【正文】 的寬帶和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品和服務(wù)。 英電科技的設(shè)立，不僅使我市服務(wù)外包行業(yè)又增加了一家世界級企業(yè)，更重要的是對英國企業(yè)投資大連起到了很強的示范效應(yīng)。 五、高新園區(qū)房地產(chǎn)市場價格行情綜述 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短，開發(fā)項目不是很多，近幾年只是零星有幾個項目在開發(fā)。隨著軟件園的建設(shè)以及人們對文化氛圍的認(rèn)同度越來越高，因此在軟件園及高校附近的樓盤價格上漲速度很快，現(xiàn)價格基 本在 900010000 元 /m2左右。 （二）市場吸納速度加快 從調(diào)查人員走訪的大多數(shù)幾個在售樓盤情況看，其銷售勢頭均良好。據(jù)調(diào)查人員了解到，該區(qū)域樓盤的消費群體以軟件園工作人群為主，高校教師購買群體也占據(jù)了一部分。 大連高新園區(qū)經(jīng) 濟(jì)高速發(fā)展與園區(qū)住房建設(shè)分析 （ 1）“十五”期間，高新園區(qū)各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都保持了良好的增長勢頭，呈現(xiàn)出投資項目多、規(guī)模大的特點。而這些都是住房建設(shè)發(fā)展主要的推動力。戶型與市場需求基本匹配。 2020— 2020 年年銷售量平均約為 30 萬 m2， 2020 年約為 70 萬 m2， 2020 年約為 120 萬 m2， 2020 年為 50 萬 m2， 32 供略大于求，基本平衡。 從以上價格走勢上看，受房地產(chǎn)大勢和需求影響，價 格漲勢過快，價格結(jié)構(gòu)不甚合理。今年市政府為遏制房價的過快增幅，推出了限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多項措施，但園區(qū)范圍內(nèi)的商品房銷售并未受到大的影響，房價仍有一定的上幅幅度，尤其是一些軟件園區(qū)域高檔樓盤的價位依然具有上升空間。 b、根據(jù)市場需求，園區(qū)內(nèi)的樓盤以中高檔、多層和 小高層、面積 80— 120 平方米為宜，加之學(xué)府集中、交通方便、物業(yè)管理完善，區(qū)域優(yōu)勢明顯，整個市場需求總體走強。 c、二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其容量近兩年來明顯放大，并正在進(jìn)一步擴(kuò)大。 據(jù)統(tǒng)計， 1— 4月份，二手房包括房改房成交件數(shù) 492 件，成交額達(dá) 個億，占各類房產(chǎn)交易量的 30%之多。 33 （二）大連高新園區(qū)“十一五”期間住房建設(shè)規(guī)劃目標(biāo) “十一五”期間，大連高新園區(qū)住房建設(shè)發(fā)展總體目標(biāo)是：以貫徹宏觀調(diào)控政策為手段，以保障住房供給為主線，以科技進(jìn)步為動力，提倡綠色建筑，健全房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)建設(shè)，規(guī)范市場，推動房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 商品房 總建設(shè)面積為 420 萬 m2 ，商品房建設(shè)年平均竣工面積 84 萬 m2 。優(yōu)先保證中低價位，中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 （四）大連高新園區(qū)住房結(jié) 構(gòu) 各類住房建設(shè)結(jié)構(gòu)比例 根據(jù)國家、省、市相關(guān)政策精神，自 2020 年 6 月 1 日起，新審批，新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 m2 以下住房面積所占比重控制在 70%以上，對已審批，但還未開工辦理施工許可證的建設(shè)項目，根據(jù)要求進(jìn)行重新調(diào)整套型比例。其中，小套戶型 — 多層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn) 60 m2 ；高層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn) 70 m2 ，中套戶型 — 多層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn) 80 m2 ；高 層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn) 90 m2 。 （五）大連高新園區(qū)住房布局 住房建設(shè)總體布局 根據(jù)高新園區(qū)產(chǎn)業(yè)特點，主要以產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)為主，生活住房建設(shè)為產(chǎn)業(yè)建設(shè)服 務(wù)。 軟件園區(qū)域。 黃泥川村。 雙 D 港。 2020 年和 2020 年住房建設(shè)規(guī)劃布局 2020 年至 2020 年住房建設(shè)規(guī)劃布局是以凌水灣地區(qū)凌水鎮(zhèn)、王家村、大山村附近、軟件園、學(xué)苑廣場和七賢嶺療養(yǎng)區(qū)為重點，主要建設(shè)中低價位的中小戶型和部分公寓式住宅。再加上高新園區(qū)眾多國際知名企業(yè)的入駐，以及高新園區(qū)億達(dá)東方圣荷西、宅語原等品牌房地產(chǎn)項目的進(jìn)駐，使得高新園區(qū)的區(qū)域價值與住宅產(chǎn)品品質(zhì)都得到了大幅的提升；本項目為軍產(chǎn)，價格相對便宜，再加上園區(qū)本身具有濃厚的文化氛圍，園區(qū)本身房地產(chǎn)市場價格漲幅大，市場吸納速度快，因此本項目具備不可比擬的自然環(huán)境、成熟優(yōu)秀高效的房地產(chǎn)精英團(tuán)隊、完美無缺的建筑品質(zhì)、大批的客戶資源積累 ，加之附近凌水灣的改造和新濱海路的規(guī)劃，可以說項目順應(yīng)時勢，已達(dá)到天時、地利、人各的條件。 35 第三章 市場調(diào)查及項目分析 第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查 一、高新園區(qū)及周邊部分樓盤情況匯總 表 31 高新園區(qū)板塊主要個案指標(biāo)對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （萬 m2） 容積 率 價格 （元 /m2） 戶型面積 （ m2） 戶型 銷售 率 備注 1 東方圣 荷西 高層 1100018000 13500 均價 120150 50% 剩400余套 2 宅語原 高層 840012020 10500 均價 5090 12室 80% 剩200余套 6 棟1826層高層 1095 戶 精裝修 3 山海一家二期 小高層 7500 均價 110175 2 室4 室 售罄 4 斯坦福 院落 多層 小高層 10500 均價 80 12室 多層基本售罄 現(xiàn)推出3 棟小高層面積在6290平 5 名仕樂 居 多層 高層 8500 均價 80130 2 室 80% 4 棟高層 4 棟多層 6 壹品漫 谷 多層 小高層 別墅 14 59008000 7000 均價 130170 23室 7 CITY ONE 小高層 7961 72008500 3948 90134 12室 售罄 精裝修 隨著軟件園一期、二期的開發(fā)及眾多高新企業(yè)的入駐，使得高新園區(qū)在整個大連市的影響越來越大，同時該板塊靠近大連理工大學(xué)、海事大學(xué)等高校，文化氛圍 36 濃厚，因此樓盤價格漲幅較大，均價保持在 900010000 元 /m2左右，大量的需求使各個項目的銷售情況基本保持良好。 表 33 星海灣板塊主要個案指標(biāo)對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （ m2） 容積率 價格 （元 /m2） 面積（ m2） 戶型 銷售率 1 半島聽濤 小高層 高層 均 14000 180 2室 80% 2 大連明珠 小高層 高層 7 均 18000 （含精裝修） 190270 3室 3 宏都筑景 多層 小高層 10 均 11000 約 100 2室 一期售罄 4 世嘉星海 二期 小高層 高層 7 均 12020 90 2室 一期售罄二期 正在預(yù)定中 5 一品星海 新座 小高層 高層 6 14000均 170180 3室 6 晨熙星海 國際 高層（ 30） 2 7 70008500 40200 精裝 售罄 7 東方星海 高層 （ 2棟） 1 1600018000均 40150 精裝 （家電） 08年 3月開盤 星海廣場是亞洲最大的城市廣場，觀山看海，同時是大連新的商務(wù)中心區(qū)，景觀、地段優(yōu)勢無可比擬，因此現(xiàn)階段星海灣板塊的樓板價格位居大連市首位，該區(qū) 37 域的均價保持在 14000 元 /m2左右。該區(qū)域與本案可比性不是很強。麗灣 甘井子區(qū)小平島入口處 高層、小高層 萬m2 6000均 40110 13室 360套 2020年 3月 1日開盤； 2020年 5月 1日入?。? 訂金 2萬， 15天內(nèi)交全款； 4 帝景 星海 沙河口區(qū)景賓巷25號（原沈空干休所） 多層、小高層、高層 萬m2 8300起 90160 23室 300戶（可用原有產(chǎn)權(quán) 房抵壓貸款） 5 八一 新居 甘井子區(qū)機(jī)場前南林路賢林園 233 小高層 —— 3600均 45140 13室 —— 6 雁南園 甘井子 區(qū)南關(guān)嶺 小高層 —— 2999起 50110 13室 —— 7 茂林 馨苑 旅順口區(qū)茂林街 2號 多層 —— 3100均 81170 13室 2020年 8月開盤， 12月份住房 軍產(chǎn)樓盤由于受到產(chǎn)權(quán)和不能銀行按歇貸款 的限制，價位相對于商品房來說存在一定的優(yōu)勢，大連目前均產(chǎn)房的均價在 5000 元 /m2左右。該區(qū)域的消費者主要是高新園區(qū)工作員工及學(xué)校教師，高新園區(qū)員工的購房需求主要是小戶型、自住兼投資用的物業(yè)，學(xué)校老師則偏向于在學(xué)校周邊購買自住型物業(yè)。 表 35 高新園區(qū)項目戶型發(fā)展變化情況分析 項目名稱 開發(fā)時間 主力戶型面積（平米） 弘基書香園一期 2020年 90120（傳統(tǒng)二室、三室） 弘基書香園二期 2020年 100（二室）、 140（三室） 翰林觀海 2020年 50100二室、 85125三室 億達(dá)國際新城 2020年 90100二室、 120150三室 弘基書香園三期 2020年 90100二室、 120140三室 CITY ONE 2020年 3948精裝一室 大有恬園二期 2020年 4060精裝一室（商住 LOFT） 學(xué)府 1+1二期 2020年 80三室（ LOFT） 東方圣荷西 2020年 120150（ 3室 40%為越層） 宅語原 2020年 5090（精裝修小戶型） 斯坦福院落 2020年 80（ 2室） 第二節(jié) 項目 SWOT 分析 星海高爾夫項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： ■ 瀕臨黃海，緊依西尖山，自然景觀好，空氣質(zhì)量優(yōu)良； ■ 地塊地勢平坦，有利于施工建設(shè)； ■ 位于主干道旅順南路東南側(cè)，多條公交經(jīng)過，交通便利； ■ 靠近高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 IT 產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊聚集眾多潛在消 費者； 39 ■ 高等學(xué)府聚集區(qū)、文化氛圍濃厚； ■ 周邊居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套設(shè)施完善； ■ 項目屬于規(guī)劃中的泛星海區(qū)域、濱海路規(guī)劃使地塊價值得到提升； ■ 大連較大的軍產(chǎn)項目，價格上會與同等商品房形成優(yōu)勢； ■ 軍產(chǎn)項目過戶只是在部隊房產(chǎn)部門變更，沒有稅費。 威脅： ■ 政府 07 年相繼出臺各項宏觀政策，一定程度上抑制銷售，加重了買家持幣觀望的心理； ■ 07~08 年大連土地放量較大，隨之將加大產(chǎn)品的市場供給量，銷售難度加大； ■ 凌水灣改造尚需一段時間，短期內(nèi)難以提升區(qū)位價值及項目形象； ■ 國 家已對小產(chǎn)權(quán)有規(guī)定，對軍產(chǎn)項目政策規(guī)定的不確定增加未來風(fēng)險性； ■ 周邊新項目啟動，存在潛在威脅。 第三節(jié) 項目定位及目標(biāo)消費群體分析 一、項目定位依據(jù) ? 大連市經(jīng)濟(jì) 環(huán)境及未來發(fā)展趨勢； ? 大連市市民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與未來發(fā)展； ? 大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢； ? 本項目地理位置、規(guī)劃設(shè)計條件及現(xiàn)狀； ? 同類型項目價格及銷售情況； ? 相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)定。 41 三、目標(biāo)客戶群體分析 表 36 目標(biāo)客戶群體分析表 客戶分類 客戶特征 客戶的具像描述 購 買動機(jī) 頂端客戶 客戶層面窄，對價格 不太敏感 追求尊貴感，希望彰顯不凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認(rèn)同高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)品質(zhì) 稀缺物業(yè)，轉(zhuǎn)化為度假需求，彰顯身份 高端客戶 高級公務(wù)員及高層領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)人士，對價格不太敏感 注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感 時尚感與品質(zhì)服務(wù) ,實現(xiàn)特定的生活習(xí)慣 中高端客戶 高級白領(lǐng)精英及企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、商務(wù)人士 取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價格較為敏感 改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體 中端客戶 都市白領(lǐng)階層、技術(shù) 人員及投資客 注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對價格敏感 為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式 中低端客戶 外來年輕人、員工福 利房及投資 注重物業(yè)的交通及價格，對物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作 /交通效率 具有較高的價值優(yōu)勢 按區(qū)域劃分 ? 大連市內(nèi)四區(qū)首次置業(yè)人群； ? 北三市及外地欲在大連購房人群； ? 大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)就職人群； 按職業(yè)劃分 ? 大連市大型企事業(yè)單位中高收入人群； ? 大連市內(nèi)私企白領(lǐng)、金領(lǐng)； ? 旅順南路大學(xué)城教師人群； ? 大連本地私企老板、 個體業(yè)主以及其他中高收入階層； ? 大連及外地高收入退休職工； ? 外地欲在大連置業(yè)的高收入人群。 按年收入 ? 家庭年收入在 10 萬元以上的中高消費層； ? 家庭年收入在 5 萬元左右的中等消費層； ? 灰色收入較多的其他消