【正文】 廣 場金 桂花 園綠 都公 寓海 地儷 園城 市花 園區(qū)域因素地區(qū)級差20192020191922交通狀況20181918192022區(qū)域繁華20181920202023公共配套20181919202021臨街狀況1098109912景 觀20171918201918合 計 11099104105107107118個別因素戶型結(jié)構(gòu)30252829282932小區(qū)配套20181518191820綠 化30152028152830規(guī) 模20151919151521外立面風(fēng)格20151819181819入市時機20181918191920合 計 140106119131114127142（3）比較權(quán)重?fù)?jù)我司多年營銷經(jīng)驗及目前市內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展情況，就影響海泊人家項目價格的比較權(quán)重分列如下：a、個別因素：區(qū)域因素＝70％：30％b、比較權(quán)重海 泊人 家祥泰商住大廈海 濱廣 場金 桂花 園綠 都公 寓海 地儷 園城 市花 園100％15%10%12%18%20%25%價格預(yù)計據(jù)第一條中表格（1）（2）（3）所顯示數(shù)據(jù)，標(biāo)的物——海泊人家項目，同比各比較標(biāo)物的價格分別如下：A、同比祥泰商住大廈，有：2600元/㎡ 247。當(dāng)實際價格與其心理價格的落差較大時，就促成銷售。購房者的心理活動我司認(rèn)為，在購房者的心里有三種價格：預(yù)計價格、心理價格、實際價格。就本項目而言，我司建議，在擴(kuò)大宣傳面，對項目精心包裝的基礎(chǔ)上，“低開高走”。基本策略定價的基本策略是讓買家認(rèn)為價值高于價格。方法大約有三種：◆成本+利潤定價法◆競爭導(dǎo)向定價：根據(jù)競爭對手和行業(yè)的定價水平而定價；◆消費導(dǎo)向定價：根據(jù)消費者的能力而定價。戶型設(shè)計建議主力戶型：80㎡(二室二廳一衛(wèi))、120㎡(三室二廳一衛(wèi))，可左右、上下打通來擴(kuò)大消費層面， 這樣可有80㎡、120㎡、160㎡、200㎡、240㎡等數(shù)種戶型供客戶選擇。我司專業(yè)經(jīng)驗所得，上海的戶型設(shè)計最成熟，值得借鑒；廣東的氣候條件適合發(fā)揮，所以種類最多，都合理存在著。戶戶觀景，可確保每個單位的順利售出；鼓勵創(chuàng)新。留出一室二室可改造成三室或四室的空間，根據(jù)客戶的需求進(jìn)行分隔；在戶型與戶型之間進(jìn)行彈性設(shè)計，將多室多廳改成兩個獨立的單位，增加客戶挑選的余地。兩代同住，還是三口之家；改善居住條件還是作為投資手段，都是作為其選擇的重要因素。客戶買房時，樓盤單價僅是心理價位，而非決定購買的價位；最終的取舍，還在于樓盤的總價。我司建議，景觀先行、配套先行。它可以美化環(huán)境、凈化空氣、降低噪音、減輕污染，是利城市、利發(fā)展商、利住戶的三全其美之事。 “海泊人家”項目可率先提出“園林生態(tài)居住區(qū)”概念，充分利用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑群體、周邊自然環(huán)境、社會環(huán)境優(yōu)勢，文明高雅的社區(qū)必將博得有識之士的青睞，促進(jìn)銷售的順利完成?！魣@林生態(tài)居住區(qū)的概念及內(nèi)涵：園林生態(tài)居住區(qū)是指在居住區(qū)中，以生態(tài)居住文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外現(xiàn)形式的生態(tài)居住模式?？傮w規(guī)劃篇◆未來住宅的模式將是“家居、環(huán)境、文化、配套、會所”這“五維空間”的高度統(tǒng)一和有機配搭。根據(jù)以上資料顯示所得，在項目的宣傳推廣工作中，針對目標(biāo)消費者應(yīng)做到：立足市北、四方，做透青島四區(qū)，輻射周邊，首先消化項目區(qū)域的客源；區(qū)隔不同的目標(biāo)市場，制定針對性的銷售方法；將在觀望的客戶有效消化，并在后期銷售中及時制定具體措施，打消已定房客戶的顧慮。通過近段時間對島城中部房地產(chǎn)市場，以及項目的情況分析和結(jié)合我司的專業(yè)經(jīng)驗所得，海泊人家的目標(biāo)消費群主要有以下特征：按收入劃分職 業(yè)：商人、個體私營經(jīng)濟(jì)業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理層、高級白領(lǐng)、政府及市屬企業(yè)管理層；年 齡：28～50歲；按年齡（家庭結(jié)構(gòu)）分據(jù)我司調(diào)查顯示，25～230～335～340～445～450歲及以上，分別占：14%、23%、26%、18%、9%、10% 。我司建議，海泊人家項目：理 念：新都市主義高尚社區(qū)共鳴型：符合人們追求健康、自然，又喜歡享受新都市生活的愿望；相關(guān)性：鞍山路的改造、海泊河公園的靚化、周邊舊城改造及居住氛圍的形成……區(qū)隔性：與周圍采用價格競爭的樓盤有效區(qū)隔；單一型：新都市主義高尚社區(qū)訴求清晰明確目標(biāo)消費群定位一個項目只要抓住目標(biāo)消費者，就會起到事半功倍的效果。明確之后，接下來的工作才是表現(xiàn)、演繹和豐富。只有深入地挖掘海泊人家的銷售力，形成獨特的核心競爭優(yōu)勢，才能創(chuàng)造火爆的銷售場面。主 題 海泊人家—— 新都市主義高尚社區(qū) New Urbanilism Community要點提示“新都市主義形態(tài)”◆新都市居住形態(tài)：自然的、生態(tài)的、景觀的、安全的、和諧的鄰里關(guān)系……◆新都市商務(wù)形態(tài)：全日制、全面商務(wù)支持、國際化……◆新都市休閑形態(tài)：自然休閑、生態(tài)休閑、互動休閑、藝術(shù)休閑……◆新都市環(huán)境形態(tài)：人性化、情趣化、品質(zhì)化、品位化……◆新都市管理形態(tài)：個性化、星級化、后價值提升……◆新都市意識形態(tài)：現(xiàn)代、創(chuàng)新、創(chuàng)意……新都市主義集合型社區(qū)——非傳統(tǒng)居住區(qū)◆多元化功能聚合◆高品質(zhì)◆高品位◆自然性◆社區(qū)整體形象項目核心理念的提出 海泊人家有這樣或那樣的優(yōu)勢，是毋庸置疑的。本項目定位于中高檔，但離“世家”還有一段距離；“海泊佳苑”缺乏新穎、朗朗上口等感覺，比較大眾化。針對項目區(qū)域的發(fā)展特色，我司建議，海泊人家項目定位于檔次上。我司認(rèn)為，只有進(jìn)一步挖掘、提升項目的產(chǎn)品力，逐步構(gòu)建項目不可模仿的核心競爭優(yōu)勢，無論從包裝、宣傳、推廣上都緊緊圍繞這優(yōu)勢進(jìn)行，才能使海泊人家項目的整體形象及銷售達(dá)到前所未有的高度?？?結(jié)根據(jù)以上幾方面的分析，我司對海泊人家、競爭對手、目標(biāo)消費者的情況都有了較為詳細(xì)的了解。大青島戰(zhàn)略為項目造就諸多升值因素；消費者的購房意識日趨理性,投資意識日漸增強。占地面積：33350平方米建筑面積：70100平方米住 宅：57100平方米商 業(yè)：10000平方米輔助用房：3000平方米容 積 率：覆 蓋 率：%綠 化 率：% 建筑層數(shù)：1幢18層、3幢12層、1幢11層、總 戶 數(shù)：513戶停車泊位：250輛（地面47輛）海泊人家所處位置概況分析區(qū)域位置：地處鞍山路、人民路和威海路交界處；自然環(huán)境：該地塊臨海泊河公園，空氣清新；公共設(shè)施：工商銀行、建行、中行、光大銀行、華夏銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、海慈醫(yī)院、海濱超市、各家居市場及即將開業(yè)的富時萊購物廣場等近在咫尺；人文環(huán)境：青島16中、20中，小學(xué)有人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、大名路、南口路小學(xué)等，幼兒園有敦化路小劍橋、人民路、東信路、太平鎮(zhèn)幼兒園；交通狀況：公交車有303621236113636362232123等路來往穿梭，鞍山路正在拓寬，人民路、威海路道路通暢。島城的發(fā)展及外向型經(jīng)濟(jì)所吸引的外商及其他國內(nèi)商家，亦帶來一系列新的地產(chǎn)觀念、管理經(jīng)驗、生活方式、消費理念及投資理念，對當(dāng)?shù)叵M意識的引導(dǎo)作用及項目的開發(fā)指導(dǎo)作用非常大，為島城的房市，高層房市帶來活力。有力的一點是，作為城市有限空間的產(chǎn)