【文章內容簡介】 計與服務性基礎設施布局 在確定購物中心零售業(yè)態(tài)分布的基礎上進一步確定購物中心內的功能區(qū)域與服務性基礎設施布局，如停車場、專用配送通道、客流通道、專用貨梯、洗手間、時裝展示場所等潛在核心零售商溝通.Kearney37/NFSC/LZ38 在市場定位以及功能、服務組合布局基本確定后，我們將為未來的購物中心設計一個財務預測模型工作內容?綜合未來購物中心的市場定位、功能與服務性基礎設施的布局設計，結合對未來相關市場的預測，為未來的購物中心設計一個未來的財務預測模型階段性成果? 外來購物中心五年的財務預測模型，包括投資規(guī)模預測、銷售額預測、運營成本預測、利潤預測等方面財務預測.Kearney37/NFSC/LZ39，為友誼集團總結一個可資未來參照的連鎖購物中心擴展模式工作內容?總結海外購物中心設計與管理的先進經驗，以及國內購物中心設計管理的經驗教訓，結合本次購物中心市場定位與功能服務設計，為友誼集團總結一個未來連鎖經營模式的初步框架階段性成果? 友誼集團購物集團未來連鎖經營模式的初步設想連鎖擴展模式設計.Kearney37/NFSC/LZ40周邊地區(qū)最終我們期望通過對新商城的定位設計，為友誼南方的未來帶來深遠的影響和廣闊的前景? 友誼集團購物中心仙霞店的成功定位? 該購物中心的功能設計和組合策略的制定? 基建和招商工作的順利開展? 建設后經營任務的轉型? 未來購物中心的運營策略? 中國大型購物中心發(fā)展模式的實踐和完善? 大型購物中心專業(yè)開發(fā)管理團隊的培養(yǎng)? 成功模式的克隆、推廣，連鎖經營模式的確立? 專業(yè)開發(fā)、管理技術的輸出? 國內購物中心行業(yè)領導地位的確立友誼南方的當前任務對未來的深遠影響超越單純經營的思維模式不斷開發(fā)和拓展市場的魄力和勇氣.Kearney37/NFSC/LZ41項目資源和時間.Kearney37/NFSC/LZ42項目小組將用大約 12周的時間完成項目任務注 (1)：潛在關鍵零售商訪談環(huán)節(jié)在確定購物中心定位后由友誼南方商城方面確定零售商名單并主導商談過程。科爾尼公司顧問在此過程中提供全面協助項目啟動階段一 信息收集分析外部市場評估競爭態(tài)勢評估最佳運營模式評估購物中心定位設計階段二 概念和功能設計潛在核心零售商溝通 1功能服務組合策略購物中心財務預測連鎖經營模式設計項目報告會主要任務第8周第10周第9周第7周第6周第5周第4周第3周第2周第1周第12周第11周.Kearney37/NFSC/LZ43為保證友誼南方商城項目的成功，我們建議由友誼南方商城和科爾尼公司顧問組成聯合項目工作小組領 導 委員會? 友誼集團 領 導? 科爾尼 公司 領 導項目管理? 友誼集團購物中心仙霞店 負責人? 科爾尼 公司項目負責人項目執(zhí)行? 友誼集團相關項目組 成員?3名 科爾尼 公司 全職 顧問?2名科爾尼海外公司顧問 （部分時間）專 家顧問? 科爾尼 公司行業(yè) 專 家? 友誼南方商城指派 顧問.Kearney37/NFSC/LZ44相關案例分析 一 . 德國 ECE集團 二 . 日本鉆石城 (Diamond City)集團.Kearney37/NFSC/LZ45案例研究一 . 德國 ECE集團購物中心：? 在歐洲管理 67個購物中心， 10個在建 /計劃中的購物中心? 5,500個商鋪租戶? 共 1,600,000m2的銷售面積? 年銷售額達 150億馬克交通設施項目：? 在萊比錫、科隆、漢諾威擁有中央火車站辦公等特殊用途物業(yè)：? 完成 30個項目，包括：–330,000m2的物流基地–500,000m2的辦公用房基地? 6個在建 /計劃中 /委托管理的物業(yè)? 500個辦公樓租戶企業(yè)背景? ECE集團是歐洲領先的城市內購物中心集團，同時從事交通樞紐、物流中心、企業(yè)總部、辦公中心、醫(yī)療保健中心等特殊用途物業(yè)的開發(fā)和建造? 創(chuàng)建于 1965年，總部設于德國漢堡? 注冊資本： 4千萬德國馬克ECE所有 /管理的產業(yè).Kearney37/NFSC/LZ46圍繞著購物中心的核心業(yè)務， ECE已發(fā)展成一個集建筑、管理、投資等業(yè)務為一體的大型零售業(yè)綜合企業(yè)購物中心等項目的開發(fā)? 概念發(fā)展? 市場研究? 計劃申報? …項目管理建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)購物中心管理商鋪招商物業(yè)管理投資提供從提出設想到長期管理的全面服務? 基建招標? 合同授予? 建設監(jiān)理? …? 度身定制的招商理念? 提供全面服務? …? 規(guī)劃、開發(fā)城市的街區(qū)? …? 投資或合作投資建設物業(yè)? …? 經專業(yè)培訓的購物中心管理人員確保商場的舒適? …? 提供長期支持? 維持并增加大型物業(yè)的價值? ….Kearney37/NFSC/LZ47ECE在購物中心項目上三十多年的開發(fā)經驗表明，項目的前期規(guī)劃日益重要，而且工作內容龐雜ECE購物中心成功運作的關鍵具有創(chuàng)造性的項目發(fā)展計劃注重功用的、高標準的建筑可信賴的、按時的完工和進行招商專業(yè)的購物中心管理和 “城市內營銷 ”德國捷克土耳其匈牙利波蘭? 對全國范圍內的市場進行跟蹤? 進行獨立的市場研究? 由購物中心管理、招商、建筑設計及工程等方面的專家參與選址? 制定富有創(chuàng)造性的土地運用概念，包括私人物業(yè)到整個城市街區(qū)? 細致的可行性研究，包括對成本項目的劃分和開業(yè)期限的設定? 由法律專家進行周全的合同管理? 與所在城鎮(zhèn)進行溝通，同時充分利用以往的開發(fā)經驗.Kearney37/NFSC/LZ48除此之外，為商鋪租戶提供豐富的服務也成為 ECE成功的要素167。 ECE的商鋪租戶不僅分享所在購物中心良好的地理位置，而且從購物中心豐富的促銷活動中獲益。這些活動通常包括：舉辦非常規(guī)性的展覽、活動 — 包括時裝節(jié)、撐桿跳比賽、國際爵士樂聚會、多媒體展示等一份定期的購物中心報紙整合一系列的市場營銷活動167。 除此之外， ECE的專業(yè)人士還向商鋪租戶提供下列建議：商鋪的設計和布局銷售產品的陳列廣告活動167。 另外， ECE還根據需要向特定租戶提供 “創(chuàng)業(yè)幫助計劃 ”服務，包括聯合銀行對商戶進行融資ECE的服務組合.Kearney37/NFSC/LZ49柏林阿克登中心ECE部分大型購物中心介紹? 1998年 10月開業(yè)? 3層共 40,000平方米? 商鋪：–120家專賣店，集中于時裝和紡織品、家電、折扣食品、食品市場、電腦商店–1,500平方米的食街，以及餐館和咖啡店? 輻射區(qū)域：–共約 430萬人口，包括車程 15分鐘內 人口約 91萬車程 30分鐘內 人口約 250萬車程 60分鐘內 人口約 90萬? 顧客服務： 4,000個停車位，輪椅通道 /廁所，一個嬰兒換尿布室，一個郵局，一個影院售票點漢堡比泰德中心? 1997年 9月開業(yè)? 2層共 40,000平方米? 商鋪：–120家商鋪，服務機構，一個食品市場，以及餐館和咖啡店? 輻射區(qū)域：–共約 63萬人口，包括車程 5分鐘內 人口約 12萬車程 15分鐘內 人口約 51萬車程 60分鐘內 人口約 63萬? 顧客服務： 1,400個停車位.Kearney37/NFSC/LZ50案例研究二 . 日本鉆石城 (Diamond City)集團經營理念：“我們開發(fā)購物中心的最終目的是專注于社區(qū)的發(fā)展 ”購物中心定位：開發(fā)一個新購物中心、創(chuàng)建一個城鎮(zhèn)新天地，為城鎮(zhèn)中的居民提供優(yōu)美的生活。企業(yè)背景? 鉆石城集團是日本領先的，集開發(fā)、經營、管理為一體的大型購物中心發(fā)展商? 創(chuàng)建于 1968年，總部設于大阪? 注冊資本： ? 主要投資方 ： 日本佳士客（ JuscoCo.） 公司，三菱商事（ MitsubishiCorp.)? 員工 142人（截至 2023年 2月）? 目前日本擁有 12個各式購物中心，以及 3個在建項目鉆石城公司的經營理念和發(fā)展定位鉆石城購物中心分布圖.Kearney37/NFSC/LZ51基于 “城鎮(zhèn)中心 ”的定位，鉆石城為其旗下購物中心設定了戰(zhàn)略性發(fā)展目標發(fā)展規(guī)劃? 開發(fā)具有高銷售業(yè)績的購物中心? 開發(fā)社會效益和商業(yè)效率相平衡的購物中心? 開發(fā)擁有多個核心店的購物中心以便消費者在購物時能進行比較，同時確保人流的暢通? 開發(fā)的購物中心要擁有時尚的店鋪組合，以營造愉快的氛圍? 開發(fā)大型的購物中心，以 “城鎮(zhèn)開發(fā) ”的理念在城市的一角創(chuàng)建新的商業(yè)區(qū)域? 通過對顧客需求深刻的理解和合理的布局，為顧客提供長久的滿意，并引領多樣化的生活? 開發(fā)安全的、舒適的、充滿歡娛的、生態(tài)以及柔和的購物中心鉆石城購物中心建設的七大目標經營管理 模式推廣.Kearney37/NFSC/LZ52為了讓每個購物中心都能獲得預期的效果，鉆石城非常重視項目前期的發(fā)展規(guī)劃 …市場研究 規(guī)劃協調 商戶招商? 進行市場調研，了解區(qū)域特點、零售商業(yè)績、人口統計資料等? 分析顧客需求? 確定購物中心的合適規(guī)模、必要功能? 制定購物中心的發(fā)展理念和定位? 與有關政府機構舉行協調會議? 與區(qū)域內原有商戶進行一系列討論會? 研究服務于社區(qū)的多種途徑? 謀求社區(qū)居民和團體對購物中心發(fā)展計劃的理解和認同? 引入強大的核心店? 招募和培養(yǎng)有吸引力的、強勁的專業(yè)店商戶? 創(chuàng)建高質量的購物中心，同時維持良好的商戶關系選址 總策劃 建設管理 招商發(fā)展規(guī)劃 經營管理 模式推廣.Kearney37/NFSC/LZ53… 并且總結出一套業(yè)內成功的購物中心發(fā)展模式，成為其企業(yè)成功的關鍵? 面積： 80,000平方米? 商業(yè)目標：在半徑 5公里的商業(yè)區(qū)域內有超過500,000人口? 內部核心店： 2家或以上? 專業(yè) /專賣店：超過 120家? 停車場容量： 3,000（基于日本《大型零售商店選址法》的規(guī)定）? 位置：在城市中心區(qū)周邊的市郊區(qū)域，并鄰近主要高速公路的交叉口鉆石城購物中心典型模式成功模式在各地區(qū)的推廣.Kearney37/NFSC/LZ54鉆石城下屬部分大型購物中心簡介鉆石城熊本店開業(yè)日期 1997年 11月占地面積 223,000m2樓面面積 66,037m2核心店 佳士客商鋪總數 70家停車位 3,800輻射人口 30萬（ 98,000戶家庭）總客流數 5,200,000/年開業(yè)日期 1992年 11月占地面積 24,818m2樓面面積 117,162m2可租面積 86,773m2核心店 Kintetsu百貨，佳士客商鋪總數 160家停車位 1,828輻射人口 970,000（ 340,000戶家庭）總客流數 8,240,000/年鉆石城奈良店鉆石城京都店開業(yè)日期 1982年 11月占地面積 25,713m2樓面面積 45,110m2核心店 佳士客商鋪總數 70家停車位 660.Kearney37/NFSC/LZ