【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)營 。 ? 酒店的經(jīng)營 ，本地酒店主要集中于城區(qū)，景區(qū)以休閑、娛樂、度假項目為主，價格總體不高，出租率基本相當(dāng)于旅游城市平均水平（一般四星級標(biāo)間房價 350－ 390 元左右；三星級標(biāo)準(zhǔn)間房價在 180－ 200元，出租率不到 60％）。長期以來，肇慶一方面缺乏高星級酒店，僅有兩家四星級酒店，且設(shè)施比較老化，目前在建 /規(guī)劃五星級酒店兩個：城東新區(qū)星湖大道已封頂?shù)膴W威斯酒店（近 600 間客房）和星湖 名郡和洲際合作建設(shè)的酒店，但均集中在景區(qū)，市區(qū)酒店普遍設(shè)施老化，另一方面大量三星級以下的賓館散布市區(qū)周邊，時下流行的 經(jīng)濟(jì)型酒店 尚未全面進(jìn)駐肇慶，考慮到散客多、對配套設(shè)施要求低、中檔酒店偏少（ 房價 200－ 300 元之間 的 市場空缺，尤其缺乏適合外來自駕游客的、由國外品牌酒店集團(tuán)管理的風(fēng) 情度假酒店 ，此外具有品牌及管理運(yùn)營優(yōu)勢，房價相對低廉的經(jīng)濟(jì)型酒店也存在較大的市場空間 ）的情況，可考慮 對公寓進(jìn)行酒店式的包裝，可能的話拿出一部分售價不高的樓層引進(jìn)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營（如花園酒店）或者整體租賃（租給經(jīng)濟(jì)型酒店公司，如戴斯 /七天 /如家等），提升公寓的檔次，同時也豐富了項目的業(yè)態(tài) 。 ? 寫字樓情況： 目前城區(qū)寫字樓主要是發(fā)展廣場（天寧北路）和商業(yè)大廈（建設(shè)三路）等，目前的 租金水平在 25－ 30 元 /月 左右，售價在 3500 元 /左右 ,和住宅價格基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)效益較低，總體來看，市場的供應(yīng)和需求都不旺盛，少量大 面積單位和少數(shù)樓層（如發(fā)展廣場 11 樓、 24 樓）有空臵（一般 100 平方以上）。主要入駐企業(yè)包括 三部分客戶 ，首先是銀行、石油、旅行社、電器、啤酒、物流等大型企業(yè)機(jī)構(gòu)，面積需求較大，一般整層或半層租用；另有一些是大型企業(yè)在本地的辦事處，需要面積較小，但單 位面積租金承受力高，注重公司形象展示；此外還有一些中小型服務(wù)行業(yè)，如會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、顧問咨詢企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、裝飾公司、廣告公司等，需要的面積不大，注重經(jīng)濟(jì)實惠，經(jīng)常加班，一般喜歡分戶式空調(diào)。 對本項目定位的啟示 —— 開發(fā)類型、業(yè)態(tài)組合定位 13) 從市場空間來看： 大型品牌超市、 平價百貨、數(shù)碼手機(jī)電器、家品家飾、中檔特色酒店、特色餐飲、風(fēng)情酒吧 都有不錯的市場空間， 寫字樓因為租值和售價偏低、建安成本高、客戶市場面窄，因此本案不建議考慮 。 14) 按照市場價值來看，由高到低依次是：街鋪（月租金 300－ 700 元 /平米，售價 — 6 萬 /平米）、內(nèi)鋪（月租金 60－ 250 元 /平米）、酒店（房價 150－ 300 元 /晚）、酒店式公寓（帶裝修可實現(xiàn)的銷售價格約在 5000～ 7000 元 /平米）、寫字樓（平均租金 30 元 /平米），建議本案的業(yè)態(tài)組合思路為： 以商業(yè)為主體、酒店及酒店式公寓為補(bǔ)充、輔以商業(yè)街（街鋪）和風(fēng) 情酒吧餐飲業(yè)態(tài)為特色。 3) 項目形象方面的競爭與機(jī)會 ? （根 據(jù)消費(fèi)者問卷調(diào)研）消費(fèi)者對好世界的突出印象是： “ 檔次、價格適中 ” 、 “ 人氣旺 ” 、 “ 方便 ” ，對廣百的集中印象是： “ 前景好 ” 、 “ 有檔次，適合高消費(fèi) ” 、 “ 有特色 ” 、 “ 環(huán)境舒適 ” 、 “ 適合中高收入的年輕人 ” 。此外，仍有部分受訪者認(rèn)為目前主要商場 價格偏貴、特色不明顯 。目前 市場缺乏規(guī)模大、價格檔次適中、經(jīng)營有特色同時環(huán)境舒適、對年輕群體、外來高收入游客都具有吸引力的商業(yè)項目 。 對本項目定位的啟示 —— 形象定位 15) 城區(qū)新型商業(yè)龍頭 —— 規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、價平物美、設(shè)施配套最超前、人氣最旺！具體內(nèi)涵包括三個方面： ? 主流路線平民化 —— 檔次適中！ ? 潮流但不失親和力 —— 更高標(biāo)準(zhǔn)、更舒適、人性化的設(shè)計和功能業(yè)態(tài)組合！ ? 特色風(fēng)情 —— 不只是商場，更是城市廣場和充滿風(fēng)情特色的都會劇場！ 4) 租金方面的競爭 據(jù)工作組與部分租戶的訪談了解，天寧北路租金近年的上升非常明顯，目前該區(qū)域的部分旺租街鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá)500～ 700 元 /平米，內(nèi)鋪?zhàn)饨鹪?90— 300 元 /平米， 好世界周邊的租金與廣百時代廣場、端州四路沿線差距甚大 （折前合同租金平均 2－ 3 倍左右，折后差距更大）， 不少商戶都積極尋找相對租金便宜的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行拓展 ，本項目可以在 利用新場租金低的優(yōu)勢，同時在租金收取方面提供一定的靈活性，吸引目前成熟商圈的租戶進(jìn)場經(jīng)營。 5) 牌坊東區(qū)域項目錯位經(jīng)營的考慮 東環(huán)廣場規(guī)劃商業(yè)街的可能性較大（按照最初規(guī)劃街鋪?zhàn)錾虡I(yè)街，二層以上做辦公），深國投項目除了沃爾瑪之外，很可能引進(jìn)商場經(jīng)營，此外國際新天地項目擬引進(jìn)酒店、好又多超市（ 1－ 萬 平米），考慮到 周邊的項目定位，本項目可以引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營的同時， 考慮適當(dāng)開發(fā)酒店式公寓、風(fēng)情商業(yè)街等業(yè)態(tài)來營造商業(yè)特色，規(guī)避商業(yè)、辦公集中開發(fā)的風(fēng)險 。 7. 項目總體定位 8. 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 1) 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 說明 根據(jù)市場調(diào)研分析，項目組一致認(rèn)為本項目適宜的開發(fā)組合為： 購物中心＋酒店式公寓 +風(fēng)情 商業(yè)街 ，同時確立了 “購物中心為主體，酒店式公寓開發(fā)為補(bǔ)充 ，風(fēng)情 商業(yè)街區(qū) 為特色 ” 的整體開發(fā)思路。 各類型業(yè)態(tài)的具體面積的設(shè)定綜合考慮了 市場的承接力 、 目標(biāo)商家的需求 、 競爭對手的規(guī)模 以及 各種業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)價值 等多方面因素，本文所提的面積數(shù)據(jù)和擬安排的樓層分布為 參考性的指引，具體需要根據(jù) 商家的實際要求 、設(shè)計合理性的考慮 以及 規(guī)劃指標(biāo)的是否許可 等因素有所調(diào)整。 2) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 依據(jù) ? 項目規(guī)劃的可能空間，考慮容積率要求，總建筑面積 10 萬左右應(yīng)該接近項目可獲批規(guī)模的上限 ，考慮到整體限高的要求，酒店式公寓面積的規(guī)劃上限在 萬平方左右。 ? 考慮到沃爾瑪和東環(huán)臵業(yè)項目的推出面積及業(yè)態(tài)規(guī)劃，商業(yè)部分的需要適當(dāng)錯位經(jīng)營，商業(yè)經(jīng)營部分（包括零售 /餐飲 /娛樂）的規(guī)模不宜超過 6 萬平方 。同時， 考慮到本項目的未來商業(yè)龍頭的定位，需要引進(jìn)不少適當(dāng)超前的業(yè)態(tài)，而且要具有一定的規(guī)模優(yōu)勢和未來收租 經(jīng)營的盈利空間 （還需扣除銷售掉的大量鋪位面積） ，因而 商業(yè)規(guī)劃 面積不宜小于 5 萬平方 ? 考慮到項目回籠資金的要求，酒店式公寓和可售商鋪面積盡可能做到最大化 ， 按照目前的規(guī)劃，可售面積 約有 萬平米（ 其中 公寓 萬平米，購物中心內(nèi)鋪 5000 平米，商業(yè)街 街鋪 5000 平米）， 順利銷售 預(yù)計可回籠資金 近 3 億 （酒店式公寓的目標(biāo)銷售均價為 5000 元 /平方，商鋪折實平均售價為 12020 元 /平方） ? 綜合平衡購物中心和餐飲 /娛樂業(yè)態(tài)的最優(yōu)比例，適當(dāng)突出本項目風(fēng)情餐飲及娛樂業(yè)態(tài)的特色 ，增添附加值，贏得相對優(yōu)勢 。 ? 地下停車位的規(guī) 劃考慮到未來的需求，建議 500 左右的地下車位為宜 ，與設(shè)備間的面積需求合計 約 18000 平米。 ? 具體業(yè)態(tài)的面積依據(jù) 在長期積累的購物中心開發(fā)經(jīng)驗 審慎確定，同時 與目標(biāo)商家 進(jìn)行過 初步 的 溝通 3) 總體 規(guī)模 及主要業(yè)態(tài)構(gòu)成 建議 本案建議總開發(fā)面積 11 萬㎡ ，其中 購物中心 萬㎡（ 45％），酒店 式公寓 約 萬㎡（ 33％），商業(yè)街 5000㎡（ 5％） ，地下車庫及設(shè)備間 萬㎡ 。 建議開發(fā)面積構(gòu)成（合計10. 6萬平方）超市, 1 8 0 0 0 , 1 7 %數(shù)碼電器, 3 0 0 0 ,3%散鋪, 1 0 0 0 0 , 9 %商業(yè)街, 5 0 0 0 , 5 %酒店式公寓,35000, 33%地下停車場,18000, 17%娛樂（影院/ K T V / 電玩）, 9 0 0 0 , 8 %餐飲（中西餐廳酒廊）, 8 0 0 0 , 8 % 4) 購物中心的 業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè) 想 （總面積 萬平方米） ? 超市 ：主要功能：吸引人流，消化負(fù)一層面積，帶動首層部分出入口商鋪的銷售。 擬安排首層 2020 ㎡，其余安排于負(fù)一層，共計 萬㎡ 。 ? 數(shù)碼電器 ：商家資源豐富，匯集人氣，主力一線商家進(jìn)駐肇慶意愿強(qiáng)烈， 擬安排于二層，面積約 3000㎡ ? 散鋪 ：最主要的租金貢獻(xiàn)者， 部分鋪位可以銷售， 主要安排于首層、二層，合計約 萬㎡ ? 餐飲 ：突出項目大眾化、休閑特色，并能匯集人氣，帶旺商業(yè)， 二、三層為主，各層散布，共 8000 ㎡ ? KTV/電玩娛樂城 ：率先引進(jìn)量販?zhǔn)礁拍睿?擬安排于 34 層，約 6000 ㎡ ? 影院 ：引進(jìn)數(shù)碼影院，填補(bǔ)市場空白， 擬安排于 34 層， 3000 ㎡ 5) 酒店 式公寓規(guī)劃設(shè)想 （總面積 萬平方米） 根據(jù)深圳 、廣州以及湛江等一線、二線市場的操作經(jīng)驗，旅游景區(qū)的度假公寓是較具市場的一種前沿開發(fā)類型， 具有回籠資金快、投資門檻低、可實現(xiàn)單價高、宜商宜居等特點(diǎn)。但考慮到肇慶目前的投資公寓尚未形成氣候，因此本案公寓較適宜的開發(fā)規(guī)模不應(yīng)過大，建議在 萬平方米左右，合計 約 500 套，以便快速入市 銷售回籠資金。公寓開發(fā)的戶型不大，戶型面積以 50— 80 平米，即一房一廳（ 50－ 60 ㎡）和小兩房（ 60－ 80 ㎡）為主，但可以數(shù)套打通以擴(kuò)大居住面積，帶精裝修出售 ,售價為同等精品 住宅的 倍左右（帶精裝修、面積小總價少、檔 次高 、 配套好等優(yōu)勢）。 同時如果能夠順利引進(jìn)知名酒店管理公司經(jīng)營，可考慮以產(chǎn)權(quán)式酒店的模式對部分公寓單位進(jìn)行包裝，提高溢價能力，同時提升項目公寓部分的整體檔次形象，而且， 公寓與酒店可以共享裙樓，既能滿足公寓住戶的生活配套需求，又能提高酒店配套的利用率和經(jīng)濟(jì)效益。 詳細(xì)的戶型配比 /戶型設(shè)計 /銷售策略 /推廣和包裝計劃需要咨詢專門的住宅銷售策劃代理公司來加以確定。 6) 商業(yè)街 規(guī)劃設(shè)想 （ 總面積 5000 平米左右） 擬 規(guī)劃 商業(yè)休閑街區(qū)， 打造具有特色的主題商業(yè)街區(qū)， 而且全部推向市場銷售，最大化的回籠資金 。 9. 建筑規(guī)劃與設(shè)計要點(diǎn)建議 1) 總體設(shè)計要求 ? 總體上按照政府批復(fù)的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計，局部指標(biāo)（如 限高、綠地率以及容積率等）可以根據(jù)開發(fā)商爭取的情況有所突破。 ? 商業(yè)部分的內(nèi)外部設(shè)計要堅持 寬敞、通透、明亮、實用 的總體原則。購物中心希望能夠做到“通透式”的建筑設(shè)計效果，提高夜間吸引人流的效果，也能營造出特殊的氣氛（可參照菲律賓馬尼拉“ GREEN BELT 3,4期”的設(shè)計效果）。 ? 酒店 式 公寓要充分利用景觀面，盡量保證景觀的 均好性，可在設(shè)計上盡量體現(xiàn)東南亞等度假勝地的風(fēng)情。廣場上希望 設(shè)計搭配一個度假風(fēng)情的帳篷和演藝舞臺 ，以便為風(fēng)情表演提供場所，烘托氣氛。 ? 暫按最高限高 36m（約合公寓 12 層）進(jìn)行深化設(shè)計，考慮到限高的約束，一致認(rèn)為 酒店 式 公寓需要與商業(yè)進(jìn)行分離規(guī)劃，但在 酒店 式 公寓的布局方面需要設(shè)計單位多考慮一些方案進(jìn)行優(yōu)選。 ? 廣場確定坐西北，面東南的整體布局，可以考慮略向端州路靠近，并取消大面積的西廣場規(guī)劃，壓縮中心廣場的面積，此外，不建議廣場采用下沉式設(shè)計。 ? 留意政府對于過街隧道的規(guī)劃，同時考慮（西面）牌坊廣場和（東面）沃爾瑪?shù)募托в茫员愫侠戆才艔V場位臵、出入口，相應(yīng)進(jìn)行人流動線設(shè)計。 ? 平面布局、建筑規(guī)劃還要 考慮景觀、風(fēng)水、氣候交通規(guī)劃等多方面因素。 2) 購物中心部分一般建筑要求 ? 柱網(wǎng)： m 9m ? 層高（板到板）：購物中心部分負(fù)一層 米，首層層高 米， 2 層及以上 5 米 ? 荷載：超市生鮮及倉庫區(qū)為 1000kg/平米，其余部分 400700 kg/平米 ? 地下室擬設(shè)一層，其中 16000 平米預(yù)留給超市（層高 米左右），另劃出 18000 平米為地下車庫 及 設(shè)備間 （ 車位 約 500） ? 購物中心的主體部分以 34 層為宜（層數(shù)過多不利于招商和爭取較理想的租金），局部（如影院需要兩層高度