【文章內(nèi)容簡介】 而后，就是 6 月份的放量高峰，將以大品牌、大體量樓盤為主體，價格走勢會受國家政策影響，但其價格走勢，將成為全年商品房價格的定心盤。而從全年來看，由于 2020年底政策對需求的打壓，購買力的集中或許會出現(xiàn)于二次供應高峰，如果 2020 年國家政策不能很好地做出調(diào)控的 “ 接續(xù) ” 工作，積累很長時間的價格將再次出現(xiàn) “ 報復性增長 ” 。 經(jīng)濟適用房的推出對 改善 大連 市 的住宅供給結構有著重要的意義 。 截至 2020年，大連市共建設經(jīng)濟適用房 萬套，總建筑面積達 323 萬平方米。另外，市內(nèi)四區(qū)現(xiàn)有廉租住房 63萬套，總建筑面積為 320 平方米。未來三年，大連市內(nèi)四區(qū)用于住房建設的土地儲備量約 810 公頃，其中，用于建設經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型的普通商品住房的土地儲備量 約 605 公頃。 2020 年我市將 建設經(jīng)濟適用住房和廉租房 80萬平方米，為中低收入家庭提供更多價格合理的房源 ， 這也意味著大連的住房供應結構矛盾開始逐漸得到緩解。 經(jīng)濟適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價格的上漲壓力。 第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 一、高新園區(qū)概況 大連高新技術園區(qū)是 1991年 3月經(jīng)中國政府批準建立的首批國家級高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對外先導區(qū)、科技興市區(qū)的示范區(qū)。園區(qū)總占地 平方公 21 里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙 D 港、海外學子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 今年是大 連高新園區(qū)建區(qū)十 七 周年，作為 大連 市唯一的國家級高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大連高新園區(qū)從科技創(chuàng)新的 “ 發(fā)動機 ” ，到服務創(chuàng)新的 “ 試驗田 ” ；從科技培育的 “ 孵化器 ” ，到招商引資的 “ 蓄水池 ” ，已成為帶動 大連 市轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、搶占高新技術產(chǎn)業(yè)制高點的前沿陣地。 （一）位置 旅順南路高新技術產(chǎn)業(yè)帶：東起黑石礁，西至塔河灣，總規(guī)劃面積 133 平方公里，包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地 、海外學子創(chuàng)業(yè)園 與軟件園。產(chǎn)業(yè)帶位于大連市的西南部，距離大連國際機場 7公里，大連港 10 公里，大連火車站 7公里， 沈 大高速公路口 15 公里。 （二）氣候 高新園區(qū)具有北溫 帶季風氣候特征。四季分明，冬夏長、春秋短，日光充足，雨量適中。 （三）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構 園區(qū)總占地 平方公里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙 D 港、海外學子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地 —— 發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)及研發(fā)中心的科技示范區(qū) 海外學子創(chuàng)業(yè)園 —— 留學人員、博士等高級人才創(chuàng)業(yè)孵化的核心區(qū) 軟件園 —— 軟件產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展區(qū) 雙 D港 —— 數(shù)字與生命高科技產(chǎn)業(yè)基地 黃河路科技城 —— 高新技術及產(chǎn)品市場 政策區(qū) —— 高新技術園區(qū)政策輻射拓展區(qū) 二、高新園區(qū)經(jīng)濟 概況 （一）經(jīng)濟概況 22 2020 年是“十一五”的開局之年，也是大連高新園區(qū)搶抓機遇、乘勢而上、旗開得勝的一年。 2020 年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。全年完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 42%。其中，產(chǎn)業(yè)化項目投資 億元，同比增長 64%；實際利用外資 億美元，同比增長 187%。新批外資企業(yè) 74家，增資 44 個項目，注冊外資 億美元。 這些經(jīng)濟指標增長速度均居全市前列，遠遠高出全市平均水平，占全市經(jīng)濟總量的比重逐年上升 。 目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè) 1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū) 總收入的 85%。在 “ 十一五 ” 規(guī)劃中，高新園區(qū)經(jīng)濟總量將再增長五倍， GDP 將占全市比重的 1/10，成為大連經(jīng)濟的新增長極和高新技術發(fā)展的人才源、技術源，做全市科技創(chuàng)新的平臺和機制和體制創(chuàng)新的示范區(qū)。 表 27 20202020年大連高新園區(qū)經(jīng)濟情況 年份 GDP （億元） 財政收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資 額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 實際利用外資（億美元） 2020 2020 2020 2020 69 28 10 2020 53 7 2020 41 15 （數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計年鑒） 20202020年大 連高新園區(qū)GDP增 長情況0204060801001202020 2020 2020 2020 2020 2020億元 圖 29 23 目前，大連高新 園 區(qū)在全國 53個（國家級）高新區(qū)中，土地面積占第 46 位，可是我們在各項經(jīng)濟指標的綜合排名上占第 14 位，使高新園區(qū)真正成為科技含量高，投資密度高，投資回報高的新經(jīng)濟的先導區(qū)。 （二）固定資產(chǎn)投資 2020 年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長運行態(tài)勢，對全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展起到重要 支撐作用。全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中房地產(chǎn)項目投資 億元， 同比增長 %。投資項目共計 145 個，其中，新開工項目 99個，投資額 億元，占投資總額的 %。投資額超千萬元項目 98 個，投資額為 億元，占投資總額的 %。 20202020年大 連高新園區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)情況1528710 01020304050607080902020 2020 2020 2020 2020 2020億元固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 圖 210 三、園區(qū)規(guī)劃 （一）凌水灣改造 凌水灣改造是高新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、構建自主創(chuàng)新體系的重要舉措。按規(guī)劃，要在 3 5 平方公里的改造區(qū)域高標準規(guī)劃建設科技館、航海博物館、多媒體體驗中心、數(shù)字化影視中心、音樂廳、濱海文化娛樂設施等，將其 建成科技、文化及藝術 24 的展示區(qū)、園區(qū)創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的重要承載地，建成大連 IBD，形成大連西部一個新的科技文化商務中心。 按照園區(qū)的戰(zhàn)略部署， 2020 年，凌水灣區(qū)域改造工程全面啟動。年初以來，在園區(qū)管委會的正確領導下，經(jīng)過園區(qū)創(chuàng)新基地管理辦公室的不懈努力，各項工作有條不紊，順利展開。 凌源街動遷工作成效顯著 凌源街改造規(guī)劃面積 萬平方米，拆遷面積 萬平方米。目前，已經(jīng)完成522 個動遷戶、 2家企業(yè)動遷補償?shù)拿渍{(diào)查工作，并制定了比較完善的動遷方案；同時，動遷手續(xù)已辦理完畢，動遷招標工作已完成， 截至目前，一期動遷 323 戶，已經(jīng)有 250 多戶動遷完畢，預計 6月底完成動遷。 凌水灣填海工程有序推進 目前，已經(jīng)完成擬征用海域立項和海域使用圖繪制；海域征用論證報告和環(huán)境影響評估報告已經(jīng)報送到相關部門，等待評審；擬征用海域勘測、被征用部分補償摸底以及擬征用海域無爭議協(xié)議正同步推進；同時，填海施工設計已經(jīng)委托大連理工大學進行設計。預計， 8 月底完成征海主件的報批工作， 10 月末進入施工。 周邊區(qū)域搬遷取得實質(zhì)性突破 經(jīng)過多方努力，已經(jīng)與沈陽鐵路局和旅順海軍保障基地達成協(xié)議，對凌水灣改造區(qū)域內(nèi)的 萬平方米的農(nóng)貿(mào)市場進行拆除， 4月中旬開始實施。同時，與位于改造區(qū)域內(nèi)的大連第三發(fā)電廠進行了多次談判，該電廠已經(jīng)同意整體搬遷。 （三發(fā)電位于項目內(nèi)部據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，該廠搬遷時間還未確定） 開發(fā)建設的招商工作穩(wěn)步進行 此前，凌水灣改造區(qū)域的控制性規(guī)劃已經(jīng)獲得批準，按照新的開發(fā)建設模式，凌水灣改造將采取社會化開發(fā)，目前，開發(fā)建設的招商片已制作完畢，整體規(guī)劃沙盤也正在制作過程中。 25 （二）新濱海路規(guī)劃 從星海灣到黃浦路凌水路段的新濱海路能緩解西部交通壓力，但在未來幾年內(nèi)，高新園區(qū)以及小平島 這一地區(qū)將新增五六萬人，有關部門表示，為徹底解決大連西部交通問題，新濱海路還將修建二期和三期工程。在凌水地區(qū)修建改造計劃中，大連海事大學附近的海岸線將向前移動，凌水河與大連海事大學的教學港池航道入?？谝徊⒀由?，形成寬約 100 米、長約 900 米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。 今年 上半年，星海灣至凌水的濱海路西段一期工程將全線貫通，新工程將徹底解決星海廣場至凌水灣地區(qū)的交通擁堵問題。他們所負責的星海灣至凌水路段的方案還沒最終出臺，目前能確定的是，新路將沿海修建，全長約 公里，濱海路的設 計標準將滿足城市次干路的要求，為雙向 4排道，路面約 24 米寬。將要建設的濱海路將形成一條平行于 “ 中山路 黃浦路 旅順南路 ” 的通道。 此工程計劃在年內(nèi)啟動，新路東側與老濱海路相連，以星海公園為起點，經(jīng)星海灣填海區(qū)、西南路至星海公園延伸段、自然博物館北側至水產(chǎn)學院正門，再沿西尖山南側海濱，經(jīng)西尖山西側、國家海洋環(huán)境監(jiān)測中心至黃浦路凌水路段，計劃 今年五一通車。新路工程竣工后，新建的道路東西、南北條條道路相通，引導中山路上集中的車流分散行駛。有效分流星海廣場、大連醫(yī)科大學附屬第二醫(yī)院、黑石礁、學院廣場至海事大學沿線交 通壓力。 另外，星海灣管理中心還介紹說，因為工程沿海修建，新路與海邊之間要修多條道路和橋壩，東西、南北縱橫交錯。工程中會特別注意對礁石資源等自然景觀的保護，打算途經(jīng)礁石將建橋跨過，加以保護，不會對市民到星海灣親海休閑造成影響。 26 圖 211 四、 近年高新園區(qū)重大項目 （一） 世界 500 強企業(yè)日本 NTT 集團落戶高新園區(qū) 2020 年 4 月，世界 500 強企業(yè)日本 NTT 集團通信株式會社投資的恩梯梯通信設備（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)注冊成立。 日本 NTT 集團在世界 500 強企業(yè)中排名第 24位， NTT 通信株式會社是 NTT 集團全資控股子集團之一，是專業(yè)從事國際通信， Inter 運營和以網(wǎng)絡為基礎的系統(tǒng)解決方案的電信網(wǎng)絡運營商。 2020 年 10 月 NTT 通信株式會社在上海成立恩梯梯通信設備（上海）有限公司。隨著公司業(yè)務的不斷擴大， 2020 年 4 月在大連成立分公司，主要從事 IC卡程序及通訊軟件的開發(fā)、設計，網(wǎng)絡系統(tǒng)集成的設計和維護。 （二） 世界 500 強美國美商安迅公司（ NCR）入駐園區(qū) 2020 年 8 月 16 日，世界 500 強企業(yè)美國美商安迅公司（ NCR）投資的 NCR 大連全球咨詢中心在大連高新園區(qū)正式成立 。 NCR 大連全球咨詢中心不僅向客戶提供中低端的編碼、測試、安裝及維護服務，而且直接接觸日本客戶參與應用系統(tǒng)開發(fā)的全部流程，為客戶提供高端的可行性研本 案 27 究及系統(tǒng)整體設計等全套解決方案。 NCR 在大連的落戶，不僅會將大連的軟件人才結構提升到一個新的臺階，而且也會帶動大連軟件產(chǎn)業(yè)向一個更高的層次發(fā)展。 （三） 甲骨文（ ORACLE）公司落戶大連高新園區(qū) 2020 年 8 月 22 日，全球最大企業(yè)軟件提供商甲骨文（ ORACLE）公司在大連高新園區(qū)舉行甲骨文大連分公司成立儀式。大連市副市長戴玉林出席了儀式。 甲骨文大連分公司致力于 以北亞區(qū)的資源和知識庫以及 Oracle 全球支持團隊的力量，為客戶提供卓越的支持服務。大連分公司的成立是甲骨文 “ 金色中國計劃 ”第二階段的重要組成部分。 甲骨文（ ORACLE）的入駐，使大連高新園區(qū)引進世界 500 強企業(yè)投資項目達到41家。 （四） 西門子投資 2億人民幣在大連高新區(qū)成立傳感器與通訊公司 2020 年 10 月 19日，西門子自動化與驅(qū)動集團投資 2億元人民幣成立的傳感器與通訊有限公司，在大連高新區(qū)舉行奠基儀式。這是西門子自動化與驅(qū)動集團在中國第一次從置地建廠開始，以獨資的方式成立新的運營公司。新公司的建成，將 使西門子過程儀器、傳感器及工業(yè)通訊產(chǎn)品在中國實現(xiàn)本土化生產(chǎn)。新公司將成為西門子全球傳感器與通訊產(chǎn)品的生產(chǎn)基地之一。 西門子傳感器與通訊有限公司位于高新區(qū)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地，占地 4萬平方米，分為兩期施工建設。一期建筑面積 萬平方米， 2020 年 4 月投入使用。 西 門子自動化與驅(qū)動集團的入駐對于大連高新技術產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生強大的輻射作用，對大連現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新型城市建設也必將發(fā)揮積極的促進作用。 （五） 大連河口國際軟件園暨東軟國際軟件園在高新區(qū)開工 2020 年 11 月 9日，大連河口國際軟件園和東軟國際軟件園在高新區(qū)舉行 奠基典禮。這一重大項目的啟動標志著大連軟件業(yè)在向國際化進軍中又邁出了一大步，必將有力地提升高新區(qū)以知識為核心的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展水平。 28 大連河口國際軟件園，位于高新區(qū)旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的東端，毗鄰騰飛軟件園，緊靠中科院大連創(chuàng)新園高新區(qū)研發(fā)孵化園，規(guī)劃面積 150 萬平方米。大連河口國際軟件園的建立，不僅能夠進一步提升高新區(qū)軟件信息服務業(yè)的聚集效應和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，加快軟件產(chǎn)業(yè)向國際化融合的速度，也將大大提高大連軟件產(chǎn)業(yè)在國際上的競爭能力。 東軟國際軟件園位于大連河口國際軟件園內(nèi)，規(guī)劃建設面積 50萬平方米，總建筑面積 33萬平方米，