【正文】 產(chǎn)品定位于中高檔與中檔產(chǎn)品，應(yīng)把握住市場(chǎng)的差異化因素； 區(qū)域已經(jīng)形成了 中高檔別墅的聚居群 其位置及面積 可以塑造出精品住宅 產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為 稀缺性的低容積率 的多體態(tài)別墅小區(qū) 具備了開發(fā) “ 中高檔別墅 ” 的條件 容積率指標(biāo) 符合中高檔別墅開發(fā)的要求 有可供利用的充足 的外部資源可供塑造 產(chǎn)品分析 從以上數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目已經(jīng)具備區(qū)域開發(fā)中高檔產(chǎn)品的先決條件 本項(xiàng)目是目前板塊內(nèi)潛在開發(fā)量 最大的一個(gè)項(xiàng)目 1. 與其他容積率相近似樓盤 的產(chǎn)品多為純獨(dú)立別墅 2. 4. . 6. 區(qū)域內(nèi)缺乏較有特色的雙拼別墅 3. 目前已售完的項(xiàng)目其主要所面 臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是區(qū)域內(nèi)的 4. 區(qū)域板塊內(nèi)與本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì) 相同的項(xiàng)目不多，且多已售完； 競(jìng)爭(zhēng)性較小 5. 3. 項(xiàng)目與區(qū)域板塊內(nèi)比較 從板塊內(nèi)的市場(chǎng)分析，客觀上要求本項(xiàng)目不僅僅局限于板塊內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還要與鄰近的競(jìng)爭(zhēng)板塊相比較； *** *** 位于 A9公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便捷； 趙巷板塊統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成了別墅中的 “ 古北效應(yīng) “ ，綜合品質(zhì)得到了極大的拉升； 目前板塊內(nèi)尚無生活配套設(shè)施，但區(qū)域內(nèi)已有詳盡的規(guī)劃，且南側(cè)還有規(guī)劃中的高檔配套商服； 板塊的發(fā)展趨勢(shì)是向南部的佘山地區(qū)，將會(huì)形成上海最大的高檔別墅區(qū)； 趙巷板塊 徐涇板塊 競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)分析 區(qū)域比較 交通依賴于 318國(guó)道和延安路中春路匝道口，高峰時(shí)段較為擁擠，出行能力相對(duì)較弱； 徐涇板塊是老虹橋的延伸，自然形成，因此規(guī)劃與趙巷相比較差，但已形成較為成熟的中高檔別墅聚居區(qū)； 該區(qū)域生活配套主要依托于七寶、虹橋地區(qū)，區(qū)域內(nèi)尚無具體規(guī)劃； 板塊目前已自然與虹橋、古北地區(qū)形成了上海較有特色的中高檔別墅聚集區(qū)； 定位分析 競(jìng)爭(zhēng)板塊小結(jié) ? 徐涇板塊與中心城區(qū)的相對(duì)距離要優(yōu)于趙巷板塊， 但絕對(duì)距離不及趙巷地區(qū)； ? 趙巷板塊在規(guī)劃布局上要優(yōu)于徐涇板塊； ? 趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊； ? 在目前的情況下，徐涇地區(qū)的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊； ? 趙巷板塊統(tǒng)一開發(fā)，兩北兩側(cè)的目標(biāo)群體完全不同， 避免了板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)其它板塊的開發(fā)具有較強(qiáng)的牽 制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的； 差異點(diǎn) 選擇錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是本板塊項(xiàng)目尋找目標(biāo)市場(chǎng)的必由出路 市場(chǎng)定位建議 ： 西郊新型中高檔產(chǎn)品的領(lǐng)跑者 以全新的 Villa和 Townhouse的 別墅精品 主導(dǎo)市場(chǎng) 定位詮釋 ?通過定位分析得出，結(jié)合本項(xiàng)目的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目應(yīng)有較高的市場(chǎng)立意，定位于區(qū)域中高檔產(chǎn)品； ?本項(xiàng)目位于整個(gè)大西郊的概念中，西郊的中高檔形象已深入人心，既強(qiáng)勢(shì)了本項(xiàng)目的地域特征，又為產(chǎn)品樹立了較高的品質(zhì)； ?區(qū)域原中高檔產(chǎn)品均鎖定于獨(dú)立別墅，產(chǎn)品形態(tài)較為單一，已經(jīng)形成了區(qū)域產(chǎn)品突破的瓶頸，本案應(yīng)推陳出新以多形態(tài)的產(chǎn)品引領(lǐng)新的市場(chǎng)； ?本產(chǎn)品以全新的 Villa和 Townhouse的精品別墅進(jìn)入市場(chǎng)，以區(qū)域新型化的中檔產(chǎn)品，走錯(cuò)位化的市場(chǎng)道路； ?本項(xiàng)目目前最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是趙巷板塊群，按照其北塊容積率為，而南側(cè)則控制在 ，本項(xiàng)目如果以單一性的產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，會(huì)形成本項(xiàng)目受到南北塊的集中打壓，所以項(xiàng)目應(yīng)選擇錯(cuò)位化的定位入市；另外由于該板塊南塊地區(qū)的入市時(shí)機(jī)與本項(xiàng)目會(huì)有同期性的可能，本項(xiàng)目應(yīng)將選擇優(yōu)于南側(cè)的規(guī)劃來取悅市場(chǎng)； *** 九溪十八島 麗都別墅 湖畔佳苑 西郊美林館 西郊紫郡 居禮 安盛景園 *** *** *** *** *** *** 案名 產(chǎn)品唯一性 面積控制較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅 以單體特色產(chǎn)品和水景布局為個(gè)案特征 超出區(qū)域供給特征大面積戶型 特色環(huán)水島嶼與江南園林布局 區(qū)域唯一性投資型產(chǎn)品 高密度、高容積率的稀有純獨(dú)棟別墅 依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境 錯(cuò)位化分析 在房型面積上“去脂”，以面積來控制總價(jià) 借鑒性 錯(cuò)位性 不做規(guī)模較大的水景，以細(xì)部的精品水景為主 控制面積和保證功能性原則的主導(dǎo)下，在局部房型上進(jìn)行創(chuàng)新，以增加別墅的實(shí)用性 ； 利用天然的水景資源，形成水景住宅 項(xiàng)目仍以“西郊”為項(xiàng)目的立身之本 利用西郊所形成的中高檔板塊為依托之本，尋求在整個(gè)區(qū)域（以及競(jìng)爭(zhēng)板塊）內(nèi)有更高的發(fā)展； 戶型建議 單體配比建議 配比原則： ? 混合型產(chǎn)品應(yīng)有一種主體產(chǎn)品引導(dǎo)市場(chǎng)； ? 根據(jù)項(xiàng)目既定的市場(chǎng)定位鎖定主體產(chǎn)品； ? 以主體購(gòu)買群為定位導(dǎo)向； ? 以區(qū)域差異化為定性主導(dǎo)原則； 8 1 3 9 5 7 10 11 2 4 6 12 ?紅色地塊位置較佳，開發(fā)獨(dú)立別墅； ?黃色地塊建議以獨(dú)立別墅為主和少量雙拼別墅組成； ?南側(cè)的藍(lán)色圖標(biāo)由于地塊形狀和緊鄰高速公路，建議全部建造雙拼別墅； 根據(jù)項(xiàng)目的戶型設(shè)定： 建議 : 獨(dú)立別墅與雙拼別墅的比例約為 60%和 40%， 即獨(dú)立別墅 174戶，雙拼 114戶（ 72幢） 區(qū)域 案名 聯(lián)排別墅徐涇板塊 西郊景園 167261九亭、泗涇板塊 上海詩林 153383考察本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的戶型面積情況： 區(qū)域 案名 獨(dú)立別墅居禮 350650九溪十八島 438590古北佘山國(guó)際別墅 250460中海翡翠湖岸 300580恒聯(lián)名人世家 300400 九亭、泗涇板塊 泗涇頤景園 260420趙巷板塊徐涇板塊戶型面積建議 從競(jìng)爭(zhēng)別墅情況來看 ， 獨(dú)棟別墅去化主力集中在 300平方米 500平方米之間 ， 其中較小面積 ， 集中在 250400平方米之間的別墅去化速度較快 ，400平方米以上的面積有一定阻力； 從聯(lián)排別墅來看，目前區(qū)域聯(lián)排的供給量較小，幾乎就是空白點(diǎn)，趙巷板塊尚未開始供給，早期的西郊景園和九亭的上海弄里人家、上海詩林的聯(lián)排供給面積集中在都在 150250平方米之間，大于 250平方米的聯(lián)排在去化上有一定的阻力； 別墅形式 獨(dú)立 聯(lián)體 供應(yīng)面積 260900 205261 集中面積 320380 225240 1） 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市 ，