【正文】 北區(qū)，北接李滄區(qū)，東臨嶗山區(qū)和市北區(qū)，西瀕膠州灣，全區(qū)海岸線長 7 千米，總面積 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 二線：即市北區(qū)商貿(mào)走廊一線（膠州路 — 熱河路 — 遼寧路 — 威海路 — 吳石路）， 將建成 國內(nèi)具有一定知名度的繁華商業(yè)街； 308 國道加工倉儲一線， 建成 規(guī)模較大的全市重要的物資倉儲基地和市北區(qū)加工工業(yè)基地。工業(yè)主要由區(qū)直工業(yè)、區(qū)屬工業(yè)、街辦工業(yè)、校辦工業(yè)、農(nóng)工商工業(yè)和民政福利工業(yè)組成，包括機(jī)械、電子、橡膠、塑料、印 刷、輕工、服裝、飲料等 8 大支柱產(chǎn)業(yè)，近 20 個(gè)行業(yè)，形成了門類比較齊全的綜合性工業(yè)體系。 市北區(qū) 市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積 29平方公里，總?cè)丝?，全區(qū)轄 16個(gè)街道辦事處， 5個(gè)行政村。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而目前我們的工作就是充分挖掘項(xiàng)目的“尊貴、優(yōu)越和稀有性 ” ?，F(xiàn)代市場的核心是滿足顧客的需要。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 序 我司認(rèn)為，把產(chǎn)品做好，是一切營銷活動的基礎(chǔ)。消費(fèi)者購買一種產(chǎn)品，追求的不僅是產(chǎn)品本身，還是某種需求和欲望的滿足。 本提案對海泊人家項(xiàng)目的總體定位進(jìn)行了較全面的闡釋，并做了相應(yīng)的建議，旨在消費(fèi)者心智中建設(shè)一個(gè)受其喜歡的海泊人家形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 經(jīng)濟(jì) 概況 1998年，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 ，其中第二產(chǎn)業(yè)增加值完成 ，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成 億元，分別比上年增長 ％、 ％和 ％；完成地方財(cái)政收入 ，同比增長 ％。 發(fā)展戰(zhàn)略 針對城區(qū)經(jīng)貿(mào)發(fā)展特點(diǎn)，制定實(shí)施了 “ 商貿(mào)興區(qū) ” 發(fā)展戰(zhàn)略，并確定了 “ 一園二街二線三區(qū) ” 的全區(qū)經(jīng)貿(mào)整體發(fā)展布局。 三區(qū)：即遼寧路科技商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)中心區(qū)和敦化路特色商業(yè)區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。全區(qū)現(xiàn)轄 13個(gè)街道辦事處，分別為湖島、興隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉興路、阜新路、鞍山路、海倫 路等。 結(jié)構(gòu)組 成 四方區(qū)由老城區(qū)、新經(jīng)濟(jì)區(qū)和西海岸經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶三部分組成 ， 交通樞紐區(qū)、加工工業(yè)區(qū)、民俗民情旅游區(qū)，在全市處于舉足輕重的地位。 按照規(guī)劃，四方區(qū)今后的發(fā)展將立足干區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，重點(diǎn)優(yōu)化完善區(qū)域功能和產(chǎn)配置，逐步形成中部第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，東部新興工業(yè)商業(yè)集聚繁榮，西部港口，倉儲、臨港工業(yè)發(fā)達(dá)，三大區(qū)域全力并進(jìn)的發(fā)展格局，成為極具投資價(jià)值的區(qū)域，成為經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)越、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 98 年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)銷售收入 12 億元，“ 三產(chǎn) ” 增加值 ，社會消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 。 四方、市北 正值大力發(fā)展之際，具有無可置疑的投資價(jià)值。 現(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)狀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 祥泰商住大廈 發(fā) 展 商：青島祥泰房地產(chǎn)公司 地 址：人民路 99號 建筑面積： 14381平方米 戶 數(shù)： 78套 戶 型： 、 、 、 、 、 、 、 ㎡ 價(jià) 格： 25002750元 /㎡； 配 套：可視對講防盜門、雙氣、長城寬帶入戶、 INTERNET接口入戶、三表程控、臺灣日立電梯等； 備 注：主體已完工，正進(jìn)行內(nèi)、外墻抹灰；房屋已售 80%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 金桂花園 發(fā) 展 商：青島金海豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地 址：鞍山路、哈爾濱路和遼陽路交界處 綠 化 率： 32% 規(guī) 劃： 10幢七層住宅 戶 型： 70110㎡ 價(jià) 格： 23503200元 /㎡ 備 注：普通住宅，但位置較好，交通方便，周邊生活配套設(shè)施齊全。在和平花園東面還有一塊地叫 “海地家園”，售價(jià)約為 3550元 /㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。具體表現(xiàn)在： 住房面積由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)變。 各發(fā)展商不再滿足于國內(nèi)設(shè)計(jì)，放眼開去，引進(jìn)美國、澳大利亞、加拿大、韓國等國家的高水平設(shè)計(jì)，留下一個(gè)個(gè)精品工程。 從需求關(guān)系來看，明年的有效需求略高于今年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五、 購房主力趨于工薪化 付款方式的多樣化極大程度減輕了個(gè)人負(fù)擔(dān)，承受能力和集合生活因素，市北、四方區(qū)的樓盤成交機(jī)率較大。 青島樓市圖解分析 一、房地產(chǎn)景氣指數(shù)在平穩(wěn)中發(fā)展 2021 年，青島市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，商品房銷售持續(xù)增長，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在100110 點(diǎn)景氣空間中平穩(wěn)運(yùn)行，最高點(diǎn)出現(xiàn)在 11 月份，達(dá)到 點(diǎn)，最低點(diǎn)為12月份 ，表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 三、新開工面積景氣指數(shù)走勢 隨著青島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體進(jìn)入景氣空間，商品房新開工面積從年初的不景氣狀態(tài)進(jìn)入景氣狀態(tài)，新開工面積指數(shù)最高 點(diǎn)，最低 點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 青島市城市發(fā)展規(guī)劃 一、城市性質(zhì)： 城市性質(zhì)定位為中國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國家歷史名城和分景旅游勝地；城市主體功能定位為港口為主的國家綜合交通樞紐，國際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心，國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地，旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物質(zhì)流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 總需求預(yù)測 成交單價(jià)、總價(jià)價(jià)位分布比例 成交單價(jià)中 2100—— 4500元 /平方米所占比例為 %，成交總價(jià)中 15— 50萬元所占成交比例為 %。 消費(fèi)者認(rèn)同度 多層住宅的單體立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等的優(yōu)美舒適，決定了其銷售順暢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。島城的發(fā)展及外向型經(jīng)濟(jì)所吸引的外商及其他國內(nèi)商家，亦帶來一系列新的地產(chǎn)觀念、管理經(jīng)驗(yàn)、生活方式、消費(fèi)理念及投資理念，對當(dāng)?shù)叵M(fèi)意識的引導(dǎo)作用及項(xiàng)目的開發(fā)指導(dǎo)作用非常大，為島城的房市，高層房市帶來活力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。大青島戰(zhàn)略為項(xiàng)目造就諸多升值因素； 消費(fèi)者的購房意識日趨理性 ,投資意識日漸增強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 我司認(rèn)為，只有進(jìn)一步挖掘、提升項(xiàng)目的產(chǎn)品力，逐步構(gòu)建項(xiàng)目不可模仿的核心競爭優(yōu)勢，無 論從包裝、宣傳、推廣上都緊緊圍繞這優(yōu)勢進(jìn)行，才能使海泊人家項(xiàng)目的整體形象及銷售達(dá)到前所未有的高度。 本項(xiàng)目定位于中高檔，但離“世家”還有一段距離；“海泊佳苑”缺乏新穎、朗朗上口等感覺，比較大眾化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。只有深入地挖掘海泊人家的銷售力，形成獨(dú) 特的核心競爭優(yōu)勢，才能創(chuàng)造火爆的銷售場面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我司建議，海 泊人家項(xiàng)目： 理 念：新都市主義高尚社區(qū) 共鳴型： 符合人們追求健康、自然，又喜歡享受新都市生活的愿望； 相關(guān)性： 鞍山路的改造、海泊河公園的靚化、周邊舊城改造及居住氛圍的形成…… 區(qū)隔性： 與周圍采用價(jià)格競爭的樓盤有效區(qū)隔； 單一型： 新都市主義高尚社區(qū)訴求清晰明確 目標(biāo)消費(fèi)群定位 一個(gè)項(xiàng)目只要抓住目標(biāo)消費(fèi)者，就會起到事半功倍的效果。 根據(jù)以上資料顯 示所得，在項(xiàng)目的宣傳推廣工作中，針對目標(biāo)消費(fèi)者應(yīng)做到： 立足市北、四方，做透青島四區(qū)，輻射周邊，首先消化項(xiàng)目區(qū)域的客源； 區(qū)隔不同的目標(biāo)市場，制定針對性的銷售方法； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 將在觀望的客戶有效消化，并在后期銷售中及時(shí)制定具體措施，打消已定房客戶的顧慮。 ◆園林生態(tài)居住區(qū)的概念及內(nèi)涵： 園林生態(tài)居住區(qū)是指在居住區(qū)中，以生態(tài)居住文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外現(xiàn)形式的生態(tài)居住模式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。它可以美化環(huán)境、凈化空氣、降低噪音、減輕污染，是利城市、利發(fā)展商、利住戶的三全其美之事?？蛻糍I房時(shí)，樓盤單價(jià)僅是心理價(jià)位，而非決定購買的價(jià)位；最終的取舍，還在于樓盤的總價(jià)。 留出一室二室可改造成三室或四室的空間，根據(jù)客戶的需求進(jìn)行分隔； 在戶型與戶型之間進(jìn)行彈性設(shè)計(jì)，將多室多 廳改成兩個(gè)獨(dú)立的單位，增加客戶挑選的余地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 我司專業(yè)經(jīng)驗(yàn)所得，上海的戶型設(shè)計(jì)最成熟，值得借鑒；廣東的氣候條件適合發(fā)揮，所以種類最多，都合理存在著。方法大約有三種： ◆成本 +利潤定價(jià)法 ◆競爭導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)競爭對手和行業(yè)的定價(jià)水平而定價(jià)； ◆消費(fèi)導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)消費(fèi)者的能力而定價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 就本項(xiàng)目而言，我司建議，在擴(kuò)大宣傳面，對項(xiàng)目精心包裝的基礎(chǔ)上，“ 低開高走”。當(dāng)實(shí)際價(jià)格與其心理價(jià)格的落差較大時(shí)，就促成銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料 庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 110╳ 30％＋ 106247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 140╳ 70％） ＝ 2958元 /㎡ C、同比金桂花園，有： 2900元 /㎡ 247。（ 107247。 110╳ 30%+127247。 140╳ 70%） =3778元 /㎡ 由比較權(quán)重中表二可最終得出海泊人家項(xiàng)目的綜合均價(jià)的估算價(jià)為： 3250元 /㎡ ╳ 15％ ＋ 2958元 /㎡╳ 10％＋ 3125元 /㎡╳ 12％＋ 4060元 /㎡╳ 18％ + 3991元 /㎡╳ 20％＋ 3778元 /㎡ ╳ 25％ ＝ 3632元 /㎡ 據(jù)以上推算，海泊人家項(xiàng)目理性的價(jià)格應(yīng)在 3600元 /㎡ 左右，但一方面該項(xiàng)目定位為中檔豪宅，另一方面整個(gè)片區(qū)的大規(guī)模成片 開發(fā)，可見 10