【正文】 存在可持續(xù)供應空間。溪韻 54,368 54,368 合計 1,357,573 904,941 17 32 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 競爭 /熱點項目存量與分布 選擇與本案具有競爭性、可比性的、 熱點的 10個住宅項目進行了深入細致 的分析。 29 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 Agenda議程 項目地塊分析 周邊區(qū)域市場分析 項目競爭地位分析 項目住宅部分定位 項目規(guī)劃設計方向探討 序 號 項目名稱 項目位置 1 都市亮點一期 河東區(qū) 2 遠洋新天地 河東區(qū) 3 陽光星期八 河東區(qū) 4 朝陽綠茵一期 河東區(qū) 5 百合春天 東麗區(qū) 6 萬科東麗湖城市天籟 東麗區(qū) 7 太陽城第五季 河東區(qū) // 16 30 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 周邊區(qū)域現(xiàn)時供應分析 31 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 競 爭 熱 點 項 目 分 布 狀 況 序號 項目名稱 住宅總體規(guī)模 在售面積 1 都市亮點一期 89,570 89,570 2 遠洋新天地 230,000 213,603 3 陽光星期八 460,000 228,244 4 朝陽綠茵一期 39,332 39,332 5 百合春天 220,000 112,760 6 太陽城第五季 30,000 0 7 萬科東麗湖城市 天籟 118,000 78,094 8 錢塘精英匯 15,403 15,403 9 朗鉅 但產品上市后的市場效果還是要看項 目定位的準確性、產品本身特性、市場對產品的差異化特點的認可度與滿意度 、項目操作的推廣策略是否能夠給消費者以足夠力度的引導等。 15 28 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 （三）市場總結 通過上述區(qū)域劃分闡述與研判，得到如下結論：針對本項目，真正具威脅 的、并極有可能分流客戶群的地塊為衛(wèi)國道板塊及張貴莊區(qū)域。 （ 4）東麗湖板塊 該區(qū)域內項目在產品、概念上與本項目有一定區(qū)別，客源也存在一定區(qū)別 ，故對本項目的競爭關系較弱。 （ 3）空港加工區(qū)板塊 該板塊是規(guī)劃中的物流工業(yè)園區(qū)，地產開發(fā)以滿足區(qū)內企業(yè)業(yè)主和員工配 套為主。 27 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 （ 2）華明鎮(zhèn)板塊 該板塊是新規(guī)劃的大型行政村居住區(qū)。多層、小 高層、洋房比例相對較大，建筑密 度小，綠化率較高。 （ 4）板塊結論 地塊優(yōu)良、出行通暢、定位于服務周邊、現(xiàn)階段還未形成規(guī)模與氣候、如 先期介入的開發(fā)商能夠一炮打響，將為帶動地塊升值奠定良好的基礎。 教育公園：使本區(qū)成為大天津地區(qū)最具吸引力的教育園區(qū)?，F(xiàn)有及 正在規(guī)劃的項目多數(shù)定位于中端的一般消 費人群，區(qū)域性較濃。 （ 2）板塊內房地產市場綜述 特性：此板塊地理位置一般，但交通便利 ，開發(fā)項目多數(shù)位于道路兩側的輻射區(qū)域 。 23 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 東麗湖地區(qū)總體規(guī)劃 萬科項目 朗矩項目 億兆項目 13 24 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊板塊特征分析 ◆ 張貴莊板塊 （ 1）板塊界定及區(qū)位優(yōu)勢 東至外環(huán)線，與豐年村街相鄰，西連河東 區(qū)二號橋，北靠京山鐵路，南接新立鎮(zhèn)崔 家碼頭村。未來將與空港物流加工區(qū)、天津濱海國際機場 連成一片，成為天津最具活力的新經(jīng)濟區(qū)域，成為濱海新區(qū)連接城市中心區(qū)的 重要經(jīng)濟功能區(qū)。 12 22 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊板塊特征分析 （ 4）未來發(fā)展趨勢 東麗區(qū)獨具科技高教服務業(yè)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢和土地資源優(yōu)勢。整體分為湖東區(qū)與湖西區(qū)。 （ 4）板塊結論 地塊的區(qū)域局限性強、輻射面窄、對周邊市場無影響。 （ 3）板塊綜述 特性：此板塊尚未有商品住宅開發(fā)先例，主要為物資集散用地。二期用地 ， 主要作為工業(yè)用地。 11 20 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊板塊特征分析 （ 2）板塊未來發(fā)展趨勢 天津空港物流加工區(qū)總體規(guī)劃總用地面積為 55平方公里，分為三期開發(fā)建設。 （ 5）板塊結論 出行通暢、定位于服務周邊，現(xiàn)階段建設目的主要為安置聚遷于此的周邊村民 ，后期雖可使用開發(fā)用地較大，但短期內尚不具對于市場的威脅性。 (4)板塊未來發(fā)展趨勢 華明居住區(qū)分為東區(qū)和西區(qū)兩部分，擬先啟動東區(qū)。規(guī)劃總用地面積 ，總人口 ，總建筑面積 ，規(guī)劃居住建筑面積 10 18 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊板塊特征分析 （ 3）板塊綜述 天津城市工業(yè)東移、天津空港物流加工區(qū)和保稅區(qū)（航空城）的進駐為華明鎮(zhèn) 的發(fā)展帶來了巨大機會 ,必將成為東麗居住、生活、娛樂中心。東連濱海新區(qū)，西靠中 心城區(qū)，南臨機場，北通東三省。 （ 5）板塊結論 地塊好、出行通暢、定位較高、規(guī)劃佳、具規(guī)模。東部多個地塊近期集中成交，而且成交價格不菲，表明開 發(fā)商均看好該區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Α? 土地放量：自 2023年 11月始，河東、東麗兩區(qū)域內有多塊土地交易成功 ，預示著下階段本市東部板塊地產開發(fā)將再度升溫。 （ 2）板塊內房地產發(fā)展不完全統(tǒng)計 以 2023年 1～ 11月該板塊銷售為例：此間成 交面積達 ，成交均價在 5000 元 /平方米， 7月以后，成交均價有所回升， 該區(qū)域房地產價格進入一個相對穩(wěn)定的時期 9 16 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊板塊特征分析 （ 3）板塊綜述 特性：交通極為便利，是實現(xiàn)天津市經(jīng)濟中心戰(zhàn)略東移要地。橫跨河東、東麗兩區(qū)。 （ 3）由天津城建投資有限公司進行 成林道二期道路改造項目（月牙河 到外環(huán)線路段）預期 2023年前完成 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊區(qū)域規(guī)劃建設發(fā)展前景 東 麗 開 發(fā) 計 劃 與 功 能 定 位 圖 示 8 14 衛(wèi)國道板塊、華明鎮(zhèn)板塊、東麗 湖板塊、空港加工區(qū)板塊、張貴 莊板塊；分別從規(guī)模、市場現(xiàn)狀 、發(fā)展規(guī)劃等方面進行分析，以 便為本項目提供參考。 13 3．項目周邊市政建設改造計劃 （ 1） 2023年東麗區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中 ，程林街南片六村屬 “智慧城 ”項目 規(guī)劃范圍，預期未來 2年內項目周邊 環(huán)境改造完成。 7 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目交通狀況與商業(yè)配套設施 （ 3）項目周邊公交線路 （標紅公交路線為距離本項目最近的公交線路站點） 成林道： 68 6 67 86 66 51 衛(wèi)國道： 68 65 63 4 82 23 沙柳北路： 86 3 84 685 登州路： 28 津濱大道： 962 天山路： 90 46 所在道路 類別 項目名稱 數(shù)量合計 津濱大道 超市 家樂福、家世界 2 商場 勸業(yè)商貿廣場 1 餐飲、娛樂 白金宮酒樓、 KFC 2 專業(yè)賣場 南方燈具城、天津家具街、平和裝飾城 3 成林道 超市 津工超市 2家、福貴、華潤 4 餐飲、娛樂 外灘風尚、玉德福、福宴酒樓、宮廷烤鴨店、恩來順、麥當勞 6 酒店、招待所 津龍大酒店、憩園賓館、如家、泰來酒店、武警醫(yī)院招待所 5 衛(wèi)國道 超市 易初蓮花、家世界、 KFC、又一城商業(yè) 4 商場 大橋道食品、萬新食品店 2 餐飲、娛樂 好倫哥、麥當勞、金錢龜酒樓、吉昌酒樓、東麗垂釣園、海鮮漁村 6 美容、美發(fā) 標新理容 1 沙柳路 超市 物美 1 餐飲、娛樂 同順號飯店、白洋淀海鮮 2 登州路附近 餐飲、娛樂 大韓酒樓 1 分類 項目名稱 合計 銀行 工行、商行、農行、建行、人民銀行 12 藥店 廣豐、沙柳、同匯、老百姓大藥房 4 其它 含汽車理容配件、菜市場等 3 居民區(qū) 益壽里、津灣花園、來安里、泰昌西里、程林里、萬和里、嘉華 園、芳馨園、萬順里、昆侖公寓、月牙河小區(qū)、萬隆花園、泰通 公寓、程春里、薈臻里、太陽城、麗苑居住區(qū)、萬新村居住區(qū)、 戀日風景、鳳溪花中城、帝旺溫泉花園、晨光樓、向陽花園、大 通花園、上杭花園、九河國際村、萬興花園、紅頂花園、新月花 苑、陽新里、程林東里生活區(qū)、登州里 33 5 8 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目交通狀況與商業(yè)配套設施 2．項目周邊主 要生活配套設施 9 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目交通狀況與商業(yè)配套設施 6 10 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目交通狀況與商業(yè)配套設施 3．項目周邊主要市政配套設施及企業(yè)單位 11 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊區(qū)域規(guī)劃建設發(fā)展前景 1．東麗總體規(guī)劃 東麗區(qū)區(qū)域規(guī)劃總體沿 “一縱、 三橫 ”的格局發(fā)展。 （ 2）周邊主要交通干線為衛(wèi)國道、成 林道、東縱快速路。 （ 2）項目周邊物業(yè)現(xiàn)狀與特征 項目所屬程林街物業(yè)形態(tài)多為工業(yè)廠房與普通多層 5 地塊與周邊物業(yè)現(xiàn)狀 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 地塊概要與分析 4 6 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目交通狀況與商業(yè)配套設施 1．交通路網(wǎng)設施 （ 1）項目從地理位置及行政歸屬隸屬 于程林街轄區(qū)內。1 2023 3 29 致：漢拿（天津）房地產開發(fā)有限公司 “成林道項目 ”市場研究 及項目 定位報告 1 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 Agenda議程 項目地塊分析 周邊區(qū)域市場分析 項目競爭地位分析 項目住宅部分定位 項目規(guī)劃設計方向探討 2 2 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目地塊分析 3 登州路 本案 規(guī)劃支 路 昆俞路 成林道 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 地塊概要與分析 （一）項目介紹 1．物業(yè)性質 居住及商業(yè)金融用地 2．項目四至范圍 東至登州路 南至成林道 西至昆俞路 北至規(guī)劃支路 3 4 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 地塊概要與分析 3．地塊控規(guī)概要 2 （ 2）規(guī)劃性質：居住、商業(yè)金融業(yè)用地； 2 2 （ 4）地塊的土地使用權出讓年限 居住用地 70年，商業(yè)金融業(yè)用地 40年 。 4．項目與周邊狀況 （ 1）項目周邊人口現(xiàn)狀與產業(yè)特點 項目所屬程林街擁有 27平方公里地域，常住人口 ；區(qū)域內重點發(fā)展現(xiàn)代商貿 物流與高科技加工業(yè)。東與天津濱海國際 機場相連，西與河東區(qū)相接，南靠海 河與河西區(qū)隔河相望，北鄰程林工業(yè) 區(qū)、萬新村居住區(qū)和衛(wèi)國道。距萬新、麗苑居 住區(qū)車程 5分鐘左右；距市中心 20分鐘 車程；距離天津機場 10分鐘左右車程 ；距東縱快速路車程 10分鐘。 一縱：外環(huán)線沿線； 三橫：衛(wèi)國道至津漢公路沿線 ，其基本契機為地鐵 2號線建設； 張貴莊路至津濱高速沿線，其基本 契機為津濱大道建設；津塘路沿線 ，其基本契機為津濱輕軌建設發(fā)展 7 12 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊區(qū)域規(guī)劃建設發(fā)展前景 2．東麗總體規(guī)劃發(fā)展設想 以 “一個中心區(qū)、兩個 中心鎮(zhèn)區(qū)、兩個產業(yè)區(qū)和 五個組團 ”的布局結構，全 面實施津濱新城區(qū)戰(zhàn)略。 （ 2）項目北側嶗山道沿線染化工廠 片區(qū)已制定搬遷計劃，預期 2023年 前動遷。 東麗湖板塊 空港物流 華明鎮(zhèn)板塊 張貴莊板塊 程林街板塊 衛(wèi)國道板塊 本案 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊板塊特征分析 （一）選取項目周邊主要板塊： 15 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊板塊特征分析 ◆ 衛(wèi)國道板塊 （ 1）板塊界定及區(qū)位優(yōu)勢 衛(wèi)國道板塊主要包括衛(wèi)國道順馳橋以東沿線至外環(huán)區(qū)域，成林路以北區(qū) 域和麗苑居住區(qū)。是中心城區(qū)通向濱海