【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施布局 在確定購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)分布的基礎(chǔ)上進(jìn)一步確定購(gòu)物中心內(nèi)的功能區(qū)域與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施布局，如停車場(chǎng)、專用配送通道、客流通道、專用貨梯、洗手間、時(shí)裝展示場(chǎng)所等潛在核心零售商溝通.Kearney37/NFSC/LZ38 在市場(chǎng)定位以及功能、服務(wù)組合布局基本確定后，我們將為未來的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)一個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型工作內(nèi)容?綜合未來購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位、功能與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施的布局設(shè)計(jì)，結(jié)合對(duì)未來相關(guān)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，為未來的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)一個(gè)未來的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型階段性成果? 外來購(gòu)物中心五年的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型，包括投資規(guī)模預(yù)測(cè)、銷售額預(yù)測(cè)、運(yùn)營(yíng)成本預(yù)測(cè)、利潤(rùn)預(yù)測(cè)等方面財(cái)務(wù)預(yù)測(cè).Kearney37/NFSC/LZ39，為友誼集團(tuán)總結(jié)一個(gè)可資未來參照的連鎖購(gòu)物中心擴(kuò)展模式工作內(nèi)容?總結(jié)海外購(gòu)物中心設(shè)計(jì)與管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以及國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，結(jié)合本次購(gòu)物中心市場(chǎng)定位與功能服務(wù)設(shè)計(jì)，為友誼集團(tuán)總結(jié)一個(gè)未來連鎖經(jīng)營(yíng)模式的初步框架階段性成果? 友誼集團(tuán)購(gòu)物集團(tuán)未來連鎖經(jīng)營(yíng)模式的初步設(shè)想連鎖擴(kuò)展模式設(shè)計(jì).Kearney37/NFSC/LZ40周邊地區(qū)最終我們期望通過對(duì)新商城的定位設(shè)計(jì)，為友誼南方的未來帶來深遠(yuǎn)的影響和廣闊的前景? 友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店的成功定位? 該購(gòu)物中心的功能設(shè)計(jì)和組合策略的制定? 基建和招商工作的順利開展? 建設(shè)后經(jīng)營(yíng)任務(wù)的轉(zhuǎn)型? 未來購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)策略? 中國(guó)大型購(gòu)物中心發(fā)展模式的實(shí)踐和完善? 大型購(gòu)物中心專業(yè)開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)? 成功模式的克隆、推廣，連鎖經(jīng)營(yíng)模式的確立? 專業(yè)開發(fā)、管理技術(shù)的輸出? 國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的確立友誼南方的當(dāng)前任務(wù)對(duì)未來的深遠(yuǎn)影響超越單純經(jīng)營(yíng)的思維模式不斷開發(fā)和拓展市場(chǎng)的魄力和勇氣.Kearney37/NFSC/LZ41項(xiàng)目資源和時(shí)間.Kearney37/NFSC/LZ42項(xiàng)目小組將用大約 12周的時(shí)間完成項(xiàng)目任務(wù)注 (1)：潛在關(guān)鍵零售商訪談環(huán)節(jié)在確定購(gòu)物中心定位后由友誼南方商城方面確定零售商名單并主導(dǎo)商談過程?？茽柲峁绢檰栐诖诉^程中提供全面協(xié)助項(xiàng)目啟動(dòng)階段一 信息收集分析外部市場(chǎng)評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)評(píng)估最佳運(yùn)營(yíng)模式評(píng)估購(gòu)物中心定位設(shè)計(jì)階段二 概念和功能設(shè)計(jì)潛在核心零售商溝通 1功能服務(wù)組合策略購(gòu)物中心財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)連鎖經(jīng)營(yíng)模式設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)告會(huì)主要任務(wù)第8周第10周第9周第7周第6周第5周第4周第3周第2周第1周第12周第11周.Kearney37/NFSC/LZ43為保證友誼南方商城項(xiàng)目的成功，我們建議由友誼南方商城和科爾尼公司顧問組成聯(lián)合項(xiàng)目工作小組領(lǐng) 導(dǎo) 委員會(huì)? 友誼集團(tuán) 領(lǐng) 導(dǎo)? 科爾尼 公司 領(lǐng) 導(dǎo)項(xiàng)目管理? 友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店 負(fù)責(zé)人? 科爾尼 公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目執(zhí)行? 友誼集團(tuán)相關(guān)項(xiàng)目組 成員?3名 科爾尼 公司 全職 顧問?2名科爾尼海外公司顧問 （部分時(shí)間）專 家顧問? 科爾尼 公司行業(yè) 專 家? 友誼南方商城指派 顧問.Kearney37/NFSC/LZ44相關(guān)案例分析 一 . 德國(guó) ECE集團(tuán) 二 . 日本鉆石城 (Diamond City)集團(tuán).Kearney37/NFSC/LZ45案例研究一 . 德國(guó) ECE集團(tuán)購(gòu)物中心：? 在歐洲管理 67個(gè)購(gòu)物中心， 10個(gè)在建 /計(jì)劃中的購(gòu)物中心? 5,500個(gè)商鋪?zhàn)鈶? 共 1,600,000m2的銷售面積? 年銷售額達(dá) 150億馬克交通設(shè)施項(xiàng)目：? 在萊比錫、科隆、漢諾威擁有中央火車站辦公等特殊用途物業(yè)：? 完成 30個(gè)項(xiàng)目，包括：–330,000m2的物流基地–500,000m2的辦公用房基地? 6個(gè)在建 /計(jì)劃中 /委托管理的物業(yè)? 500個(gè)辦公樓租戶企業(yè)背景? ECE集團(tuán)是歐洲領(lǐng)先的城市內(nèi)購(gòu)物中心集團(tuán)，同時(shí)從事交通樞紐、物流中心、企業(yè)總部、辦公中心、醫(yī)療保健中心等特殊用途物業(yè)的開發(fā)和建造? 創(chuàng)建于 1965年，總部設(shè)于德國(guó)漢堡? 注冊(cè)資本： 4千萬德國(guó)馬克ECE所有 /管理的產(chǎn)業(yè).Kearney37/NFSC/LZ46圍繞著購(gòu)物中心的核心業(yè)務(wù)， ECE已發(fā)展成一個(gè)集建筑、管理、投資等業(yè)務(wù)為一體的大型零售業(yè)綜合企業(yè)購(gòu)物中心等項(xiàng)目的開發(fā)? 概念發(fā)展? 市場(chǎng)研究? 計(jì)劃申報(bào)? …項(xiàng)目管理建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)購(gòu)物中心管理商鋪招商物業(yè)管理投資提供從提出設(shè)想到長(zhǎng)期管理的全面服務(wù)? 基建招標(biāo)? 合同授予? 建設(shè)監(jiān)理? …? 度身定制的招商理念? 提供全面服務(wù)? …? 規(guī)劃、開發(fā)城市的街區(qū)? …? 投資或合作投資建設(shè)物業(yè)? …? 經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的購(gòu)物中心管理人員確保商場(chǎng)的舒適? …? 提供長(zhǎng)期支持? 維持并增加大型物業(yè)的價(jià)值? ….Kearney37/NFSC/LZ47ECE在購(gòu)物中心項(xiàng)目上三十多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)表明，項(xiàng)目的前期規(guī)劃日益重要，而且工作內(nèi)容龐雜ECE購(gòu)物中心成功運(yùn)作的關(guān)鍵具有創(chuàng)造性的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃注重功用的、高標(biāo)準(zhǔn)的建筑可信賴的、按時(shí)的完工和進(jìn)行招商專業(yè)的購(gòu)物中心管理和 “城市內(nèi)營(yíng)銷 ”德國(guó)捷克土耳其匈牙利波蘭? 對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的市場(chǎng)進(jìn)行跟蹤? 進(jìn)行獨(dú)立的市場(chǎng)研究? 由購(gòu)物中心管理、招商、建筑設(shè)計(jì)及工程等方面的專家參與選址? 制定富有創(chuàng)造性的土地運(yùn)用概念，包括私人物業(yè)到整個(gè)城市街區(qū)? 細(xì)致的可行性研究，包括對(duì)成本項(xiàng)目的劃分和開業(yè)期限的設(shè)定? 由法律專家進(jìn)行周全的合同管理? 與所在城鎮(zhèn)進(jìn)行溝通，同時(shí)充分利用以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn).Kearney37/NFSC/LZ48除此之外，為商鋪?zhàn)鈶籼峁┴S富的服務(wù)也成為 ECE成功的要素167。 ECE的商鋪?zhàn)鈶舨粌H分享所在購(gòu)物中心良好的地理位置，而且從購(gòu)物中心豐富的促銷活動(dòng)中獲益。這些活動(dòng)通常包括：舉辦非常規(guī)性的展覽、活動(dòng) — 包括時(shí)裝節(jié)、撐桿跳比賽、國(guó)際爵士樂聚會(huì)、多媒體展示等一份定期的購(gòu)物中心報(bào)紙整合一系列的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)167。 除此之外， ECE的專業(yè)人士還向商鋪?zhàn)鈶籼峁┫铝薪ㄗh：商鋪的設(shè)計(jì)和布局銷售產(chǎn)品的陳列廣告活動(dòng)167。 另外， ECE還根據(jù)需要向特定租戶提供 “創(chuàng)業(yè)幫助計(jì)劃 ”服務(wù)，包括聯(lián)合銀行對(duì)商戶進(jìn)行融資ECE的服務(wù)組合.Kearney37/NFSC/LZ49柏林阿克登中心ECE部分大型購(gòu)物中心介紹? 1998年 10月開業(yè)? 3層共 40,000平方米? 商鋪：–120家專賣店，集中于時(shí)裝和紡織品、家電、折扣食品、食品市場(chǎng)、電腦商店–1,500平方米的食街，以及餐館和咖啡店? 輻射區(qū)域：–共約 430萬人口，包括車程 15分鐘內(nèi) 人口約 91萬車程 30分鐘內(nèi) 人口約 250萬車程 60分鐘內(nèi) 人口約 90萬? 顧客服務(wù)： 4,000個(gè)停車位，輪椅通道 /廁所，一個(gè)嬰兒換尿布室，一個(gè)郵局，一個(gè)影院售票點(diǎn)漢堡比泰德中心? 1997年 9月開業(yè)? 2層共 40,000平方米? 商鋪：–120家商鋪，服務(wù)機(jī)構(gòu)，一個(gè)食品市場(chǎng)，以及餐館和咖啡店? 輻射區(qū)域：–共約 63萬人口，包括車程 5分鐘內(nèi) 人口約 12萬車程 15分鐘內(nèi) 人口約 51萬車程 60分鐘內(nèi) 人口約 63萬? 顧客服務(wù)： 1,400個(gè)停車位.Kearney37/NFSC/LZ50案例研究二 . 日本鉆石城 (Diamond City)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)理念：“我們開發(fā)購(gòu)物中心的最終目的是專注于社區(qū)的發(fā)展 ”購(gòu)物中心定位：開發(fā)一個(gè)新購(gòu)物中心、創(chuàng)建一個(gè)城鎮(zhèn)新天地，為城鎮(zhèn)中的居民提供優(yōu)美的生活。企業(yè)背景? 鉆石城集團(tuán)是日本領(lǐng)先的，集開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理為一體的大型購(gòu)物中心發(fā)展商? 創(chuàng)建于 1968年，總部設(shè)于大阪? 注冊(cè)資本： ? 主要投資方 ： 日本佳士客（ JuscoCo.） 公司，三菱商事（ MitsubishiCorp.)? 員工 142人（截至 2023年 2月）? 目前日本擁有 12個(gè)各式購(gòu)物中心，以及 3個(gè)在建項(xiàng)目鉆石城公司的經(jīng)營(yíng)理念和發(fā)展定位鉆石城購(gòu)物中心分布圖.Kearney37/NFSC/LZ51基于 “城鎮(zhèn)中心 ”的定位，鉆石城為其旗下購(gòu)物中心設(shè)定了戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)發(fā)展規(guī)劃? 開發(fā)具有高銷售業(yè)績(jī)的購(gòu)物中心? 開發(fā)社會(huì)效益和商業(yè)效率相平衡的購(gòu)物中心? 開發(fā)擁有多個(gè)核心店的購(gòu)物中心以便消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)能進(jìn)行比較，同時(shí)確保人流的暢通? 開發(fā)的購(gòu)物中心要擁有時(shí)尚的店鋪組合，以營(yíng)造愉快的氛圍? 開發(fā)大型的購(gòu)物中心，以 “城鎮(zhèn)開發(fā) ”的理念在城市的一角創(chuàng)建新的商業(yè)區(qū)域? 通過對(duì)顧客需求深刻的理解和合理的布局，為顧客提供長(zhǎng)久的滿意，并引領(lǐng)多樣化的生活? 開發(fā)安全的、舒適的、充滿歡娛的、生態(tài)以及柔和的購(gòu)物中心鉆石城購(gòu)物中心建設(shè)的七大目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理 模式推廣.Kearney37/NFSC/LZ52為了讓每個(gè)購(gòu)物中心都能獲得預(yù)期的效果，鉆石城非常重視項(xiàng)目前期的發(fā)展規(guī)劃 …市場(chǎng)研究 規(guī)劃協(xié)調(diào) 商戶招商? 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解區(qū)域特點(diǎn)、零售商業(yè)績(jī)、人口統(tǒng)計(jì)資料等? 分析顧客需求? 確定購(gòu)物中心的合適規(guī)模、必要功能? 制定購(gòu)物中心的發(fā)展理念和定位? 與有關(guān)政府機(jī)構(gòu)舉行協(xié)調(diào)會(huì)議? 與區(qū)域內(nèi)原有商戶進(jìn)行一系列討論會(huì)? 研究服務(wù)于社區(qū)的多種途徑? 謀求社區(qū)居民和團(tuán)體對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展計(jì)劃的理解和認(rèn)同? 引入強(qiáng)大的核心店? 招募和培養(yǎng)有吸引力的、強(qiáng)勁的專業(yè)店商戶? 創(chuàng)建高質(zhì)量的購(gòu)物中心，同時(shí)維持良好的商戶關(guān)系選址 總策劃 建設(shè)管理 招商發(fā)展規(guī)劃 經(jīng)營(yíng)管理 模式推廣.Kearney37/NFSC/LZ53… 并且總結(jié)出一套業(yè)內(nèi)成功的購(gòu)物中心發(fā)展模式，成為其企業(yè)成功的關(guān)鍵? 面積： 80,000平方米? 商業(yè)目標(biāo)：在半徑 5公里的商業(yè)區(qū)域內(nèi)有超過500,000人口? 內(nèi)部核心店： 2家或以上? 專業(yè) /專賣店：超過 120家? 停車場(chǎng)容量： 3,000（基于日本《大型零售商店選址法》的規(guī)定）? 位置：在城市中心區(qū)周邊的市郊區(qū)域，并鄰近主要高速公路的交叉口鉆石城購(gòu)物中心典型模式成功模式在各地區(qū)的推廣.Kearney37/NFSC/LZ54鉆石城下屬部分大型購(gòu)物中心簡(jiǎn)介鉆石城熊本店開業(yè)日期 1997年 11月占地面積 223,000m2樓面面積 66,037m2核心店 佳士客商鋪總數(shù) 70家停車位 3,800輻射人口 30萬（ 98,000戶家庭）總客流數(shù) 5,200,000/年開業(yè)日期 1992年 11月占地面積 24,818m2樓面面積 117,162m2可租面積 86,773m2核心店 Kintetsu百貨，佳士客商鋪總數(shù) 160家停車位 1,828輻射人口 970,000（ 340,000戶家庭）總客流數(shù) 8,240,000/年鉆石城奈良店鉆石城京都店開業(yè)日期 1982年 11月占地面積 25,713m2樓面面積 45,110m2核心店 佳士客商鋪總數(shù) 70家停車位 660.Kearney37/NFSC/LZ