【正文】 目定價 運用市場比較法，參照周邊樓盤情況一覽表，選取具可比的其他樓盤， 駿景西區(qū)地塊周邊重點樓盤介紹如下表 : 樓盤 位置 主力戶型 在售價格 三 正世紀豪庭 塘廈鎮(zhèn)高裕南路(原高爾夫大道 )三正世紀豪庭 (三正世紀新城旁邊 ) 住宅主力戶型為三房兩廳，面積介于 94126 平方米；商鋪面積介于 4070 平方米。博登湖 塘廈鎮(zhèn)迎賓大道塘坑水庫旁 110 ㎡墅景洋房，經(jīng)過改造后面積可達 150 ㎡ 9500 元 /㎡ 13 280 ㎡排院別墅，經(jīng)過改造后面積可達 460 ㎡ 萬科塘廈前幾年受投資客戶制約，深圳客戶一直 成為購買主力， 本地人作為補充；近年來，本地人置業(yè)開始增多 ，區(qū)域樓市趨于健康發(fā)展 。 四、項目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析 （一）項目現(xiàn)狀概況 自然條件 駿景西區(qū) 14 地塊位于 東莞市塘廈鎮(zhèn)高爾夫大道 ,地處深圳與東莞交界。如 上 圖 所示 地塊北靠鳳凰嶺（約 200 米小山），樹木茂密，景色較好 ；對面可望筆架山公園，景色較好 。具體情況如 下 圖 所示 地塊呈南北 L 狹長帶狀分布。地塊高差不明顯，地塊內(nèi)現(xiàn)為農(nóng)田及臨建，地塊內(nèi)有 1 個魚塘。 15 現(xiàn)狀為一個水塘、少量木棚屋及大量農(nóng)田 地塊周邊大部分由我司前期包裝過的圍板圍合起來。隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (20212020)》出爐，廣深鐵路、廣深港客運專線和穗莞深城際 3 條軌道及 11 條高快速路、 7 個國省干道項目陸續(xù)上馬，處于高速路網(wǎng)中的塘廈，價值不言而喻。項目北側(cè)規(guī)劃中的“深圳外環(huán)高速”東莞段計劃于 2021年上半年開工建設(shè)， 深圳外環(huán)高速公路是莞、深兩市規(guī)劃的干線公路網(wǎng)重要組成部分。 通車后 有利于 加速莞深半小時生活圈的形成， 可以在時間和心理上縮短項目與深圳區(qū)域的距離，有助于吸引深圳區(qū)域 客戶。 （三） 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength） A、“ 深圳外環(huán)高速 ” 東莞段 將于 2021 年上半年開工，建成后可以在時間和心理上縮短項目地塊與其他區(qū)域的距離，有助于吸引部分城區(qū)的客戶。 C、地塊配合東區(qū)相對成熟的居住氛圍、客戶圈及現(xiàn)有商業(yè)配套，有利于快速的推廣 和銷售。 劣勢（ Weakness） B、項目鄰近小型工業(yè)區(qū)及自然村，周邊交通、購物、教育等配套設(shè)施相對不豐滿，居家氛圍 還不是很 濃厚 ，不利于項目吸引客戶特別是城區(qū)的首次置業(yè)客戶。 機會（ Opportunity） A、目前片區(qū)在產(chǎn)品、價格層面形成競爭的樓盤相對較少。 C、泛片區(qū)產(chǎn)業(yè)屬性決定，首次置業(yè)（及以上）的客戶群體的增長 。 17 E、東區(qū)售馨帶來銷售促動（項目知名度、銷售模式、客戶口碑、成熟配套、公共關(guān)系等）。 B、 片區(qū)具有有效購買力的人群總量有限，單靠片區(qū)消化將難以實現(xiàn)整個項目的銷售。 D、泛區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化的產(chǎn)品競爭激烈，要在西區(qū)提升銷售價格增加銷售利潤。 （ 1） 以人為本原則 ：以人作為規(guī)劃設(shè)計的中心和主要度量標準，規(guī)劃的建筑群，公共配套設(shè)施，道路交通，景觀環(huán)境等等都以人的需要為前提。 （ 3） 地域特色原則 ：在對當?shù)鼐幼∥幕褪袌鲂枨笞鞒龀浞盅芯?，自身資源環(huán)境經(jīng)濟情況深入調(diào)查的前 提下，建立高標準、環(huán)境佳、操作性強的居住小區(qū)，形成具有 21 世紀氣息的人居景觀形象。 規(guī)劃設(shè)計 18 總平面布置： 本工程為純住宅小區(qū)， 由 14 棟 33 層公寓， 82 棟低層住宅組成 。 使之既相對獨立，又有機結(jié)合 。 19 雙拼 戶型 的規(guī)劃將劃分為兩個組團，充分利用地塊的坡地資源設(shè)在地塊南端和西北端； TOWNHOUSE 將合理的分配、規(guī)劃在高層及雙拼住 宅 半合圍的 U 字型區(qū)域內(nèi)； 小區(qū)的主要 出入口 設(shè)置在東側(cè)高爾 夫 大道上，此處 設(shè)置了 近 6000 平方米的入 口 廣場，彰顯小 區(qū)的尊貴。另外，在小區(qū)北 側(cè) 規(guī)劃道路上，以及東南側(cè)分 別 設(shè)置了 兩 個機動車出入 口，滿足使用要求。 立面設(shè)計： 在立面設(shè)計上，本小區(qū)在建筑形式，建筑細部，色彩等方面都力求能創(chuàng)造 溫馨的 居 家環(huán)境 。 綠化空間環(huán)境設(shè)計： 因低層往宅密度相對較高，所以居住環(huán)境設(shè)計是小區(qū)規(guī)劃的重點。各環(huán)境節(jié)點的設(shè)計成為一個個造景的閃光點，如主入口 處的廣場、 具 有現(xiàn)代氣息的住宅與綠化之間美妙的構(gòu)圖、各種趣味性的園林小品以及居民休息座椅均加強了小區(qū)的環(huán)境細部的處理，體現(xiàn) 出 二十一世紀人居環(huán)境的品質(zhì) 。高 層公 寓 設(shè)置的地下室 在滿 足人防要求的同時 ，解決部分停車 。 配套 地塊周邊可共享駿景高爾夫花園東區(qū)的生活配套設(shè)施，周邊商業(yè)氣氛還處于培育階段 。 開發(fā) 進度 2021 年 9 月我司向東莞市國土局上報西區(qū)土地掛牌申請，因為房地產(chǎn)市場低迷暫緩推出； 2021 年年底已拿到《建設(shè)用地批準書》； 2021 年 10月重新上報掛牌申請，目前 市局已審批完成 ， 只需我司準 備工作完成后與塘廈鎮(zhèn)政府知會市局，即可由 東莞市土地交易中心（國土局下屬機構(gòu)）報東莞市國土局主管局長審批后公告 ， 預計可以 2021 年 2 月中下旬完成掛牌審批及開始掛牌交易，預計按土地評估價 億元 (計容 樓面地價約2020 元 /平方米 )掛牌。 七、項目投資估算、資金籌措計劃 本項目開發(fā)建設(shè)投資為 317,129 萬元，總成本費用 335,238 萬元 ,計劃采用滾動式開發(fā)，計劃資金來源于： 股東投入自有資金 97,834 萬元；向銀行借款 165,000 萬元； 通過預售籌集建設(shè)資金 72,404 萬元。 項目 具有 較強的盈利能力和抗風險能力。 1 原文已完。編制時，我公司技術(shù)發(fā)展部、質(zhì)檢科以 及項目部經(jīng)過精心研究、合理組織、充分利用先進工藝，特制定本施工組織設(shè)計。 本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設(shè)計院設(shè)計。 本工程建筑面積 :27樓 。室內(nèi)地坪177?？倢?27樓 ； 30樓 m。 本工程設(shè)計屋面為坡屋面防水采用防水涂料。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間 200 300 瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩子；樓梯間內(nèi)墻采用 50 2 厚膠粉聚苯顆粒保溫。樓梯間單元門采用樓宇對講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進戶門采用保溫防盜門。本工程設(shè)計 為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板?；A(chǔ)采用 C30 鋼筋砼條形基礎(chǔ)，上砌 MU30 毛石基礎(chǔ)，砂漿采用 M10 水泥砂漿。 本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材： I 級鋼， II 級鋼；砼：基礎(chǔ)墊層 C10，基礎(chǔ)底板、地圈梁、基礎(chǔ)構(gòu)造柱均采用 C30，其余均 C20。 本工程設(shè)計采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。 二、 施工部署及進度計劃 工期安排 本工程合同計劃開工日期： 2021 年 8 月 21 日，竣工日期：2021 年 7 月 10 日，合同工期 315 天。具體進度計劃詳見附圖－ 1（施工進度計劃）。 ⑵ 結(jié)構(gòu)工程 結(jié)構(gòu)定位放線（預檢）→構(gòu)造柱鋼筋綁扎、定位（隱檢）→磚墻砌筑（＋ 50cm 線找平、預檢）→柱梁、頂板支模（預檢）→梁板鋼筋綁扎（隱檢、開盤申請）→砼澆筑→下一層結(jié)構(gòu)定位放線→重復上述施工工序直 至頂。 ⑷ 外裝修工程 外裝修工程遵循先上后下原則，屋面工程（包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層）結(jié)束后，進行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。 場內(nèi)道路采用級配砂石鋪墊，壓路機壓。 ⑵ 現(xiàn)場設(shè)鋼筋切斷機 1 臺，調(diào)直機 1 臺，電焊機 2 臺， 1 臺對焊機。 ⑷ 回填期間設(shè)打夯機 2 臺。 施工用電 施工用電已由建設(shè)單位引入現(xiàn)場；根據(jù)工程特點，設(shè)總配電箱 1 個，塔吊、攪抖站、攪拌機、切斷機、調(diào)直機、對焊機、木工棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱 1 個；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機械均設(shè)置接零、接地保護。 施工用水 施工用水采用深井水自來水，并砌筑一蓄水池進行蓄水。 生活用水 生活用水采用自來水。 ⑵ 裝修期間 抹灰工 60 人；木工 4 人；油工 8 人；電工 6 人；水暖工10 人。 12，邊長相對誤差 1/15000。 ⑵ 工程定位 A、根據(jù)工程特點，平面布置和定位原則，設(shè)置一橫一縱兩條主控線即 27樓：（ A）軸線和（ 1） 軸線； 30樓：（ A）軸線和（ 1）軸線。 B、主、次 控軸線定位時均布置引樁，引樁采用木樁，后砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標注在四周永久性建筑物或構(gòu)造物上，施測完成后報建設(shè)單位、監(jiān)理單位確認后另以妥善保護。 D、水準點：建設(shè)單位給定準點，建筑物177。 ⑶ 基礎(chǔ)測量 A、在開挖前，基坑根據(jù)平面布置，軸線控制樁為基準定出基坑長、寬度，作為拉小線的依據(jù)；根據(jù)結(jié)構(gòu)要求，條基外側(cè) 1100mm 為砂礫墊層邊，考慮放坡，撒上白灰線，進行開挖。 C、標高由水準點引測至坑底。 B、施工層放線時，應在結(jié)構(gòu)平面上校投測軸線，閉合后再測設(shè)細部尺寸和邊線。 基坑開挖 本工種設(shè)計地基換工，夯填砂礫墊層 1100mm；根據(jù) 此特點，采用機械大開挖，留 200mm 厚進行挖工、鏟平。開挖出的土，根據(jù)現(xiàn)場實際情況，盡量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬運。 挖掘機挖土應該從上而下施工，禁止采用挖空底腳的操作方法。 砌筑工程 ⑴ 材料 磚： MU15 多孔磚，毛石基礎(chǔ)采 用 MU30 毛石。 以下采用 M10 水泥砂漿，一、二、三、四層采用 M10 混合砂漿，五層以上采用 混合砂漿。 B、砌筑前應提前澆水濕潤磚塊，水率保持在 10％－ 15％。 D、外墻轉(zhuǎn)角處應同時砌筑，內(nèi)外墻交接處必須留斜槎，槎子長度不小于墻體高度的 2/3，槎子必須平直、通順。 F、接槎時必須將表面清理干凈，澆水濕潤，填實砂漿，保持灰縫平直。 H、施工時需留置臨時洞口，其側(cè)邊離交接處的墻面不少于 500mm，頂部設(shè)邊梁。 ⑵ 鋼筋綁扎前應仔細對照圖紙進行翻樣，根據(jù)翻樣配料，施工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底，準備施工工具，做好施工的準備 工作。 ⑷ 鋼筋保護層：基礎(chǔ) 40mm，柱、梁 30mm，板 20mm。板上部鋼筋用馬凳按梅花狀支起。 砼工程 ⑴ 水泥進場后須做復試，經(jīng)復試合格后由試驗室下達配合比。同時攪拌時，須車車進磅，做好記錄。 ⑶ 投料順序：石子→水泥→砂子。 ⑸ 砼澆筑后 1 晝夜?jié)菜B(yǎng)護，養(yǎng)護期不少于 7d，砼強度未達到 之前不得上人作業(yè)。模板支搭的標高、截面尺寸、平整度、垂直度應達到質(zhì)量驗收標準，以滿足其鋼度，穩(wěn)定性要求。 ⑶ 本工程選用 851 脫模劑，每拆除一次模板經(jīng)清理后涂刷脫模劑，再重新組裝，以保證砼的外觀質(zhì)量。 ⑵ 架子底部夯實，墊木板，綁掃地桿。 ⑷ 為防止腳平架外傾，與結(jié)構(gòu)采用鋼性拉接，拉接點間距附和“垂四平六“的原則。 ⑹ 結(jié)構(gòu)架子高出作業(yè)層 1m，每步架子滿鋪腳手板，要求嚴密牢固并嚴禁探頭板。 根據(jù)預算所需材料數(shù)量，提出材料進場日期，在不影響施工用料的原則下，盡量減少施工用地，按照供料計劃分期分批組織材料進場。底子 11 灰應粘結(jié)牢 固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。 油漆、涂料施工： 油漆工程施工時，施工環(huán)境應清潔干凈，待抹灰、樓地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必須干燥、清潔，刷漆時要多刷多理不流墜，達到薄厚均勻，色調(diào)一致，表面光亮。 為了使顏色一致，應使用同一配合比的涂料，使用時涂料攪勻，方可涂刷，接槎外留在陰陽角外必須保證涂層均勻一致表面不顯刷紋。 做墊層必須先沖筋后做墊層，其平整度要控制在 4mm 以內(nèi)，加強養(yǎng)護 4－ 5 天后，才能進行上層施工。 做水泥砂漿找平層表面應平整壓光，屋面與女兒墻交接處抹成 R≥ 150mm 圓角。 原材料在使用前經(jīng)化驗合格后才能使用，不合格材料嚴禁使用。 ⑵ 水、暖安裝前做單項試壓，完畢后做通、閉水后試驗和打壓試驗，衛(wèi)生間閉水試驗不少于 24 小時。油漆防腐等均符合圖紙各施工規(guī)范及質(zhì)量評定標準。 ⑸ 燈具、插座、開關(guān)等器具必須選用合格產(chǎn)品，不合格產(chǎn)品嚴禁 使用。 五、預防質(zhì)量通病之措施 本工程按優(yōu)質(zhì)工程進行管理與控制，其優(yōu)質(zhì)工程的目標體系與創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程的保證措施在本工程施工組織設(shè)計中做了詳述。 13 創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程除對各分部、分項、工序工程施工中，精心操作，一絲不茍、高標準嚴要求作業(yè)外，關(guān)鍵是防止質(zhì)量通病。 ⑵ 、重視磚砌體水平灰縫的厚度不均與砂漿飽滿度： ① 、水平灰縫不勻：規(guī)范規(guī)定磚砌體水平灰縫厚度與豎向灰縫寬度一般為 10mm，但不應小于 8mm，也不應小于 12