) 隨著青島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體進(jìn)入景氣空間，商品房新開工面積從年初的不景氣狀態(tài)進(jìn)入景氣狀態(tài)，新開工面積指數(shù)最高 點(diǎn)，最低 點(diǎn)。 青島樓市圖解分析 一、房地產(chǎn)景氣指數(shù)在平穩(wěn)中發(fā)展 2021 年，青島市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在100110 點(diǎn)景氣空間中平穩(wěn)運(yùn)行，最高點(diǎn)出現(xiàn)在 11 月份，達(dá)到 點(diǎn)，最低點(diǎn)為12月份 ，表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)