【正文】 等諸多因素誘惑，大舉東遷。湖東的發(fā)展空間巨大，消費(fèi)者可盡早介入，可以形象的將湖東與湖西比成上海的浦東與浦西，浦東現(xiàn)在的房價(jià)將是未來一段時(shí)期內(nèi)湖東的房價(jià)，其投資前景十分看好。另一方面是這個(gè)園區(qū)的投資環(huán)境日趨成熟，置業(yè)“高地”效應(yīng)使得土地價(jià)值凸現(xiàn)，開發(fā)商信心增強(qiáng)。 2005年蘇州在售、將售樓盤匯總序號(hào)區(qū)域案名類型總供應(yīng)量總銷售率開盤時(shí)間新推案量新推案時(shí)間新推案新推案銷售率推案均價(jià)區(qū)域均價(jià)主力面積（元/㎡）(元/㎡)(元/㎡)1園區(qū)湖左岸三期高層70098%.313.14098%6300毛坯 56852馨湖園高層12135%.121.11035%95503（精裝）4加城國際小高層/高層70078%.34.15440%60005天域二期高層/小高層70075%.24719020%88006（精裝）7中茵皇冠國際高層/小高層37720%.29.28017%186008（精裝）9湖畔天城D區(qū)高層65050%.650.11650%530010楓情水岸高層193255%.102.139,14420%540011鳳凰城高層/小高層200060%.167.96,13050%450012玲瓏灣高層200040%.106.79，97，11695%530013IALA國際高層190015%.180.7610%550014東湖春之韻高層/小高層100095%.400.13695%450015東湖大郡三期高層55065%.96.9040%530016東湖林語一期高層/小高層160010%.146.13730%4700/17490018中海陽光假日多層/小高層250050%.70.97,12440%47007恒達(dá)清水園一期多層/小高層43440%.324.12040%53008格林花園三期小高層39330%.393.14030%51009今日家園二期小高層65085%.200.13080%510010大地之歌多層/小高層65976%.137.10050%470011錦寧閣小高層6060%.60.11660%5600小高層/高層：507812新區(qū)芳鄰多層50632%.70.12475%385013山水華庭一期多層/小高層37240%.372.90,12040%480014天平花園三期多層25060%.40.13830%420015學(xué)林雅苑多層21085%.210.12085%375016棕櫚灣二期多層52245%.258.9025%440017美田園區(qū)、市區(qū)下降幅度分別為8%、7%；相反，由于相城區(qū)、吳中區(qū)起步較慢，房地產(chǎn)價(jià)格受宏觀條件波動(dòng)影響不大，同時(shí)在此次調(diào)控風(fēng)波中，分流了部分新區(qū)、園區(qū)、市區(qū)客戶。而湖西未開發(fā)的地塊則成為“黃金寶地”，有湖左岸三期的第二批房源、加城國際后期、天域二期、中茵皇冠國際。(2)園區(qū)房地產(chǎn)湖東與湖西的選擇湖西的輝煌代表著一個(gè)時(shí)期，已經(jīng)成長了一段時(shí)間，湖東與湖西僅一湖之隔，是不可分割的，也是聯(lián)動(dòng)的，湖東的發(fā)展空間將會(huì)更大。園區(qū)管委會(huì)近日對(duì)園區(qū)湖西開發(fā)區(qū)的購房調(diào)查顯示：園區(qū)公積金會(huì)員購房占總購房數(shù)的43．6％，非園區(qū)公積金會(huì)員購房占總數(shù)的43．3％，兩者旗鼓相當(dāng)，另外13．1％的住宅由外來人口購得。因此，相城區(qū)的房價(jià)在人民路工程打通后，相信會(huì)和吳中區(qū)一樣融入蘇州市區(qū)的大發(fā)展經(jīng)濟(jì)環(huán)境，其房價(jià)也回在未來3～5年內(nèi)，水漲船高，有一個(gè)較大幅度的提升。區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品以小高層、高層、酒店式公寓為主，包括部分多層產(chǎn)品。園區(qū)市場在供應(yīng)樓盤數(shù)量、規(guī)模、品質(zhì)等方面存在優(yōu)勢，園區(qū)市場在總體市場格局中地位突出，近幾年一直是總體市場中的領(lǐng)漲板塊。前兩年，由于中心城區(qū)土地資源有限，外加古城保護(hù)等規(guī)劃上的一系列限制，僅有零星地塊推出，市場供應(yīng)量明顯不足，市區(qū)前2年一直處于有價(jià)無市的狀態(tài)。(2)中心城區(qū)五類地段漸成熱門%，市場內(nèi)二手房的成交量變化未見大的波動(dòng)，市場整體相對(duì)平穩(wěn)。首先，高新區(qū)二手房缺少類似東環(huán)路沿線地區(qū)、婁葑地區(qū)的“互補(bǔ)區(qū)域”，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一。6月份東環(huán)路沿線地區(qū)以及婁葑地區(qū)的均價(jià)有不同程度的上漲，都達(dá)到了3月份以來最高的水平。其次，二手房行情同吳中區(qū)新房市場有關(guān)聯(lián)。雖然成交量比5月份下降，但比4月份有所上升。（二手房市場）概況及分析 2005年年上半年蘇州市區(qū)二手房市場狀況2005年3到5月份，各區(qū)域三級(jí)市場的表現(xiàn)可以用“價(jià)平量增”來概括。（商品房市場）分析表13： 2000—2005年蘇州市房地產(chǎn)市場施工竣工房屋面積比較（單位：萬㎡）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工房屋面積25764600增長幅度119．9％％％％ ％10%竣工房屋面積1600增長幅度2％％％％％％住宅銷售面積。這一方面說明了土地評(píng)估價(jià)格比較準(zhǔn)確，與開發(fā)商的心理價(jià)位相近，另一方面也說明了在現(xiàn)在的宏觀形勢下開發(fā)商顯得更加理性，對(duì)園區(qū)的期望值有所降低，園區(qū)市場開始分化，開發(fā)商對(duì)高層這類在園區(qū)已同質(zhì)化很嚴(yán)重的產(chǎn)品獲取很謹(jǐn)慎。此類版塊大多集中在市區(qū)中心地段、新區(qū)獅山路版塊、園區(qū)的湖西成熟版塊（中央公園、金雞湖畔周邊）蘇州市區(qū)一級(jí)市場（土地市場）概況及分析房地產(chǎn)一級(jí)市場，蘇州土地供應(yīng)量充足，土地供應(yīng)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，開發(fā)商更為理智。隨著年內(nèi)供應(yīng)量的繼續(xù)放大，蘇州的房價(jià)將會(huì)呈現(xiàn)有漲有跌的局面，而目前兩三年內(nèi)，蘇州房地產(chǎn)想恢復(fù)到2003年的發(fā)展?fàn)顟B(tài)已根本不可能；而蘇州房地產(chǎn)能否走出“寒冬”逐步回暖，關(guān)鍵只能看宏觀調(diào)控的解凍時(shí)間和解凍程度。宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，蘇州房地產(chǎn)市場自9月開始復(fù)蘇，延續(xù)八月開始的打折風(fēng)潮，樓市促銷更是蔚然成風(fēng)，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅。而更多的開發(fā)商依然處于觀望和幻想著：宏觀調(diào)控對(duì)蘇州的影響不會(huì)太大。進(jìn)入2004年9月后，特別是經(jīng)過“十 市場火熱，供需兩旺，房價(jià)持續(xù)高速上漲216。 宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，九月樓市開始復(fù)蘇，延續(xù)八月開始的打折風(fēng)潮，九月里的樓市促銷更是蔚然成風(fēng)，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅，樓市促銷的效果顯而易見，成交套數(shù)和成交面積都較上六、七、八個(gè)月有了30％左右的增幅。 其后，隨著加息政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，4月成交較之三月有所減緩，但從總體情況看，市場交易仍在高位運(yùn)行，成交面積和成交價(jià)格，較去年同期仍有一定幅度的增長。對(duì)享受優(yōu)惠政策普通商品住房按規(guī)定執(zhí)行2％的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)高檔住房按規(guī)定執(zhí)行4％的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，％營業(yè)稅。第三區(qū)靠近上海，地勢開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工工業(yè)基地。為了推進(jìn)蘇州工業(yè)園區(qū)的順利發(fā)展，中新兩國政府建立了中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)，由兩國副總理分別擔(dān)任理事會(huì)中新雙方主席，中國外交部、商務(wù)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部、海關(guān)總署和新加坡外交部、貿(mào)工部、國家發(fā)展部、環(huán)境部、經(jīng)發(fā)局等有關(guān)部門及江蘇省政府和蘇州市政府的負(fù)責(zé)人為理事會(huì)成員，定期舉行會(huì)議，及時(shí)協(xié)調(diào)解決園區(qū)發(fā)展中的重大問題。妥善處理城鎮(zhèn)發(fā)展與水網(wǎng)的關(guān)系，形成具有獨(dú)特水鄉(xiāng)風(fēng)貌的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。增長幅度％％％％%%圖9：蘇州市2000~2005年施工/竣工/實(shí)銷面積柱狀比較圖（單位：萬㎡）由上組圖可以明顯看出自2002年起蘇州房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展，%，％，這些體量基本會(huì)在05～06年完工，因此，06年蘇州住宅市場的競爭將會(huì)更加激烈，目前市場已經(jīng)產(chǎn)生320萬空置房，加上今年的新供應(yīng)體量，今年的住宅供應(yīng)量將超過800萬㎡。隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外人口大量涌進(jìn)蘇州。、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口及居民構(gòu)成特點(diǎn)(1)，市區(qū)面積1730平方公里目前，蘇州市全市共有125個(gè)鎮(zhèn)，面積8848平方公里，市區(qū)面積1730平方公里，古城區(qū)14平方公里。幾經(jīng)破壞又重建，元至元十三年(1276)，為平江路治。大運(yùn)河北接無錫，南抵杭州。02′之間，東鄰上海，西傍無錫，南接浙江，北依長江，%。②獨(dú)墅湖東（高爾夫花園東南面）將建一大型標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場③機(jī)場路即將南遷，原機(jī)場路改做金雞湖南側(cè)景觀大道④目前，大湖項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查2005年12月29日蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)掛牌出讓，在國際大廈4樓會(huì)議廳舉行。某某地產(chǎn)蘇園地塊項(xiàng)目市場定位策劃報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目概況蘇項(xiàng)目地塊區(qū)位環(huán)境分析…………………………………………………...6周邊環(huán)境分析………………………………………………………....…..…6項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃情況分析………………………………….……....…….7……………………………………….…….…….…..…...7………….…….…………………………………….…8二、項(xiàng)目市場環(huán)境分析蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析…………………………………….…..…,9………………………………………………..………….…....9……………………………………….........11…………………………………..25蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查…………………………………………….28 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析……………………………………………….32……………………………………33……………………………………………..35（商品房市場）分析……………………………………………..38（二手房市場）概況及分析……………………………………..42蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查…………………………………………….42………………………………………………..46蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場………………………………………………….46……………………………………………………..48…………………………………………48………………………………. 49…………………………………………..............57………………………………………………..61三、蘇州各類物業(yè)分物業(yè)形態(tài)專題分析蘇州各類物業(yè)形態(tài)的發(fā)展情況……………………………………….………69…………………………………………………………………………..69……………………………………………………………………………..70………………………………………………………………..75……………………………………………………………..76蘇州各類物業(yè)市場的主要特征………………………………………………79蘇州各區(qū)域典型個(gè)案分析………………………………………….………80四、消費(fèi)者需求分析區(qū)域內(nèi)購房者細(xì)分及需求分析……………………………………………84?.............................................................................................................84?.................................................................................................84………………………………………………………………..85消費(fèi)者需求分析…………………………………………………………….87……………………………………………………………………………..87……………………………………………………………………………..89……………………………………………………………..90……………………………………………………………..93………………………………………………………………………..95………………………………………………………………………..……97五、本項(xiàng)目分析及定位本項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………..本項(xiàng)目整體形象定位…………………………………………………….本項(xiàng)目可能發(fā)展物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)客戶定位…………………………….……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………