【正文】 司 中都房產(chǎn)集團(tuán) 杭州萬坤臵業(yè)有限公司 坤和建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 億科臵業(yè)（杭州）有限公司 物業(yè)類型 聯(lián)體別墅 一幢五星級商務(wù)中心 /寫字樓、一幢酒店式金領(lǐng)寓所、六幢國際商務(wù)寫字樓、三幢科技孵化器大樓及兩幢精裝單身寓所 精裝修多層、小高層、高層TOWNHOUSE 排屋和高層 花園式寫字樓 占地面積 2023000平方米 34138平方米 155838平方米 120230平方米 90543平方米 總建面積 500000平方米 153621平方米 420230平方米 250000平方米 250000平方米 開盤時(shí)間 首期開盤為 2023218 計(jì)劃在 2023年 910月開盤 20231221 2023721 20230526 主力戶型面積 240350平方米 寫字樓面積在 300500平方米左右 190平方米左右 公寓 8 89平方米；排屋255320平方米 50平方米左右、 LOFT， 100—300平方米單層辦公、 10004000平方米左右獨(dú)棟 銷售均價(jià) 22023元 /平方米 待定 1600023000元 /平米 公寓 1500016000元 /平方米；排屋 2800030000元 /平方米 7200元 /平方米， LOFT8600元 /平方米 銷售面積 一期水岸茗苑有聯(lián)排排屋 360余套，已售完；二期水榭茗邸有聯(lián)排排屋、疊排排屋共 340余套，已售完；三期水榭香堤有雙拼排屋、聯(lián)排排屋和獨(dú)立別墅 312套，已售完；四期水岸豪庭 130余套聯(lián)體別墅，以銷售 。軌道交通開工建設(shè)、公交一體化等利好大大提升了余杭區(qū)房地產(chǎn)市場的吸引力，除塘棲組團(tuán)外，其他區(qū)域以基本可以實(shí)現(xiàn)對主城區(qū)的輻射了。 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略導(dǎo)向 優(yōu)先發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)是西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型主戰(zhàn)略 創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)可持續(xù)發(fā)展主動力 發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)、扶持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)未來發(fā)展的重點(diǎn)方向 市場分析 —— 經(jīng)濟(jì) 區(qū)域市場研究 區(qū)域市場研究 余杭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 0501001502002503003504004502023年 2023年 2023年 2023年億元1 2 . 0 %1 6 . 0 %2 0 . 0 %G D P 等值增幅9 . 7 0 % 9 . 4 0 % 9 . 4 0 % 9 . 4 0 %5 5 . 1 0 % 5 7 . 3 0 % 5 8 . 9 0 % 5 8 . 3 0 %3 5 . 2 0 % 3 3 . 3 0 % 3 3 . 1 0 % 3 3 . 7 0 %0%20%40%60%80%100%2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)圖中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能夠反映出： 從絕對值來看，余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)發(fā)展期，但從 GDP等值增幅的情況可以看出，余杭區(qū)近年的經(jīng)濟(jì)增長主要原因是物價(jià)上漲，而非創(chuàng)造價(jià)值的增加。 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 03 5 0 0 005 0 0 0 01 0 0 0 0 01 5 0 0 0 02 0 0 0 0 02 5 0 0 0 03 0 0 0 0 0成交面積 新增供應(yīng) 均價(jià)杭州主城區(qū)寫字樓市場近一年半供需價(jià)走勢 供需比 ：1 供需比 ：1 區(qū)域市場研究 —— 寫字樓成交量 市場分析 —— 地產(chǎn) 0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %01 0 0 0 0 02 0 0 0 0 03 0 0 0 0 04 0 0 0 0 05 0 0 0 0 06 0 0 0 0 07 0 0 0 0 0商品房面積 寫字樓面積 寫字樓市場份額杭州主城區(qū)寫字樓近一年半市場成交份額走勢 % % 區(qū)域市場研究 —— 寫字樓成交量 ? 政策嚴(yán)控住宅地產(chǎn)，寫字樓市場蓄勢待發(fā)。 ?目前整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的對比來看，杭州以二、三產(chǎn)業(yè)兩分天下，但第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)逐年增長趨勢。 千人計(jì)劃大事記 產(chǎn)業(yè)屬性研究 ● 軟件、信息服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 電子商務(wù) 信息技術(shù)外包（ ITO）、業(yè)務(wù)流程外包（ BPO）等服務(wù)外包 各類設(shè)計(jì)、管理與應(yīng)用軟件、信息處理軟件 操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、軟件平臺與中間件 信息增值服務(wù) 動畫、動漫、游戲等產(chǎn)品 ● 電子與信息制造產(chǎn)業(yè) 高速寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備與產(chǎn)品、光傳輸設(shè)備、寬帶、有線、無線和衛(wèi)星接入芯片、設(shè)備與系統(tǒng)、數(shù)字移動 通信產(chǎn)品及關(guān)鍵配套件 集成電路、信息功能材料及器件，信息安全產(chǎn)品與系統(tǒng) 電子專用設(shè)備、儀器 無線射頻設(shè)備及產(chǎn)品 嵌入式軟件及產(chǎn)品 機(jī)器人 ● 對外服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要平臺作用的國內(nèi)外著名培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu) ● 高教科研產(chǎn)業(yè) 主要定位于為創(chuàng)新基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的，具有國際一流水平的，具有產(chǎn)、學(xué)、研合作能力的高等教育學(xué)校、 科研院所。工作小組由中央組織部、人力資源和社會保障部會同教育部、科技部、中國人民銀行、國資委、中國科學(xué)院、中央統(tǒng)戰(zhàn)部、外交部、發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、公安部、財(cái)政部、僑辦、中國工程院、自然科學(xué)基金委、外專局、共青團(tuán)中央、中國科協(xié)等單位組成。 整體規(guī)劃 區(qū)位屬性研究 功能定位 把余杭區(qū)打造成為杭州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)副中心、長三角先進(jìn)制造業(yè)基地、創(chuàng)新科教基地、文化休閑旅游中心、區(qū)域綜合交通物流中心，杭州大都市區(qū)北部集“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、生態(tài)城區(qū)、文化名區(qū)”為一體的現(xiàn)代化生活品質(zhì)都市新區(qū)。 ? 地鐵 5號線工程線路全長 里，全為地下線，設(shè)車站 38座，其中換乘站 15座 ? 西起老余杭，經(jīng)倉前街道（余杭區(qū)）、三墩街道、浙大紫金港、申花（西湖區(qū)）、橋西、拱宸橋街道（拱墅區(qū)）、運(yùn)河商貿(mào)中心、石橋街道、東新街道、和平廣場（下城區(qū)）、艮山門、經(jīng)建國路至城站火車站樞紐，再沿江城路轉(zhuǎn)望江門（上城區(qū)）、雄鎮(zhèn)樓、至飛云江路口，經(jīng)隧道過江，至濱江區(qū)江南大道，沿長河路至長河街道（濱江區(qū)），再轉(zhuǎn)向?yàn)I康路、新汽車南站，沿金城路、人民廣場（蕭山區(qū)），至杭州火車南站樞紐，往東至新街鎮(zhèn)，并預(yù)留瓜瀝組團(tuán)輕軌接口。 ?周圍景觀資源缺乏，多為農(nóng)民自建房，安臵房，和在建項(xiàng)目，主要配套來自學(xué)校和周圍樓盤的零散商業(yè) 城西住區(qū) 高新文教 武林商圈 湖濱商圈 黃龍商圈 浙大校區(qū) ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價(jià)值界定 ? 杭州地鐵集團(tuán)擬在上報(bào)地鐵二期建設(shè)規(guī)劃，期限為 2023~2023年，其中之一：軌道交通 5號線工程 (余杭鎮(zhèn) —— 蕭山火車南站，約 50公里 )。 ?項(xiàng)目所在的倉前區(qū)域位于西湖和新西湖 (南湖 )的中間地帶上，處于由杭州向臨安、富陽、安徽黃山等地黃金旅游線的重要節(jié)點(diǎn)，處于杭州城市核心景觀區(qū)和遠(yuǎn)郊景區(qū)的結(jié)合部，具地理位置的戰(zhàn)略性優(yōu)勢。 千人計(jì)劃的組織領(lǐng)導(dǎo) 海外高層次人才引進(jìn)工作小組負(fù)責(zé)千人計(jì)劃的組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。 2023年 7月，浙江省委組織部和杭州市、余杭區(qū)合作，在余杭掛牌成立浙江海外高層次人才創(chuàng)新園（簡稱“海創(chuàng)園”），并于 11月被中組部列入重點(diǎn)聯(lián)系的四大科創(chuàng)城。 1 2 7 7 . 81 3 7 3 . 2 41 5 8 3 . 7 81 8 6 3 . 5 22 2 9 1 . 6 52 6 5 1 . 8 81 5 . 3 0 %7 . 5 0 %1 5 . 3 0 %1 7 . 7 0 %1 5 . 7 0 %2 0 . 8 0 %0500100015002023250030002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 增長率（％）1 8 2 . 7 46 8 . 6 38 9 . 3 42 4 8 . 51 5 8 . 5 51 1 5 . 6 4050100150200250300西湖區(qū) 上城區(qū) 下城區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 拱墅區(qū)西湖區(qū) 上城區(qū) 下城區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 拱墅區(qū)2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年第三產(chǎn)業(yè) % % % % % %第二產(chǎn)業(yè) % % % % % %第一產(chǎn)業(yè) % % % % % %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%% 杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 第三產(chǎn)業(yè) 生產(chǎn)總值 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 （億元） 增長率 % ％ % % % % ?第三產(chǎn)業(yè)在杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，也是未來杭州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與提升的關(guān)鍵所在。 區(qū)域市場研究 —— 土地市場 市場分析 —— 地產(chǎn) ? 政策嚴(yán)控住宅地產(chǎn)，寫字樓市場蓄勢待發(fā)。 進(jìn)一步凝聚政府、企業(yè)、社會和群眾合力，優(yōu)先發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、打造低碳城區(qū)，加強(qiáng)社會管理創(chuàng)新，成為全省綠色和諧家園的引領(lǐng)示范。 區(qū)域市場研究 0501001502002503002023年 2023年 2023年 2023年萬平方米07年之前，余杭區(qū)商品房的年去化量維持在 150萬平方米以內(nèi)，這個(gè)數(shù)字到 2023年基本增加了一倍，在杭州房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升的大環(huán)境帶動下，余杭區(qū)商品房在量和價(jià)上也都有了突破，臨平副城的喬司、天都城和良渚組團(tuán)表現(xiàn)尤為突出。 區(qū)域市場研究 兩個(gè)行政區(qū)的融合互動關(guān)系 區(qū)域市場研究 項(xiàng)目所在片區(qū)在售項(xiàng)目情況 樓盤名稱 大華西溪風(fēng)情 中都 ?此條政策不再像“國十條”那樣只要求房價(jià)過高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。 11月 17日，繼浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法實(shí)施之后， 《 杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則 》正式出臺，是浙江省首個(gè)城市細(xì)則。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。孵化器為風(fēng)投投資的創(chuàng)業(yè)企業(yè)低租或免租提供辦公場所。 樂富 *智匯園占地 ，總建筑面積 102486平方米。 ? 樂富 *智匯園標(biāo)志性的高層主樓設(shè)有會務(wù)中心、展示中心、商務(wù)會所、創(chuàng)意書店、現(xiàn)代創(chuàng)意工業(yè)博物館、健身場館、員工餐廳、咖啡吧、西餐廳等。 對公費(fèi)留學(xué)人員進(jìn)區(qū)創(chuàng)業(yè)的項(xiàng)目，由區(qū)財(cái)政按不低于 1:1的比例給予配套資助。 新辦的高新技術(shù)企業(yè)，自新辦之日起一至三年內(nèi)，報(bào)經(jīng)地稅部門批準(zhǔn)，可免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和水利建設(shè)專項(xiàng)資金。 二期為 16棟小獨(dú)棟 三期目前還在規(guī)劃，具體細(xì)節(jié)未定 重點(diǎn)個(gè)案 :恒生科技園 ? 第三部分 案例借鑒研究 外地項(xiàng)目考察 上海篇 53 位臵 : 位于浦東新區(qū)中部 項(xiàng)目概況： 成立于 1992 年 7 月 ， 規(guī)劃面積 25 平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。 技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括： 孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施 。 產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚 ?通過推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時(shí)間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，快速實(shí)現(xiàn)了中外資相關(guān)企業(yè)的高度聚集，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)群體。 生活工作區(qū)工地實(shí)景 公共活動中 心區(qū)效果 63 創(chuàng)智天地的運(yùn)行盈利模式：把握科技時(shí)代脈搏，獲取長期收益 公共活動中心租售長期收益 生活工作區(qū)會有一部分物業(yè)用于出售，收回主要投資 高科技園區(qū)租售獲取長期收益 獲取長期收益為主要目的 64 65 創(chuàng)智天地成功因素分析：宏觀角度 二是城市配套成熟： 項(xiàng)目距離五角場中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場正在被上海政府打造為城市副中心，各項(xiàng)大型配套已完全成熟。 四是明星效應(yīng)： 首期引入國際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時(shí)為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。容積率：，綠化率： 41%。 寶恒服裝設(shè)計(jì) 。 ? 體量和形式力求人性化和親近感，同時(shí)又融合到景觀中去。 5月來訪，第一次來就認(rèn)可本案，不存在溝通障礙，第二次來后下定 原無需求，被誘導(dǎo)出來。 A樓，面積小，做倉庫； B樓，最漂亮，私人活動區(qū)，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公?？蛻粢?PASS， PASS原因： 不符合入園標(biāo)準(zhǔn)