【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一輪黯淡期后，九月樓市開(kāi)始復(fù)蘇，延續(xù)八月開(kāi)始的打折風(fēng)潮，九月里的樓市促銷更是蔚然成風(fēng)，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅，樓市促銷的效果顯而易見(jiàn)，成交套數(shù)和成交面積都較上六、七、八個(gè)月有了30％左右的增幅。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的前行中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價(jià)下降的趨勢(shì)，顯然，價(jià)格成了影響項(xiàng)目銷售速度的催化劑。蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查近幾年來(lái)，蘇州房地產(chǎn)因快速發(fā)展而受到各界廣泛關(guān)注，但在05年6月新政出臺(tái)后，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生巨大逆轉(zhuǎn)，遭遇了自上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)最艱難的一個(gè)發(fā)展時(shí)期。而相比04年同時(shí)段，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的火爆程度足以蓋過(guò)長(zhǎng)三角地區(qū)的其他任何一個(gè)城市。 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)分析(1)第一階段：2003～2004年(6月之前)蘇州房產(chǎn)房?jī)r(jià)逐年飚升，房產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天數(shù)年前的蘇州，房?jī)r(jià)還僅僅1700元/㎡，處于滬寧沿線的城市中最低，其主要原因是由于房產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，供應(yīng)無(wú)序，住宅開(kāi)發(fā)過(guò)度所造成的，并使得蘇州的空置房一度在全省名列榜首，造成了房產(chǎn)市場(chǎng)一度的嚴(yán)重萎靡。自2001年開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的大發(fā)展趨勢(shì)成為了蘇州市場(chǎng)迅速發(fā)展的良好基礎(chǔ)，加之被壓抑許久的旺盛市場(chǎng)需求，以及蘇州執(zhí)行土地拍賣的政策這些，都成為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展的強(qiáng)力推動(dòng)因素。2004年前市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)：216。 滬寧沿線價(jià)格盆地現(xiàn)象，促使蘇州房?jī)r(jià)補(bǔ)漲216。 市場(chǎng)火熱，供需兩旺，房?jī)r(jià)持續(xù)高速上漲216。 賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求216。 土地拍賣托高房?jī)r(jià)216。 商業(yè)個(gè)案開(kāi)發(fā)量相對(duì)稀少，投資者把目光投向了住宅產(chǎn)品(2)第二階段：2004年6月～2005年1月宏觀調(diào)控政策沖擊市場(chǎng)，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入調(diào)整由于房?jī)r(jià)的一路飚升，開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)更大化，引發(fā)了新一輪的土地進(jìn)行儲(chǔ)備競(jìng)爭(zhēng)，短期內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)房者無(wú)房可買，整個(gè)市場(chǎng)供小于求的局面；調(diào)整土地開(kāi)發(fā)量成為了該階段階段房產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。 2004年5月份以銀行貸款緊縮為主的宏觀調(diào)控政策，給蘇州防地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大的沖擊。銀行貸款緊縮政策直接減少了市場(chǎng)上投資者購(gòu)房的比重，同時(shí)也削弱了消費(fèi)者的支付能力，最終影響了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)信心；基本投資的壓縮削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力；土地政策方面先后出臺(tái)的11號(hào)令、39。74號(hào)令都旨在廢止土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，加快了前期存量協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地的上市步伐，短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。在政策面、市場(chǎng)面的雙重壓力下，市場(chǎng)漸漸步入調(diào)整期，2004年5～8月蘇州市場(chǎng)表現(xiàn)一般，樓盤銷售速度放緩，局部市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)折扣現(xiàn)象，樓盤銷售中加大了廣告、促銷力度，但市場(chǎng)觀望態(tài)度明顯。進(jìn)入2004年9月后，特別是經(jīng)過(guò)“十一”黃金周后，市場(chǎng)略有回暖趨勢(shì)。而10月29日銀行加息政策出臺(tái)后，又再次打壓了略有抬頭趨勢(shì)的蘇州房?jī)r(jià)。(3)第三階段：2005年１月～2006年2月2005年整年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈小“Ｖ”字態(tài)勢(shì)發(fā)展2005年春節(jié)前后，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次抬頭，蘇州各大在售樓盤在春節(jié)長(zhǎng)假期間迎來(lái)了05年的開(kāi)門紅，在05年上半年，蘇州房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)顯著增加，多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入正式銷售階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了比較集中放量的強(qiáng)供期。據(jù)我司市場(chǎng)部資料，在該時(shí)段內(nèi)，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖周邊區(qū)域，就有十三個(gè)大小不一的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)銷售。 2005年年初，國(guó)家的關(guān)于宏觀調(diào)控的風(fēng)聲愈演愈烈，業(yè)內(nèi)專家人士也有全面分析，指出2005年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生巨大的變化，但蘇州的房地產(chǎn)界尤其是很多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有重視這個(gè)問(wèn)題。在他們看來(lái)，光環(huán)籠罩下的蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)依然形勢(shì)大好，尤其是其房?jī)r(jià)必然進(jìn)一步上漲。去年5月初，當(dāng)諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還在盤算著如何爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化時(shí)，人民銀行關(guān)于停止發(fā)放貸款、嚴(yán)格金融放貸審批的政策接踵而至，蘇州部分開(kāi)發(fā)商敏感的意識(shí)到，市場(chǎng)即將發(fā)生變化，迅速地做出了調(diào)整。而更多的開(kāi)發(fā)商依然處于觀望和幻想著：宏觀調(diào)控對(duì)蘇州的影響不會(huì)太大。 2005年5月，國(guó)家七部委在一個(gè)月內(nèi)先后連續(xù)兩次頒布《意見(jiàn)》，確定6月1日起，針對(duì)144㎡以上非普通住宅加征2%營(yíng)業(yè)稅，這些使得本來(lái)就局勢(shì)微妙的蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次蒙上陰影。6月份，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)上市銷售的樓盤逐漸增加，市場(chǎng)的觀望氣氛確愈加濃重，蘇州工業(yè)園區(qū)某大型樓盤開(kāi)盤當(dāng)日只銷售了30余套房，不及預(yù)定目標(biāo)的10％。蘇州房地產(chǎn)自此正式進(jìn)入市場(chǎng)疲軟期，市場(chǎng)形勢(shì)再次慘淡。7月份，蘇州市規(guī)定2005年7月蘇州商品房銷售正式進(jìn)行網(wǎng)上備案，確定期房不得轉(zhuǎn)讓，樓市繼續(xù)降溫，主要媒體房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，破天荒的出現(xiàn)了諸如“打折”、“優(yōu)惠”等字樣。大多項(xiàng)目也紛紛下調(diào)價(jià)格，跌幅300元～500元/㎡不等。但市場(chǎng)反應(yīng)依舊平淡無(wú)奇，其中有兩個(gè)項(xiàng)目更是出現(xiàn)一連近三周銷售業(yè)績(jī)?yōu)榱愕膶擂尉车?。部分樓盤開(kāi)發(fā)商干脆將項(xiàng)目做出“封盤不賣”的舉措，解散銷售隊(duì)伍，關(guān)閉售樓處，市場(chǎng)異常慘淡。宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)自9月開(kāi)始復(fù)蘇，延續(xù)八月開(kāi)始的打折風(fēng)潮，樓市促銷更是蔚然成風(fēng)，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅。樓市促銷的效果顯而易見(jiàn)，月成交套數(shù)和成交面積較上三個(gè)月有了30％左右的增幅。 十月的2645套、十一月的3364套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的短高中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價(jià)下降的趨勢(shì)，顯然，價(jià)格成了影響項(xiàng)目銷售速度的催化劑。從供應(yīng)看，2004年前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)明顯偏小，土地巨大的供應(yīng)量并沒(méi)有傳導(dǎo)到樓盤供應(yīng)上來(lái)，結(jié)果導(dǎo)致有效供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求。加之金融政策十分寬松，進(jìn)一步支持了蘇州房?jī)r(jià)地價(jià)爆漲，出現(xiàn)市場(chǎng)十分火熱的局面。而從2005年開(kāi)始，上述四方面的需求已經(jīng)得到較好的釋放，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)完全由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變、由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變——這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)必然要發(fā)生調(diào)整。2005年度的宏觀調(diào)控，基本過(guò)濾和打壓了蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，目前市場(chǎng)是比較真實(shí)的市場(chǎng)，但是蘇州市場(chǎng)的低迷和房?jī)r(jià)的下滑不代表蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)崩潰，蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭和城市良好規(guī)劃發(fā)展，決定了蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然擁有較大潛力。由于目前市場(chǎng)業(yè)已形成的供大于求和錯(cuò)誤的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，決定了蘇州的房?jī)r(jià)不可能再度爆漲。隨著年內(nèi)供應(yīng)量的繼續(xù)放大，蘇州的房?jī)r(jià)將會(huì)呈現(xiàn)有漲有跌的局面，而目前兩三年內(nèi)，蘇州房地產(chǎn)想恢復(fù)到2003年的發(fā)展?fàn)顟B(tài)已根本不可能；而蘇州房地產(chǎn)能否走出“寒冬”逐步回暖，關(guān)鍵只能看宏觀調(diào)控的解凍時(shí)間和解凍程度。(1) 2006年蘇州樓市趨于平穩(wěn)，局部區(qū)域樓盤價(jià)格下降兩個(gè)方面：一方面，蘇州樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域價(jià)格相差不是很大，消費(fèi)客戶處于持幣觀望狀態(tài)，以選擇交通、配套服務(wù)設(shè)施等因素齊全品質(zhì)高的小區(qū)為首選，消費(fèi)更為理性。另一方面，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，以房地產(chǎn)銷售為最終環(huán)節(jié)，迫于新政后的矛盾，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的不斷增加（對(duì)樓盤空置的恐懼，供大于求），樓盤高密度區(qū)域，必然會(huì)有部分樓盤以價(jià)格這張最后的王牌來(lái)刺激消費(fèi)客戶，實(shí)現(xiàn)去化加速。(2) 2006年下半年蘇州樓市熱度區(qū)域——吳中區(qū)2005年蘇州土地儲(chǔ)備中心的掛牌、拍賣出讓地塊，主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)。吳中區(qū)、相城區(qū)由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較短，開(kāi)發(fā)空間巨大，且大部分為低密度住宅區(qū)。大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的不斷加入，必然會(huì)成為新年樓市的熱點(diǎn)。(3)成熟區(qū)域房?jī)r(jià)熱中有升、房?jī)r(jià)上漲成熟區(qū)域版塊，由于居住人口集中，配套成熟，其生活機(jī)能十分完善。加上該區(qū)域由于各方面已經(jīng)成熟，商品房推出體量也非常稀少，少數(shù)樓盤一經(jīng)推出，短期內(nèi)即可銷售一空，因此，也是受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響最小的區(qū)域版塊。此類版塊大多集中在市區(qū)中心地段、新區(qū)獅山路版塊、園區(qū)的湖西成熟版塊（中央公園、金雞湖畔周邊）蘇州市區(qū)一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）概況及分析房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，蘇州土地供應(yīng)量充足，土地供應(yīng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商更為理智。據(jù)我司資料統(tǒng)計(jì)，2005年蘇州市共舉行公開(kāi)土地拍賣會(huì)四次（市區(qū)、工業(yè)園區(qū)各兩次），出讓土地32宗，出讓面積：1723106㎡，出讓總價(jià)：。(1)從園區(qū)的出讓情況來(lái)看園區(qū)地價(jià)在04年4月達(dá)到了高峰后，現(xiàn)在已逐年穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)于園區(qū)市場(chǎng)的信心和未來(lái)預(yù)期已開(kāi)始有所減退，在獲取高容積率項(xiàng)目時(shí)對(duì)土地成本的控制已經(jīng)非常嚴(yán)格。而對(duì)低密度項(xiàng)目的獲取也開(kāi)始轉(zhuǎn)為理性態(tài)度，04年包括04年前拿地的盲目追漲心理已逐漸淡化，園區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走向分化、理性和穩(wěn)定的局面。從今年園區(qū)出讓地塊的位置來(lái)看，環(huán)金雞湖區(qū)域出讓的土地容積慮要求較低，以低密度住宅為主；，今后的建筑形態(tài)以高層、小高層為主。從今年土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)的情況可以了解到，開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不是很高，甚至出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在競(jìng)價(jià)過(guò)程中沒(méi)有遇到任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而以底價(jià)成交的情況。園區(qū)出讓土地的價(jià)格較去年相比也有明顯下降：2005年園區(qū)拍賣地塊成交樓面均價(jià)為2011元/㎡，較2004年相比下降了961元/㎡，％。％，％，相比之下今年開(kāi)發(fā)商對(duì)園區(qū)土地的關(guān)注程度明顯下降。這一方面說(shuō)明了土地評(píng)估價(jià)格比較準(zhǔn)確，與開(kāi)發(fā)商的心理價(jià)位相近，另一方面也說(shuō)明了在現(xiàn)在的宏觀形勢(shì)下開(kāi)發(fā)商顯得更加理性，對(duì)園區(qū)的期望值有所降低，園區(qū)市場(chǎng)開(kāi)始分化，開(kāi)發(fā)商對(duì)高層這類在園區(qū)已同質(zhì)化很嚴(yán)重的產(chǎn)品獲取很謹(jǐn)慎。(2)從蘇州市區(qū)的出讓情況可以看出在蘇州市成熟區(qū)域推不出大中型地塊，而大中型地塊集中在區(qū)域發(fā)展及配套設(shè)施一般的區(qū)域。市區(qū)環(huán)線以內(nèi)，特別是護(hù)城河周邊地塊依然受到開(kāi)發(fā)商的追捧。由于商業(yè)用途的地塊對(duì)自身產(chǎn)品價(jià)值的影響很大，所以具有商業(yè)用途的地塊明顯受到眾開(kāi)發(fā)商的追捧，成為蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一發(fā)展亮點(diǎn)。該類地塊的火爆也與蘇州的總體規(guī)劃一致，將進(jìn)一步增加蘇州的商業(yè)氛圍，優(yōu)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。2005年10月舉行的蘇州市區(qū)第二次土地賣會(huì)表現(xiàn)出一個(gè)趨勢(shì)：宗地價(jià)格與周邊同類地塊的價(jià)格基本持平，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將土地的未來(lái)預(yù)期考慮在內(nèi)。同時(shí)，對(duì)于周邊生活配套好、人居環(huán)境好的區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。這說(shuō)明就目前而言，住宅用地的漲幅不大，基本維持在去年年底的價(jià)格，土地價(jià)格（開(kāi)發(fā)總成本中重要的組成部分）的穩(wěn)定將導(dǎo)致未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格漲幅趨緩，未來(lái)商品房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)。（商品房市場(chǎng)）分析表13： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)施工竣工房屋面積比較（單位：萬(wàn)㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積25764600增長(zhǎng)幅度119．9％％％％ ％10%竣工房屋面積1600增長(zhǎng)幅度2％％％％％％住宅銷售面積。增長(zhǎng)幅度3％％％％%%圖17：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實(shí)銷面積柱狀比較圖（單位：萬(wàn)㎡）圖18：蘇州市2000~2005年施工/竣工面積及漲幅比較圖（單位：萬(wàn)㎡）表14：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實(shí)銷面積比較表（單位：萬(wàn)㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商品房實(shí)際銷售面積327．53商品住宅實(shí)際銷售面積圖19：2000～2005年蘇州商品房/商品住宅實(shí)銷面積柱狀比較圖（單位：萬(wàn)㎡）蘇州市區(qū)房地產(chǎn)需求因素及價(jià)格因素綜合分析在蘇州近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析后可以看出，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)再次啟動(dòng)后，需求方面主要有四方面力量：首先，是蘇州本地的為改善居住質(zhì)量的大批中高端消費(fèi)者，他們屬于自發(fā)性購(gòu)房；其次，是因城市建設(shè)拆遷而產(chǎn)生的大量強(qiáng)制性購(gòu)房；再次，是本地和外來(lái)居民為解決居住問(wèn)題產(chǎn)生的購(gòu)房，最后，是本地和外來(lái)的炒房族的投資或投機(jī)性購(gòu)房。商品房?jī)r(jià)格上漲的主要原因：(1)土地價(jià)格上漲，從2001年起，蘇州推出的土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣新政策以后，占商品房成本近30%的地價(jià)相比“九五”時(shí)期快速上漲，這是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的重要因素。(2)近年來(lái)建筑材料價(jià)格上漲，使商品房剛性成本增加。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)提升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)變動(dòng)，中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價(jià)格上揚(yáng)。(5)投資和投機(jī)性購(gòu)房拉動(dòng)。表17：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r主要指標(biāo)表(單位：萬(wàn)㎡)商品房建設(shè)2001年2002年2003年2004年2005年施工面積4600新開(kāi)工面積1800竣工面積1600圖22：2001～2005年蘇州房地產(chǎn)發(fā)展主要指標(biāo)折線圖（單位：萬(wàn)㎡)表18：2001～2005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積比較表（單位：萬(wàn)㎡)全部商品房住宅商鋪寫字樓前5年竣工面積前5年總建設(shè)面積前5年已售面積前5年未售出面積06年后待售面積　　圖23：2001～2005年蘇州各類房地產(chǎn)產(chǎn)品面積柱狀比較圖（單位：萬(wàn)㎡)在2001年到2005年期間，㎡，其中住宅約為4134萬(wàn)㎡，目前在建的住宅樓面積為5385萬(wàn)㎡，以30平/人的居住面積計(jì)算，短短5年之內(nèi)的住宅供應(yīng)量將滿足320萬(wàn)人的居住，這樣的人口規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了現(xiàn)有蘇州市區(qū)人口的總和。（二手房市場(chǎng)）概況及分析 2005年年上半年蘇州市區(qū)二手房市場(chǎng)狀況2005年3到5月份，各區(qū)域三級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)可以用“價(jià)平量增”來(lái)概括。中心城區(qū)、％，％。3個(gè)月來(lái)均價(jià)沒(méi)有大變化，基本保持在比3月份均價(jià)略高的水平上。同時(shí)，各區(qū)域市場(chǎng)的成交量也多數(shù)保持增長(zhǎng)狀態(tài)（吳中區(qū)除外）。雖然上海等地經(jīng)歷的“冰川期”沒(méi)有在蘇州出現(xiàn)，但在各個(gè)區(qū)域的二手房市場(chǎng)受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、地段等多方面的影響，在新政實(shí)行后的表現(xiàn)大相徑庭。 根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，2005年6月份蘇州二手房市場(chǎng)受“”新政實(shí)行的影響，成交量下跌約三成。各區(qū)域均價(jià)除中心城區(qū)外，都有不同程度的下跌，其中吳中區(qū)和高新區(qū)的跌幅