【正文】 眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中37％來自外地，而管理技術(shù)人員中這一比例更是將近。從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術(shù)人員受雇于外企、合資公司、金融機構(gòu)等，都受過良好教育。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場潛力較大。項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學”，以**xx俱樂部鮮明的標志及充滿活力、健康科學的運動方式進行宣傳，從俱樂部整體設(shè)計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現(xiàn)健康、動感、充滿活力的時代氣息。第二節(jié) 項目內(nèi)部設(shè)置一、項目規(guī)劃定位項目規(guī)劃經(jīng)在符合某市工業(yè)園xx市場特點以及自身營銷與經(jīng)營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運營成本，使該項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經(jīng)濟效益。二、項目裝修設(shè)計 本項目處于XX大廈群樓的四、五層，與獨立xx俱樂部項目相比，不易引人注意。 由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時，應盡量保留層高，盡量給會員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運動舒適感。 整個俱樂部開放式公共區(qū)域均配置背景音樂設(shè)備，在中心營業(yè)的所有時段中，將持續(xù)播放節(jié)奏感較強的動感音樂，以提高運動xx者的運動興奮性，并烘托運動xx氛圍。二、項目管理1. 組織機構(gòu)設(shè)置（31人）俱樂部總經(jīng)理（1人）市場部 銷售部 健美操部 私教部 運營部 財務(wù)部主管 主管 主管 主管 主管 主管（1人） （1人） （1人） （1人） （1人） 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　營銷策劃 會籍顧問 健美操教練 私人教練 前臺 保管 出納 會計（1人） （8人） (4人) （8人） (3人) （1人) （1人）本項目中高層管理人員由xx公司派出，xx教練、會籍顧問主管由xx公司派出，其他中層管理人員和基層服務(wù)人員以本地招聘為原則，本地招聘人員將由**xx俱樂部進行崗位培訓，以保證俱樂部經(jīng)營管理質(zhì)量。 **xx俱樂部XX大廈店，將嚴格執(zhí)行**xx俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質(zhì)量的經(jīng)營品質(zhì)，樹立良好的俱樂部品牌。在開業(yè)之前，預銷售將成為創(chuàng)收的重要部分。全體員工隨時待命，帶領(lǐng)參觀、解答問題并出售會員卡。俱樂部還將免費為來賓進行健康評估，主要目的是為了創(chuàng)造出充滿活力的積極向上的環(huán)境，以鼓勵人們采納健康的生活方式并成為**俱樂部的會員。**xx俱樂部的銷售人員將收集這些表格，并與每個填表人聯(lián)系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部，并成為臨時會員。 各類企業(yè)是本行業(yè)最具潛力的市場，這是因為企業(yè)意識到了健康的員工為企業(yè)帶來的益處，**xx俱樂部將于企業(yè)聯(lián)系，推出公司員工收費標準、現(xiàn)場xx測試、講座和其他與健康有關(guān)的活動。 特別活動是**xx俱樂部銷售和推廣計劃的另一個重要組成部分。 每個季度俱樂部會舉辦內(nèi)部活動，例如會員聚會、節(jié)日慶祝和周年聚會等。這些活動的舉行將得到本地企業(yè)的支持，將在團體內(nèi)部發(fā)門票和宣傳材料。**xx俱樂部將為會員及其朋友提供免費健康檢查，這是向非會員出售會員卡最為有效的方式之一。 **xx俱樂部使用的最強有力的促銷方式是俱樂部內(nèi)部會員間的促銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入會的現(xiàn)有會員，鼓勵包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷會員卡的一個行之有效的方法。此后，現(xiàn)有會員的續(xù)約將是保持會員基數(shù)的關(guān)鍵，首要任務(wù)是令會員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計劃，如在入會最頻繁的時候進行季節(jié)性促銷。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進行宣傳。第五節(jié) 會員制體系設(shè)置一、設(shè)置原則俱樂部采取國際通行的會員制管理方法，以吸引長期固定會員為主要目的，根據(jù)對**xx俱樂部的規(guī)模、檔次及周邊主要消費群體及其消費能力購買力、消費群體分析，制定以下會員制卡種和相應的收費標準。第四章 財務(wù)評價第一節(jié) 項目投資效益估算一、年營業(yè)收入估算詳見附件二：《年經(jīng)營收入估算表》二、年經(jīng)營成本估算詳見附件三：《年經(jīng)營成本估算表》三、年營業(yè)收入估算詳見附件四：《年營業(yè)利潤估算表》四、現(xiàn)金流量估算以十年為財務(wù)計算期，10%為折現(xiàn)率，計算某大廈項目未來十年的現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量現(xiàn)值。第二節(jié) 靜態(tài)經(jīng)濟效益分析靜態(tài)法分析財務(wù)經(jīng)濟效益主要有以下三個指標，這種方法未考慮資金的時間價值，但也有一定參考價值。一．投資利潤率 二．投資利稅率 三．靜態(tài)投資回收期投資回收期=累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量 =第三節(jié) 動態(tài)經(jīng)濟效益分析動態(tài)法分析項目經(jīng)濟效益主要有兩個指標，這兩個指標考慮了資金的時間價值，是經(jīng)濟效益分析中比較重要的經(jīng)濟指標。在項目管理中，在基準收益率為10%的前提下，財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，則該項目具備投資價值。三．動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期 = 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)1 + 上年累計現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 = 第四節(jié) 結(jié) 論 從以上三節(jié)的財務(wù)分析中可以看出，本項目贏利性較好，要求收益率為10%；%；。第五章 風險分析第一節(jié) 風險分析某市XX大廈項目作為“**”也存在一些風險：一．行業(yè)風險華東地區(qū)作為長江經(jīng)濟圈的龍頭，是眾多商家必爭之地，目前世界知名品牌的xx俱樂部紛紛搶占華東市場，面積在2000平方米以上的xx俱樂部已有十余家，行業(yè)競爭非常激烈，此項目一進入市場即將面臨的激烈的行業(yè)競爭。三．不可抗力風險體育xx業(yè)是人民生活水平發(fā)展到較高水平后進行的消費活動，因此一旦發(fā)生自然災害、戰(zhàn)爭等不可抗力因素，將大幅度影響消費人群消費頻次和客流量；發(fā)生火災、地震和臺風等使xx連鎖店財物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產(chǎn)損失，并影響集團發(fā)展與擴張。xx公司將對前期建設(shè)和后期經(jīng)營管理投入大量人力物力，以使該項目在各方面達到**xx俱樂部的水平，為進一步推進**xx連鎖事