【正文】 網站精品樓盤推薦，網絡廣告、FLASH 制作及傳播 等吸引一部分高知識人員 。 媒體策略 ? 媒體的選擇 大眾媒體：半島都市報和青島早報作為主流媒體，市場受眾群大，影響力廣。 主要推廣策略 ? 大眾營銷與小眾營銷并行 ? 以廣告為主線，以新聞和公關活動為兩翼 ? 滲透性的廣告策略 ? 在一定時段內整合各種資源，狂轟濫炸，達到“島城房產，唯我獨尊”的社會影響 ? 化整為零，不斷地進行廣告宣傳，滲透性的推廣策略 ? 訴求從感性→ 理性 → 感性 基本原則 ? 忌務虛，忌花巧，忌華而不實，說實話，說買家的心里話 ? 有分寸地打擊市場軟肋，但不針對具體競爭者，特別是同區(qū)競爭者 ? 注重力度和精準度 ? 在推廣過程中注重滲透性地傳播企業(yè)形象 ? 虛實結合，收放自如，借勢借力，順風而起。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。其具體組成如下表所示： 廣告 人員推銷 銷售促進 公共關系 售點廣告 微笑服務 按揭 捐贈 標志、標語 銷售介紹 無理由退房 報告會 直接郵寄 現(xiàn)場推介 抽獎 各種慶典 車體廣告 上門推介 折扣 記者招待會 報紙廣告 電話推銷 展銷會 公益性活動 雜志 贈品 研討會 網絡媒體 裝修服務 文體演出 電視 領導及名人講話 路牌 公眾參與強的活動 廣播 現(xiàn)代銷售 核心問題 是 ： 賣房子，還是賣 生活方式 如何在還沒有樓房入住時就讓目標消費群感受到這種生活方式？ 如何將這種生活方式體現(xiàn)在推廣中？ 如何用一切手段來闡釋這種生活方式？ 如何引導目標消費群理解這種生活方式對其重要性？ 核心問題還在于： 賣房子，其實是在賣信心 如何引導消費者增強對所購房屋的質量和品質的信心？ 如何引導消費者增強對于投資升值的信心？ 必須依靠企業(yè)品牌的塑造，強化消費者的信心。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 營銷推廣及市場推介計劃 一、推廣目標 ? 引起市場對項目的高度關注 不是多了一個樓盤，而是多了個非看不可的樓盤 ? 啟動目標市場的購買欲望 這可能是我期待已久的樓盤 ? 阻擊和壓制競爭對手的推廣 有更好的在后頭 ? 樹立企業(yè)形象 這個企業(yè)想我所想，是從我的需求出發(fā)。 階段性優(yōu)惠促銷活動； 業(yè)主聯(lián)宜活動； SP 六 、 銷售控制計劃 建議在住宅銷售時采用分棟推出的方式進行銷售控制，根據市場反映確定每期推出的數(shù)量和配比方式，進行限量發(fā)售。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 五 、 階段性促銷活動計劃 項目內部展示新聞發(fā)布會； 開盤慶典活動； 優(yōu)秀家裝設計、展示活動； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。樹立企業(yè)形象和信譽。 具體實施： ? 硬廣告的不間斷性宣傳。 ? 客源進行分析，并總結本項目銷售經驗和不足，及時調整和完善前一階段的銷售及廣告策略。 具體實施： ? 硬廣告強勢出擊，宣傳項目的熱銷。具體實施： ? 舉行項目開盤慶典活動； ? 運用廣告媒體宣傳，加深項目在客戶中印象，提高市場知名度； ? 售樓員積極銷售，并適度建立激勵機制； ? 注意對企業(yè)形象的樹立，保證熱情周到的售后服務，通 過定期組織公關活動推廣本樓盤，加強對本項目的認識，形成強烈的買氣。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。具體實施： ? 舉行內部認購看房活動； ? 大力進行硬性廣告的宣傳； ? 現(xiàn)場環(huán)境的包裝； ? 運用展會和公關活動的形式進行促銷。 內部認購期（銷售前期，第一次公開） 戰(zhàn)略目標：使產品快速滲透到市場中，提高產品知名度。 ? 建立銷售機構； ? 在現(xiàn)場建立售樓處 ? 制定積極的廣告宣傳策劃、市場推廣方案，確定本項目的設計理念和主要賣點，進行廣告宣傳創(chuàng)意；包括報紙媒體及戶外廣告發(fā)布方案，為全力挺進市場做充分準備。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。一種休閑的、時尚的、溫馨的、健康的、現(xiàn)代的生活。 確定本項目所奉獻給青島消費者的則是這樣一種生活 休閑、時尚、溫馨、健康的現(xiàn)代新生活。 三、建筑外立面設計建議： 四、項目裝修標準方案建議： 五、物業(yè)管理內容 六、項目包裝市場策略 形象定位策略最主要的問題是：我們賣什么？ 我們賣的絕不是一個空間，而是生活方式。 結論：根據以上分析，本項目最適合的計價方式是 采用精裝修和毛坯兩種方案，按建筑面積計價。 考慮到消費者心理價位的承受能力，精裝修價格與住宅價格也不宜捆綁。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 如項目采用整套計價方式，則很難把握實測面積與設計面積的差距，可能對開發(fā)商造成面積損失，如確定采用該方式，就只能把預測的損失提前加到銷售價格中 ，這樣必然在消費者心中造成項目公攤率極高的不利影響。 ，作為青島首家操作，可形成一定的市場影響，有利于項目知名度的建立，但最直接的反映則是導致持觀望態(tài)度的消費群增加，不利于項目的銷售進度和資金回收。 （三）計價方式分析： 青島房地產市場目前實行的計價辦法有精裝修整套計價、毛坯整套計價、精裝修建筑面積計價、毛坯按筑面積計價、精裝修套內建筑面積計價、毛坯套內建筑面積計價等幾 種方式，現(xiàn)針對本項目適用哪種計價方式分析如下： ，處于試行階段，還沒有完整的操作辦法，青島市場也沒有先例可循，如操作不當則可能成為別人的墊腳石，風險較高。最低起價為 3800 元 /平方米，最高價在 4600 元 /平方米。 （二）總價控制原則（需求導向法）：一個買家決 定購房的決定因素是單位的總體價格，住宅的總價要順應市場的整體消費指數(shù)、目標客戶