【文章內(nèi)容簡介】 .該項(xiàng)目中動(dòng)遷房占有不小的比例 ,約占推出房源的 37%. ３３ 新城區(qū)板塊 ? 金源花園 ３６ 銷售情況不錯(cuò)，預(yù)計(jì)新推房源均價(jià)為 2900元 /㎡ 銷售情況 13% 33% 54% 百分比 ㎡ ～ ㎡ ㎡ ～ ㎡ ㎡ ～ ㎡ 面積 四房 三房 兩房 房型 2850元 /㎡ 均價(jià) 2021年 3月 開盤時(shí)間 開發(fā)商 : 江蘇金匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021年 5月 交房時(shí)間 90180平方米 建筑面積 占地面積 多層，小高層 物業(yè)類別 金源路二橫路 位置 個(gè)案基本資料 金源花園 ,位于新城區(qū)板塊新汽車站附近 ,周邊配套不太完善 . 目前可售房源很少 ,下一批房源尚未推出 ,預(yù)計(jì)均價(jià)為 2900元 /㎡ . ３７ ? 四季華庭 ３８ 6% 62% 32% 百分比 ㎡ ～ ㎡ ㎡ ～ ㎡ ㎡ ～ ㎡ 面積 復(fù)式 三房 兩房 房型 2800元 /㎡ 均價(jià) 2021年 10月 開盤時(shí)間 開發(fā)商 : 盱眙縣三錦置業(yè)發(fā)展有限公司 2021年 10月 交房時(shí)間 74101平方米 建筑面積 37827平方米 占地面積 多層，小高層 物業(yè)類別 金源北路 15號(hào) 位置 個(gè)案基本資料 四季華庭緊鄰金源坊 ,新汽車站附近 ,小高層和多層混合社區(qū) .目前在售的為多層 ,該樓盤銷售情況很好 ,10月開盤以來 ,推出房源已經(jīng)去化 85%. ３９ ? 龍城新天地 龍城新天地項(xiàng)目，是由江蘇甲地置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的集商業(yè)、住宅為一體的商服住綜合小區(qū)。本項(xiàng)目位于盱眙縣大橋路北側(cè)，盱眙新客運(yùn)中心東側(cè)，由 A、 B兩大區(qū)域組成， A區(qū)為純商業(yè)區(qū)共由 1－－ 9＃樓， 2－－ 4層不等的低層商鋪構(gòu)成。 B區(qū)為小高層住宅樓構(gòu)成 .龍城新天地是一個(gè)集商業(yè)、住宅、休閑、娛樂為一體的高檔商住小區(qū)。其中住宅 2萬平方米 。商業(yè) . 商業(yè) 4500元 /㎡ ,住宅預(yù)計(jì)均價(jià)為 2850元 /㎡ . ４０ 案名 位置 物業(yè)形態(tài) 銷售均價(jià) 備注 新城市廣場 洪武路工五路 多層 1980元 /㎡ 接受預(yù)定，尚未開盤 水岸鳳凰城 開發(fā)區(qū)鳳凰大道西側(cè) 多層，小高層，商鋪，別墅 1850元 /㎡ 一期銷售中 桂香苑 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)圣山路 12號(hào) 多層，小高層，商鋪 1900元 /㎡ —— 開發(fā)區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)板塊目前在售新房很少 ,由于該區(qū)域以工業(yè)為主 ,無論是共建配套還是人居氛圍都與老城區(qū)和新城區(qū)存在很大的差距 .商品房目前售價(jià)與市區(qū)內(nèi)其它區(qū)域相比 ,價(jià)格比較低 ,在18002021之間 ,購買者也以區(qū)域居民和附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主 . ４１ 小結(jié) 老城區(qū)板塊 : 老城區(qū)板塊是盱眙目前在售樓盤主要集中區(qū)域 ,但大部分樓盤已經(jīng)進(jìn)入銷售的末期 .該區(qū)域新增項(xiàng)目很少 . 該區(qū)域樓盤除了惠源居以外 ,體量比較小 ,大部分樓盤總體量約在 4萬平方米 7萬平方米之間 .物業(yè)形態(tài)以高層為主 ,小高層很少 .目前 ,該區(qū)域商品房銷售均價(jià)在 24002600元 /㎡ 之間 .由于該區(qū)域配套比較完善 ,商業(yè)已經(jīng)比較成熟 ,商品房去化速度比較快 . 開發(fā)區(qū)板塊 : 開發(fā)區(qū)板塊 ,以工業(yè)廠房為主 ,住宅供應(yīng)量很少 .由于該區(qū)域開發(fā)較晚 ,遠(yuǎn)離商業(yè)中心 ,生活配套很不完善 . 選擇在此購房的市區(qū)居民很少 ,樓盤的客戶有很大的區(qū)域局限性 ,以工業(yè)區(qū)換房居民和附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)居民為主 .商品房定價(jià)比較低 ,均價(jià)在 18002021元 /㎡ 之間 . ４２ 新城區(qū)板塊 : 該區(qū)域是盱眙新增樓盤的集中區(qū)域 .受政府規(guī)劃的引導(dǎo) ,該區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ容^大 ,為眾多開發(fā)商和當(dāng)?shù)鼐用窨春?. 樓盤多為多層 ﹑ 小高層和商業(yè)的混合型 ,樓盤品質(zhì)要高于老城區(qū) .目前 ,龍城新天地和金國園等大型商業(yè)項(xiàng)目正在規(guī)劃建設(shè)中 ,商業(yè)和生活配套不斷完善 ,增加了區(qū)域樓盤的附加價(jià)值 .開發(fā)商對(duì)樓盤的期望價(jià)值較高 ,定價(jià)在 2800元 /㎡ 以上 .樓盤銷售情況很好 ,但預(yù)計(jì)未來該區(qū)域受當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)力和對(duì)價(jià)格的敏感度影響 ,價(jià)格增長將會(huì)放緩 . ４３ 四、市場調(diào)研總結(jié)與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測 (一 ) 市場調(diào)研總結(jié) ? 盱眙房地產(chǎn)市場供需兩旺 2021年盱眙房地產(chǎn)市場供應(yīng)量和需求量同比增長了 200%300%, 房地產(chǎn)市場供需兩旺 . ? 房地產(chǎn)市場以剛性需求 盱眙房地產(chǎn)市場以剛性需求為主 ,如改善住房 ,子女上學(xué) ,婚房等 ,投資客比例不大 ,集中在商業(yè)中心和新城區(qū) . ? 宏觀調(diào)控形成一定的觀望氛圍 國家的宏觀調(diào)控將導(dǎo)致近期一段時(shí)間的觀望氛圍 ,尤其是影響了投資客 ,部分打算進(jìn)城置業(yè)或回鄉(xiāng)置業(yè)者的購房熱情 . ? 不同區(qū)域房價(jià)差別比較大 ,受政府規(guī)劃政策的影響明顯 開發(fā)區(qū)房價(jià)在市區(qū)內(nèi)最低 ,約在 18002021元 /㎡ 之間 ,老城區(qū)房價(jià)約在 24002600元 /㎡ 之間之間 ,新城區(qū)房價(jià)在 28002900元 /㎡ 之間 .新城區(qū)作為政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域 ,房價(jià)明顯高于其它區(qū)域 . ４４ ? 80100平方米左右的面積段比較受歡迎 90平方米左右的房源由于面積適中 ,總價(jià)不會(huì)太高 ,受到大多數(shù)購房者的歡迎 ,去化速度比較快 . ? 消費(fèi)者對(duì)房價(jià)敏感度高 . 受當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)力的制約 ,消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的敏感度較高 .總房價(jià)在 30萬之內(nèi)是消費(fèi)者比較容易接受的范圍 . ? 物業(yè)形態(tài)以多層為主 目前盱眙市場上物業(yè)形態(tài)還是以多層為主 .多層住宅比較受消費(fèi)者歡迎 ,但是隨著一些新觀念的引入 ,這種喜好正在逐步改變 . ? “ 金三銀四”觀念影響深刻 “ 金三銀四 ” 觀念在當(dāng)?shù)刭彿空咧杏绊懮羁?,導(dǎo)致大量住宅頂層房源很難去化 . ? 物業(yè)管理不完善 盱眙房地產(chǎn)市場上物業(yè)管理很不完善 ,很多樓盤僅僅是門口一個(gè) “ 保安” . ４５ 優(yōu)勢(shì)（ S） 老城，舊城改造，城市發(fā)展新的機(jī)遇 城區(qū)老百姓的消費(fèi)購物中心近在咫尺 臨城區(qū)主干道淮河?xùn)|路，交通較方便 天然的地勢(shì)差異，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目用地不規(guī)則、高低落差也較大 周邊共建配套尚未實(shí)施，人氣不足 地塊尚屬前期開發(fā)階段，市場陌生 本縣整體經(jīng)濟(jì)不高，消費(fèi)能力受限 機(jī)會(huì)（ O） 該區(qū)域尚屬舊城改造初期，利于形象工程 區(qū)域內(nèi)無參照項(xiàng)目運(yùn)營模式，便于運(yùn)作創(chuàng)新鬧中取靜，配套較完善，保值增值潛力較大 威脅（ T） 國家房地產(chǎn)宏觀政策波動(dòng)，將直接影響消費(fèi) 者心理，再度出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望 當(dāng)?shù)卣l(fā)展規(guī)劃調(diào)整，將造成導(dǎo)致老城區(qū) 開發(fā)降溫 項(xiàng)目 SWOT分析 : ４６ (二 ) 未來市場發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場更加規(guī)范。 近兩年盱眙房地產(chǎn)市場需求比較旺盛，出現(xiàn)了一些違法違規(guī)行為。隨著國家和地方監(jiān)管力度的加大，該區(qū)域房地產(chǎn)市場將更加健康的發(fā)展。 ? 房價(jià)仍將保持上漲趨勢(shì)，但速度會(huì)有所放慢。 受房地產(chǎn)大環(huán)境的影響以及盱眙居民住房需求比較旺盛的影響，區(qū)域房價(jià)仍然會(huì)保持上漲趨勢(shì)。但是，由于國家的宏觀調(diào)控政策和居民購買力的制約，房價(jià)的增長速度將會(huì)放緩。 ? 區(qū)域內(nèi)供小于求的局面沒有改變。 由于城市化的進(jìn)程以及大量的居民改善性住房的需求，盱眙的房地產(chǎn)市場供小于求的局面依然未變。 ? 觀望氣氛濃厚，商品房銷售面臨一定的壓力。 隨著 2021年國家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場的觀望氣氛越來越濃，這將給商品房銷售帶來一定的壓力，去化速度將會(huì)減慢。 ? 住宅向新城區(qū)集中，增加了項(xiàng)目的稀缺性。 盱眙新建樓盤多集中在新城區(qū)，且體量較大。老城區(qū)許多樓盤已經(jīng)進(jìn)入銷售末期，新增樓盤很少。 ４７ 項(xiàng)目定位篇 第貳篇 ４８ 1﹑ 地塊因子分析 一、產(chǎn)品定位建議 有 利 因 子 不 利 因 子 近公園 ,居住環(huán)境比較好 用地不規(guī)則 ,高低落差大 緊鄰商業(yè)中心 ,配套完善 ,生活方便 緊鄰商業(yè)中心 ,環(huán)境比較吵雜 規(guī)模小 ,小區(qū)配套在完整性上不及大盤 規(guī)模小 ,利于做精做細(xì) 在售樓盤定位雷同 ,或者沒有明確的定位 在