【文章內(nèi)容簡介】 整體項目定位的需要，以 巴渝鄉(xiāng)土園林風格為主，如石梯、青竹、水車、牌坊等，均采用傳統(tǒng)材質(zhì)和傳統(tǒng)工藝。 園林內(nèi)巴渝元素的演繹比較到位 金砂水岸 項目首創(chuàng)重慶活水園林設計，引入嘉陵江水入景，在小區(qū)形成眾多小溪、噴泉、瀑布，中庭園林景觀面積達 2 萬㎡ 水景營造突出，圍繞水元素的園林小品打造較有特色 東方港灣 主要圍繞約克風情街打造，英倫風情 無明顯特色 金沙港灣 園林概念較模糊 無 明顯特色 □ 本項目自身特征 項目的規(guī)模、地形將對園林設計產(chǎn)生影響，因此就本項目而言，占地 360 畝的規(guī)模決定了本項目的園林是本項目除物業(yè)以外的又一產(chǎn)品 主體。項目的地形具有兩大組團結(jié)點、一端狹長和地塊內(nèi)坡度較大的特點。 □ 本項目園林設計方向建議 在核心競爭力的分析當中已說到本項目之主核心競爭力重在產(chǎn)品的打造上，而作為產(chǎn)品打造中的主體之一一 — 園林設計便成為產(chǎn)品類型中尤為重要的一方面。 從以上相似項目的類比中也可看出，各項目都很重視自身的園林設計，都想打造出亮點，但卻都無明顯特色可言。建議本項目的園林設計上合理利用項目地形特色，并重點構(gòu)筑項目自身的主題概念和風格特色，其設計方向應有以下幾方面： * 需要給園林設計附予一定的文化主題概念，與項目所營造的生 活狀態(tài)和文化特質(zhì)相協(xié)調(diào)，制造形象的差異化； * 要與建筑、江景相映成趣； 體現(xiàn)文化底蘊與特色的重點； * 園林將是本項目所倡導生活模式的表現(xiàn)與演繹。 5） 戶型設計 □ 當前市場可類比樓盤的園林設計 項目名稱 主力戶型 空間類型 各戶型銷售走勢 特色 美堤雅城 一期： 1282 套 3*2(98117㎡ )： 73% 2*2(7884 ㎡ )： 27% 二期： 833套 2*2(7697 ㎡ )： 42% 3*2(102104 ㎡ )： 54% 平層為主，少量錯層 從目前來看，兩房銷售較三房快 駿逸天下 一期少量二房，二 期全部為三房與四房 2*2： 6574㎡； 3*2(帶入戶花園 )： 96110㎡； 3*3(錯層 )： 114 ㎡； 4*3(錯、保姆房 )138 ㎡； 躍層： ㎡ 多為平層，輔少量錯層與躍層 三房、四房較二房銷售快 入戶花 園與180 度的在大飄窗設計 陽光 100 國際新城 3*2+功能房 (132 ㎡ )： 25% 3*2( ㎡ )： 26% 2*2+多功能房 (93 ㎡ )： 26% 平層 戶型方正， 米大開間，雙陽臺 3*2( ㎡ )： 25% 上江城 1*!； 3%； ㎡； 2*!； 5%； ㎡； 2*2； 10%； ㎡； 3*2； 70%； ㎡； 101106㎡、 ㎡(帶保姆房 )； 4*2； 10%； ㎡ 躍層； 2%； 180221 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 小面積戶型走勢好于大面積戶型，但景觀面好的大面積的戶型銷售也較好 三角凸 窗設計；主臥室?guī)в^景陽臺。 金砂水岸 2*2； 20%； 7080 ㎡ 3*2/3*3； 65%； 100107 ㎡ 4*2/ 4*3； 15%； 117130 ㎡ 多為平層 每種房 型銷售比較平均 180 度大飄窗 東方港灣 2*2； 25%； 7080 ㎡ 3*2； 60%； 100107 ㎡ 4*2； 10%； 117113 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 每種房型銷售比較平均 戶型全面，主 臥、次臥異型陽光飄窗 金沙港灣 2*2。25%。㎡ /㎡ 。㎡ 。 3*2/3*3； 55%； ㎡、 ㎡ ㎡； 4*2/4*3； 10%； ㎡； 躍層； 10%； ㎡、㎡、 ㎡； 多為平層，輔以少量躍層 兩房與緊湊型戶型銷售較好，另外景觀好的大戶型銷售也比較好 主臥帶 大型觀景陽 臺或180 度弧開落地玻璃陽臺； □ 本項目自身特征 針對戶型，本項目自身目前所具備的最大特征便是濱江而建，視野開闊，無遮擋江景資源。 □ 本項目戶型設計方向建議 項目銷售情況在一定程度由其戶型設計的優(yōu)劣決定的，從以上類似項目可以看出，目前的濱江項 目的戶型面積趨大，多為三房與四房，除了少數(shù)項目的緊湊戶型銷售好于大面積戶型外，基本上都銷售比較平均，而朝江面的，景觀極好的 大戶型銷售尤為好，因此，以此為鑒并結(jié)合本項目自身情況，建議本項目戶型設計方向： * 景觀良好的樓宇，臨江面以面積稍大的三房、四房為主，配以少量緊湊三房； * 景觀稍差的樓宇，朝江面為三房戶型，背江面為二房戶型； * 空間類型以平層為主，配置一定比例的錯層，并在景觀良好的局部樓宇頂樓輔以少量躍層； * 戶型的設計應最大限度的展現(xiàn)本項目的景觀（江景、園景）優(yōu)勢，大多數(shù)戶型可以看江。 戶型配比建議如下： 戶型 套內(nèi)面積（㎡） 套數(shù)配比 二房 65－ 80 20% 三房 90－ 100 30% 105－ 115 20% 四房 125－ 135 30% 頂樓躍層戶型數(shù)量少，根據(jù)標準層戶型確定戶型面積。 6)商業(yè) □ 當前市場可類比樓盤的配套設置 項目名稱 商業(yè)規(guī)劃情況 特色 美提雅城 中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長達 1 公里，從江邊蜿蜒至山頂 無明顯特色 駿逸天下 規(guī)劃一條商業(yè)街 無明顯特色 陽光 100 國際新城 近 200 米高的 5 星級酒店、登山步道、商業(yè)街、美食中心等 無明顯特色 上江城 商業(yè)面積 5898 平方米 無明顯特色 金砂水岸 占地 9000 ㎡、總建面 5200 的㎡新貴生活精品一 條街 無明顯特色 東方港灣 建筑面積達 2 萬平方米的商場。 200 米約克風情街 金沙港灣 在建筑的 1－ 2F 設計為商鋪 無明顯特色 □ 本項目自身特征 就本項目商業(yè)而言，本項目與未來即將建成的濱江路相連，項目周邊缺少成熟的商業(yè)配套，周邊 項目正在規(guī)模建設自身商業(yè)設施，其規(guī)模量都超過自身業(yè)主的需求。 □ 本項目商業(yè)規(guī)劃方向建議 依據(jù)本項目所處區(qū)域南岸經(jīng)開區(qū)的商業(yè)體量與分布，目前而言雖然商業(yè)設施尚有所欠缺，商業(yè)氛圍不夠濃厚，但同時其商業(yè)消化能力也相對不足，可現(xiàn)在開發(fā)項目駿逸天下與美堤雅城已經(jīng)有想當?shù)纳虡I(yè)規(guī)劃 ，以美堤雅城為例其規(guī)劃的商業(yè)步行街長達 1 公里、寬 50 米，因此可預計未來該區(qū)域的商業(yè)供應量將會很大，為了規(guī)避激烈的競爭以降低風險，建議本項目商業(yè)規(guī)劃方向： * 首先：控制本項目商業(yè)供應體量，以滿足本項目小區(qū)內(nèi)客戶需求為基礎(chǔ)目標； * 再者：可以與濱江路相連段規(guī)劃商業(yè)，以餐飲娛樂為主，作為南濱路的沿展與補充； * 最后：將商業(yè)打造出自身特色，既與其他項目存在差異性，同時又與本項目之整體形象相一致，將其打造成為該區(qū)域沿線一道亮麗風景線。 項目功能定位 本項目功能定位為：以住宅為，輔以少量濱江商業(yè)和社區(qū)商業(yè) 項目檔次定位 本項目檔次定位為：中高檔住宅項目 檔次定位理由： □ 本項目地處南岸經(jīng)開區(qū)，周邊物業(yè)的檔次均較高而且銷售情況良好，該區(qū)域較高的檔次度已獲得客戶基本認同，也具備一定的市場美譽度，因此本項目可在此基礎(chǔ)之上，將檔次定位為中高檔次 □ 本項目濱江而建，擁有絕佳的江景資源，隨著沿江地塊的大量開發(fā)，其地理位置的稀缺將逐漸顯現(xiàn)出來，則本項目的價值也將獲得進一步提升，具備打造中高檔項目的地段基礎(chǔ)。 □ 項目周邊配套不足，公交線路極少，對客戶形成了擁有自駕車的要求，因而主力客戶將是具有一定經(jīng)濟實力的中高檔客戶群 體。 項目價格定位 1） 當前市場可類比樓盤的主力價格 項目名稱 入市價格（元 /㎡） 目前整體套內(nèi)均價（元 /㎡） 美提雅城 2300 3000 駿逸天下 2900 3300 陽光 100 國際新城 3700 3700 上江城 2700 3200 金砂水岸 3300 3800 東方港灣 2900 3400 金沙港灣 3300 3600 2) 本項目價格建議 從本項目自身而言，占地 360 畝的規(guī)模以及毗鄰長江的特點，決定了本項目將是小區(qū)型的景觀住宅物業(yè)；而本項目從工期而言，預計將在明年 3 月動工，分三期開發(fā)，其 開發(fā)周期較長，同時參與本項目毗鄰的駿逸天下，其目前銷售均價為 3300 元 /㎡，那么在此基礎(chǔ)之上，并結(jié)合本項目目前自身情況，建議本項目住宅： 一期：套內(nèi)均價： 4000元 /㎡ 二期：套內(nèi)均價： 4800元 /㎡ 三期：套內(nèi)均價： 6000元 /㎡ 項目整體：套內(nèi)均價 5000元 /㎡ 3） 價格定位的理由 □ 整體市場價格未來增長趨勢 自 90 年代后期重慶房地產(chǎn)市場興起以來，市場價格逐年走高，特別是近兩年。但由于重慶房價起點較低，以至于至到目前的市場價格相對于國內(nèi)其他大中城市而言仍處于較低水平。 鑒于目前重慶經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好（ 近兩重慶經(jīng)濟已連續(xù)保持了兩位數(shù)的增長， 2020 年 GDP 增長更達到 %的增幅，創(chuàng)重慶直轄以來最高記錄）、城市基礎(chǔ)設施建設加快（舊城改造加快、路橋等基礎(chǔ)設施建設加快）以及城市化進程的加快等利好因素，因此目前重慶房地產(chǎn)市場仍是一個增長型的市場，市場供需都將保持較快的增長，預計包括南岸區(qū)在內(nèi)的整體市場價格在未來若干年內(nèi)都將保持一定的增長勢頭。 據(jù)近兩對南岸樓市的跟蹤調(diào)查，在 2020 年上半年，在所有一線在售 31 個項目中，主要以套內(nèi)面積價格 2200－ 3300 元 /㎡區(qū)間段為主，而目前南岸樓市在售一線項目的主要銷售 價格已漲至 2800 － 3300 元 /㎡，去掉樓盤自身規(guī)劃及素質(zhì)提高外，預計純市場漲價應在 300－ 500 元 /㎡左右，平均年增長率達 16%。（樓盤價格增長情況詳見 《市場研究報告南岸區(qū)區(qū)域樓市研究篇》） 因此由于本項目的開發(fā)周期尚需較長時間，而以此重慶市整體市場價格大環(huán)境的未來增長走勢，不難預測本項目的銷售價格將隨著這一趨勢而逐年攀升，所以本項目二期、三期價格定位具有一定的增長幅度。 □ 區(qū)域市場日漸成熟 本項目所處經(jīng)開區(qū)隨著眾多項目的開發(fā)與建成，其區(qū)域配套將日漸完善與成熟，其區(qū)域價值也將逐年攀升，以駿逸天下與美 堤雅城為例，其入市價格與目前銷售價格分別上漲了 400 元 /㎡與 700元 /㎡，隨著其后期的進一步開發(fā)，價格比今年高是自然，且檔次、質(zhì)素等方面又均高于駿逸天下與美堤雅城，那么本項目首期均價達到 4000元 /㎡將是必然。 □ 江景樓盤的稀缺 近來隨著大量沿江地塊的開發(fā)，可預計不久，類似于本項目這種既距離主城區(qū)相對較近，又具備優(yōu)秀的江景資源的濱江樓盤供應將會越來越稀少，所以本項目這一稀缺優(yōu)勢將隨著開發(fā)的發(fā)展進程日漸顯著，也進一步增大了本項目的價格上升空間。 □ 品牌的逐步樹立 隨著項目首期的亮相，市場對本項目具備一定 的認知度，而本項目自身的優(yōu)良素質(zhì)與開發(fā)商的品牌也將隨著后續(xù)的開發(fā)而逐步被市場認可，美譽度也交逐漸樹立，項目價值也在開發(fā)過程中獲得提升，因此本項目的銷售價格必將在開發(fā)進程中穩(wěn)步上升。 項目形象定位 1） 當前市場可類比樓盤的形象定位 項目名稱 形象定位 美提雅城 南岸 90 萬平方米新市鎮(zhèn)，中國傳媒文化社區(qū) 駿逸天下 重慶罕有三重景觀濱江高尚社區(qū) 陽光 100 國際新城 CBD 中央商務區(qū)，新重慶的城市夢想 上江城 回憶之城 2)本項目形象定位 形象定位： 豪放文脈演繹現(xiàn)代水岸華府 詮釋： 豪放文脈――意在為 本項目注入一種文化氣質(zhì)。是那種江畔迎風而立，衣裙翩飛，滾滾長江東逝水的一腔豪邁；是那種高山流水，豪放不羈地，古今多少事都付笑談中的人生感悟；更是那種醇水長灘，心靈歸真，慣看秋月春風的文化底蘊。 “豪放文脈”是本項目的精神靈魂，沒有哀婉，沒有哭泣，只有意氣風發(fā)，和“人生苦短”的嘆息。我們不禁相聲那闕《西江月》： 滾滾長江東逝水 浪花耀淘盡英雄。 是非成敗轉(zhuǎn)頭空， 青山依舊在， 幾度夕陽紅。 白發(fā)漁樵江渚上， 慣看秋月春風。 一壺濁灑喜相逢， 古今多少事， 都付笑談中。 是“只爭朝夕”的英雄氣概，也是“一壺 濁灑喜相逢，古今多少事，都付笑談中”的釋懷。本項目所描述的文化氣質(zhì)正是目標人群的人生態(tài)度 —— 在社會上積極打撈，在家中平靜自己的思想，淡然面對紛雜的世事，享受心靈的寧靜。人面對滔滔流逝的江水時，會發(fā)出“逝者如斯”的人生感概，會從大歷史長河的角度看待自己和自己煩惱的事情，會醒悟事事不必太過認真，一切都可以寬心釋懷，淡然處之。 因而，毗鄰長江的本項目可以根據(jù)有一定人生經(jīng)歷的中高檔目標客戶群體的這種心理需求，表現(xiàn)在樓盤文化上。實現(xiàn)通過一種文化的演繹，與目標客戶之間發(fā)生共鳴。 現(xiàn)代 —— “現(xiàn)代”的人，“現(xiàn)代”的居所 ，“