【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有待加強(qiáng)。目前，勝浦鎮(zhèn)在售的房屋以二手房轉(zhuǎn)讓為主，有少量動(dòng)遷房和政府單位修建的新房。要準(zhǔn)確把握勝浦鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，得追本朔源，從動(dòng)遷房入手，以現(xiàn)有的二手房交易為依托，進(jìn)行市場(chǎng)分析。建筑形態(tài)分析 建筑形態(tài)：l 早期以4層的多層建筑為主，底層為車庫(kù)；l 少量三層建筑（如嘉興苑）；l 在建的項(xiàng)目逐步以6層的多層建筑為主?，F(xiàn)有房型分析 勝浦鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚處起步階段，居住質(zhì)量的要求還停留在經(jīng)濟(jì)型階段，人們以往居住的房型面積偏小。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入的穩(wěn)步提升，舒適、豪華的房型正逐步成為消費(fèi)主流。當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有公寓房型分為四種類型：u 小戶型（面積在3559平方米之間）u 中戶型（面積在6084平方米之間）u 大戶型（面積在85110平方米之間）u 超大戶型（面積在110—140平方米之間）價(jià)格分析 勝浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心面積不大，在以往動(dòng)遷房的銷售定價(jià)中，對(duì)地段、環(huán)境、配套等因素考慮的較少，定價(jià)的主要依據(jù)是品質(zhì)、樓層、朝向等，樓層間相差100元左右。l 動(dòng)遷房均價(jià)1850元/平方米；l 商品住宅房（嘉興苑除商鋪）2650元/平方米；沿街商鋪：7300元/平方米；園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1）價(jià)格分析園區(qū)中心房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)引領(lǐng)蘇州市場(chǎng)，總體增長(zhǎng)呈現(xiàn)每季度上一臺(tái)階的勢(shì)頭。園區(qū)中心房?jī)r(jià)高，從而波及郊鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)，使整個(gè)房?jī)r(jià)上升。2）銷售情況分析 （普通住宅） 園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售勢(shì)態(tài)持續(xù)火爆，先前開盤的個(gè)案交房之前都基本結(jié)案，新近開盤的個(gè)案在較短的時(shí)間內(nèi)大多銷售近半，快速去化的態(tài)勢(shì)助長(zhǎng)了開發(fā)商接下來開發(fā)的信心。同時(shí)，園區(qū)高漲的開發(fā)銷售態(tài)勢(shì)將對(duì)園區(qū)周邊郊鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售起到非常大的促進(jìn)作用。而坐落于園區(qū)北部、吳中區(qū)東部的車坊鎮(zhèn)將受益匪淺。綜述： 蘇州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)、園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展，給郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間，同時(shí)指明了明確的發(fā)展方向，也是郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)商學(xué)習(xí)、效仿的模板。n 目前車坊相鄰的鎮(zhèn)區(qū)，房地產(chǎn)的形勢(shì)相差不大，都呈強(qiáng)勁的上升的事態(tài)。n 在價(jià)格上，園區(qū)屢屢刷新蘇州最高房?jī)r(jià)記錄，這種勢(shì)態(tài)，帶領(lǐng)了郊鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的上升。n 在銷售速度上，園區(qū)快速的去化形勢(shì)，使客戶產(chǎn)生無房可買的感覺。從而給郊鎮(zhèn)個(gè)案創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。n 郊鎮(zhèn)的低價(jià)產(chǎn)品與園區(qū)的高房?jī)r(jià)有明顯的距離，這給不同層次的購(gòu)房者提供了較好的選擇機(jī)會(huì)。n 到工薪階層無法承受市區(qū)高房?jī)r(jià)時(shí)候，只能到遠(yuǎn)郊購(gòu)房，這時(shí)本案與市區(qū)存在的距離才會(huì)被接受。 四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析地塊座落：吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)高墊路南側(cè) 吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)吳淞路北側(cè)吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)長(zhǎng)江路南側(cè)、永慶路東側(cè)編號(hào)：2002G7 2002G152003B33面積（平方米）：13320 2550（1830）可建面積146523825（3660）用途：居住 商業(yè)居住(商業(yè)居住)商業(yè)出讓年限：70年 50年(50年)40年溶積率：≤ ≤() ≤建筑密度：≤30% ≤50%(50%)≤50%綠化率：≥30% ≥30%(25%) ≥20%起報(bào)價(jià)：357/平方米 400元/平方米555元/平方米中標(biāo)價(jià)：（萬元）477 4801620樓面價(jià)（￥/㎡）326642（平均）2236中標(biāo)單位：園區(qū)海宜化纖紡織有限公司 蘇州市長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)公司蘇州市雄師房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交時(shí)間：2002年6月14日2002年12月17日2003年10月26日 車坊從2002年6月起實(shí)行土地拍賣制度以來，共拍賣土地4塊，總量46000平方米，可建面積6萬余方。今年年中推出的車坊新地帶7500余方的量已市場(chǎng)吸納。短期內(nèi)，住宅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來自位于高墊路南側(cè)地塊，另外有5萬方的動(dòng)遷小區(qū)（珠江花園），無論規(guī)模、檔次、品質(zhì)，本案都有一定的優(yōu)勢(shì)，所以分析認(rèn)為，本案所處的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，本案的開發(fā)前景市場(chǎng)十分看好；但前次的土地拍賣樓面價(jià)低，價(jià)格上勢(shì)必對(duì)本案的價(jià)格形成一定的沖擊。【車坊鎮(zhèn)拍賣地塊一覽表】五、本案立地分析1. 本案概況位置本案位于車坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的西南部，永順小區(qū)西面，具體四至范圍如下：東至：退用永順小區(qū)西面的用地界線不低于3米，距現(xiàn)有住宅不低于6米；南至：退用用地界線不低于1/2日照間距，且不低于5米；西至：退用道路紅線不低于5米；北至：退用地界線滿足日照間距，退河道駁岸不低于20米。地塊面積用地性質(zhì)居住用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：216。 容積率： 《216。 綠地率： 》30%216。 人均公共綠地： 》216。 建筑密度： 《30%216。 日照間距： 1：216。 建筑南北凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。 建筑東西凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。 機(jī)動(dòng)車停車位： ，摩托車1輛/戶，自行車2輛/戶以上，并考慮非機(jī)動(dòng)車停放及適量臨時(shí)機(jī)動(dòng)車停車泊位216。 主要出入口：主出入口小區(qū)的西側(cè)，次出入口小區(qū)的東南側(cè)。216。 建筑風(fēng)格及色彩：現(xiàn)代的建筑風(fēng)格并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)216。 檐口高度：《12米2. 本案地塊價(jià)值研判地塊結(jié)論：u 從本案所處的區(qū)域而言，完善的生活機(jī)能與成熟的住宅區(qū)域使本案占據(jù)了先天上的優(yōu)勢(shì)。u 但若僅從本案的地塊來看，形狀的不規(guī)則與相鄰關(guān)系成為了本案的最大劣勢(shì)點(diǎn)，需要在今后的產(chǎn)品具體設(shè)計(jì)規(guī)劃中進(jìn)行最大程度上的彌補(bǔ)轉(zhuǎn)化。資源分析本案北面鄰水，但水資源不豐富，有用資源少。交通公交18路、59路可達(dá)。道路寬闊、車行通暢，公交線路延伸到位，交通較為便利。生活機(jī)能本案周邊商鋪林立，市場(chǎng)臨近左右。至車坊中心小學(xué)步行5分鐘即可，商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、車坊醫(yī)院等生活配套均在咫尺，生活配套相對(duì)完善。3. 優(yōu)勢(shì)分析（strength）B 大體區(qū)位好——本案所在的車坊鎮(zhèn)位于蘇州中心城區(qū)與上海市之間，屬于吳中區(qū)，周邊交通相對(duì)便利，到達(dá)上海30分鐘車程，蘇州市區(qū)車程在20分鐘左右不到，大體區(qū)位好。B 車坊鎮(zhèn)中心地段——本案地塊位于鎮(zhèn)區(qū)西南面，在鎮(zhèn)中心的生活圈中，與后期規(guī)劃的住宅相比，屬于中心地段。B 生活機(jī)能較完備——周邊商鋪林立、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施完善B 有水景資源——小區(qū)的北面、西面有豐富的水資源，加以運(yùn)用，可以提高的小區(qū)的品質(zhì)。 劣勢(shì)分析(weaknesses)198。 綜合環(huán)境不佳——目前車坊鎮(zhèn)的居住環(huán)境、居住檔次遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市區(qū)，居民以當(dāng)?shù)厝藶橹?，人口素質(zhì)不高。人文環(huán)境近期難以提高。198。 購(gòu)房觀念有待提高——當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)尚未啟動(dòng)，當(dāng)?shù)鼐用袢粤?xí)慣于動(dòng)遷或單位統(tǒng)一分房，對(duì)未來產(chǎn)品的去化有一定的抗性。198。 地形不規(guī)則，規(guī)劃難度大——本案地形凌亂，嚴(yán)重的不規(guī)則，在小區(qū)的整體的規(guī)劃中，合理布局和有效利用資源存在難度。198。 規(guī)模小，要造成車坊首席有難度——車坊目前的商品房沒什么規(guī)模，品質(zhì)也低，本案的出現(xiàn)必將改變這種局面，但因自身資源的問題，要實(shí)現(xiàn)車坊首席的品牌效應(yīng)，要規(guī)避的難題大。 機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunites)：B