【正文】 20 18 19 19 20 20 21 臨 街 狀況 10 9 8 10 9 9 12 景 觀 20 17 19 18 20 19 18 合 計 110 99 104 105 107 107 118 個別因素 戶 型 結(jié)構(gòu) 30 25 28 29 28 29 32 小 區(qū) 配套 20 18 15 18 19 18 20 綠 化 30 15 20 28 15 28 30 規(guī) 模 20 15 19 19 15 15 21 外立面 風 格 20 15 18 19 18 18 19 入市 時 機 20 18 19 18 19 19 20 合 計 140 106 119 131 114 127 142 （ 3）比 較權(quán) 重 據(jù)我司多年 營銷經(jīng)驗 及目前市 內(nèi) 房地 產(chǎn)發(fā) 展情 況 ，就影 響 海泊人家 項 目價格的比 較權(quán) 重分列如下： a、 個別 因素： 區(qū) 域因素＝ 70％： 30％ b、比 較權(quán) 重 海 泊 人 家 祥泰商住大廈 海 濱 廣 場 金 桂 花 園 綠 都 公 寓 海 地 儷 園 城 市 花 園 100％ 15% 10% 12% 18% 20% 25% 價格 預計 據(jù)第一 條 中表格（ 1）（ 2）（ 3）所 顯 示 數(shù) 據(jù)， 標 的物 —— 海泊人家 項 目，同比各比 較標 物的價格分 別 如下： A、 同比祥泰商住大廈，有： 2600 元 /㎡ 247。 當實際 價格 與 其心理價格的落差 較 大 時 ，就促成 銷 售。 購 房者的心理活 動 我司 認為 ，在 購 房者的心里有三 種 價格： 預計 價格、心理價格、 實際 價格。 就本 項 目而言，我司建 議 ，在 擴 大宣 傳 面， 對項 目精心包裝的基 礎(chǔ) 上，“ 低 開高走”。 基本策略 定價的基本策略是 讓買 家 認為 價 值 高于價格。方法大 約 有三 種 ： ◆成本 +利 潤 定價法 ◆ 競爭導 向定價：根據(jù) 競爭對 手和行 業(yè) 的定價水平而定價； ◆消 費導 向定價：根據(jù)消 費 者的能力而定價。 戶 型 設(shè)計 建 議 主力 戶 型： 80 ㎡ (二室二 廳 一 衛(wèi) )、 120 ㎡ (三室二 廳 一 衛(wèi) )，可左右、上下打通 來擴 大消 費層 面， 這樣 可有 80 ㎡、 120 ㎡、 160 ㎡、 200 ㎡、 240㎡等 數(shù)種戶 型供客 戶選擇 。 我司 專業(yè)經(jīng)驗 所得，上海的 戶 型 設(shè)計 最成熟， 值 得借 鑒 ；廣 東 的 氣 候 條 件適合 發(fā)揮 ，所以 種類 最多，都合理存在 著。 戶戶觀 景，可確保每 個單 位的 順 利售出； 鼓 勵創(chuàng) 新。 留出一室二室可改造成三室或四室的空 間 ，根據(jù)客 戶 的需求 進 行分隔； 在 戶 型 與戶 型 之 間進 行 彈 性 設(shè)計 ， 將 多室多 廳 改成 兩個獨 立的 單 位，增加客 戶 挑 選 的余地。 兩 代同住， 還 是三口之家；改善居住 條 件 還 是作 為 投 資手段，都是作 為 其 選擇 的重要因素?？?戶買 房 時 ， 樓盤單 價 僅 是心理價位，而非 決 定 購買 的價位；最 終 的取舍， 還 在于 樓盤 的 總 價。 我司建 議 ， 景 觀 先行、配套先行 。 它 可以美化 環(huán) 境、 凈 化空 氣 、降低噪音、減輕污 染，是利城市、利 發(fā) 展商、利住 戶 的三全其美之事。 “海泊人家” 項 目可率先提出“ 園 林生 態(tài) 居住 區(qū) ”概 念，充分利用 現(xiàn) 代 風 格的建筑群體、周 邊 自然 環(huán) 境、社 會環(huán) 境 優(yōu)勢 ，文明高雅的社 區(qū) 必 將 博得有 識 之士的青睞 ，促 進銷 售的 順 利完成。 ◆ 園 林生 態(tài) 居住 區(qū) 的 概 念及 內(nèi) 涵： 園 林生 態(tài) 居住 區(qū) 是指在居住 區(qū) 中，以生 態(tài) 居住文化 協(xié)調(diào)環(huán) 境、建筑 與 人三者之 間 的 關(guān) 系，建立起以 環(huán) 境生 態(tài) 、建筑生 態(tài) 、人文生 態(tài)為內(nèi) 核，以 園 林式居住 環(huán)境 為 外 現(xiàn) 形式的生 態(tài) 居住模式。 總 體 規(guī)劃 篇 ◆未 來 住宅的模式 將 是 “ 家居、 環(huán) 境、文化、配套、 會 所 ” 這 “五 維 空 間 ”的高 度 統(tǒng) 一和有機配搭。 根據(jù)以上 資 料 顯 示所得，在 項 目的宣 傳 推廣工作中， 針對 目 標 消 費 者 應(yīng) 做到： 立足市北、四方，做透 青島 四 區(qū) ， 輻 射周 邊 ，首先消化 項 目 區(qū) 域的客源； 區(qū) 隔不同的目 標 市 場 ，制定 針對 性的 銷 售方法； 將 在 觀 望的客 戶 有效消化， 并 在后期 銷 售中及 時 制定具體措施，打消已定房客 戶 的 顧慮 。通 過 近段 時間對島 城中部房地 產(chǎn) 市場 ，以及 項 目的情 況 分析和 結(jié) 合我司的 專業(yè)經(jīng)驗 所得，海泊人家的目 標 消 費 群 主要有以下特征： 按收入 劃 分 職 業(yè) ：商人、 個 體私 營經(jīng)濟業(yè) 主、 職業(yè)經(jīng) 理 層 、高 級 白 領(lǐng) 、政府及市 屬 企 業(yè) 管理 層 ； 年 齡 ： 28～ 50 歲 ； 按年 齡 （家庭 結(jié)構(gòu) ）分 據(jù)我司 調(diào)查顯 示， 25～ 2 30～ 3 35～ 3 40～ 4 45～ 4 50 歲及以上，分 別 占： 14%、 23%、 26%、 18%、 9%、 10% 。 我司建 議 ，海 泊人家 項 目： 理 念：新都市主 義 高 尚 社 區(qū) 共 鳴 型： 符合人 們 追求健康、自然，又喜 歡 享受新都市生活的愿望； 相 關(guān) 性： 鞍山路的改造、海泊河公 園 的 靚 化、周 邊舊 城改造及居住氛 圍 的形成…… 區(qū) 隔性： 與 周 圍 采用價格 競爭 的 樓盤 有效 區(qū) 隔； 單 一型： 新都市主 義 高 尚 社 區(qū)訴 求 清 晰明確 目 標 消 費 群定位 一 個項 目只要 抓 住目 標 消 費 者，就 會 起到事半功倍的效果。 明確之后，接下 來 的工作才是表 現(xiàn) 、演 繹 和豐富。只有深入地 挖 掘海泊人家的 銷 售力，形成 獨 特的核心 競爭優(yōu)勢 ，才能 創(chuàng) 造火爆的 銷 售 場 面。 主 題 海泊人家 —— 新都市主 義 高 尚 社 區(qū) New Urbanilism Community 要點提示 “新都市主 義 形 態(tài) ” ◆ 新都市居住形 態(tài) ：自然的、生 態(tài) 的、景 觀 的、安全 的、和 諧 的 鄰 里 關(guān) 系…… ◆ 新都市商 務(wù) 形 態(tài) ：全日制、全面商 務(wù) 支持、 國際 化…… ◆ 新都市休 閑 形 態(tài) ：自然休 閑 、生 態(tài) 休 閑 、互 動 休 閑 、 藝術(shù) 休 閑 …… ◆ 新都市 環(huán) 境形 態(tài) ：人性化、情趣化、品 質(zhì) 化、品位化…… ◆ 新都市管理形 態(tài) ： 個 性化、星 級 化、后價 值 提升…… ◆ 新都市意 識 形 態(tài) ： 現(xiàn) 代、 創(chuàng) 新、 創(chuàng) 意…… 新都市主 義 集合型社 區(qū) —— 非 傳統(tǒng) 居住 區(qū) ◆多元化功能聚合 ◆高品 質(zhì) ◆高品位 ◆自然性 ◆社 區(qū) 整體形象 項 目核心理念的提出 海泊人家有 這樣 或那 樣 的 優(yōu)勢 ，是毋庸置疑的。 本 項 目定位于中高 檔 ，但離“世家” 還 有一段距離；“海泊佳苑”缺乏新 穎 、朗朗上口等感 覺 ，比 較 大 眾 化。 針對項 目 區(qū) 域的 發(fā) 展特色，我司建 議 ，海泊人家 項 目定位于 檔 次上。 我司 認為 ，只有 進 一步 挖 掘、提升 項 目的 產(chǎn) 品力，逐步 構(gòu) 建 項 目不 可模仿的核心 競爭優(yōu)勢 ，無 論從 包裝、宣 傳 、推廣上都 緊緊圍繞這優(yōu)勢進 行，才能使海泊人家 項 目的整體形象及 銷 售 達 到前所未有的高度。 總 結(jié) 根據(jù)以上幾方面的分析，我司 對 海泊人家、 競爭對 手、目 標 消 費 者的情 況 都有了 較為詳細 的了解。大 青島戰(zhàn) 略 為項 目造就 諸 多升 值 因素； 消 費 者的 購 房意 識 日 趨 理性 ,投 資 意 識 日 漸 增強。 占地面 積 ： 33350 平方米 建筑面 積 ： 70100 平方米 住 宅： 57100 平方米 商 業(yè) ： 10000 平方米 輔 助用房： 3000 平方米 容 積 率： 覆 蓋 率： % 綠 化 率： % 建筑 層數(shù) ： 1 幢 18 層 、 3 幢 12 層 、 1 幢 11 層 、 8 幢 層 總 戶 數(shù) ： 513 戶 停 車 泊位： 250 輛 （地面 47 輛 ） 海泊人家所 處 位置 概況 分析 區(qū) 域位置： 地 處 鞍山路、人民路和威海路交界 處 ； 自然 環(huán) 境： 該 地 塊臨 海泊河公 園 ，空 氣清 新； 公共 設(shè) 施： 工商 銀 行、建行、中行、光大 銀 行、 華 夏 銀 行、商 業(yè)銀 行、交通 銀 行、農(nóng)業(yè)銀 行、海慈 醫(yī) 院、海 濱 超市、各家居市 場 及即 將開 業(yè) 的富 時萊購物廣 場 等近在 咫尺； 人文 環(huán) 境： 青島 16 中、 20 中，小 學 有人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、大名路、南口路小 學 等，幼 兒園 有敦化路小 劍橋 、人民路、 東 信路、太平 鎮(zhèn) 幼 兒園 ； 交通 狀況 ： 公交 車 有 30 36 21 2 36 11 36 36 36 22 3 21 23 等路 來 往穿梭，鞍山路正在拓 寬 ，人民路、威海路道路通 暢 。 島 城的 發(fā) 展及外向型 經(jīng)濟 所吸引的外商及其他 國內(nèi) 商家，亦 帶來 一系列新的地 產(chǎn)觀 念、管理 經(jīng)驗 、生活方式、消 費 理念及投 資 理念， 對當 地消費 意 識 的引 導 作用及 項 目的 開發(fā) 指 導 作用非常大， 為島 城的房市，高 層 房市 帶來活力。有力的一點是，作 為 城市 有限空 間 的 產(chǎn) 物 —— 高 層 ，已到了其 發(fā) 展的必然 階 段，消 費 者已有接受準 備 。 消 費 者 認 同度 多 層 住宅的 單 體立面 設(shè)計 、 戶 型 設(shè)計 等的 優(yōu) 美舒適， 決 定了其 銷 售 順暢 。 客 戶來 源 客 戶 多 來 自 項 目周 邊區(qū) 域，本市居民改善居住 條 件、投 資 者居多，客 戶 年 齡趨 于年 輕 化。 總 需求 預測 成交 單 價、 總 價價位分布比例 成交 單 價中 2100—— 4500 元 /平方米所占比例 為 %，成交 總 價中 15— 50 萬元所占成交比例 為 %。市北 區(qū) 成 為島 城重要居住、商 貿(mào)區(qū) 。 規(guī)劃 主體功能 為 全市的行政、文化、科 教 、旅游、居住中心； 資 金流、物 質(zhì) 流、信息流集散中心；集 約 化 現(xiàn) 代工 業(yè) 和高科技 產(chǎn)業(yè)區(qū) 。 主城以市南 區(qū) 、市北 區(qū) 、四方 區(qū) 、李 滄區(qū) 、城 陽區(qū) 中心城 區(qū) （城 陽 、流亭）、嶗 山 區(qū) 中心城 區(qū) （高科技工 業(yè)園 ）和 環(huán)嶗 山的 嶗 山的沙子口、王哥莊、惜福 鎮(zhèn) 、夏莊 為 主 組 成。 商品房新開工面積949698100102