2007年濟(jì)南北閘項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研定位報(bào)告-資料下載頁
2024-12-07 19:49本頁面
【正文】 ?與同區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目相比 ， 適度提高產(chǎn)品配置 ， 包括建材 、外立面 、 景觀等 ， 優(yōu)化性價(jià)比 。 ?規(guī)避用地現(xiàn)狀的負(fù)面影響 。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 區(qū)域在售項(xiàng)目容積率 翡翠郡 碧水尚景 金田苑 君逸左岸 濼安廣場(chǎng) 陽光水岸 鼎舜趙苑 金容花園 天和園 目前區(qū)域多層容積率控制在 ；多層和小高層的組合產(chǎn)品容積率控制在 － 。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 本項(xiàng)目容積率分析 ? 通常情況下，容積率與利潤(rùn)率呈正相關(guān) ? 在容積率一定的條件下，高利潤(rùn)率的物業(yè)比例越高，總利潤(rùn)率也就越高 綜合考慮本項(xiàng)目用地特征及利潤(rùn)追求， 建議容積率設(shè)定在 － 。 市場(chǎng)定位 經(jīng)過前面對(duì)市場(chǎng)狀況的分析總結(jié)及預(yù)測(cè)、潛在價(jià)值的挖掘、核心價(jià)值的建立，以及目標(biāo)客戶群的定位， 接下來我們?yōu)轫?xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位，找到突破口，建立項(xiàng)目的差異化的市場(chǎng)形象。 第六部分 項(xiàng)目定位分析 根據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的狀況，結(jié)合項(xiàng)目主客觀條件，確立本案的主題概念方向?yàn)椋? 濼口商圈 : 濟(jì)濼路上首席運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)、財(cái)富社區(qū)。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 濟(jì)南北部市場(chǎng)的 中高檔 方向 市場(chǎng)定位 價(jià)格定位 下面將根據(jù)市場(chǎng)狀況，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格及目標(biāo)客戶的承受能力進(jìn)行分析，最終給出本項(xiàng)目最宜實(shí)現(xiàn)的價(jià)格定位。 第六部分 項(xiàng)目定位分析 一、定價(jià)原則 ? 價(jià)格制定應(yīng)采取競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)價(jià)法的原則。 ◆價(jià)格制定要考慮本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)和開發(fā)周期，要采取低開高走、逐步拉動(dòng)的策略，以便切入和引爆市場(chǎng)。 ◆項(xiàng)目的價(jià)值最大化 ◆目標(biāo)客戶的承受能力 價(jià)格定位 二、定價(jià)方法 結(jié)合以上分析，價(jià)格定位采取競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法。 項(xiàng)目定價(jià)主要參考因素細(xì)化為 14項(xiàng)，各單項(xiàng)的權(quán)重確定主要依據(jù)房地產(chǎn)公司多年的定價(jià)經(jīng)驗(yàn)和本地市場(chǎng)中其對(duì)銷售及價(jià)格影響程度而確定。 主要參考樓盤為項(xiàng)目周邊的在售項(xiàng)目和本市在售同類項(xiàng)目。 小項(xiàng) 權(quán)重 翡翠郡 濼安廣場(chǎng) 碧水尚景 本案 環(huán)境 6 4 4 4 4 周邊配套 8 6 6 7 6 升值潛力 3 2 2 2 2 交通 10 8 8 8 8 建筑形態(tài) 12 11 5 11 11 戶型 11 9 8 10 9 社區(qū)規(guī)模 3 3 2 3 3 園林綠化 8 7 4 7 5 立面造型 4 3 2 3 3 建材及品質(zhì) 5 4 3 4 4 會(huì)所配套 4 4 2 4 3 工期 9 5 9 6 3 物業(yè)管理 7 6 5 6 6 品牌形象 10 9 8 9 8 總計(jì)分 100 81 68 84 75 折后均價(jià) 4600 3800 4700 價(jià)格性能比 價(jià)格性能比為項(xiàng)目的平均價(jià)格除以項(xiàng)目綜合總分，比值反映了項(xiàng)目單位功能的價(jià)格，價(jià)格性能比越低，說明客戶在購買單位功能時(shí)付出的價(jià)錢越低，樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力也就越強(qiáng)。 本項(xiàng)目綜合得分 75分，以下為模擬價(jià)格推算： ● 如果取濼安廣場(chǎng)性能價(jià)格比 ，則本案銷售均價(jià)為 73＝ 4191元 /平米； ● 如果取碧水尚景性能價(jià)格比 ，則本案銷售均價(jià)為 75＝ 4169元 /平米； ● 如果取翡翠郡性能價(jià)格比 ，則本案銷售均價(jià)為 75＝ 4259元 /平米； 取三者性能價(jià)格比平均值 ，則本案銷售均價(jià)為 75＝ 4215元 /平米。 同時(shí)結(jié)合 《 第五部分需求市場(chǎng)分析 》 相關(guān)結(jié)論，綜合考慮區(qū)域發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、區(qū)域客戶的單價(jià)及總價(jià)承受能力、期房及增值等各因素，建議銷售均價(jià)在： 價(jià)格策略： 低開高走，首期開盤價(jià)格以低于均價(jià) 10％實(shí)施。 為了一上市便形成熱銷局面，建議 開盤初期均價(jià)為 3900元 /m2，低價(jià)入市 先聲奪人，快速回籠資金；項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期，根據(jù)市場(chǎng)情況，可以將均價(jià) 逐年上調(diào) 至 4900－ 5000元 /m2，在傳達(dá)升值信息的同時(shí)，以走俏市場(chǎng)、進(jìn)入現(xiàn)房為由，拉動(dòng)價(jià)格的不斷上漲。 縱觀區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，都采取了低開高走的價(jià)格策略， 且價(jià)格增幅在 12％左右。 銷售額估算－－ 本項(xiàng)目銷售額測(cè)算按占地面積 ，容積率 容積率 建筑面積 保守價(jià)格 樂觀價(jià)格 保守銷售額 樂觀銷售額 235030 4400 4800 1034132022 1128144000 247400 4400 4800 1088560000 1187520220 項(xiàng)目定位結(jié)論 ? 客群定位 濟(jì)南北部西部為主、中部為輔，輻射全市的二次置業(yè)和首次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條件和體現(xiàn)自身的社會(huì)地位。 濼口商圈 : 濟(jì)濼路上首席運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)、財(cái)富社區(qū) ? 市場(chǎng)定位 ? 價(jià)格定位 （正文結(jié)束） 附：世紀(jì)萬邦服務(wù)內(nèi)容及工作流程 : 工作階段 時(shí)間安排 階段工作目標(biāo)及內(nèi)容 提交成果 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究階段 2022年 6月 第一階段 相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研及分析 相關(guān)產(chǎn)品調(diào)研及分析 市場(chǎng)需求及目標(biāo)客群調(diào)研及分析 《 市場(chǎng)研究報(bào)告 》 項(xiàng)目定位階段 2022年 6月 第二階段 項(xiàng)目地塊情況及 SWOT分析 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略及整體定位 項(xiàng)目開發(fā)策略及運(yùn)作方案 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 《 項(xiàng)目定位報(bào)告 》 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議階段 2022年 月 第三階段 總體規(guī)劃建議 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)建議 配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（包括商業(yè)） 開發(fā)節(jié)奏建議 運(yùn)營(yíng)管理建議 《 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 》 營(yíng)銷策略階段 2022年 月 第四階段 營(yíng)銷市場(chǎng)分析 項(xiàng)目營(yíng)銷 SWOT分析 營(yíng)銷形象定位： CIS（ MI、 VI、 BI） 總體營(yíng)銷策略制定 《 營(yíng)銷策略報(bào)告 》 預(yù)祝北閘項(xiàng)目開發(fā) 取得完滿成功！ 構(gòu)筑價(jià)值 成就夢(mèng)想 塑造品牌
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