【正文】 另外兩家 xx 俱樂部難以達(dá)到的。 星海 xx會(huì)館的聚合效應(yīng)明顯，項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定 在距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項(xiàng)目的位置和園區(qū)的交通來看，本項(xiàng)目基本可以覆蓋整個(gè)園區(qū)。更為搶眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中 37％來自外地，而管理技術(shù)人員中這一比例更是將近 。 從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術(shù)人員 受雇于外企、合資公司、金融機(jī)構(gòu)等， 都 受過良好教育。而且人口的密度比較大，俱樂部的 xx 市場潛力較大。 項(xiàng)目的宣傳定位和形象定位是“時(shí)尚、健康、科學(xué)”， 以 xxxxxx 俱樂部鮮明的標(biāo)志及充滿活力、健康科學(xué)的運(yùn)動(dòng)方式進(jìn)行宣傳，從俱樂部整體網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 15 設(shè)計(jì)到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動(dòng)感、充滿活力的時(shí)代氣息。 第二節(jié) 項(xiàng)目內(nèi)部設(shè)置 一、項(xiàng)目規(guī)劃定位 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)在符合蘇州市工業(yè)園 xx 市場特點(diǎn)以及自身營銷與經(jīng)營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運(yùn)營成本，使該項(xiàng)目在獲得最大的品牌效益和社會(huì)效益的同時(shí)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效 益。 二、項(xiàng)目裝修設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨(dú)立 xx 俱樂部項(xiàng)目相比，不易引人注意。 由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時(shí)，應(yīng)盡量保留層高，盡量給會(huì)員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運(yùn)動(dòng)舒適感。 整個(gè)俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營業(yè)的所有時(shí)段網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 16 中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強(qiáng)的動(dòng)感音樂，以提高運(yùn)動(dòng) xx 者的運(yùn)動(dòng)興奮性，并烘托運(yùn)動(dòng) xx 氛圍。 二、項(xiàng)目管理 1. 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（ 31 人） 俱樂部總經(jīng)理（ 1 人） 市場部 銷售部 健美操部 私教部 運(yùn)營部 財(cái)務(wù)部 主管 主管 主管 主管 主管 主管 （ 1人） （ 1 人） （ 1人） （ 1 人） （ 1人） 營銷策劃 會(huì)籍顧問 健美操教練 私人教練 前臺(tái) 保管 出納 會(huì)計(jì) （ 1人） （ 8 人） (4 人 ) （ 8 人） (3 人 ) （ 1 人 ) （ 1人） 本項(xiàng)目中高層管理人員由 xx 公司派出， xx 教練、會(huì)籍顧問主管由 xx 公司派出，其他中層 管理人員和基層服務(wù)人員以本地招聘為原則，本地招聘人員將由 xxxxxx 俱樂部進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以保證俱樂部經(jīng)營管理質(zhì)量。 xxxxxx 俱樂部星海大廈店，將嚴(yán)格執(zhí)行 xxxxxx 俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。在開業(yè)之前，預(yù)銷售將成為創(chuàng)收的重要部分。全體員工隨時(shí)待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會(huì)員卡。俱樂部還將免費(fèi)為來賓進(jìn)行健康評(píng)估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵(lì)人們采納健康的生活方式并成為 xxxx 俱樂部的會(huì)員。 xxxxxx 俱樂部 的銷售人員將收集這些表格，并與每個(gè)填表人聯(lián)系，約定時(shí)間邀請(qǐng)他們來參觀俱樂部，并成為臨時(shí)會(huì)員。 各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場，這是因?yàn)槠髽I(yè)意識(shí)到了健 康的員工為企業(yè)帶來的益處， xxxxxx 俱樂部將于企業(yè) 聯(lián)系，推出公司員工收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場 xx 測試、講座和其他與健康有關(guān)的活動(dòng)。 特別活動(dòng)是 xxxxxx 俱樂部銷售和推廣計(jì)劃的另一個(gè)重要組成部分。 每個(gè)季度俱樂部會(huì)舉辦內(nèi)部活動(dòng)，例如會(huì)員聚會(huì)、節(jié)日慶祝和周年聚會(huì)等。這些活動(dòng)的舉行將得到本地企業(yè)的支持，將在團(tuán)體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。 xxxxxx 俱樂部將為會(huì)員及其朋友提供免費(fèi)健康檢查，這是 向非會(huì)員出售會(huì)員卡最為有效的方式之一。 xxxxxx 俱樂部使用的最強(qiáng)有力的促銷方式是俱樂部內(nèi)部會(huì)員間的促銷競網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 20 賽，這個(gè)計(jì)劃旨在鼓勵(lì)介紹新人入會(huì)的現(xiàn)有會(huì)員，鼓勵(lì)包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會(huì)員的高昂情緒并推銷會(huì)員卡的一個(gè)行之有效的方法。此后，現(xiàn)有會(huì)員 的續(xù)約將是保持會(huì)員基數(shù)的關(guān)鍵，首要任務(wù)是令會(huì)員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計(jì)劃，如在入會(huì)最頻繁的時(shí)候進(jìn)行季節(jié)性促銷。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進(jìn)行宣傳。 第五節(jié) 會(huì)員制體系設(shè)置 一、設(shè)置原則 俱樂部采取國際通行的會(huì)員制管理方法，以吸引長期固定會(huì)員為主要目的，根據(jù)對(duì) xxxxxx 俱樂部的規(guī)模、檔次及周邊主要消費(fèi)群體及其消費(fèi)能 力購買力、消費(fèi)群體分析，制定以下會(huì)員制卡種和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第四章 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目投資效益估算 一、年?duì)I業(yè)收入估算 詳見附件二：《年經(jīng)營收入估算表》 二、年經(jīng)營成本估算 詳見附件三：《年經(jīng)營成本估算表》 三、年?duì)I業(yè)收入估算 詳見附件四：《年?duì)I業(yè)利潤估算表》 四、現(xiàn)金流量估算 以十年為財(cái)務(wù)計(jì)算期， 10%為折現(xiàn)率，計(jì)算 xxxx 蘇州星海大廈項(xiàng)目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。 第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 靜態(tài)法分析財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益主要有以下三個(gè)指標(biāo)，這種方法未考慮資金 的時(shí)間價(jià)值，但也有一定參考價(jià)值。 一．投資利潤率 二． 投資利稅率 三．靜態(tài)投資回收期 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 22 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流 量的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 = 年 第三節(jié) 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 動(dòng)態(tài)法分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益主要有兩個(gè)指標(biāo)，這兩個(gè)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，是經(jīng)濟(jì)效益分析中比較重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在項(xiàng)目管理中，在基準(zhǔn)收益率為 10%的前提下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，則該項(xiàng)目具備投資價(jià)值。 三．動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 = 累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1 + 上年累計(jì)現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 = 年 第四節(jié) 結(jié) 論 從以上三節(jié)的財(cái)務(wù)分析中可以看出，本項(xiàng)目贏利性較好，要求收益率為 10%的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元；內(nèi)部收益率 %；動(dòng)態(tài)投資回收期 年。 第五章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 蘇州市星海大廈項(xiàng)目作為“ xxxx”也存在一些風(fēng)險(xiǎn)： 一．行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 華東地區(qū)作為長江經(jīng)濟(jì)圈的龍頭，是眾多商家必爭之地，目前世界知名品牌的 xx 俱樂部紛紛搶占華東市場，面積在 2020 平方米以上的 xx 俱樂部已有十余家，行業(yè)競爭非常激烈，此項(xiàng)目一進(jìn)入市場即將面臨的激烈的行業(yè)競爭。 三．不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 體育 xx 業(yè)是人民生活水平發(fā)展到較高水平后進(jìn)行的消費(fèi)活動(dòng)，因此一旦發(fā)生自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力因素，將大幅度影響消費(fèi)人群消費(fèi)頻次和客流量；發(fā)生火災(zāi)、地震和臺(tái)風(fēng)等使 xx 連鎖店財(cái)物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產(chǎn)損失，并影響集團(tuán)發(fā)展與擴(kuò)張。 xx 公司將對(duì)前期建設(shè)和后期經(jīng)營管理投入大量人力物力，以使該項(xiàng)目在各方面達(dá)到 xxxxxx 俱樂部的水平，為進(jìn)一步推進(jìn) xxxxxx 連鎖事業(yè)而