【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)成為以山、水、洲、城為依托，以?shī)蕵沸蓍e為特色，以楚漢文化和湖湘文化為內(nèi)涵的世界級(jí)旅游目的地和復(fù)合型國(guó)際化旅游城市 。 二是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。到 2020 年，長(zhǎng)沙市年接待旅游者突破 5700 萬人次，全市旅游總收入達(dá) 1519 億元，相當(dāng)于全市 GDP 總量的 %，使旅游業(yè)成為長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。三是旅游區(qū)目標(biāo)。到 2020 年，長(zhǎng)沙市 5A 級(jí)旅游區(qū)達(dá)到 3 個(gè)（岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、劉少奇紀(jì)念館、馬王堆漢文化旅游區(qū)）； 4A 級(jí)旅游區(qū)達(dá)到 12 個(gè)（銅官窯文化 園、湖南第一師范、石燕湖生態(tài)旅游區(qū)、溈山宗教文化旅游區(qū)、灰湯溫泉度假旅游區(qū)、洗心禪佛教文化旅游區(qū)、黑麋峰生態(tài)旅游區(qū)、黃興鎮(zhèn)鄉(xiāng)村旅都市桃源項(xiàng) 目建議書 16 游區(qū)、楊開慧故里紅色文化旅游區(qū)、善化歷史文化旅游區(qū)、湖湘文化園、千龍湖生態(tài)旅游區(qū)）。四是社會(huì)目標(biāo)。通過規(guī)劃的實(shí)施，提供 80 萬個(gè)就業(yè)崗位，為本地人民的致富奔小康鋪平道路；大力提高農(nóng)村的精神面貌；為弘揚(yáng)湖湘文化，提升市民素質(zhì)，建設(shè)文明城市做出更大的貢獻(xiàn)，更為促進(jìn)和諧社會(huì)的形成提供積極影響。五是城市目標(biāo)。創(chuàng)建“中國(guó)最佳娛樂旅游城市”，建設(shè)成泛珠“ 9＋ 2”區(qū)域的重要旅游城市、中國(guó)中西部地區(qū) 的中心旅游城市，建設(shè)成最適宜人居的綜合性城市。六是環(huán)境目標(biāo)。景區(qū)環(huán)境質(zhì)量 100%達(dá)標(biāo)；生態(tài)環(huán)境和文物古跡得到保護(hù)，生態(tài)人居環(huán)境得到改善，實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境和旅游業(yè)的和諧發(fā)展。 （ 2）長(zhǎng)沙市旅游業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略。規(guī)劃期內(nèi)，長(zhǎng)沙市將大力實(shí)施“六大戰(zhàn)略” :一是項(xiàng)目建設(shè)戰(zhàn)略。實(shí)現(xiàn)以重點(diǎn)旅游項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展。二是增長(zhǎng)極戰(zhàn)略。通過資金、物資、能量、信息、人才的聚集形成增長(zhǎng)極 ，以增長(zhǎng)輻射帶動(dòng)周邊旅游業(yè)發(fā)展。三是大旅游戰(zhàn)略。結(jié)合旅游統(tǒng)計(jì)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、市場(chǎng)促銷等，建設(shè)大旅游區(qū)、構(gòu)建大交通、宣傳大文化、組織大旅游統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 體系，形成以城市為核心的大旅游吸引物。四是旅游品牌戰(zhàn)略。打好漢文化、紅色文化、湖湘文化、現(xiàn)代農(nóng)耕文化品牌，打造文化之都，其次是作好影視、歌廳、酒吧、卡通、餐飲、休閑等文化品牌，將長(zhǎng)沙市建設(shè)成為中國(guó)的“娛樂之都”。五是區(qū)域合作戰(zhàn)略。在加強(qiáng)與周邊旅游區(qū)合作的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)和中部六省區(qū)以及泛珠“ 9+2”區(qū)域旅游區(qū)的合作，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的雙贏。六是城市旅游戰(zhàn)略。積極開發(fā)城市的旅游功能，進(jìn)一步增加城市的影響力和輻射力，健全城市旅游體系，推動(dòng)長(zhǎng)沙城市旅游的發(fā)展。 （ 3）未來長(zhǎng)沙市旅游空間總體布局。通過對(duì)長(zhǎng)沙市旅游資源 空間都市桃源項(xiàng) 目建議書 17 聚集度和長(zhǎng)沙市旅游發(fā)展現(xiàn)狀和旅游趨勢(shì)分析，確定了長(zhǎng)沙市旅游空間布局 “一心，三帶，四組團(tuán)”格局，并明確了各區(qū)域的發(fā)展思路和發(fā)展重點(diǎn)。 一心：長(zhǎng)沙市都市區(qū)范圍，總面積 1450 平方公里； 三帶：瀏陽(yáng)河旅游帶，湘江旅游帶，溈水風(fēng)光帶； 四組團(tuán)：文家市紅色觀光旅游組團(tuán)、花明樓 灰湯紅色觀光度假旅游組團(tuán)、黑麋峰生態(tài)旅游組團(tuán)、開慧 社港歷史文化觀光度假旅游組團(tuán)。 （ 4）規(guī)劃期內(nèi)長(zhǎng)沙市旅游產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略。 結(jié)合長(zhǎng)沙市的主要旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及發(fā)展現(xiàn)狀，提出了未來長(zhǎng)沙市旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和內(nèi)容、旅游產(chǎn)品開發(fā)的重點(diǎn)和專項(xiàng)產(chǎn)品 、旅游精品線路的規(guī)劃設(shè)計(jì)等。確定了在鞏固和提升觀光游、度假游、鄉(xiāng)村游、會(huì)展與商務(wù)游等傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)品前提下，大力推進(jìn)生態(tài)游、自駕車游、體育游、休學(xué)游等高端特色旅游產(chǎn)品的發(fā)展方向；規(guī)劃設(shè)計(jì)了“ 1159旅游精品發(fā)展戰(zhàn)略”，即“一條黃金旅游帶”、“一個(gè)精品旅游目的地”、“五條特色精品旅游線”、“九條區(qū)內(nèi)精品旅游線”。 （ 5）長(zhǎng)沙旅游形象及營(yíng)銷策略。結(jié)合長(zhǎng)沙市的歷史人文環(huán)境及旅游資源特色，確立了長(zhǎng)沙市旅游形象：極具人文底蘊(yùn)的歷史文化名城，最具休閑特色的現(xiàn)代娛樂之都。進(jìn)一步提出了“快樂之都，多情長(zhǎng)沙”等系列形象鮮明的長(zhǎng) 沙市旅游宣傳口號(hào)，確立了以旅游媒介地、客源地、目的地為主要營(yíng)銷目的地的“三地營(yíng)銷”戰(zhàn)略，提出了“二次”營(yíng)銷的理念和實(shí)施辦法，總體定位于跳出傳統(tǒng)旅游目的地營(yíng)銷的概念，著力于城市營(yíng)銷，向國(guó)內(nèi)外展示長(zhǎng)沙的風(fēng)采和魅力，形成長(zhǎng)沙旅游的優(yōu)質(zhì)品牌。 都市桃源項(xiàng) 目建議書 18 （三）旅游 房 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 旅游房地產(chǎn)總體概況 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的逐漸提高，旅游和 房產(chǎn)兩大 “ 高溫產(chǎn)業(yè) ” 催生的 “ 度假 房產(chǎn) ” 逐漸浮出水面。依托著強(qiáng)勁增長(zhǎng)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，度假投資型房產(chǎn)正展示著休閑度假房產(chǎn)行業(yè)的魅力。 全國(guó)各地 度假投資型房產(chǎn)掀起了一輪新的房產(chǎn)熱潮。 據(jù)了解， 深圳的“ 萬科棠樾境界行館 ”于 2020 年 12 月 5 日開盤，推出 96 套高層單位，戶型 90130 平米，開盤即售罄，第二天臨時(shí)加推36 套也全部售完，現(xiàn)在又推出第二批僅剩的稀缺單位。從棠樾境界行館的火熱，足以看出高端度假投資型房產(chǎn)的市場(chǎng)潛力。熱銷的背后表現(xiàn)得是資源、原生態(tài)環(huán)境、配套和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)于一體的高端產(chǎn)品， 這樣的產(chǎn)品也決定了它在市場(chǎng)中的保值抗跌性。無論是投資者、開發(fā)者還是居住者，衡量休閑度假地產(chǎn)的價(jià)值，一定是從生態(tài)環(huán)境、資源優(yōu)勢(shì)、人文氛圍、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域配套、物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)大方面綜合而言。隨著候鳥式休閑方式的興起，深圳的休閑度假地產(chǎn)也逐步發(fā)展。尤其在深圳，很大一部分富人早已不拘泥于滿足 “ 城市之家 ” 和郊區(qū)裝修奢華的別墅，在社會(huì)壓力和工作壓力日益繁重的今天，他們更重視能讓身心真正得到放松的 “ 度假之居 ” 。度假之余還可以投資更是甚好。 2020 年末，海南被批準(zhǔn)為“國(guó)際旅游島”以來， 海南省委省政府基于獨(dú)特的區(qū)位、資源 、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，借鑒國(guó)際旅游業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，不失時(shí)機(jī)地提出把房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)緊密結(jié)合 —— 發(fā)展旅游房地產(chǎn)，海南的旅游房地產(chǎn)從此步入持續(xù)快速健康的發(fā)展軌道，成為旅游業(yè)發(fā)展的重要支柱 ，并 不斷推動(dòng)海南旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。目前海南全省已建成旅游都市桃源項(xiàng) 目建議書 19 飯店４００多家，其中五星級(jí)及按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的飯店有４０多家，正在建設(shè)的五星級(jí)飯店２０家。希爾頓、喜來登、萬豪等１０多家國(guó)外頂級(jí)管理公司已進(jìn)入海南，全省四、五星級(jí)飯店外籍管理人員占到２５％以上。博鰲、神州半島、石梅灣、清水灣、海棠灣 ?? 七八個(gè)高水準(zhǔn)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在海南東海岸靚麗呈現(xiàn) 。 此外，大量休閑度假村、高爾夫球場(chǎng)、旅游景區(qū)主題休閑公園等休閑度假類房地產(chǎn)的建成，吸引了大量的旅游度假人群進(jìn)入，推動(dòng)海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉(zhuǎn)型，由大眾消費(fèi)市場(chǎng)向中高 檔消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅以產(chǎn)權(quán)酒店模式出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，已在幾年內(nèi)由幾家發(fā)展至 600 多家，并遍布全國(guó)主要商務(wù)城市，如上海、北京、杭州、天津等地出現(xiàn)的以投資理財(cái)為主的商業(yè)經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)權(quán)酒店，即各類產(chǎn)權(quán)式旅游星級(jí)酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等；以及在海南三亞、浙江千島湖、安徽黃山、北戴河等著名旅游風(fēng)景區(qū)出現(xiàn)的以異地房產(chǎn)投資為主的投資消費(fèi)類休閑度假第二住所，如度假公寓、別墅等。 旅游房地產(chǎn)概念紅火，正值青春期 旅游業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)相比， 投資低回報(bào)穩(wěn)定， 風(fēng)險(xiǎn)較 小。 地 產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，受金融業(yè)及土地政策的影響較大；而旅游業(yè)特別是生態(tài)旅游行業(yè)，前期投資完成后，在保護(hù)好生態(tài)環(huán)境的前提下，后期投入很少，并且可獲得較長(zhǎng)時(shí)期的投資回報(bào)。特別是在經(jīng)過最初幾年后，后期的增長(zhǎng)可望幾何性的爆發(fā)。 都市桃源項(xiàng) 目建議書 20 有地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，與旅游項(xiàng)目的長(zhǎng)線投資開發(fā)不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般是 3 至 5 年為一個(gè)周期，投入巨額資金之后要求運(yùn)轉(zhuǎn)快，馬上就得見效益，因而難度也越來越大。 隨著國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)的打壓， 競(jìng)爭(zhēng)激烈， 許多 地產(chǎn)商紛紛試水旅游業(yè)。 目前， 涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家， 其中 既包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型 企業(yè)，也包括合生地產(chǎn)、天鴻集團(tuán)、萬科集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)。 旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式已被各大郊區(qū)大盤靈活應(yīng)用。這種所謂 “ 泛地產(chǎn)時(shí)代的經(jīng)營(yíng)模式 ” ，把旅游作為房地產(chǎn)開發(fā)的墊腳石，通過旅游項(xiàng)目把生地做成熟地乃至旺地，以此帶旺房地產(chǎn)的生意。旅游開發(fā)如今已是房地產(chǎn)商手中的一張 王 牌，通過營(yíng)造一種休閑度假的氣氛來提升樓盤的品位、概念。 例如， 作為廣州后花園的清遠(yuǎn)，一股蓬勃興起的生態(tài)旅游熱催旺了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)式酒店。清遠(yuǎn)的廣州后花園酒店是 2020 年率先在珠三角推出的產(chǎn)權(quán)式酒店，位于清遠(yuǎn)北部石角鎮(zhèn) 一片青山綠水間，距離廣州僅幾十公里。最近，清遠(yuǎn)又推出 5 幢造型別致的產(chǎn)權(quán)式酒店，全部按照國(guó)際生態(tài)度假模式建設(shè)，據(jù)悉，其擁有的 300 多套房間業(yè)已被認(rèn)購(gòu)一空。 值得一提的是，攜手國(guó)際酒店管理公司投資 度假休閑 商務(wù)酒店，已在地產(chǎn)界日漸升溫。據(jù)稱，這一模式是香港大地產(chǎn)商們慣用的，包括香港新世界地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)，酒店都是其重要的一塊業(yè)務(wù)，地產(chǎn)商這幾年也開始投入商務(wù)酒店的開發(fā)。 旅游地產(chǎn)被看好，更主要的原因在于國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟以及交通的改善。飛機(jī)班車化、城際高速列車公交化，交通便捷，都市桃源項(xiàng) 目建議書 21 城際距離正變短或消 失，是旅游地產(chǎn)興起的客觀外部條件。去年，曾在海南遭遇敗績(jī)的旅游地產(chǎn)品種 “產(chǎn)權(quán)式酒店 ”在全國(guó)各大城市悄然興起。專家分析指出，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一方面造就了具有消費(fèi)能力的族群，另一方面培育了這批人的超前消費(fèi)觀念，發(fā)展旅游地產(chǎn)已經(jīng)擁有了扎實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 業(yè)內(nèi)資深人士表示，目前開發(fā)商對(duì)旅游房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)范疇已經(jīng)超越了過去的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)。有開發(fā)商認(rèn)為，第二居所、異地購(gòu)房同樣也屬于旅游地產(chǎn)的范疇，因?yàn)楝F(xiàn)在普通住宅也可以用來度假，度假的地產(chǎn)也可以變成當(dāng)?shù)匾恍┖廊A住宅。據(jù)有關(guān)住宅市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)， 大都市 郊區(qū)高檔住宅的購(gòu)買者多是出于 “ 休閑加投資 ” 的目的而解囊的。 旅游房產(chǎn)分類： 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型旅游房產(chǎn)：分布在主要商務(wù)和旅游城市的各類以投資經(jīng)營(yíng)為主要目的的旅游星級(jí)酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等。 休閑度假消費(fèi)類旅游房產(chǎn)：分布在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)以及海濱城市等地區(qū)，如各類度假公寓、別墅等。 旅游房地產(chǎn)開發(fā)、投資價(jià)值比較 旅游房產(chǎn)分類 產(chǎn)品細(xì)分 使用價(jià)值 開發(fā)價(jià)值（開發(fā)商） 投資價(jià)值（投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人） 消費(fèi)類旅游房產(chǎn) 各類分時(shí)度假酒店物業(yè) 休閑度假消費(fèi) 保留物業(yè)產(chǎn)權(quán)，通過銷售使用權(quán)獲 得經(jīng)營(yíng)回報(bào)和物業(yè)增值 不具備投資價(jià)值 投資＋消費(fèi)類旅游房產(chǎn) 度假公寓、度假別墅、養(yǎng)老公寓等 度假居住 銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)獲取房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn) 房產(chǎn)增值＋休閑度假 投資類旅游房產(chǎn) 旅游星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒商業(yè)經(jīng)營(yíng) 整體轉(zhuǎn)讓獲取開發(fā)利潤(rùn)、持有一定時(shí)期獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和物經(jīng)營(yíng)收益＋物業(yè)增值 都市桃源項(xiàng) 目建議書 22 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2020 年，受全球性金融風(fēng)暴影響，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整。市委、市政府果斷出臺(tái)了一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò) 大需求并舉，通過強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)與監(jiān)管，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。預(yù)計(jì)全年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約 478億元，與去年同期相比增長(zhǎng)約 14%，占全市固定資產(chǎn)投資比例約 25%；全年商品房施工面積約 4447 萬㎡，其中新開工面積約 1631 萬㎡，竣工面積約 687 萬㎡，與去年同期比分別增長(zhǎng)約 34%、 48%、 30%。全年全市（含郊縣）累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 182