【文章內(nèi)容簡介】 運營模式，對家居商業(yè)現(xiàn)狀進行根本性的變革，該項目是一個集各種板式、實木、鋼制家具、家居裝飾、床墊、沙發(fā)、辦公家具、裝飾材料、家居飾品等為一體的一站式綜合服務功能的家居商品交易中心。項目建成投入運營后，年銷售可達50000萬元人民幣，創(chuàng)稅收3000萬元人民幣，增加勞動就業(yè)崗位超過1000個。（二）項目產(chǎn)品與功能定位項目總體規(guī)劃該項目占地面積約66580平方米()，其中兩條華東電網(wǎng)22WKV高壓輸電線路安全間距及道路紅線的退讓共占用土地約23670平方米()、土地實際使用面積約42900平方米(，準確面積最終以土地部門測繪后提供的宗地平面圖為準)。項目總建筑面積10000平方米，地上商業(yè)建筑面積86000平方米，地下倉庫及停車場建筑面積14000平方米。∣瑤海家居廣場項目效果圖：∣瑤海家居廣場項目內(nèi)部空間效果圖：裝飾家具城業(yè)態(tài)規(guī)劃涵蓋集各種板式、實木、鋼制家具、家居裝飾、床墊、沙發(fā)、辦公家具、裝飾材料、家居飾品等，豐富的業(yè)態(tài)組合，滿足消費者一站式消費需求。∣瑤海家居廣場項目業(yè)態(tài)布局圖：（三）項目商業(yè)經(jīng)營模式定位實施統(tǒng)一運營管理的商業(yè)管理模式為實現(xiàn)項目成功運作，本項目在招商與運營管理上將選擇現(xiàn)代商業(yè)綜合體的運營管理模式——實施統(tǒng)一運營管理，把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺上來，實現(xiàn)統(tǒng)一品牌形象、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一服務監(jiān)督“五統(tǒng)一”。通過統(tǒng)一運營管理與所有合作商戶建立并保持一種既對立又融洽和諧統(tǒng)一的關系，這種關系是家居廣場這種大型商業(yè)項目長期成功的保證。招商方案招商周期1年，市場培育期2年。招商目標：同業(yè)差異、異業(yè)互補。同業(yè)差異：就是市場有一定承受力，不能盲目的同時招同一品類的店。異業(yè)互補：就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗消費變化，提高其消費興趣。招商順序：⑴核心主力店先行招商，輔助店隨后招商；⑵非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，以增家居廣場的整體控制力度。目標客戶群定位（1）家居廣場經(jīng)營者在地域上主要以XX縣縣城及周邊商戶為主，占80%；縣域外占20%。在階層上以各類私營企業(yè)主、個體商戶、拆遷安置戶、中高收入家庭為主。（2）家居廣場消費者在地域上主要以XX縣居民為主，占70%；縣外占30%。（3）家居廣場投資者行政、事業(yè)單位職員；當?shù)卮笮蛷S礦企業(yè)的職員；在外地工作或做生意、但家人尚在XX縣的人；個體工商戶；轄區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各村的“暴發(fā)戶”；縣城及開發(fā)區(qū)的職業(yè)房產(chǎn)投資者。家居廣場將具備完善的信息系統(tǒng)，為管理者、廣大簽約商戶和顧客提供有關：管理便利財務、核算便利、營銷推廣便利經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費便利等等。繼續(xù)保持家居廣場本身的內(nèi)、外形象，保持與所有簽約商戶的既對立又融洽和諧統(tǒng)一的關系，并注意與家居廣場的經(jīng)營定位、目標市場多數(shù)顧客群體保持吻合協(xié)調(diào)，既是家居廣場開業(yè)后經(jīng)營管理的新難題又是為顧客和商戶提供優(yōu)質(zhì)服務的新開始。 五、建筑方案（一）建筑特征 抗震設防烈度7度。（二）交通組織本工程內(nèi)、外門廳入口處設有殘疾人坡道，滿足無障礙設計要求；辦公及商業(yè)人員垂直交通采用樓梯方式?？紤]到使用者不同和分開管理方便的問題，底層設置了各自入口門廳。（三）造型設計強調(diào)簡潔大方、富有雕塑感的形體：建筑形體由多種元素組成，充分照顧道路街角關系和沿路建筑景觀。主體建筑以豎向線條為主，形體簡約完整，力求在建筑形體上創(chuàng)造挺拔的建筑效果。在簡潔大方的形體內(nèi)，注重開窗及廣告位等處的細部設計，并注重材質(zhì)的變化與對比。建筑主樓挺拔、強勁，裙樓莊重、大方，建筑整體造型既統(tǒng)一又有變化，融合并創(chuàng)造該地段和諧的建筑群體關系，整體建筑形象與城市經(jīng)濟相適應。豐富的形體穿插關系：主樓設計以體塊穿插為主，體塊之間相互咬接，形體豐富，體塊感強烈；強調(diào)細部設計：在簡潔大方的形體內(nèi)，注重開窗等處的細部設計；注重材質(zhì)的變化：墻面以天然石材構成，主樓以真石漆飾面，大小玻璃窗及玻璃體塊與天然石材相互呼應，對比中有統(tǒng)一； （四）人防設計應XX縣人防辦的要求，項目建設六級乙類物資庫，平戰(zhàn)二用。人防建筑面積約為70 m2。（五）日照分析：樓房南北間距約25m~43m，東西間距13m，由XX縣建委對日照進行分析，自身建筑及北側(cè)建筑滿足2h的大寒日日照標準要求。（六）建筑裝修與構造屋面１（上人屋面）：防水等級為Ⅱ級，二道防水設防。（1）20厚1:25水泥砂漿廣場磚鋪地（2）40厚細石混凝土剛性層（3）３厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層（4）20厚１：３水泥砂漿找平層（5）40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層（6）Ｃ10陶?；炷琳移聦樱畋√帲常昂瘢?）２厚851防水涂膜（8）鋼筋混凝土屋面板屋面2（不上人屋面）：防水等級為Ⅱ級，二道防水設防。1）銀灰色漆保護層2）３厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層。3）20厚１:3水泥砂漿找平層4）40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層5）Ｃ10陶?；炷琳移聦?，最薄處30厚6）２厚851防水涂膜7）鋼筋混凝土屋面板，網(wǎng)架結(jié)構外墻粉刷層中摻適量防滲、防裂劑，分層粉刷。（1）外墻實體：外干掛大規(guī)格優(yōu)質(zhì)細磨花崗巖,內(nèi)貼聚苯保溫板（具體厚度待節(jié)能計算后確定）；（2）主樓立面：優(yōu)質(zhì)真石漆，內(nèi)貼聚苯保溫板；內(nèi)墻面：（墻體材料為200厚煤矸石空心磚和120厚GRC板）（1）地下室設備用房和車庫：白色防霉涂料；（2）樓梯間、值班室、消防控制室、辦公室：白色內(nèi)墻乳膠漆涂料；（3）商場、前室、辦公及商業(yè)入口門廳、營業(yè)廳：高級干掛大理石墻面；（4）衛(wèi)生間：防水砂漿粘貼優(yōu)質(zhì)彩色釉面磁磚，貼至吊頂高度。墻下部300高為C20混凝土防水帶；（5）各層新風機房、空調(diào)機房：50厚礦棉吸聲板墻面；（6）主樓商業(yè)及辦公內(nèi)部空間由用戶自行裝修。樓、地面：（1）庫房、辦公、公共走道：600600高級防滑地磚貼面；（2）樓梯間：高級防滑地磚貼面，踏步加銅質(zhì)防滑條；（3）各層新風機房、空調(diào)機房：20厚水泥砂漿；各層新風機房、空調(diào)機房：20厚水泥砂漿；（4）消防控制室、弱電間：優(yōu)質(zhì)防靜電架空地板，h＝150；（5）衛(wèi)生間：防水砂漿粘貼優(yōu)質(zhì)防滑地磚，下設2厚851防水涂膜防水層，并沿墻上翻300。頂棚：（1）衛(wèi)生間：輕鋼龍骨鋁合金條板吊頂；（2）商場營業(yè)廳、辦公及商業(yè)入口門廳：輕鋼龍骨、微穿孔鋁合金吸聲板吊頂；（3）樓梯間、庫房：白色室內(nèi)乳膠漆涂料；（4）消防控制室、各層新風機房、空調(diào)機房：50厚礦棉吸聲板平頂。門窗：部分外門窗為深灰色斷熱鋁合金框、淺鍍膜LowE玻璃窗和淺鍍膜玻璃幕墻。 （1）窗：90～100系列深灰色亞光鋁合金窗框料，淺鍍膜玻璃；（2）門： 陽臺、上屋面門：亞光鋁合金料，透明玻璃；房間門：乙級木質(zhì)防火門；管道井門：丙級木質(zhì)防火門；人防部分：各類專用門。樓梯欄桿與扶手：（1）交通筒內(nèi)疏散樓梯：不銹鋼欄桿與扶手；（2）營業(yè)廳樓梯： 不銹鋼欄桿與扶手；落水管：鍍鋅焊接鋼管。設備管井： 每層樓層處用與樓板相同耐火極限的混凝土封堵。六、結(jié)構設計（一）結(jié)構設計依據(jù) 混凝土結(jié)構設計規(guī)范（GB500102002）多層建筑混凝土結(jié)構技術規(guī)程（JGJ32002）建筑抗震設計規(guī)范（GB500112001，2008年版） 建筑地基基礎設計規(guī)范（GB500072002）建筑樁基技術規(guī)范（JGJ942008）建筑結(jié)構荷載規(guī)范（GB500092001，2006年版）人民防空地下室設計規(guī)范（GB500382005）已頒布的各有關規(guī)范、規(guī)程等。（二）基本技術參數(shù)基本風壓：W0=㎡，地面粗糙度為B類。基本雪壓：S1=㎡地震作用：本地區(qū)地震基本烈度為七度，設計地震分組為第二組。根據(jù)荷載規(guī)范及有關資料，本工程主要樓面、屋面活荷載標準值如下：陽臺： ㎡樓梯： ㎡商業(yè)： ㎡配電房： ㎡上人屋面： ㎡地下室底板按實際受荷考慮。（三）結(jié)構設計工程概況根據(jù)建設方的設計要求，規(guī)劃全部布置一至四層多層商業(yè)，部分商業(yè)頂層作躍層處理，結(jié)合用地，商業(yè)布局方式為行列式，并距離合適。填充墻填充墻采用煤矸石空心磚，空心磚的容重小于10KN/m3，局部采用輕質(zhì)隔墻。外墻及分戶墻厚度200mm。戶內(nèi)分隔墻厚度200mm、120mm。填充墻用M5混合砂漿砌筑?；炷翉姸鹊燃? 一層～四層 梁、墻、柱：C40；樓板：C30基礎的混凝土強度等級為C40，墊層的混凝土墻度等級為C15基礎設計基礎暫定為人工挖孔擴底灌注樁，待甲方提供地質(zhì)報告后另行設計。（四）結(jié)構計算在本工程的初步設計階段，我們進行了試計算。受力分析采用中國建筑科學研究院編制的PKPM系列程序SATWE進行結(jié)構計算。計算采用總剛度振型分解法計算水平作用。主要計算結(jié)果如下：()t/。 倍。 。 經(jīng)分析，主要計算參數(shù)均在現(xiàn)行規(guī)范的合理范圍內(nèi)（五）供配電設計：負荷等級：本工程為二類多層，消防負荷、商業(yè)的備用照明等用電負荷等級為二級；空調(diào)等用電負荷等級為二級負荷。其余為三級負荷。負荷估算：商業(yè)用電負荷每平方米按100w估算，項目商業(yè)建筑面積為86000平方米，用電負荷估算為8600 KW。（六）防雷與接地：本工程為三類防雷建筑物，按三類防雷設防，屋面設避雷帶。利用柱內(nèi)主筋為接地引下線。本工程采用TNS接地系統(tǒng)，在變配電所處統(tǒng)一接地。建筑內(nèi)配線采用三相五線制，接地線一律專放。利用基礎內(nèi)鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護接地及弱電共用此接地極，接地電阻≤1Ω。（七）可視對講系統(tǒng)：單元入口處設可視對講單元機（內(nèi)置攝像頭），住戶內(nèi)設置可視對講戶內(nèi)機。（八）有線電視系統(tǒng)：由見有線電視網(wǎng)引入信號源。室內(nèi)設置電視終端；商鋪每戶設一個電視終端；商場每層設置分配器箱，電視終端由二次裝修根據(jù)用戶需要設置。干線采用SYWV759同軸電纜線槽管井內(nèi)敷設、支線采用SYWV755同軸電纜穿KBG管沿澆樓板、吊頂或墻內(nèi)暗敷。有線電視系統(tǒng)僅預留管線，具體由當?shù)赜芯€電視部門設計。（九）電話及寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)：設置電話終端，設寬帶網(wǎng)信息終端；干線線槽管井內(nèi)敷設、支線穿KBG管沿澆樓板、吊頂或墻內(nèi)暗敷。電話及寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)僅預留管線，具體由當?shù)仉娦挪块T設計。（十）綜合布線系統(tǒng)：商場部分獨立設置設綜合布線系統(tǒng)，擬采用六類非屏蔽系統(tǒng)，包括工作區(qū)子系統(tǒng)、配線子系統(tǒng)、垂直干線子系統(tǒng)、設備間子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)。七、給排水設計（一）設計依據(jù)建筑提供的條件圖及甲方提供的相關資料。《建筑給水排水設計規(guī)范》GB500152003《多層民用建筑設計防火規(guī)范》GB5004595，（2005年版）《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》GB500842001（2005年版）《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB5006797《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140－2005《商業(yè)建筑規(guī)范》GB503682005（二）設計范圍室內(nèi)外給水排水及消防滅火系統(tǒng)的設計。（三）室外給水設計水源：分別從市政給水管引入兩根DN150供水管，在家居廣場四周形成環(huán)狀。給水系統(tǒng)：室外給水由市政給水管網(wǎng)兩路引入，并在室外開支管分別進入生活、消防水池等。室外消防給水系統(tǒng)：室外消防給水系統(tǒng)設計為兩路引入市政管網(wǎng)并形成環(huán)狀，若當?shù)赜惺姓鹚?，則由室外消火栓提供室外消防用水。室外給水管DN≥100采用球墨鑄鐵給水管，水泥砂漿襯里，T型橡膠圈接口,DN＜100采用襯塑鍍鋅鋼管，絲扣連接。（四）室外排水設計本工程采用雨、污分流制系統(tǒng)，本基地雨、污水分別排至路邊。雨水直接排至市政雨水管，污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管。雨水排水采用有組織雨水，暴雨強度q=（1+ClgP）/（t+b）n，屋面雨水設計重現(xiàn)期P取5年，場地雨水設計重現(xiàn)期P取2年。室外雨、污水管均采用UPVC雙壁波紋管，承插連接。（五）建筑給水排水設計消防給水系統(tǒng)設計：本工程為二類多層民用建筑。消防給水系統(tǒng)：室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，自動噴淋滅火系統(tǒng)，脈沖超細干粉自動滅火裝置系統(tǒng)及建筑滅火器配置。熱水系統(tǒng)：商業(yè)部分：生活熱水采用太陽能熱水器供給，排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)采用污、廢合流制，排水立管設置專用通氣立管，H型結(jié)合透氣管每隔二層與伸頂通氣管相連，空調(diào)冷凝水排至室外散水，屋面雨水經(jīng)管道排至室外檢查井，并入室外雨水系統(tǒng)排至市政雨水管網(wǎng)。（六）管材及接口生活給水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑復合鋼管,連接采用襯塑管路連接或溝槽式連接。消防管采用消防給水涂塑鋼管卡箍連接。生活排水管采用法蘭全承式排水用柔性鑄鐵管，雨水管采用熱鍍鋅鋼管，絲扣接口。（七）隔振與防噪水泵進出水管及水泵基礎均采用減震以及柔性接頭，水泵選用優(yōu)質(zhì)泵，排水管選用柔性鑄鐵管以改變普通UPVC管帶來的噪音問題。（八）節(jié)水、節(jié)能環(huán)保措施節(jié)水方法：潔具選用節(jié)水環(huán)保方面：水咀選用陶瓷閥蕊。節(jié)能方法：生活給水選用變頻供水設備。（九）消防水池設置池內(nèi)儲三小時室內(nèi)消火栓用水，一小時自動噴淋用水，減去火災延續(xù)時間內(nèi)DN100管網(wǎng)的補