【正文】 綠茵家園、華英翠湖居等多個在建項目。東片則主要在城東新區(qū)，主要有是星湖灣、臻匯城、嘉湖、鴻景項目等多個大型住宅項目，此外，目前城區(qū)唯一的五星級酒店奧威斯酒店也建于此（建面12萬平米，6層，客房近600間，目前已封頂，擬于10月開業(yè)）。此外，從肇慶城區(qū)近期建設用地規(guī)劃、近期建設用地供應導向來看，端州大道以南的舊城區(qū)商業(yè)主要以包裝改造為主（如文明南路步行街、宋城路仿古步行街規(guī)劃），并無新建大型綜合商業(yè)的空間（僅有新一佳旁新端州項目，現(xiàn)已規(guī)劃報建，總建面約5萬平方，裙樓6層為商業(yè)、餐飲等配套），城東新區(qū)商業(yè)主要以小型社區(qū)配套街鋪/裙樓為主，并未規(guī)劃大型商業(yè)中心，近期城區(qū)大型商業(yè)項目主要有深國投項目、東環(huán)廣場、國際新天地（康樂北）、以及本案，主要集中于端州四路以及康樂北一帶。隨著商品房在城市東、西兩翼環(huán)湖大量開發(fā)（主要在端州大道以北）以及目前大型商業(yè)用地規(guī)劃，貫通城區(qū)東西的主干道——端州大道勢必將成為孕育未來城市商業(yè)中心的重要走廊，而且城市的商業(yè)中心也會因為城市居住重心的北移、大型商業(yè)項目的興建而由目前的天寧北路、建設三路商業(yè)街的集中式格局逐步演化為以端州大道和天寧北路為“T”型主軸，多個大型商業(yè)中心分散分布式格局。對本項目定位的啟示3) 受政府規(guī)劃的引導、商品住宅開發(fā)的推動以及包括本案在內(nèi)的大型商業(yè)網(wǎng)點的興建，必將引發(fā)一輪城區(qū)商業(yè)擴容、升級的浪潮，這恰是本案超越以前項目，樹立新商業(yè)地標的極好契機。4) 商品住宅的銷售帶來了一部分外來的較高收入客群（約12％外銷），加強了本地中檔偏高端市場的需求基礎，結合長遠發(fā)展以及項目商業(yè)形象方面的考慮，本案可以適當引進適當超前的消費業(yè)態(tài)。5) 近年商品住宅的大量開發(fā)和旺銷，勢必將帶來家具、建材、裝修、家居飾品等一系列的引致消費需求，本案可考慮選取目前本地尚不成規(guī)模的家居飾品方面的業(yè)態(tài)來作為商業(yè)經(jīng)營定位的一部分。6) 城東新區(qū)的大量住宅開發(fā)加上相對較欠缺的商業(yè)配套，為本項目提供了強大的消費源，只要和沃爾瑪、東環(huán)廣場適當錯位經(jīng)營，本案的市場空間比較有保障。5. 商業(yè)中心區(qū)消費群態(tài)度與行為分析本部分的數(shù)據(jù)與分析主要根據(jù)項目組8月7日在商業(yè)中心區(qū)進行的252份有效樣本的消費者問卷調查，詳細數(shù)據(jù)及圖表請參見附錄。1) 消費群來源：中心商業(yè)區(qū)（天寧北路、建設三路）的消費客戶85％以本地常住人口為主（54％是土生土長的本地人，30％是外來但常住本地），此外，外來游客和商旅消費客戶比例合計不到10％。2) 居住地及交通方式：大多在端州居?。ㄈ缍酥萑?、建設三路、康樂北路、明珠路、前進路），出行以乘公交車最多（42％）、步行（22％）及摩托（20％）為主，交通距離在15分鐘車程以內(nèi)，私家車使用率不高（％）3) 人口特征：年齡大多不超過35歲，高中/大專學歷，一般職員居多4) 收入與支出：每月收入不超過2000元，平均月消費支出額902元，其中購物、用餐及休閑娛樂的比例大致為5：3：25) 最常光顧的商場：總體而言，好世界和新一佳的光顧頻率最高，廣百的光顧頻率一般，其他場所相對較少。細分對比之后發(fā)現(xiàn)，收入不高的年輕群體逛街頻率高，而且是湖濱、藍宮、工影等平價服裝市場的主力客戶；收入略高的中年客戶一般會固定一兩家常去的場所，其他場所去的很少6) 對主要商場的印象：消費者對好世界的突出印象是：“檔次、價格適中”、“人氣旺”、“方便”，對廣百的集中印象是：“前景好”、“有檔次，適合高消費”、“有特色”、“環(huán)境舒適”、“適合中高收入的年輕人”。此外，仍有部分受訪者認為目前主要商場價格偏貴、特色不明顯。7) 喜歡的購物場所類型及原因、選擇商場時最重視的因素：超市因品種齊全、價格便宜、質量可靠最受本地消費者歡迎（提及率40％），消費者對于購物中心的概念接受度很高（提及率28％），認為這種業(yè)態(tài)的貨品質量有保障而且價格也不像百貨那么貴，同時兼有配套齊全、有吃有玩的優(yōu)勢。而百貨因為品種全、環(huán)境好，也有14％的消費者表示最喜歡，價格較高是主要的障礙點。目前消費者主要關心質量和價格，此外也考慮購物環(huán)境和品類規(guī)模，對于檔次要求不高。8) 目前商業(yè)的主要問題、希望增加的業(yè)態(tài)、重視的商場配套：受訪者反映目前商業(yè)區(qū)主要問題是推廣促銷不多、停車不方便，希望增加大型超市、游樂場所及設施以及折扣商場等業(yè)態(tài)，并認為休閑廣場等配套比較重要。9) 休閑娛樂方式及新商場的關注習慣：針對消費群體的休閑習慣，可考慮適當選擇配置網(wǎng)吧、音像店、景觀休閑廣場、量販卡拉ok、電影院、酒吧街等配套設施吸引人流、聚集人氣。此外，受訪者對于新開張的商場也表現(xiàn)出良好的關注度（近60％表示一定會去看看）對本項目定位的啟示7) 目前的商業(yè)未能有效吸引外來游客，而且對于周邊區(qū)鎮(zhèn)的輻射影響也不強，為后續(xù)商業(yè)開發(fā)預留了大量的市場空間。8) 提供品種齊全、物美價廉貨品的超市仍是需求的主流，市場的空間還比較大，對好又多等臺灣超市的接受度都不錯。購物中心的概念已經(jīng)深入人心，但結合目前好世界和廣百的情況，本案關鍵是要在餐飲的多元化、風情化，娛樂項目的大眾化和推廣方面做得更加到位。而百貨成功的關鍵點是平價、適銷對路的貨品、品牌搭配，以及令人愉悅的環(huán)境9) 本地主流客戶雖然學歷和收入不高，但年齡不大，對新商場的關注意愿較強，并且也意識到了停車不便、推廣不夠積極主動、娛樂場所太少等問題，如果本案能夠針對消費群尚未滿足需求，提供超市、平價折扣商場，并在空間舒適性（休閑廣場、中庭、綠化、小品等）、便利性（停車便利、動線合理）以及休閑娛樂配套上針對性的加以著力打造，并且引進一批積極推廣促銷的商家，則勢必迎合消費者的需求，贏得競爭優(yōu)勢。6. 商圈競爭與市場機會分析現(xiàn)有的較成型的商圈主要是天寧北路商圈，業(yè)態(tài)豐富、規(guī)模龐大；其他如康樂北、西江北、宋城路一帶也初具商業(yè)街氛圍，但缺乏商業(yè)龍頭，業(yè)態(tài)相對單一。此外，城區(qū)、景區(qū)還大量分布著各類大型獨立的餐飲、娛樂城、酒吧等場所，總體呈現(xiàn)出“購物消費集中，餐飲娛樂消費分散”的特點。1) 客戶群的爭奪216。 目前天寧北商圈主要輻射端州區(qū)域客戶，對于外來游客、商旅客戶、周邊區(qū)鎮(zhèn)的客戶吸引還不夠，存在市場機會。而按照肇慶旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標，五年左右的時間，旅游收入、接待人數(shù)翻一番，市場前景好，潛力巨大。216。 北嶺、度假村等景區(qū)周邊餐飲、娛樂場所分流了大量外來旅游客戶，但同時景區(qū)周邊酒店少，大量過夜游客還是選擇會城區(qū)住宿（以星湖大酒店、好世界酒店、華僑大廈等居多）。216。 未來城東、西區(qū)的商品房住戶由于交通便利的關系，可能更多的會選擇端州大道沿線的商業(yè)項目進行消費，也是本案相對于傳統(tǒng)商圈的一個重要機會。216。 新一佳和藍宮、工影商場吸引了大量中低端客戶的需求（日用品需求、生鮮食品需求、服裝鞋帽等），廣百時代廣場因為環(huán)境好、檔次高吸引了本地一部分中高收入群體光顧，但消費額不大，消費潛力未能充分挖掘（如超市面積偏小，品類不豐富，本地中高端客戶的食品、日用品需求無法滿足，此外，適銷對路的主流品牌發(fā)掘、引進、推廣的太少）對本項目定位的啟示——客戶群定位10) 從目前商圈的輻射來看，本地客戶仍然是本項目的主力客戶群，但要同時注意通過推廣加大對外來游客、新區(qū)商品房住戶、周邊區(qū)鎮(zhèn)客戶的影響力。11) 本地客戶中，尤其以中檔主流客戶的需求最值得本項目注意，對于這部分客戶而言，新一佳的檔次略低，好世界的環(huán)境不夠舒適，廣百時代廣場的品牌少、東西貴，我們可以抓住市場機會搶占中檔主流市場。12) 考慮到本案擁有景觀資源好、交通便利、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場停車場配置高等優(yōu)勢，可以將外來游客作為項目的特色客戶群體加以針對性開發(fā)，可考慮以景區(qū)相對薄弱的旅館、酒店為突破口，輔以風情商業(yè)街的經(jīng)營，吸引自駕游客，挖掘市場潛力。2) 業(yè)態(tài)方面的競爭與空間216。 超市主要是順客隆、昌大昌、惠豐、新一佳等超市，以中低端客戶為主，除了新一佳1萬平米左右以外，其他本地超市規(guī)模小、網(wǎng)點少、輻射力與競爭力弱，外資大型品牌超市（單體規(guī)模在2萬平米左右）還有很大市場拓展空間。216。 百貨店方面，中端百貨以好世界為代表，主要優(yōu)勢在于核心地段、檔次適中、規(guī)模大經(jīng)營比較豐富，人氣較旺，但一方面，裝修簡陋、布局雜亂都影響檔次的拔升，而且物業(yè)方和經(jīng)營管理公司并投資改善環(huán)境的意識和計劃，另一方面，目前租約到期后新調整的租金偏貴，可能導致部分商戶外流，損害長期經(jīng)營，長遠來看好世界百貨必將被新的百貨所取代；中高端百貨以廣百為代表，但總共2層經(jīng)營面積不大，但卻涉及各種品類，主力經(jīng)營不突出，此外貨品、品牌配置也不盡合理（消費者調研反映，廣百百貨的檔次高、適合年輕、高收入人群消費），綜上所述，目前本地并無一個規(guī)模相對較大、環(huán)境舒適宜人、貨品品牌檔次適中、經(jīng)營推廣主動的主力百貨店，存在一定的市場空間。216。 電器經(jīng)營方面，除了蘇寧（已進駐一周年，但目前的經(jīng)營淡靜，）、廣百電器和好世界百貨電器區(qū)之外，本地的電器商場較少（如端州四路的光之彩電器城），但伴隨商品房的開發(fā)銷售，電器的更新?lián)Q代市場應當有一定的釋放，考慮到肇慶市場的基礎以及本案的良好地段，國美電器應該會有意向來此開店經(jīng)營。216。 數(shù)碼電腦手機方面，雖有九天電腦城、八達電腦城和新天寧電腦城三家，但唯有新天寧初具規(guī)模，引進了許多品牌專賣店（聯(lián)想、sony、三星、華碩、神舟等），初步實現(xiàn)了品牌專賣店、配件經(jīng)銷、軟件銷售等全線電腦辦公產(chǎn)品的集成，目前招租進展良好，租金相對也不貴（月租大多在40－100元/平米之間），經(jīng)營推廣也比較主動，充分利用有限的空間做展示和促銷，預計未來前景看好。本地手機一二手市場商戶資源豐富、零售網(wǎng)點爭奪激烈，中域等大量連鎖加盟店遍布街頭，此外還有新一佳的佳信、好世界負一層的手機城等，但大多集中于好世界一帶，端州大道沿線分布極少，隨著商業(yè)中心向端州大道牌坊東區(qū)域的轉移，本地手機商戶勢必爭奪這一未來本地商業(yè)的制高點，而且目前網(wǎng)點的租金偏高也讓部分商戶有跳出天寧北尋找新鋪位的考慮，所以本案可以借助租金的優(yōu)勢，針對性的吸引一部分本地數(shù)碼手機的商戶來此經(jīng)營。216。 家居建材方面，西江北路、康樂北路一帶集中西江裝飾材料城、大豪家私城（中檔）、城新家私市場（低檔）等專業(yè)市場/商場，而且還有大量相關經(jīng)營街鋪，此外，端州路的廣大家私商場（本地中高端）、國泰家私城（本地中檔）、宋城西路宜居家具博覽中心（本地中高端）也有一定的經(jīng)營規(guī)模，總體來看，基本能滿足本地市場的需求。216。 餐飲方面，以粵菜和本地風味餐飲為主，呈現(xiàn)出單體規(guī)模大，分布較散（除了時代食府、好世界美食城、天寧廣場湘菜王府之外，主要分布于西江北、北嶺、度假區(qū)等區(qū)域），時代食府的各地風味美食系列因特色齊全，價格比較合理，經(jīng)營情況良好。此外較具影響的外地菜系有湘菜（湘菜王府、湘里人家等）和川菜（康樂市場麻辣街等），快餐方面因為本地人生活悠