【文章內(nèi)容簡介】 閑，外來務工人口少，快餐經(jīng)營偏少，除了天寧北路到建設三路一帶的1家麥當勞、3家肯德基外，總體偏少，品種單一。 總體來看，各地風味平價餐飲連鎖店較少，尚有一定的市場空間，可考慮在商業(yè)業(yè)態(tài)中適當搭配（如：主流粵菜酒樓＋7～8間各地特色平價餐飲），吸引人流聚集人氣，延長逗留時間。216。 休閑娛樂方面，本地主要休閑娛樂場所以桑拿沐足、KTV、酒吧、電子游戲、網(wǎng)吧、羽毛球、保齡球等項目為主，除了明星休閑城、裕龍足浴城、喜來登KTV、帝苑、天上人間夜總會等主要在城區(qū)外，其他大型娛樂場所主要集中于北嶺度假區(qū)一帶，隨著北嶺部分娛樂設施的擴建，城區(qū)的休閑娛樂業(yè)將受到一定影響。酒吧目前主要分散在星湖西路、江濱中路、肇慶車城三地，星湖牌坊附近基本沒有，但星湖西路由于路基、停車等問題，難以長遠經(jīng)營，而肇慶車城由于位置略偏，而且缺乏景觀支持，難以全面替代西堤酒吧街，此外江濱中路的酒吧分布比較散亂，整體氛圍不強，因此，考慮到本項目優(yōu)越的景觀資源、大休閑廣場的配置和牌坊廣場對于人流的帶動，可考慮在廣場或天臺規(guī)劃一部分開放式風情酒吧，突出項目的經(jīng)營特色，也吸引外來自駕游客來此休閑、消費，同時與周邊項目盡可能錯位經(jīng)營。216。 酒店的經(jīng)營，本地酒店主要集中于城區(qū)，景區(qū)以休閑、娛樂、度假項目為主，價格總體不高，出租率基本相當于旅游城市平均水平（一般四星級標間房價350－390元左右；三星級標準間房價在180－200元，出租率不到60％）。長期以來，肇慶一方面缺乏高星級酒店，僅有兩家四星級酒店，且設施比較老化，目前在建/規(guī)劃五星級酒店兩個：城東新區(qū)星湖大道已封頂?shù)膴W威斯酒店（近600間客房）和星湖名郡和洲際合作建設的酒店，但均集中在景區(qū)，市區(qū)酒店普遍設施老化，另一方面大量三星級以下的賓館散布市區(qū)周邊，時下流行的經(jīng)濟型酒店尚未全面進駐肇慶，考慮到散客多、對配套設施要求低、中檔酒店偏少（房價200－300元之間的市場空缺，尤其缺乏適合外來自駕游客的、由國外品牌酒店集團管理的風情度假酒店，此外具有品牌及管理運營優(yōu)勢，房價相對低廉的經(jīng)濟型酒店也存在較大的市場空間）的情況，可考慮對公寓進行酒店式的包裝，可能的話拿出一部分售價不高的樓層引進酒店管理公司進行經(jīng)營（如花園酒店）或者整體租賃（租給經(jīng)濟型酒店公司，如戴斯/七天/如家等），提升公寓的檔次，同時也豐富了項目的業(yè)態(tài)。216。 寫字樓情況：目前城區(qū)寫字樓主要是發(fā)展廣場（天寧北路）和商業(yè)大廈（建設三路）等，目前的租金水平在25－30元/月左右，售價在3500元/左右,和住宅價格基本相當，經(jīng)濟效益較低，總體來看，市場的供應和需求都不旺盛，少量大面積單位和少數(shù)樓層（如發(fā)展廣場11樓、24樓）有空置（一般100平方以上）。主要入駐企業(yè)包括三部分客戶，首先是銀行、石油、旅行社、電器、啤酒、物流等大型企業(yè)機構，面積需求較大，一般整層或半層租用；另有一些是大型企業(yè)在本地的辦事處，需要面積較小，但單位面積租金承受力高，注重公司形象展示；此外還有一些中小型服務行業(yè)，如會計師事務所、律師事務所、顧問咨詢企業(yè)、網(wǎng)絡公司、裝飾公司、廣告公司等，需要的面積不大，注重經(jīng)濟實惠，經(jīng)常加班，一般喜歡分戶式空調(diào)。對本項目定位的啟示——開發(fā)類型、業(yè)態(tài)組合定位13) 從市場空間來看：大型品牌超市、平價百貨、數(shù)碼手機電器、家品家飾、中檔特色酒店、特色餐飲、風情酒吧都有不錯的市場空間，寫字樓因為租值和售價偏低、建安成本高、客戶市場面窄，因此本案不建議考慮。14) 按照市場價值來看，由高到低依次是：街鋪（月租金300－700元/平米，—6萬/平米）、內(nèi)鋪（月租金60－250元/平米）、酒店（房價150－300元/晚）、酒店式公寓（帶裝修可實現(xiàn)的銷售價格約在5000～7000元/平米）、寫字樓（平均租金30元/平米），建議本案的業(yè)態(tài)組合思路為：以商業(yè)為主體、酒店及酒店式公寓為補充、輔以商業(yè)街（街鋪）和風情酒吧餐飲業(yè)態(tài)為特色。3) 項目形象方面的競爭與機會216。 （根據(jù)消費者問卷調(diào)研）消費者對好世界的突出印象是：“檔次、價格適中”、“人氣旺”、“方便”，對廣百的集中印象是：“前景好”、“有檔次，適合高消費”、“有特色”、“環(huán)境舒適”、“適合中高收入的年輕人”。此外，仍有部分受訪者認為目前主要商場價格偏貴、特色不明顯。目前市場缺乏規(guī)模大、價格檔次適中、經(jīng)營有特色同時環(huán)境舒適、對年輕群體、外來高收入游客都具有吸引力的商業(yè)項目。對本項目定位的啟示——形象定位15) 城區(qū)新型商業(yè)龍頭 —— 規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、價平物美、設施配套最超前、人氣最旺！具體內(nèi)涵包括三個方面：l 主流路線平民化 ——檔次適中！l 潮流但不失親和力 —— 更高標準、更舒適、人性化的設計和功能業(yè)態(tài)組合！l 特色風情 —— 不只是商場，更是城市廣場和充滿風情特色的都會劇場！4) 租金方面的競爭據(jù)工作組與部分租戶的訪談了解，天寧北路租金近年的上升非常明顯，目前該區(qū)域的部分旺租街鋪租金高達500～700元/平米，內(nèi)鋪租金在90—300元/平米，好世界周邊的租金與廣百時代廣場、端州四路沿線差距甚大（折前合同租金平均2－3倍左右，折后差距更大），不少商戶都積極尋找相對租金便宜的網(wǎng)點進行拓展，本項目可以在利用新場租金低的優(yōu)勢，同時在租金收取方面提供一定的靈活性，吸引目前成熟商圈的租戶進場經(jīng)營。5) 牌坊東區(qū)域項目錯位經(jīng)營的考慮東環(huán)廣場規(guī)劃商業(yè)街的可能性較大（按照最初規(guī)劃街鋪做商業(yè)街，二層以上做辦公），深國投項目除了沃爾瑪之外，很可能引進商場經(jīng)營，此外國際新天地項目擬引進酒店、好又多超市（1－），考慮到周邊的項目定位，本項目可以引進商業(yè)經(jīng)營的同時，考慮適當開發(fā)酒店式公寓、風情商業(yè)街等業(yè)態(tài)來營造商業(yè)特色，規(guī)避商業(yè)、辦公集中開發(fā)的風險。7. 項目總體定位8. 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議1) 業(yè)態(tài)規(guī)劃說明根據(jù)市場調(diào)研分析，項目組一致認為本項目適宜的開發(fā)組合為：購物中心＋酒店式公寓+風情商業(yè)街，同時確立了“購物中心為主體，酒店式公寓開發(fā)為補充，風情商業(yè)街區(qū)為特色”的整體開發(fā)思路。各類型業(yè)態(tài)的具體面積的設定綜合考慮了市場的承接力、目標商家的需求、競爭對手的規(guī)模以及各種業(yè)態(tài)的經(jīng)濟價值等多方面因素，本文所提的面積數(shù)據(jù)和擬安排的樓層分布為參考性的指引，具體需要根據(jù)商家的實際要求、設計合理性的考慮以及規(guī)劃指標的是否許可等因素有所調(diào)整。2) 業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)178。 項目規(guī)劃的可能空間，考慮容積率要求，總建筑面積10萬左右應該接近項目可獲批規(guī)模的上限，考慮到整體限高的要求。178。 考慮到沃爾瑪和東環(huán)置業(yè)項目的推出面積及業(yè)態(tài)規(guī)劃，商業(yè)部分的需要適當錯位經(jīng)營，商業(yè)經(jīng)營部分（包括零售/餐飲/娛樂）的規(guī)模不宜超過6萬平方。同時，考慮到本項目的未來商業(yè)龍頭的定位，需要引進不少適當超前的業(yè)態(tài)，而且要具有一定的規(guī)模優(yōu)勢和未來收租經(jīng)營的盈利空間（還需扣除銷售掉的大量鋪位面積），因而商業(yè)規(guī)劃面積不宜小于5萬平方178。 考慮到項目回籠資金的要求，酒店式公寓和可售商鋪面積盡可能做到最大化，按照目前的規(guī)劃，（，購物中心內(nèi)鋪5000平米，商業(yè)街街鋪5000平米），順利銷售預計可回籠資金近3億（酒店式公寓的目標銷售均價為5000元/平方，商鋪折實平均售價為12000元/平方）178。 綜合平衡購物中心和餐飲/娛樂業(yè)態(tài)的最優(yōu)比例，適當突出本項目風情餐飲及娛樂業(yè)態(tài)的特色，增添附加值，贏得相對優(yōu)勢。178。 地下停車位的規(guī)劃考慮到未來的需求，建議500左右的地下車位為宜，與設備間的面積需求合計約18000平米。178。 具體業(yè)態(tài)的面積依據(jù)在長期積累的購物中心開發(fā)經(jīng)驗審慎確定，同時與目標商家進行過初步的溝通3) 總體規(guī)模及主要業(yè)態(tài)構成建議本案建議總開發(fā)面積11萬㎡，㎡（45％），㎡（33％），商業(yè)街5000㎡（5％），㎡。4) 購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃設想（）216。 超市：主要功能：吸引人流，消化負一層面積，帶動首層部分出入口商鋪的銷售。擬安排首層2000㎡，其余安排于負一層，㎡。216。 數(shù)碼電器：商家資源豐富，匯集人氣，主力一線商家進駐肇慶意愿強烈，擬安排于二層，面積約3000㎡216。 散鋪：最主要的租金貢獻者，部分鋪位可以銷售，主要安排于首層、二層，㎡216。 餐飲：突出項目大眾化、休閑特色，并能匯集人氣，帶旺商業(yè)，二、三層為主，各層散布，共8000㎡216。 KTV/電玩娛樂城：率先引進量販式概念，擬安排于34層，約6000㎡216。 影院：引進數(shù)碼影院，填補市場空白，擬安排于34層， 3000㎡5) 酒店式公寓規(guī)劃設想（）根據(jù)深圳、廣州以及湛江等一線、二線市場的操作經(jīng)驗，旅游景區(qū)的度假公寓是較具市場的一種前沿開發(fā)類型，具有回籠資金快、投資門檻低、可實現(xiàn)單價高、宜商宜居等特點。但考慮到肇慶目前的投資公寓尚未形成氣候，因此本案公寓較適宜的開發(fā)規(guī)模不應過大，合計約500套，以便快速入市銷售回籠資金。公寓開發(fā)的戶型不大，戶型面積以50—80平米，即一房一廳（50－60㎡）和小兩房（60－80㎡）為主，但可以數(shù)套打通以擴大居住面積，帶精裝修出售,（帶精裝修、面積小總價少、檔次高、配套好等優(yōu)勢）。同時如果能夠順利引進知名酒店管理公司經(jīng)營，可考慮以產(chǎn)權式酒店的模式對部分公寓單位進行包裝，提高溢價能力，同時提升項目公寓部分的整體檔次形象，而且，公寓與酒店可以共享裙樓，既能滿足公寓住戶的生活配套需求，又能提高酒店配套的利用率和經(jīng)濟效益。詳細的戶型配比/戶型設計/銷售策略/推廣和包裝計劃需要咨詢專門的住宅銷售策劃代理公司來加以確定。6) 商業(yè)街規(guī)劃設想（總面積5000平米左右）擬規(guī)劃商業(yè)休閑街區(qū)，打造具有特色的主題商業(yè)街區(qū)，而且全部推向市場銷售，最大化的回籠資金。9. 建筑規(guī)劃與設計要點建議1) 總體設計要求252。 總體上按照政府批復的規(guī)劃要點進行設計，局部指標（如限高、綠地率以及容積率等）可以根據(jù)開發(fā)商爭取的情況有所突破。252。 商業(yè)部分的內(nèi)外部設計要堅持寬敞、通透、明亮、實用的總體原則。購物中心希望能夠做到“通透式”的建筑設計效果，提高夜間吸引人流的效果，也能營造出特殊的氣氛（可參照菲律賓馬尼拉“GREEN BELT 3,4期”的設計效果）。252。 酒店式公寓要充分利用景觀面，盡量保證景觀的均好性，可在設計上盡量體現(xiàn)東南亞等度假勝地的風情。廣場上希望設計搭配一個度假風情的帳篷和演藝舞臺，以便為風情表演提供場所，烘托氣氛。252。 暫按最高限高36m（約合公寓12層）進行深化設計，考慮到限高的約束，一致認為酒店式公寓需要與商業(yè)進行分離規(guī)劃，但在酒店式公寓的布局方面需要設計單位多考慮一些方案進行優(yōu)選。252。 廣場確定坐西北，面東南的整體布局，可以考慮略向端州路靠近，并取消大面積的西廣場規(guī)劃，壓縮中心廣場的面積，此外，不建議廣場采用下沉式設計。252。 留意政府對于過街隧道的規(guī)劃，同時考慮（西面）牌坊廣場和（