【文章內(nèi)容簡介】 一佳家福超市一層：食品、鐘表、花店、藥店、珠寶、手機二層：食品、日化用品、燈具三層：服飾、皮具、床上用品、音像制品、文體用品、大小家電、兒童用品、健身器材與萬家樂屬同類超市，以國內(nèi)中低檔產(chǎn)品為主，是目前周邊居民購買食物和日常用品的主要場所之一景源會所中西餐、歌舞廳、桑拿、客房位置偏僻，有固定的消費群體東海坊特色餐飲、服飾專賣店、書店步行街，環(huán)境優(yōu)雅，有一定品味和檔次名人俱樂部中餐、客房、桑拿、卡拉OK廳——（2）深圳市商業(yè)供給分析深圳市近年來商業(yè)得到了極大發(fā)展，在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位，但數(shù)量偏少和規(guī)模偏小的矛盾仍較突出，而以低價和平價為特征的大賣場和超市發(fā)展過多。盡管有中信城市廣場、華潤中心、東海購物廣場等新興的購物場所，但與整個深圳的市場需求仍有距離。從整個深圳市商業(yè)來看，目前已形成一定規(guī)模的商圈有：l 東門商圈：以東門步行街為中心。東門商圈是深圳商業(yè)的起源和龍頭，目前商業(yè)建筑面積超過50萬m2，面積在1萬以上的大商場已達20多家。平均日客流量達30萬人次，節(jié)假日客流量達50萬人次，年營業(yè)額達45億元。經(jīng)營產(chǎn)品主要以服裝為主，兼有娛樂、餐飲等，消費檔次以中低檔為主，消費群體主要為北上的香港人、本地人、外來游客等。l 華強商圈：以專業(yè)市場、主題商城為主體，多種業(yè)態(tài)組合。華強北商圈集聚了數(shù)百家高新技術(shù)企業(yè)，不僅基本形成為國內(nèi)最大的電子、電腦、電器等系列產(chǎn)品及零配件的批發(fā)、零售集散地，而且已經(jīng)形成涵蓋服裝、鞋帽、皮具、珠寶首飾、鐘表眼鏡、音響、餐飲、家居用品等眾多經(jīng)營品種、日人流量達60萬、營業(yè)近百億的超大型城市商圈。l 人民南商圈：以人口密度、地理優(yōu)勢自然形成。l 深南中路商圈：以國際時尚品牌為主流，中信城市廣場、信興廣場是其代表作。l 華僑城商圈：以購物、旅游、休閑為特色。l 南山商圈、寶安商圈、龍崗商圈：新興商圈代表。這八大商圈堪稱整個深圳的商業(yè)命脈。2004年，這些成熟商圈將不斷鞏固自身優(yōu)勢，同時一些新片區(qū)的商業(yè)氛圍亦將進一步形成，對原有的商圈形成強勁挑戰(zhàn)，形成百家爭鳴之勢。商業(yè)需求分析本項目核心輻射區(qū)經(jīng)過近幾年發(fā)展，已經(jīng)形成相當(dāng)可觀的區(qū)域購買力。已銷售房地產(chǎn)面積達100多萬平方米，已建及在建項目達40多個，這些項目大部分定位較高，以城市白領(lǐng)、政府公務(wù)員、行政企事業(yè)職員、企業(yè)高層管理人員、企業(yè)老板為主，形成一批穩(wěn)定的消費群體。項目周邊主要已入伙住宅樓盤一覽表： 樓盤名稱住戶（戶）人口總數(shù)（人）園博綠苑180780國華大廈2481,050鴻新花園5002,000風(fēng)臨左岸4241,800中旅國際公館5462,500翠?；▓@1,1004,500荔林苑204850俊安苑1,000 4,300香榭里花園8903,800水岸新天4691,900東海花園1,000 4,300豪峰園2741,100楓丹雅苑500 2,200恒星園180750萬科溫馨家園1,0004,000天健天然居1,0244,100香荔綠洲2691,150香薈雅苑104450俊峰麗舍1,000 4,000總計10,91245,530項目周邊即將入伙樓盤有：樓盤名稱住戶（戶）人口總數(shù)（人）入伙時間均價（元/ m2）農(nóng)科馨苑2721,1502004年9月6,200熙園6892,7002004年10月10,000水榭花都6002,400二期2004年5月10,500波托菲諾1,000 4,000三期2004年12月11,000總計2,560 10,250——10,000從整個深圳市的商業(yè)現(xiàn)狀來看，深圳居民對當(dāng)?shù)氐馁徫餇顩r并不滿意，普遍認為缺乏與國際接軌、以國際品牌和中外精品為支撐的大型國際性高尚購物場所，以致高消費人群往往選擇去香港購物。在這種情況下，集多功能于一體的規(guī)模龐大的現(xiàn)代購物中心在深圳還有較大的發(fā)展空間。因此，隨著人們生活水平和文化素質(zhì)的提高，消費者購物不僅僅是為了滿足物質(zhì)生活的需要，更將購物視為集休閑、娛樂、文化、交流為一體的一種精神享受過程。商業(yè)市場調(diào)研結(jié)論（1） 消費結(jié)構(gòu)升級，大型現(xiàn)代購物中心成為發(fā)展趨勢。（2） 深圳已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟基礎(chǔ)和消費基礎(chǔ)。（3） 集購物、休閑、娛樂、旅游與一體的，具有國際化、現(xiàn)代化、高品位等特征的大型購物中心將成為深圳高消費人群的首選。（4） 國際品牌高尚購物場所（如連卡佛、瑪莎）為依托及市場延伸、互補的大型國際化購物中心是市場空白點，有著巨大的市場發(fā)展空間。 寫字樓供給與需求分析寫字樓供給分析近幾年來，深圳市主要甲級寫字樓市場呈現(xiàn)五大組團的分布格局：羅湖組團、地王組團、華強組團、中心區(qū)組團和中心西區(qū)組團。（1）供應(yīng)趨勢：政府從2002年開始已著手控制土地的供應(yīng)計劃。在2003年深圳市的土地供應(yīng)計劃中，明顯體現(xiàn)了“從嚴控制”的原則。據(jù)悉，政府在未來三年將堅持“控制增量、盤活存量、集約用地、確保重點”的原則，這意味著深圳土地供應(yīng)已進入三年緊縮期。 同時，深圳發(fā)展計劃局于2003年6月發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2003－2004年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項目，原則上不準新建項目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟?從今年公布的土地供應(yīng)計劃及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向中所透出的信息，可以預(yù)見，在未來幾年，市場上寫字樓項目的開發(fā)將大大放緩。 但是，由于近年經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，內(nèi)資公司的發(fā)展壯大，外資公司的不斷涌入，大大加速了寫字樓市場的升溫。而且，部分項目搶占了開發(fā)先機并獲利豐厚，所以，許多早期取得土地使用權(quán)但未開工建設(shè)的發(fā)展商認為時機已到，紛紛開始投入到寫字樓的建設(shè)，加上一些規(guī)劃功能改變的土地所形成的隱形市場的加入，使本市的寫字樓市場在較短的時期內(nèi)再次形成供應(yīng)壓力。 另外，隨著西部通道工程的啟動，以及周邊環(huán)境、配套的進一步完善，南山商業(yè)文化中心迎來了良好的開發(fā)機遇。該區(qū)域的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。目前，部分已在南山商業(yè)文化中心區(qū)征得地塊的發(fā)展商，已將項目的開發(fā)提上日程。估計未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點區(qū)域。(2)主要供應(yīng)區(qū)域：2004年，寫字樓主要供應(yīng)仍將集中在福田區(qū)，其中表現(xiàn)最為搶眼的是中心區(qū)。預(yù)計2004年中心區(qū)南區(qū)銷售的項目將主要有國際商會中心、九州創(chuàng)展大廈以及華融大廈，僅這三個項目，就有約18萬平方米的寫字樓面積供應(yīng)。另外，除中心區(qū)南區(qū)外，北區(qū)的幾個大型寫字樓項目也已先后啟動。近期工程進展順利的如新世界中心、中鐵建寫字樓項目、安聯(lián)大廈，它們未來將對中心區(qū)供應(yīng)超過20萬平方米的寫字樓面積。 羅湖區(qū)重點建設(shè)項目華潤中心，2004年將推向市場，寫字樓部分面積逾4萬平方米。而重新包裝后的鴻昌廣場，也準備于2004年推出，寫字樓銷售面積也有近6萬平方米。 市場供應(yīng)持續(xù)增加，項目發(fā)展商要希望在激烈的競爭中全身而退，就要著重創(chuàng)造項目的差異化，努力提高物業(yè)的整體質(zhì)素。同時應(yīng)在項目的規(guī)劃研究、成本控制、項目定位、營銷推廣以及物業(yè)管理等主要環(huán)節(jié)多下苦功。尤其是一切要從市場出發(fā)，對自身物業(yè)有一個清楚的認識，對項目有一個理性的市場定位。否則，任何對項目期望過高的非理性行為，都將大大增加項目的市場風(fēng)險。 項目可比重點寫字樓調(diào)查表：項目名稱綜合情況說明招商銀行大廈位于深南大道與農(nóng)園路交界處，交通便捷，建筑物外觀氣勢恢宏，大堂氣派、寬闊，共50層，是中心西區(qū)的標志建筑，承租對象主要為成長型、高科技、貿(mào)易企業(yè)等出租率90%，租金水平為120—150元/ m2月。車位1000個。特區(qū)報業(yè)大廈位于中心西區(qū)，總建筑面積92313 m2，共42層，從第九層開始每三層有一個空中花園，38層有一個直徑12米的新聞眼，承租對象主要為銀行、證卷、地產(chǎn)、投資、高科技企業(yè)以及律師行、會計師行等，車位500個。租金水平為90—130元/ m2月，出租率達98%。屬深圳市標志性建筑之一。時代金融中心位于CBD區(qū)，共28層，承租對象主要為銀行、能源集團、證券公司等，戴德梁行為物業(yè)管理顧問，設(shè)有400 m2的職工專用餐廳。租金水平為100120元/ m2月中央商務(wù)大廈位于CBD區(qū)，共32層，室內(nèi)空間方正、通透、實用，公共區(qū)域在中間。承租對象主要為銀行、酒店、高科技企業(yè)，目前租金為70—90元/ m2月，已全部售完。國際商會中心位于CBD區(qū)，靠近會展中心，是CBD區(qū)最高的寫字樓，共58層216M，室內(nèi)空間布局方正、通暢、公共區(qū)集中在中間，智能系統(tǒng)先進，設(shè)有專用的室內(nèi)商務(wù)車道，共580個車位。定位較高，目前是中心區(qū)租金最高的寫字樓，租金100150元/ m2月賽格大廈位于華強北與深南大道交界處，共72層，由于高度突出，屬深圳標志性建筑之一，但整體規(guī)劃有問題，以至寫字樓存在大量空置，大堂朝向及空間不理想，車位嚴重不足。租金為60—90元/ m2月地王大廈位于深南東路旁，共69層328米，目前為深圳最高建筑，同時也是深圳的標志，交通極為便利，有先進的智能系統(tǒng)，車位900個，出租率為100%，租金均價為115元/ m2月。嘉里中心位于人民南路，共35層110米，智能化系統(tǒng)先進，出租率95%左右，目前租金為110元/ m2月寫字樓需求分析(1)客戶類型發(fā)展趨勢根據(jù)深圳市委、市政府確定的“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進工業(yè)為基礎(chǔ)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸“兩帶一軸”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級。 毫無疑問，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)等企業(yè)在寫字樓市場上已占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在較長的一段時間內(nèi)，這種格局不會改變。 值得注意的是，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購買物業(yè)的趨勢。這類企業(yè)一般需求面積較大，而且資金充裕；但他們并不會一擲千金單純追求物業(yè)檔次，他們更為注重物業(yè)的質(zhì)素、價格、交通、周邊環(huán)境以及配套。(2)需求特征趨勢 需求特征趨勢表現(xiàn)最為明顯的是外資企業(yè)。他們一邊面臨著企業(yè)的急速擴張，而一邊卻要面對公司對運營成本的控制。所以，這類企業(yè)需求面積大了，但物業(yè)租賃的總體預(yù)算費用比例卻相對下降了。因此，反映到辦公物業(yè)的需求上，他們更注重物業(yè)的性價比。但是他們對辦公場所的選擇目標范圍仍然主要集中在甲級寫字樓。 寫字樓市場調(diào)研結(jié)論以跨國公司地區(qū)總部及采購中心為依托的甲級寫字樓是市場空白點，有著較大的市場發(fā)展空間。三、項目分析及項目定位 項目SWOT分析S（優(yōu)勢）：252。 品牌優(yōu)勢：世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪?shù)膹姶笳咽玖盃恳?，是本項目無與倫比的第一優(yōu)勢； 252。 規(guī)模優(yōu)勢：擁有14萬平方米的建筑面積，2000車位的停車場，在深圳乃至整個華南地區(qū)都堪稱商業(yè)大手筆；252。 交通優(yōu)勢：廣深高速公路在本區(qū)有直接入口，深南、北環(huán)、紅荔路、僑香路、香蜜湖路、農(nóng)林路、農(nóng)園路、香梅路、僑城西路四橫五縱自由往來市區(qū)各地；252。 自然資源優(yōu)勢：園博園位于該項目的西南側(cè)，使其座擁優(yōu)美的自然風(fēng)光和豐富的旅游資源，是集都市時尚與郊區(qū)風(fēng)情于一體的絕版購物、休閑場所；252。 競爭優(yōu)勢：周邊競爭項目少，現(xiàn)有的幾個超市在檔次和規(guī)模上無法與本項目抗衡；252。 人文優(yōu)勢：周邊幾大片區(qū)均享有政府高規(guī)格的規(guī)劃和定位，是深圳精英人士聚居地之一；252。 潛力優(yōu)勢：未來具有良好的升值潛力。 W（劣勢）：252。 人流局限：外來人口與流動人口少；252。 商務(wù)氛圍：現(xiàn)階段人氣不旺，缺乏商業(yè)及辦公氛圍；252。 地段局限：處于城市中心邊緣地帶，很難成為強勢商業(yè)區(qū)（大商圈）；252。 配套局限：周邊配套正在發(fā)展中，目前尚不成熟；252。 周邊環(huán)境：附近有幾家采石廠和建筑堆場，周邊泥土多、灰塵大、噪音大；O（機會）：252。 整體經(jīng)