【正文】 23年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資（億元） 增長率（％）2023~2023年杭州市房地產(chǎn)投資水平： 異常 基本 正常 正常 運行 基本 正常 異常 2023年 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5% 5%5% 5%15% 15%25% 25% % 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)投資/GDP 5% 5%10% 10%15% 15%20% 20% % 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，較合理指標(biāo)為 1015% 房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資 15% 15%22% 22%30% 30%37% 37% 36% 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達國家的比例為 20%25% ?從 2023年的指標(biāo)來看 ,就整個杭州而言，房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個高速發(fā)展階段，主要是受 09年火爆的樓市影響，開發(fā)商紛紛加大開發(fā)力度，但時下政策收緊，預(yù)計未來 2年內(nèi)將出現(xiàn)回調(diào)跡象。 ?目前整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的對比來看，杭州以二、三產(chǎn)業(yè)兩分天下，但第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)逐年增長趨勢。 ?單從項目所在區(qū)域西湖區(qū)來看，固定資產(chǎn)份額位列全市前矛，與之相對應(yīng)的樓宇經(jīng)濟更是高居首位，全區(qū)稅收 3000萬以上，樓宇超過 20幢。 ?同時針對全國四大城市 GDP與寫字樓市場規(guī)模對比發(fā)現(xiàn)，基本呈現(xiàn)線性正相關(guān)，這就意味著杭州寫字樓市場未來隨著整體經(jīng)濟的發(fā)展將會有更大的發(fā)展空間。 項目屬性結(jié)論 根據(jù)上述分析，本項目兼具了多重性質(zhì)的高科技產(chǎn)業(yè)項目，是杭州未來科技城的重要組成部分，在杭州城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程中具有重要地位的產(chǎn)業(yè)項目 高科技產(chǎn)業(yè)孵化基地 國家級海外兼國內(nèi)高級人才匯聚之地 杭州西部都市風(fēng)貌展示區(qū) 科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地 ? 第二部分 市場深度研究 城市宏觀研究 區(qū)域市場研究 市場專題研究 經(jīng)杭線路 距離全 長 設(shè)計時速 時間 滬杭客運專線 160km 350km/h 38min 杭甬客運專線 150km 350km/h 30min 寧杭客運專線 251km 350km/h 60min 杭長客運專線 884km 350km/h 180min 杭黃客運專線 260km 250km/h 80min ? 高速客運鐵路運營大大縮減了城市間的距離，將長三角城市群交通圈壓縮至一小時范圍內(nèi)，使杭州的地理核心位臵更為突出，與上海的同城效應(yīng)更加明顯，上海的部分商務(wù)功能可能因為成本壓力轉(zhuǎn)移到杭州，杭州在商務(wù)地位得到提升。 千人計劃大事記 產(chǎn)業(yè)屬性研究 ● 軟件、信息服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 電子商務(wù) 信息技術(shù)外包（ ITO）、業(yè)務(wù)流程外包（ BPO）等服務(wù)外包 各類設(shè)計、管理與應(yīng)用軟件、信息處理軟件 操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、軟件平臺與中間件 信息增值服務(wù) 動畫、動漫、游戲等產(chǎn)品 ● 電子與信息制造產(chǎn)業(yè) 高速寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備與產(chǎn)品、光傳輸設(shè)備、寬帶、有線、無線和衛(wèi)星接入芯片、設(shè)備與系統(tǒng)、數(shù)字移動 通信產(chǎn)品及關(guān)鍵配套件 集成電路、信息功能材料及器件，信息安全產(chǎn)品與系統(tǒng) 電子專用設(shè)備、儀器 無線射頻設(shè)備及產(chǎn)品 嵌入式軟件及產(chǎn)品 機器人 ● 對外服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要平臺作用的國內(nèi)外著名培訓(xùn)機構(gòu)或中介機構(gòu) ● 高教科研產(chǎn)業(yè) 主要定位于為創(chuàng)新基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的，具有國際一流水平的，具有產(chǎn)、學(xué)、研合作能力的高等教育學(xué)校、 科研院所。中共中央政治局委員、國務(wù)委員劉延?xùn)|，中共中央政治局委員、中央書記處書記、中組部部長李源潮，前往北戴河看望。 2023年 6月 15日，教育部召開高等學(xué)校實施“千人計劃”視頻會議，對高等學(xué)校加快實施“千人計劃”進行動員 部署。浙江省委常委、組織部長蔡奇 出席動工儀式并講話，副省長陳加元，市委常委、組織部長于躍敏，市委常委朱金坤出席儀式。工作小組由中央組織部、人力資源和社會保障部會同教育部、科技部、中國人民銀行、國資委、中國科學(xué)院、中央統(tǒng)戰(zhàn)部、外交部、發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、公安部、財政部、僑辦、中國工程院、自然科學(xué)基金委、外專局、共青團中央、中國科協(xié)等單位組成。海外高層次人才引進計劃（簡稱“千人計劃”），主要是圍繞國家發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，從 2023年開始，用 5到 10年，在國家重點創(chuàng)新項目、重點學(xué)科和重點實驗室、中央企業(yè)和國有商業(yè)金融機構(gòu)、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為主的各類園區(qū)等，引進并有重點地支持一批能夠突破關(guān)鍵技術(shù)、發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、帶動新興學(xué)科的戰(zhàn)略科學(xué)家和領(lǐng)軍人才回國（來華）創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。重點規(guī)劃區(qū)，即杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)“十二五”時期的重點啟動區(qū)，包括余杭創(chuàng)新基地 (含南湖綜合整治與保護區(qū)，下同 )和青山湖科技城部分地區(qū)，規(guī)劃面積為 公里。規(guī)劃余杭組團的功能定位是“ 創(chuàng)新極核 ，濕地水鄉(xiāng)，居住新城”。 整體規(guī)劃 區(qū)位屬性研究 功能定位 把余杭區(qū)打造成為杭州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)副中心、長三角先進制造業(yè)基地、創(chuàng)新科教基地、文化休閑旅游中心、區(qū)域綜合交通物流中心，杭州大都市區(qū)北部集“經(jīng)濟強區(qū)、生態(tài)城區(qū)、文化名區(qū)”為一體的現(xiàn)代化生活品質(zhì)都市新區(qū)。 評判級別 優(yōu) 良 一般 較差 土地級別 ☆ ★ 自然景觀 ☆ ★ 空氣質(zhì)量 ☆ ★ 交通情況 ☆ ★ 生活配套 ☆ ★ 社會治安 ☆★ 歷史人文 ☆★ 區(qū)位形象 ☆ ★ 商業(yè)氛圍 ☆ ★ 商務(wù)氛圍 ☆ ★ ? 地塊當(dāng)前價值評判： （現(xiàn)狀） ?優(yōu)秀價值點： 無 ?良好價值點： 6個★ ?一般價值點： 3個★ ?較差價值點： 1個★ ? 地塊 3~5年后價值評判： （預(yù)測） ?優(yōu)秀價值點： 5個☆ ?良好價值點： 5個☆ ?一般價值點： 無 ?較差價值點： 無 項目解讀 戰(zhàn)略地位 區(qū)位屬性研究 本案 ?從城市發(fā)展戰(zhàn)略高度上來看，項目所在的倉前鎮(zhèn)，處于旅游西進戰(zhàn)略的發(fā)展帶上。 目前施工圖 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 ?地塊現(xiàn)狀價值較好，區(qū)域配套尚不成熟，海創(chuàng)園規(guī)劃未來利好。 海創(chuàng)園已投入 60億元巨資做優(yōu)園區(qū)環(huán)境，新建道路 40公里，完成綠化 65萬平方米； 12萬平方米人才公寓和 18萬平方米科創(chuàng)中心正在抓緊實施之中， 400余套人才房裝修完畢 。 ? 地鐵 5號線工程線路全長 里，全為地下線，設(shè)車站 38座，其中換乘站 15座 ? 西起老余杭，經(jīng)倉前街道（余杭區(qū)）、三墩街道、浙大紫金港、申花（西湖區(qū)）、橋西、拱宸橋街道（拱墅區(qū)）、運河商貿(mào)中心、石橋街道、東新街道、和平廣場（下城區(qū)）、艮山門、經(jīng)建國路至城站火車站樞紐，再沿江城路轉(zhuǎn)望江門（上城區(qū)）、雄鎮(zhèn)樓、至飛云江路口，經(jīng)隧道過江，至濱江區(qū)江南大道，沿長河路至長河街道（濱江區(qū)），再轉(zhuǎn)向濱康路、新汽車南站，沿金城路、人民廣場（蕭山區(qū)），至杭州火車南站樞紐，往東至新街鎮(zhèn)，并預(yù)留瓜瀝組團輕軌接口。 ? 配建一個對外開放的公共停車場 ? 配建一個大于 4000平米的公共開放空間 ? 機動車開口有距離規(guī)定 項目解讀 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 ?項目所屬區(qū)域，東西向以文一西路為主干道，南北向則主要靠東西大道，繞城西線為主要干道，區(qū)域內(nèi)并沒有四橫四縱的道路網(wǎng)絡(luò) ，使得交通未能便捷，同時距離主城區(qū)黃龍、文教、武林三大商圈距離都較遠 ?項目所屬余杭區(qū)倉前鎮(zhèn)周邊并沒有主要功能區(qū)塊，資源配套也較為缺乏。海創(chuàng)園海智項目 市場研究及項目建議報告 項目屬性研究 地塊屬性研究 區(qū)域?qū)傩匝芯? 城市宏觀研究 區(qū)域市場研究 市場專題研究 外地項目考察 市場深度研究 案例借鑒研究 整體定位 物業(yè)定位 客戶定位 項目定位 經(jīng)濟測算 注 :魚骨圖是由日本管理大師石川馨先生 所創(chuàng) ,本提綱運用整理問題型魚骨圖 ,表示本研究報告的 結(jié)構(gòu)構(gòu)成 . 海智項目研究脈絡(luò) ? 第一部分 項目屬性研究 地塊屬性研究 區(qū)域?qū)傩匝芯? 項目屬性結(jié)論 產(chǎn)業(yè)屬性研究 地塊屬性研究 ?項目位于杭州市區(qū)余杭區(qū) 創(chuàng)新基地海創(chuàng)園一期 ?項目距離西湖直線距離約 9公里，距離市中心武林廣場直線距離約 10公里。 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 地 鐵 1 號 線 項目宗地 淘寶城項目 中心城區(qū) 蕭山城區(qū) 大余杭片區(qū) 地鐵 2號線 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 ?基地周圍全部都屬于海創(chuàng)園待建項目 ?地塊方正，主入口可設(shè)在北側(cè)，地形方正有利于整體規(guī)劃 ?50米限高園區(qū)式辦公方向 ?宗地現(xiàn)狀為濕地，地塊內(nèi)有大量植被，灌木，喬木，廢棄的生態(tài)農(nóng)莊 北側(cè)杭州師范大學(xué)（在建） 東側(cè)待建土地（企業(yè)辦公） 西側(cè)待建土地（企業(yè)辦公） 南側(cè)西待建土地 宗地現(xiàn)狀：土堆亂石 /未平整 占地（㎡） 32627 用途 總部研發(fā)和商 業(yè)商務(wù)辦公 建面（㎡） 48624 限高（ m） 50 年限 40年 地塊屬性研究 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃未調(diào)整 ? 土地占地面積： 48624平方米 ? 容積率： ? 總建筑面積： 150000平方米 ? 建筑限高： 50米 ? 用地性質(zhì)： 總部研發(fā)和商業(yè)商務(wù)辦公 ? 使用年限： 40年 地塊屬性研究 ? 地上建筑面積約 120230 平方米 ? 建筑密度小于 30%，綠地率大于25% ? 限高 50M, 規(guī)劃高度 , 建筑高度不能超過 ? 裙房不超過 18M ? 停車要數(shù)大于 850個。 ?周圍景觀資源缺乏，多為農(nóng)民自建房，安臵房，和在建項目，主要配套來自學(xué)校和周圍樓盤的零散商業(yè) 城西住區(qū) 高新文教 武林商圈 湖濱商圈 黃龍商圈 浙大校區(qū) ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 ? 杭州地鐵集團擬在上報地鐵二期建設(shè)規(guī)劃，期限為 2023~2023年，其中之一：軌道交通 5號線工程 (余杭鎮(zhèn) —— 蕭山火車南站，約 50公里 )。 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 項目解讀 ? 功能定位： 海創(chuàng)園定位為 未來科技園， 余杭創(chuàng)新基地，城區(qū)最大的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展連片區(qū)塊 ? 整體規(guī)劃： 海創(chuàng)園位于杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)核心區(qū)塊，規(guī)劃面積 10平方公里，于 2023年7月掛牌，定位為按全新機制運行的人才改革發(fā)展試驗區(qū)，集聚海內(nèi)外高層次人才的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新高地。 世界一流水準(zhǔn)的國家級創(chuàng)新技術(shù)的“人才特區(qū)” ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 項目解讀 現(xiàn)海創(chuàng)園一期 1平方公里已經(jīng)完成規(guī)劃設(shè)計， 212畝啟動區(qū)塊由政府投資建設(shè)，已于 2023年 12月開工，另有 17萬方孵化大樓和 12萬方人才公寓正在建設(shè)； 規(guī)劃總面積 212畝，總建面積 37萬，其中地上建筑面積 ，地下 ，業(yè)態(tài)類型包括創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，會議中心，展示中心，高端研發(fā)辦公，酒店商業(yè)等。 ?受區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和政府政策支持的影響，預(yù)測未來年地塊價值會有較大幅度的提升。 ?項目所在的倉前區(qū)域位于西湖和新西湖 (南湖 )的中間地帶上，處于由杭州向臨安、富陽、安徽黃山等地黃金旅游線的重要節(jié)點，處于杭州城市核心景觀區(qū)和遠郊景區(qū)的結(jié)合部，具地理位置的戰(zhàn)略性優(yōu)勢。 總體發(fā)展框架： 一副（臨平副城） 三組團（余杭組團 良渚組團 瓶窯組團） 三帶 四廊 其中本項目所在的 倉前鎮(zhèn) 所屬在“三組團”中的 余杭組團 ，由余杭、閑林、 倉前 、中泰、五常等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道組成，建設(shè)成東入杭州主城，西接臨安，集高檔居住、旅游休閑、 科研開發(fā)、高等教育 為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)。 整體規(guī)劃 區(qū)位屬性研究 《 杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃 》