【正文】 1989 年和1993 年1994 年的經(jīng)濟(jì)過熱， 這三次經(jīng)濟(jì)過熱都是由于投資過高增長造成的。如果目前這種投資趨勢進(jìn)一步上升的話，可能會(huì)再一次引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。 針對(duì)這種潛在危險(xiǎn)，2003 年政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場的政策，2004 年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場、房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。國家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測2004 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)投資將略有回調(diào)，不過仍會(huì)高于上年同期水平或與上年同期基本持平。 2004 年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時(shí)，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)安定。（2）商鋪成為新的投資熱點(diǎn) 2003 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計(jì)劃入駐北京；天津商鋪投資市場也開始啟動(dòng)，外來投資者逐步增加；上海市2003年10月初的投資型房產(chǎn)展示交易會(huì)上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)；杭州商鋪投資市場走勢依然活躍；深圳則有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場的投資。隨著2003 年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和，商鋪資源的稀缺性開始弱化，根據(jù)市場供求調(diào)查可知未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，市場需求仍然大于供給。同時(shí)，由于商鋪的平均回報(bào)率一直維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量仍會(huì)持續(xù)增長，大部分商鋪會(huì)隨著使用時(shí)間的延續(xù)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民眾消費(fèi)能力的大幅度提高而升值，從而使投資者仍熱衷于商鋪的投資。但是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度必須與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。而目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展已有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費(fèi)能力，商鋪市場的快速發(fā)展也將帶來較大的市場風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。據(jù)調(diào)查，目前商鋪市場需求主要來自三個(gè)方面：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進(jìn)入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。這種供求不平衡的市場狀況可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。而商鋪使用者對(duì)于不同商鋪結(jié)構(gòu)的業(yè)態(tài)也提出了越來越多的特殊要求。這在很大程度上要求發(fā)展商在項(xiàng)目投資時(shí)必須進(jìn)行詳細(xì)論證，同時(shí)在規(guī)劃階段更應(yīng)趨于理性。 （3）全國寫字樓市場狀況l 2003：供量增加、租金走低、售價(jià)上升 2003年，在中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，全國寫字樓市場發(fā)展迅速。2003年1至10月，全國寫字樓新開工面積達(dá)1004萬平方米，%。全國寫字樓銷售價(jià)格上漲較快，2003年1至10月全國寫字樓平均銷售價(jià)格達(dá)到4895元／平方米，%。雖然受到上半年疫情的影響，但隨后強(qiáng)勁的反彈使國內(nèi)外企業(yè)對(duì)中國的投資信心逐漸增強(qiáng)。在“非典”之后，各地的寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。 相形之下，北京、深圳寫字樓新增供應(yīng)強(qiáng)勁，上海、廣州新增供應(yīng)平淡。 北京寫字樓市場從中長期規(guī)劃來看，CBD約在500萬平方米，中關(guān)村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區(qū)在150萬平方米左右，潛在供應(yīng)量達(dá)1000萬平方米左右。2003年深圳市寫字樓市場新增供應(yīng)總建筑面積達(dá)58萬平方米，目前中心區(qū)正在建設(shè)的寫字樓面積高達(dá)80萬平方米。2003年上海及廣州市寫字樓新增供應(yīng)平淡。2003年上海新增供應(yīng)35萬平方米。，%。 北京、廣州甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)下滑，上海、深圳上漲趨勢明顯。2003年從甲級(jí)寫字樓的全市平均租金水平來看，北京仍居全國之首。據(jù)2003年第四季度統(tǒng)計(jì)，／平方米天，／平方米天；／平方米天，／平方米天。但和去年第四季度相比，北京、廣州大幅下降，%、%，上海、深圳繼續(xù)上漲，%、%。 l 2004：健康發(fā)展有支撐 展望2004年，當(dāng)前國內(nèi)良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為寫字樓物業(yè)提供了健康的發(fā)展預(yù)期。中國加入世貿(mào)組織及CEPA等“利好”，促使金融、保險(xiǎn)、科技、貿(mào)易、物流等行業(yè)快速發(fā)展，令北京、上海、深圳、廣州等地的甲級(jí)寫字樓市場更趨向?qū)I(yè)性、聚集性。但由于前幾年寫字樓的過度開發(fā)，不少地方甲級(jí)寫字樓的空置率一直呈較高狀態(tài)，包括北京、廣州等一線城市，以及濟(jì)南、大連等二線城市。2004年這種現(xiàn)象預(yù)計(jì)一時(shí)難于扭轉(zhuǎn)。不過，以上海、深圳為代表的甲級(jí)寫字樓市場，仍將呈現(xiàn)持續(xù)旺盛的市場需求，其租金亦將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。 深圳市投資背景及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢、體制優(yōu)勢以及智力優(yōu)勢使深圳在短短20多年的時(shí)間，迅速發(fā)展成為中國綜合實(shí)力最強(qiáng)的城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟(jì)快速成長的奇跡；同時(shí)深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵1號(hào)線、大學(xué)城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項(xiàng)目均在快速建設(shè)中，預(yù)計(jì)2004年中心區(qū)六大工程及地鐵1號(hào)線將陸續(xù)投入使用，2005年全面啟動(dòng)建設(shè)深港西部跨海通道，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實(shí)力更強(qiáng)，吸引力更大。政策目標(biāo)：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設(shè)國際性城市、現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)定位，努力把深圳建設(shè)成為高科技城市、現(xiàn)代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭取在2010年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。正式簽署出臺(tái)的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃(20032005)》指出，到2005年，深圳市年度國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)3000億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重大于50%；總?cè)丝?00萬—610萬，2010年和2020年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在750萬人和900萬人以內(nèi)。城市建設(shè)用地規(guī)?？刂茷?70平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；；城市污水處理率60%。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標(biāo)：一、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點(diǎn)加強(qiáng)跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn)“珠三角”城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作。進(jìn)一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。二、可持續(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。建立六類生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)筑全市基本生態(tài)體系。三、城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個(gè)“中心”、八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。四、支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展：有計(jì)劃、有重點(diǎn)地建設(shè)“9＋2”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)工業(yè)的集群化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。完善六大物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)推進(jìn)前海區(qū)域性物流中心的建設(shè)。建設(shè)市中心區(qū)金融商貿(mào)區(qū)，加強(qiáng)區(qū)(組團(tuán))級(jí)商貿(mào)中心的建設(shè)，推動(dòng)?xùn)|部旅游資源的保護(hù)性開發(fā)。五、交通運(yùn)輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務(wù)體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設(shè)；加強(qiáng)主干道和微循環(huán)道路的建設(shè)，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)推動(dòng)城際鐵路及站場的建設(shè)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：深圳市主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo):項(xiàng)目指標(biāo)1979年1999年2001年2002年2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1,1,2,2,工業(yè)總產(chǎn)值（億元）2,3,3,5,地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政（億元）——進(jìn)出口總額（億美元）1,出口總額（億美元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）實(shí)際利用外資（億美元）金融機(jī)構(gòu)存款（億元）2,4,4,——人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）60635,89642,32346,030——職工年均貨幣工資（元）76920,71425,94128,087——年末常住人口（萬人）——年末戶籍人口（萬人）——交通地理：深圳是連接中國和世界大市場的主要門戶，也是中國內(nèi)地特別是華南地區(qū)人流、物流和經(jīng)貿(mào)往來的主要通道。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達(dá)，京廣、京九鐵路大動(dòng)脈在深圳交匯?，F(xiàn)有8個(gè)港口、12個(gè)貨運(yùn)碼頭。深圳是目前中國內(nèi)陸唯一擁有海陸空口岸的城市。 深圳市房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀2003年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。房地產(chǎn)投資經(jīng)過2002年的高速增長后，增速已開始回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級(jí)房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛。，％（％）。 2003年，％，其中，％，％；，％，％；，％，％。 從2003全年銷售情況看，住宅、寫字樓銷售面積持續(xù)增長，而商業(yè)用房銷售出現(xiàn)下滑。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，近年來寫字樓銷售平穩(wěn)，其買賣需求并非因宏觀因素的利好而出現(xiàn)較大變化；商鋪物業(yè)銷售盡管有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實(shí)際銷售量高于19982001平均銷售水平近兩倍，表明商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛。 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒中國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好、世界經(jīng)濟(jì)一體化和居民消費(fèi)水平的顯著提升對(duì)國際性大型商業(yè)房地產(chǎn)及甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的成功開發(fā)和運(yùn)營將是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐。但是，項(xiàng)目開發(fā)對(duì)城市、區(qū)域、區(qū)位的選擇，以及開發(fā)時(shí)機(jī)的把握，也必須慎重決策，科學(xué)掌控。深圳市將圍繞國際性城市、現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)定位加大建設(shè)力度，在這個(gè)鼓舞人心的宏偉目標(biāo)下，深圳市政府從大局和長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，必定會(huì)大力支持發(fā)展與世界五百強(qiáng)相關(guān)連的商業(yè)及辦公建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目先人一步，順應(yīng)深圳國際化及“總部經(jīng)濟(jì)”、“總部商務(wù)”大勢，盡得市場發(fā)展之先機(jī)，項(xiàng)目得于成功開發(fā)和運(yùn)營的機(jī)會(huì)很大，但另一方面，隨著深圳國際化及“總部經(jīng)濟(jì)”、“總部商務(wù)”進(jìn)程的進(jìn)一步加快，項(xiàng)目未來的競爭亦將更趨激烈。對(duì)此，必須有足夠的心理準(zhǔn)備和應(yīng)對(duì)措施。 區(qū)域市場定義從本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)部分的消費(fèi)群體來看，區(qū)域市場按輻射力強(qiáng)弱分為三個(gè)層次：核心輻射區(qū)、二級(jí)輻射區(qū)和三級(jí)輻射區(qū)。鄰近區(qū)域的人流走勢基本如下圖所示:商圈輻射范圍如下表所示：輻射區(qū)域范圍界定距離本項(xiàng)目人口總量客源比例核心輻射區(qū)以香蜜湖片區(qū)為主，輔以華僑城片區(qū)、龍珠片區(qū)、車公廟片區(qū)、紅樹林片面5—20分鐘車程近80萬55%二級(jí)輻射區(qū)整個(gè)深圳市2小時(shí)以內(nèi)車程近700萬35%三級(jí)輻射區(qū)珠江三角洲、全國乃至境外————10%備注香蜜湖片區(qū)：東起新洲路，西至僑城東路，南到深南大道，北至北環(huán)路。包括香蜜湖、景田、竹子林、農(nóng)科中心、安托山東五個(gè)街坊。核心輻射區(qū)特征：總體來看，該片區(qū)依山傍水，綠意盈盈，是深圳公認(rèn)的高檔住宅片區(qū)。近幾年來該片區(qū)樓盤規(guī)劃起點(diǎn)普遍相當(dāng)高，以大戶型為主，價(jià)格不菲，主要面向高收入者、二次置業(yè)者，其客戶群體主要定位為高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)老板和國際人士。在住宅物業(yè)發(fā)展上也基本體現(xiàn)了“國際化”的發(fā)展方向。比如去年的水榭花都、中旅國際公館、熙園等項(xiàng)目都走極品豪宅路線，使該片區(qū)豪宅市場光彩奪目、精采紛呈。同時(shí)該片區(qū)也是二建、三建等建筑公司的后勤基地，大量的陳舊居房，建筑堆場，臨時(shí)用地以及建筑工人等，呈現(xiàn)出與該片區(qū)的豪宅、富貴人家共存的局面。由于90%的客源來自核心輻射區(qū)和二級(jí)輻射區(qū)，因此本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域市場定義為以香蜜湖片區(qū)等為核心的整個(gè)深圳市。 本項(xiàng)目寫字樓區(qū)域市場，結(jié)合寫字樓市場的特點(diǎn)分析，可定義為整個(gè)深圳市。 商業(yè)供給與需求分析商業(yè)供給分析（1）核心輻射區(qū)商業(yè)供給分析從項(xiàng)目的核心輻射區(qū)來看，目前提供的商業(yè)配套和商業(yè)設(shè)施還相當(dāng)不足，除了一些學(xué)校外，既沒有大型的商場購物中心、也沒有上檔次的休閑娛樂設(shè)施，與本區(qū)住宅的發(fā)展速度和實(shí)際需求都有一定距離。以下是該區(qū)主要的商業(yè)、娛樂設(shè)施：主要可比項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃備注東海購物公園（待建）商業(yè)40000萬m2文化中心3000 m2，電影院1000 m2，綜合市場3000 m2，公交場站1500 m2最終規(guī)劃有待進(jìn)一步核實(shí)萬家樂超市一層：食品、珠寶、藥店、化妝品、鐘表、生鮮二層：食品、日化用品、文體用品、玩具三層：服飾、床上用品、音像制品、美容院、家電以國內(nèi)中低檔產(chǎn)品為主，是目前周邊居民購買食物和日常用品的主要場所之