【正文】 m2）()單方造價（元/ m2）()單方造價（元/ m2）(寫字樓)建筑工程主體（含地下室）造價1,0508501,300增加值樁基及土方151565水電7080220消防656560通訊101020室外配套1205050電梯100130200空調(diào)20240250裝飾工程200500200合 計1,8301,9402,365 七、項目投資回報估算（***商業(yè)）收益估算重點采集了鄰近的香蜜湖片區(qū)、竹子林片區(qū)、車公廟片區(qū)的主要商業(yè)物業(yè)租金水平，以及分布在福田、羅湖的大型商業(yè)項目和華強北、東門步行街、人民南路等商業(yè)街的有關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合深圳特區(qū)內(nèi)商業(yè)市場具體情況與***商業(yè)中心的初步方案，初步測算本項目租、售價格水平如下：樓 層租金保守估計負一層100元/平方米月一層180元/平方米月二層110元/平方米月三層80元/平方米月加權(quán)平均約130元/平方米月本項目總共四層，擬建筑面積為：樓 層建筑面積負一層7,789一層22,344二層21,171三層10,084根據(jù)計算公式：= 平均售價平均租金（元/㎡月） 12回報率可以預(yù)計出項目售價如下：負一層：（100元/㎡月），面積7,789㎡回報比例預(yù)估售價（元/㎡）總價（億元）10%1200011%1090912%1000013%923114%8571一層：（180元/㎡月），面積22,344㎡回報比例可達售價（元/㎡）總價（億元）9%2400010%2160011%1963612%1800013%16615二層：（110元/㎡月）面積21,171㎡回報比例可達售價（元/㎡）總價（億元）10%1320011%1200012%1100013%1015414%9429三層：（80元/㎡月）面積10,084㎡回報比例可達售價（元/㎡）總價（億元）10%960011%872712%800013%738514%6857項目各樓層價值估算樓層月租金估算元/㎡年租金元/㎡回報率考慮價值估算元/㎡三層8096010%9600二層110132010%13200一層18021609%24000負一層100120010%12000山姆會員店租賃收入估算見下表山姆會員店租賃收入估算表 單位:萬元年 度20042005200620142015202420252043年毛租金收入——6601,3201,6802,160注：上表第110年租金按55元/月m2，第11年租金按70元/月m2，第21年起租金按90元/月m2，出租率按100%考慮。自營商場租賃收入估算表 單位:萬元年 度20042005200620072008200920102043年毛租金收入——2,0904,1815,6168,2089,0299,932注：上表第13年租金按130元/月m2，第4年租金按180元/月m2，第56年租金在前一年的基礎(chǔ)上按10%遞增，第7年起，假設(shè)租金不變，按照第6年的租金測算。第1年出租率按67%，第2年出租率按67%，第3年出租率按90%，以后年度按95%考慮。***租賃收入估算表 單位:萬元年 度20042005200620072008201420152053年毛租金收入————1,4852,9702,9703,630注：上表第210年租金按45元/月平方米, 第11年起租金按55元/月平方米,出租率按100%考慮。自營寫字樓租賃收入估算表 單位:萬元 年 度20042005200620072008201420152053年毛租金收入————8402,0402,2802,565注：上表第210年租金按80元/月平方米, 第11年起租金按90元/月平方米,第1年出租率按70%,第2年出租率按85%,以后年度按95%考慮。租賃收入估算匯總表 單位:萬元年末20042005200620072008200920102014201520242025204320442053年毛租金收入——275078261194614778155991650217807182876195經(jīng)測算，該項目現(xiàn)金流量指標(biāo)如下： 財務(wù)內(nèi)部收益率＝%財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)＝78,成本利潤率＝（項目凈經(jīng)營收入現(xiàn)值累計之和總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本＝（135,）/＝%成本收益率＝項目正常年份的年凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本＝12,＝%從上表的數(shù)值可以得出，該投資項目的總開發(fā)成本70,，財務(wù)凈現(xiàn)值為78,，大于零。%，大于平均收益率水平。%，因此該項目經(jīng)濟效益較好。八、項目不確定性分析該項目凈經(jīng)營收入現(xiàn)值累計之和135,，總開成本累計之和70,。盈虧平衡點的計算原則為：項目凈經(jīng)營收入累計之和=總開發(fā)成本累計之和經(jīng)測算，%,本項目全部投資及貸款本息均可收回。 評估項目為商業(yè)和寫字樓項目，商業(yè)的市場租金收入起伏最大，針對租金收入的不確定性，我們做出了項目在正常租金、保守租金、樂觀租金、及保本租金等四種情況下的評估分析（成本保持不變），結(jié)論如下表： 正常租金保守租金樂觀租金保本租金正常年份租金價格（元/m2）商業(yè)（山姆）：55商業(yè)（自營）：218寫字樓（沃爾瑪）：45寫字樓（自營）：80商業(yè)（山姆）：商業(yè)（自營）：196寫字樓（沃爾瑪）：寫字樓（自營）：72商業(yè)（山姆）：商業(yè)（自營）：240寫字樓（沃爾瑪）：50寫字樓（自營）：88商業(yè)（山姆）：商業(yè)（自營）：寫字樓（沃爾瑪）：寫字樓（自營）：凈現(xiàn)值（萬元）78,65,41392,5390成本利潤率%%%0本項目面臨風(fēng)險因素主要有成本、租金收入、開發(fā)周期、工程質(zhì)量、政府政策等，其中租金收入和成本是影響項目利潤的兩個關(guān)鍵因素，下面就租金收入增減和成本增減進行了敏感性分析測算。 《敏感性分析表》經(jīng)測算可知:1. 項目租金收入變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，2. 項目成本的變動對項目效益影響較大。3. 租金收入和成本在不利因素影響下，項目經(jīng)濟指標(biāo)仍然較好，說明項目抗風(fēng)險能力較好。4. 保證出租價格和出租率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是實現(xiàn)較好經(jīng)濟效益的有效保證。九、項目風(fēng)險評估及規(guī)避途徑從深圳市目前商業(yè)市場來看，八大商圈的改造、形成風(fēng)起云涌，關(guān)內(nèi)、關(guān)外的造mall運動也風(fēng)風(fēng)火火。僅龍崗2003年一年就有100多萬平方米的商業(yè)面積入市，羅湖華潤中心等商業(yè)旗艦也正在積極打造。預(yù)測未來幾年將有更多的商業(yè)物業(yè)陸續(xù)投入使用，也將形成更加激烈的商業(yè)競爭。如何準(zhǔn)確做好項目的市場定位，制定合理的營銷、租賃、商場經(jīng)營管理的策略，從而成功運營自有商場面積的招商、經(jīng)營，如期回收資金、獲得經(jīng)濟效益，將是本項目規(guī)避市場風(fēng)險的最最好途徑。經(jīng)營管理的風(fēng)險在于有沒有商家的跟進和聚集人氣。對于如何規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險，建議：項目建設(shè)前認真作好的市場調(diào)研，聯(lián)系好幾家有實力和高知名度的商家，同時全方位發(fā)布宣傳廣告，為項目造勢，確保項目出租招商的成功。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程成本增加5%，%,即2,，%；反之，凈現(xiàn)值增加，內(nèi)部收益率增加。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。本項目計劃從銀行貸款40,700萬元，占項目開發(fā)建設(shè)總成本約70%，假如開發(fā)商建設(shè)資金籌措計劃不能落實,造成建設(shè)資金不足而停工；或由于出租不好，資金不能按預(yù)期回籠,則存在還貸壓力，故項目開發(fā)建設(shè)的金融財務(wù)存在一定風(fēng)險。要合理規(guī)避金融財務(wù)風(fēng)險,就必須從資金成本和開發(fā)資金回收考慮，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，重點做好以下幾項工作:1) 落實信貸資金銀行，保證建設(shè)資金籌措計劃的實施。2) 開拓多種融資渠道。3) 建立嚴(yán)格的資金監(jiān)管制度。十、項目環(huán)境評估該項目屬于香密湖片區(qū)，緊鄰園博園。本片區(qū)的規(guī)劃功能定位為：以旅游功能為主，以居住和辦公功能為輔的，高品質(zhì)的城市旅游綜合區(qū)。旅游市場定位是：以動態(tài)參與型旅游為主，以購物、休閑和商務(wù)旅游為輔的大型旅游度假區(qū)。香密湖片區(qū)，是一個正在建設(shè)中的地區(qū)，縱觀深圳市整個地形、地貌，該片區(qū)是深圳市帶狀城市景觀展示中心中最具有開放空間特色的地區(qū)，山海相望、空間開敞。片區(qū)擁有城市絕版的自然條件和交通條件，是新興的高檔居住區(qū)和新興寫字樓區(qū)。同時擁有豐富的旅游資源，是深圳未來旅游重地之一。本片區(qū)路網(wǎng)發(fā)達、交通便利，廣深高速公路在本區(qū)有直接入口，深南、北環(huán)、僑香路、紅荔路、香蜜湖路、農(nóng)林路、農(nóng)園路、香梅路、僑城西路，四橫五縱可以自由往來市區(qū)各地。缺點：摻雜陳舊居住區(qū)，缺乏公共交通服務(wù)及商服配套。十一、項目可行性研究結(jié)論項目建設(shè)手續(xù)的結(jié)論性意見本項目屬房地產(chǎn)商業(yè)/寫字樓開發(fā)項目，符合國家商業(yè)/寫字樓開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；目前，本項目土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)，目前正在辦理出讓手續(xù)。土地取得合法；根據(jù)委托方介紹，地價款正在支付過程，同時進行立項手續(xù)的辦理，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。項目建設(shè)后續(xù)資金有保證項目建設(shè)資金來源于自籌資金和銀行貸款。項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機會。項目經(jīng)濟效益良好經(jīng)測算該項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項 目指 標(biāo)1占地面積（m2）62,2總建筑面積（m2）190,3項目總投資（萬元） 70,4項目凈經(jīng)營收入現(xiàn)值（萬元） 135,5成本利潤率（稅前）%6成本收益率%7財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）78,8財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%9動態(tài)投資回收期（年）10貸款償還期（年）7綜上所述，本項目可行。第四部分 附表與附件: 規(guī)劃方案圖(一)規(guī)劃方案圖(二) 5