【正文】 客戶已 PASS， PASS原因： 不符合入園標(biāo)準(zhǔn) 。 5月來(lái)訪，第一次來(lái)就認(rèn)可本案，不存在溝通障礙，第二次來(lái)后下定 原無(wú)需求，被誘導(dǎo)出來(lái)。 寶恒服裝設(shè)計(jì) 。 四是明星效應(yīng)： 首期引入國(guó)際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時(shí)為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。 產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚 ?通過(guò)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時(shí)間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，快速實(shí)現(xiàn)了中外資相關(guān)企業(yè)的高度聚集，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)群體。 二期為 16棟小獨(dú)棟 三期目前還在規(guī)劃，具體細(xì)節(jié)未定 重點(diǎn)個(gè)案 :恒生科技園 ? 第三部分 案例借鑒研究 外地項(xiàng)目考察 上海篇 53 位臵 : 位于浦東新區(qū)中部 項(xiàng)目概況： 成立于 1992 年 7 月 ， 規(guī)劃面積 25 平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。 對(duì)公費(fèi)留學(xué)人員進(jìn)區(qū)創(chuàng)業(yè)的項(xiàng)目，由區(qū)財(cái)政按不低于 1:1的比例給予配套資助。 樂(lè)富 *智匯園占地 ，總建筑面積 102486平方米。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 ?此條政策不再像“國(guó)十條”那樣只要求房?jī)r(jià)過(guò)高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購(gòu)房，尤其是外地投資投機(jī)者。 區(qū)域市場(chǎng)研究 0501001502002503002023年 2023年 2023年 2023年萬(wàn)平方米07年之前，余杭區(qū)商品房的年去化量維持在 150萬(wàn)平方米以內(nèi)，這個(gè)數(shù)字到 2023年基本增加了一倍，在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的大環(huán)境帶動(dòng)下，余杭區(qū)商品房在量和價(jià)上也都有了突破，臨平副城的喬司、天都城和良渚組團(tuán)表現(xiàn)尤為突出。 區(qū)域市場(chǎng)研究 —— 土地市場(chǎng) 市場(chǎng)分析 —— 地產(chǎn) ? 政策嚴(yán)控住宅地產(chǎn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)。 2023年 7月，浙江省委組織部和杭州市、余杭區(qū)合作，在余杭掛牌成立浙江海外高層次人才創(chuàng)新園（簡(jiǎn)稱(chēng)“海創(chuàng)園”），并于 11月被中組部列入重點(diǎn)聯(lián)系的四大科創(chuàng)城。 ?項(xiàng)目所在的倉(cāng)前區(qū)域位于西湖和新西湖 (南湖 )的中間地帶上，處于由杭州向臨安、富陽(yáng)、安徽黃山等地黃金旅游線的重要節(jié)點(diǎn)，處于杭州城市核心景觀區(qū)和遠(yuǎn)郊景區(qū)的結(jié)合部，具地理位置的戰(zhàn)略性優(yōu)勢(shì)。 ? 地鐵 5號(hào)線工程線路全長(zhǎng) 里，全為地下線，設(shè)車(chē)站 38座，其中換乘站 15座 ? 西起老余杭，經(jīng)倉(cāng)前街道（余杭區(qū)）、三墩街道、浙大紫金港、申花（西湖區(qū)）、橋西、拱宸橋街道（拱墅區(qū)）、運(yùn)河商貿(mào)中心、石橋街道、東新街道、和平廣場(chǎng)（下城區(qū)）、艮山門(mén)、經(jīng)建國(guó)路至城站火車(chē)站樞紐，再沿江城路轉(zhuǎn)望江門(mén)（上城區(qū)）、雄鎮(zhèn)樓、至飛云江路口，經(jīng)隧道過(guò)江，至濱江區(qū)江南大道，沿長(zhǎng)河路至長(zhǎng)河街道（濱江區(qū)），再轉(zhuǎn)向?yàn)I康路、新汽車(chē)南站，沿金城路、人民廣場(chǎng)（蕭山區(qū)），至杭州火車(chē)南站樞紐，往東至新街鎮(zhèn)，并預(yù)留瓜瀝組團(tuán)輕軌接口。工作小組由中央組織部、人力資源和社會(huì)保障部會(huì)同教育部、科技部、中國(guó)人民銀行、國(guó)資委、中國(guó)科學(xué)院、中央統(tǒng)戰(zhàn)部、外交部、發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、公安部、財(cái)政部、僑辦、中國(guó)工程院、自然科學(xué)基金委、外專(zhuān)局、共青團(tuán)中央、中國(guó)科協(xié)等單位組成。 ?目前整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的對(duì)比來(lái)看，杭州以二、三產(chǎn)業(yè)兩分天下，但第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略導(dǎo)向 優(yōu)先發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)是西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型主戰(zhàn)略 創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)可持續(xù)發(fā)展主動(dòng)力 發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)、扶持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)方向 市場(chǎng)分析 —— 經(jīng)濟(jì) 區(qū)域市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)研究 余杭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 0501001502002503003504004502023年 2023年 2023年 2023年億元1 2 . 0 %1 6 . 0 %2 0 . 0 %G D P 等值增幅9 . 7 0 % 9 . 4 0 % 9 . 4 0 % 9 . 4 0 %5 5 . 1 0 % 5 7 . 3 0 % 5 8 . 9 0 % 5 8 . 3 0 %3 5 . 2 0 % 3 3 . 3 0 % 3 3 . 1 0 % 3 3 . 7 0 %0%20%40%60%80%100%2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)圖中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能夠反映出： 從絕對(duì)值來(lái)看，余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)發(fā)展期，但從 GDP等值增幅的情況可以看出，余杭區(qū)近年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要原因是物價(jià)上漲，而非創(chuàng)造價(jià)值的增加。西溪 CIC 西溪蝶園 西溪里 西港新界 物業(yè)地址 西湖區(qū)文一西路，文二西路，距西溪濕地國(guó)家公園 400米 余杭區(qū)倉(cāng)前鎮(zhèn)朱廟村文一路北側(cè)， 西湖區(qū)東至規(guī)劃道路、南至文一西路、西至規(guī)劃道路、北至規(guī)劃道路 西湖區(qū)文一西路（蔣村西路口） 西湖區(qū)振華路與西園路交匯處 開(kāi)發(fā)商 杭州大華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 中都房產(chǎn)集團(tuán) 杭州萬(wàn)坤臵業(yè)有限公司 坤和建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 億科臵業(yè)（杭州）有限公司 物業(yè)類(lèi)型 聯(lián)體別墅 一幢五星級(jí)商務(wù)中心 /寫(xiě)字樓、一幢酒店式金領(lǐng)寓所、六幢國(guó)際商務(wù)寫(xiě)字樓、三幢科技孵化器大樓及兩幢精裝單身寓所 精裝修多層、小高層、高層TOWNHOUSE 排屋和高層 花園式寫(xiě)字樓 占地面積 2023000平方米 34138平方米 155838平方米 120230平方米 90543平方米 總建面積 500000平方米 153621平方米 420230平方米 250000平方米 250000平方米 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 首期開(kāi)盤(pán)為 2023218 計(jì)劃在 2023年 910月開(kāi)盤(pán) 20231221 2023721 20230526 主力戶型面積 240350平方米 寫(xiě)字樓面積在 300500平方米左右 190平方米左右 公寓 8 89平方米；排屋255320平方米 50平方米左右、 LOFT， 100—300平方米單層辦公、 10004000平方米左右獨(dú)棟 銷(xiāo)售均價(jià) 22023元 /平方米 待定 1600023000元 /平米 公寓 1500016000元 /平方米；排屋 2800030000元 /平方米 7200元 /平方米， LOFT8600元 /平方米 銷(xiāo)售面積 一期水岸茗苑有聯(lián)排排屋 360余套，已售完；二期水榭茗邸有聯(lián)排排屋、疊排排屋共 340余套，已售完；三期水榭香堤有雙拼排屋、聯(lián)排排屋和獨(dú)立別墅 312套，已售完；四期水岸豪庭 130余套聯(lián)體別墅，以銷(xiāo)售 。 ?細(xì)則出臺(tái)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈存在較大考驗(yàn)，邊銷(xiāo)售邊拿地的快速滾動(dòng)模式將難以再現(xiàn)，但已有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始研究相應(yīng)對(duì)策，比如成立自家名下的建筑公司，就可以從建筑公司這邊轉(zhuǎn)出一部分預(yù)售資金。中都 .西溪 CIC，從硬件條件上已經(jīng)完全滿足于 “ 浙江風(fēng)投總部基地 ” 的所有條件。 區(qū)域市場(chǎng)研究 項(xiàng)目位于杭州市余杭區(qū)文一西路延伸段，新省委黨校西側(cè)，西溪生態(tài)科技島核心區(qū)，臨近國(guó)家級(jí)濕地公園 西溪濕地外圍，兼享優(yōu)越的自然環(huán)境，極具生態(tài)價(jià)值，項(xiàng)目總投資 15億元，占地 127畝，總建筑面積月 27萬(wàn)平方米。 區(qū)財(cái)政安排專(zhuān)項(xiàng)資金用于企業(yè)上市所必需的培訓(xùn)、咨詢、規(guī)范改制等前期費(fèi)用的補(bǔ)助。重點(diǎn)發(fā)展孵化和創(chuàng)新項(xiàng)目。 一是時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確： 上海中長(zhǎng)期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風(fēng)，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上?？萍贾行牡母拍?，并得到了政府的強(qiáng)力支持（政府入股）。 交通 :位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南大門(mén)的入口處 ?項(xiàng)目北部有開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心 ?三條主干道通往市中心 配套： 項(xiàng)目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂(lè)、購(gòu)物休閑功能的商務(wù)會(huì)所 。 ?外立面運(yùn)用不同材質(zhì)、虛實(shí)效果以及不同質(zhì)感的對(duì)比； 特別強(qiáng)調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)，給各個(gè)企業(yè)以品牌的感覺(jué)。 周期短，對(duì)地產(chǎn)熟悉，知道成本但無(wú)價(jià)格障礙 客戶開(kāi)通。 新買(mǎi)基地。 客戶特點(diǎn) 老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風(fēng)格。 建筑： ? 既考慮到彼此之間的對(duì)比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。其中一期面積 3萬(wàn)平米左右， 主力戶型在 10003000平米之間 。 創(chuàng)業(yè) 小公司 風(fēng)險(xiǎn)基金 大學(xué)科研機(jī)構(gòu) 律師 事務(wù)所 跨國(guó)公司研發(fā)中心 會(huì)計(jì) 事務(wù)所 現(xiàn)代服務(wù)公司 62 “創(chuàng)智天地 ” 是一個(gè)居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式 “創(chuàng)智天地 ” 就是要營(yíng)造這么一個(gè)適合知識(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識(shí)工作者生存的環(huán)境，他們?cè)谀抢锊粌H工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡(jiǎn)單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。 張江模式 —— 上海張江高科技園區(qū) 地鐵站 外環(huán) 內(nèi)環(huán) 磁懸浮 經(jīng)典案例研究 54 上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃 高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括： 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 科技型企業(yè)，對(duì)經(jīng)認(rèn)定的省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)的科技型企業(yè)，分別按 3個(gè)等級(jí)給予獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)。延伸到室內(nèi)的下沉景觀開(kāi)放空間，締造辦公與休閑相結(jié)合的完美遐想。寫(xiě)字樓、酒店式寓所以及各種生活配套，為創(chuàng)業(yè)者提供完整的 “ 創(chuàng)業(yè)生活鏈 ” 。 去年 11月 1日， 《 浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法 》 正式實(shí)行，新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售金已被納入專(zhuān)門(mén)賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商使用預(yù)售金已嚴(yán)重受限。余杭區(qū)在承接西湖區(qū)外溢的人力和產(chǎn)業(yè)需求之外，自身也獲得了整合資源，發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)的機(jī)會(huì)。 充分發(fā)揮轄區(qū)科技、人才、商務(wù)集聚優(yōu)勢(shì)，健全合作開(kāi)放網(wǎng)絡(luò)，營(yíng)造有序市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍，激活創(chuàng)新活力、做強(qiáng)創(chuàng)新載體、拓展創(chuàng)新空間，成為全省乃至全國(guó)一流的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂(lè)土。 ?單從項(xiàng)目所在區(qū)域西湖區(qū)來(lái)看，固定資產(chǎn)份額位列全市前矛，與之相對(duì)應(yīng)的樓宇經(jīng)濟(jì)更是高居首位，全區(qū)稅收 3000萬(wàn)以上，樓宇超過(guò) 20幢。海外高層次人才引進(jìn)計(jì)劃（簡(jiǎn)稱(chēng)“千人計(jì)劃”），主要是圍繞國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，從 2023年開(kāi)始，用 5到 10年，在國(guó)家重點(diǎn)創(chuàng)新項(xiàng)目、重點(diǎn)學(xué)科和重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、中央企業(yè)和國(guó)有商業(yè)金融機(jī)構(gòu)、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)為主的各類(lèi)園區(qū)等，引進(jìn)并有重點(diǎn)地支持一批能夠突破關(guān)鍵技術(shù)、發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)新興學(xué)科的戰(zhàn)略科學(xué)家和領(lǐng)軍人才回國(guó)（來(lái)華）創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。 ? 配建一個(gè)對(duì)外開(kāi)放的公共停車(chē)場(chǎng) ? 配建一個(gè)大于 4000平米的公共開(kāi)放空間 ? 機(jī)動(dòng)車(chē)開(kāi)口有距離規(guī)定 項(xiàng)目解讀 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價(jià)值界定 ?項(xiàng)目所屬區(qū)域，東西向以文一西路為主干道，南北向則主要靠東西大道，繞城西線為主要干道，區(qū)域內(nèi)并沒(méi)有四橫四縱的道路網(wǎng)絡(luò) ，使得交通未能便捷，同時(shí)距離主城區(qū)黃龍、文教、武林三大商圈距離都較遠(yuǎn) ?項(xiàng)目所屬余杭區(qū)倉(cāng)前鎮(zhèn)周邊并沒(méi)有主要功能區(qū)塊，資源配套也較為缺乏。 總體發(fā)展框架： 一副（臨平副城） 三組團(tuán)（余杭組團(tuán) 良渚組團(tuán) 瓶窯組團(tuán)） 三帶 四廊 其中本項(xiàng)目所在的 倉(cāng)前鎮(zhèn) 所屬在“三組團(tuán)”中的 余杭組團(tuán) ，由余杭、閑林、 倉(cāng)前 、中泰、五常等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道組成，建設(shè)成東入杭州主城，西接臨安，集高檔居住、旅游休閑、 科研開(kāi)發(fā)、高等教育 為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)。 產(chǎn)業(yè)屬性研究 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向： 軟件、信息服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等技術(shù)領(lǐng)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)； 電子與信息制造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)； 有利于服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)或中介機(jī)構(gòu)；高教科研產(chǎn)業(yè)。 區(qū)域市場(chǎng)研究 西湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 01 0 0 . 0 0萬(wàn)平方米2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 8 年1 6月蔣村西溪 留下小和山 三墩 文教 之江轉(zhuǎn)塘西溪濕地周邊的蔣村西溪板塊，依靠浙大紫金港校區(qū)發(fā)展起來(lái)的大三墩板塊，以及位于之江國(guó)家旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的之江轉(zhuǎn)塘板塊是西湖區(qū)土地成交的重點(diǎn)所在。 余杭區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 余杭組團(tuán) 良渚組團(tuán) 塘棲組團(tuán) 臨平副城 ● 片區(qū)規(guī)劃方面， 兩個(gè)區(qū)的相鄰單元已經(jīng)在功能定位上體現(xiàn)出“大杭州”的發(fā)展思路，尤其是城市西部的融合，在高校、產(chǎn)業(yè)、旅游、配套等方面都有相對(duì)明確的前景。 ?“各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房”，這條將比較有力地堵住那些通過(guò)消費(fèi)貸款買(mǎi)房的所謂“灰色通道”。 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制 ?如期確定并公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、房?jī)r(jià)上漲幅度控制目標(biāo)或未完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)須要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，并接受問(wèn)責(zé)。目前，環(huán)境設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、服飾設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、家居設(shè)計(jì)、現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)等二十多家創(chuàng)意型且有一定品位的公司已入駐我園區(qū)。