【正文】 樣或那樣的優(yōu)勢，是毋庸置疑的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “ 海泊人家”項目可率先提出“園林生態(tài)居住區(qū)”概念，充分利用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑群體、周邊自然環(huán)境、社會環(huán)境優(yōu)勢，文明高雅的社區(qū)必將博得有識之士的青睞，促進銷售的順利完成。 我司建議， 景觀先行、配套先行 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 戶型設(shè)計建議 主力戶型： 80㎡ (二室二廳一衛(wèi) )、 120㎡ (三室二廳一衛(wèi) )，可左右、上下打通來擴大消費層面， 這樣可有 80㎡、 120㎡、 160㎡、 200㎡、 240㎡等數(shù)種戶型供客戶選擇。 基本策略 定價的基本策略是讓買家認為價值高于價格。 周邊現(xiàn)售住宅基本情況 項 目 名 稱 位 置 主 要 戶 型 戶 型 面 積 起 價 元／ M2 最 高價 元／M2 均 價 元／ M2 祥泰商住大廈 人民路 2/2 3/2 87148 2450 2750 2600 康 順 家 園 康寧路 —— 網(wǎng)點120170 2990 4360 3300 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項 目 類 別 海 泊 人 家 祥泰商住大廈 海 濱 廣 場 金 桂 花 園 綠 都 公 寓 海 地 儷 園 城 市 花 園 區(qū)域因素 地區(qū)級差 20 19 20 20 19 19 22 交通狀況 20 18 19 18 19 20 22 區(qū)域繁華 20 18 19 20 20 20 23 公共配套 20 18 19 19 20 20 21 臨街狀況 10 9 8 10 9 9 12 景 觀 20 17 19 18 20 19 18 合 計 110 99 104 105 107 107 118 個別因素 戶型結(jié)構(gòu) 30 25 28 29 28 29 32 小區(qū)配套 20 18 15 18 19 18 20 綠 化 30 15 20 28 15 28 30 規(guī) 模 20 15 19 19 15 15 21 外立面風(fēng)格 20 15 18 19 18 18 19 入市時機 20 18 19 18 19 19 20 合 計 140 106 119 131 114 127 142 （ 3）比較權(quán)重 據(jù)我司多年營銷經(jīng)驗及目前市內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展情況，就影響海泊人家項目價格的比較權(quán)重分列如下： a、個別因素：區(qū)域因素＝ 70％： 30％ b、比較權(quán)重 海 泊 人 家 祥泰商住大廈 海 濱 廣 場 金 桂 花 園 綠 都 公 寓 海 地 儷 園 城 市 花 園 100％ 15% 10% 12% 18% 20% 25% 價格預(yù)計 據(jù)第一條中表格（ 1）（ 2）（ 3）所顯示數(shù)據(jù)，標(biāo)的物 —— 海泊人家項目，同比各比較標(biāo)物的價格分別如下： A、同比祥泰商住大廈，有： 2600元 /㎡ 247。（ 104247。 140╳ 70％） ＝ 4060元 /㎡ E、同比海地儷園，有： 3700元 /㎡247。但為了便于推廣，為先期購買者留下一定升值空間，實行 價格低開高走 ，以免造成有推廣的被動局面，故在各個推廣期根據(jù)工程進度的不同價格略作如下調(diào)整，見下表： 內(nèi)部認購期 公開發(fā)售期 持銷期 掃尾期 價 格 3580元 /㎡ 3780元 /㎡ 3980元 /㎡ 4100元 /㎡ 比 例 20％ 30％ 40％ 10％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 底層住宅（ 10層以下）受視線阻擋而 影響景觀，但樓層越高價格又越高，故相當(dāng)客戶愿意選擇中間層，價格相對適中，在享受景觀、清醒空氣的同時而管理費不變。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物業(yè)管理篇 物業(yè)管理 我司認為，項目真正打口碑宣傳是靠軟件，即服務(wù)的提升。 及時通報工程進度和銷售情況，咨詢已購房者意見…… 社區(qū)文化 如同人之氣質(zhì)，房地產(chǎn)項目亦有自己的氣質(zhì) —— 社區(qū)文化。其成為個人生活空間的進一步延展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 項目推廣方案 ◆項目工程進程時間安排 ◆項目上市時間計劃 ◆項目預(yù)計銷售進度表 ◆相關(guān)資料準備及其他準備工作 ◆市場推廣策略：籌備期、試銷期、引銷期 、強銷期、促銷期策略 ◆促銷活動策略及工具選擇 ◆事件行銷策劃 ◆公共關(guān)系策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。我司在操作過程中將結(jié)合實際情況，合理整合資源，為貴司嚴格控制項目運作的各個環(huán)節(jié)，減少一切不必要的資源浪費。 對于中部房地產(chǎn)市場有效需求不足的問題，我司在立足項目區(qū)域進行最大化挖掘的同時，務(wù)求采取措施調(diào)動投資客戶的投資積極性，對本項目進行充分、有效的消化。 ◆與其他小區(qū)聯(lián)合，資源共享，優(yōu)勢互補，以減少成本； ◆類似超市、診所、商務(wù)中心、美容院等于生活息息相關(guān)的功能，可酌情設(shè)置； ◆物業(yè)開通社區(qū)巴士，負責(zé)孩子上學(xué)及業(yè)主外出，定點定時服務(wù)。該項目所處位置決定其所需要的配套職能比市中心物業(yè)要多很多，基本的購物、飲食、休閑、子女上學(xué)等需要開發(fā)商是情況予以妥善解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 同時彰顯公司實力，增強買家信心，從而促進銷售。 建筑標(biāo)準 我司建議： ◆三米層高； ◆外墻面采用保溫層加優(yōu)質(zhì)外墻涂料 ◆中空玻璃鍛熱鋁平開上旋窗 ◆雙路供電 ◆世界名牌電梯 ◆集中供暖，管道燃氣到戶； ◆ 24小時熱水 售樓環(huán)境整體設(shè)計篇 對于此，從有利于銷售的角度，有三個原則： ◆大膽創(chuàng)新 ◆展示是關(guān)鍵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。提高多層的銷售價格，一方面提升項目檔次，另一方面，促進小高層及高層的銷售。 140╳ 70%） =3778元 /㎡ 由比較權(quán)重中表二可最終得出海泊人家項目的綜合均價的估算價為： 3250元 /㎡ ╳ 15％ ＋ 2958元 /㎡╳ 10％＋ 3125元 /㎡╳ 12％＋ 4060元 /㎡╳ 18％ + 3991元 /㎡╳ 20％＋ 3778元 /㎡ ╳ 25％ ＝ 3632元 /㎡ 據(jù)以上推算，海泊人家項目理性的價格應(yīng)在 3600元 /㎡ 左右，但一方面該項目定位為中檔豪宅，另一方面整個片區(qū)的大規(guī)模成片 開發(fā)，可見 100500元 /㎡的價格升值空間是可以預(yù)見的。（ 107247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。當(dāng)實際價格與其心理價格的落差較大時，就促成銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 我司專業(yè)經(jīng)驗所得，上海的戶型設(shè)計最成熟，值得借鑒；廣東的氣候條件適合發(fā)揮，所以種類最多，都合理存在著。 留出一室二室可改造成三室或四室的空間，根據(jù)客戶的需求進行分隔； 在戶型與戶型之間進行彈性設(shè)計，將多室多 廳改成兩個獨立的單位，增加客戶挑選的余地。它可以美化環(huán)境、凈化空氣、降低噪音、減輕污染，是利城市、利發(fā)展商、利住戶的三全其美之事。 ◆園林生態(tài)居住區(qū)的概念及內(nèi)涵： 園林生態(tài)居住區(qū)是指在居住區(qū)中，以生態(tài)居住文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外現(xiàn)形式的生態(tài)居住模式。 根據(jù)以上資料顯 示所得，在項目的宣傳推廣工作中，針對目標(biāo)消費者應(yīng)做到： 立足市北、四方，做透青島四區(qū)，輻射周邊，首先消化項目區(qū)域的客源； 區(qū)隔不同的目標(biāo)市場，制定針對性的銷售方法； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我司認為，只有進一步挖掘、提升項目的產(chǎn)品力，逐步構(gòu)建項目不可模仿的核心競爭優(yōu)勢，無 論從包裝、宣傳、推廣上都緊緊圍繞這優(yōu)勢進行，才能使海泊人家項目的整體形象及銷售達到前所未有的高度。大青島戰(zhàn)略為項目造就諸多升值因素； 消費者的購房意識日趨理性 ,投資意識日漸增強。島城的發(fā)展及外向型經(jīng)濟所吸引的外商及其他國內(nèi)商家，亦帶來一系列新的地產(chǎn)觀念、管理經(jīng)驗、生活方式、消費理念及投資理念，對當(dāng)?shù)叵M意識的引導(dǎo)作用及項目的開發(fā)指導(dǎo)作用非常大，為島城的房市，高層房市帶來活力。 消費者認同度 多層住宅的單體立面設(shè)計、戶型設(shè)計等的優(yōu)美舒適，決定了其銷售順暢。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物質(zhì)流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 青島市城市發(fā)展規(guī)劃 一、城市性質(zhì)： 城市性質(zhì)定位為中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市，國家歷史名城和分景旅游勝地；城市主體功能定位為港口為主的國家綜合交通樞紐，國際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心，國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地，旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。 三、新開工面積景氣指數(shù)走勢 隨著青島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體進入景氣空間，商品房新開工面積從年初的不景氣狀態(tài)進入景氣狀態(tài)，新開工面積指數(shù)最高 點，最低 點。 青島樓市圖解分析 一、房地產(chǎn)景氣指數(shù)在平穩(wěn)中發(fā)展 2021 年，青島市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，商品房銷售持續(xù)增長，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在100110 點景氣空間中平穩(wěn)運行，最高點出現(xiàn)在 11 月份，達到 點，最低點為12月份 ，表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)