【文章內(nèi)容簡介】 商圈結(jié)構(gòu)已基本成型， 逐步形成淄博市級輔 助次商圈商圈主要商業(yè)項目：大潤發(fā) 新世界步行街 利群蓮池購物廣場 齊賽數(shù)碼銀座五里橋店尚美第三城12本項目3456張店區(qū)商圈分析 大潤發(fā)商圈 p 淄博大潤發(fā)主要由兩大板塊組成，一塊是 大型的平價賣場，為淄博市民提供 30000 余種優(yōu)質(zhì)商品，品種豐富；另一塊是品牌 商店街，聚集了黃金珠寶、化妝品、 飾 品、 服裝、運動、皮具、鞋、食品、綜合服務(wù)等 系列國際、國內(nèi)知名品牌p 大潤發(fā)優(yōu)質(zhì)的精裝修與國際化一流管理服 務(wù)與本土傳統(tǒng)超市形成鮮明的對比，并且 提供免費停車位，在商品價格上一直堅持 “ 市場最低價 ” 將商品提供給前來消費的 顧客。得到了市場的一致好評，大受淄博 消費者歡迎，每天都有著大量的人潮涌入 賣場，經(jīng)營狀況良好典型商業(yè)概況 —— 大潤發(fā)超市張店區(qū)商圈分析 大潤發(fā)商圈 內(nèi)部商業(yè)街 金銀珠寶休閑服飾超市賣場外立面張店區(qū)商圈分析 大潤發(fā)商圈 p 新世界商業(yè)街位于西四路北段，南起商場西路，北止 華光路，縱貫張店城區(qū)主要交通干道共青團西路和人 民西路，呈南北走向，全長 ，寬 14米，兩側(cè)建 筑 2至 6層不等，總建筑面積 25萬平方米，總占地面積 7 萬平方米，由南、中、北三段組成p 新世界商業(yè)街現(xiàn)有各色商家 300戶左右，形成了以餐飲 小吃、各品牌服裝店、特色產(chǎn)品、旅館、網(wǎng)吧、健身 中心、美容美發(fā)、休閑娛樂等為特色的街區(qū)p 現(xiàn)時該商業(yè)街平均的租金維持在 ～ /平米 / 天，南邊商鋪的租價較高。經(jīng)過兩次交通主干道分隔 后，向北街段的租金逐漸降低p 靠近大潤發(fā)超市的店鋪經(jīng)營情況最好，其他的稍差些典型商業(yè)概況 —— 新世界步行街張店區(qū)商圈分析 大潤發(fā)商圈 零售商鋪步行街入口零售商鋪步行街零售商鋪張店區(qū)商圈分析 大潤發(fā)商圈 典型商業(yè)概況 —— 尚美第三城p 剛進入市場，經(jīng)營情況有待市場考證張店區(qū)商圈分析 大潤發(fā)商圈 p 新世界步行街頂端與大潤發(fā)超市交匯處構(gòu)成本商圈最為繁華的路段。新世界步行街由北往南商 業(yè)氣氛逐漸變淡，沿街商業(yè)主要以服裝店、網(wǎng)吧、旅館為主，檔次較低p 商圈內(nèi)人氣最旺、生意最好的商家當(dāng)屬大潤發(fā)、其次尚美第三城、新世界商業(yè)街排最 后，依商家經(jīng)營檔次排序：大潤發(fā)、尚美第三城、新世界商業(yè)街p 此商圈內(nèi)住宅項目較多，人流較密集p 因商圈內(nèi)現(xiàn)主要大型項目是超市形式，消費者主要由學(xué)生、家庭主婦、中老年人組成，消費需 求多以家庭消費與日常生活消費為主p 本項目位于大潤發(fā)商圈，入市后將可增強商圈影響力p 隨著黃金國際的入市及政府的西遷 ,該商圈內(nèi)的現(xiàn)有資源已無法滿足日益增長的消費需求 , 這 也同時為本項目提供了很大的發(fā)展空間大潤發(fā)商圈分析小結(jié)張店區(qū)商圈分析 商圈對比對本項目的發(fā)展啟示?引入時尚、新穎業(yè)態(tài) ，增加大潤發(fā)商圈的活力?開發(fā)大型綜合型商業(yè) ，加速大潤發(fā)商圈的發(fā)展張店區(qū)銷售類商業(yè)分析 銷售類商業(yè)分布柳泉路銷售類商業(yè)分布聯(lián)通路銷售類商業(yè)分布金晶大道銷售類商業(yè)分布世紀(jì)路銷售類商業(yè)分布張恒路銷售類商業(yè)分布華光路銷售類商業(yè)分布人民路銷售類商業(yè)分布西五路銷售類商業(yè)分布共青團路銷售類商業(yè)分布西六路銷售類商業(yè)分布西二路銷售類商業(yè)分布新世紀(jì)商業(yè)街銷售類商業(yè)分布張店區(qū)銷售類商業(yè)分析 已售商業(yè)張店區(qū)銷售類商業(yè)分析 已售商業(yè)張店區(qū)銷售類商業(yè)分析 在售商業(yè)張店區(qū)銷售類商業(yè)分析 匯總分析張店區(qū)銷售類商業(yè)分析 小結(jié)252。張店區(qū)的底商供應(yīng)大多只租不售；252。出租情況：一般；252。經(jīng)營狀況以美食街、聯(lián)通路和張恒路較好，娛樂休閑、餐飲類商業(yè)較為集中；252。租賃市場：由于底商普遍為散售、缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、招商及后期管理， 租金水平在 /天 /平米；252。營銷理念：處于初步階段無法合理的把控營銷節(jié)奏；252。底商銷售基本沒有投資回報的承諾；252。張店區(qū)的商鋪大多為一帶二或一層作為一個銷售單元，三層商鋪較少，經(jīng)營狀況一般張店區(qū)餐飲類商業(yè)分析張店區(qū)餐飲類商業(yè)分析 小結(jié)張店區(qū)餐飲類商業(yè)呈現(xiàn)出以下特點252。餐飲類特色品種較少252。服務(wù)水平有待提高252。當(dāng)?shù)乜谖遁^重，以博山菜，川菜、海鮮類居多252。對各地特色餐飲期待較強252。大餐飲：相對分散，面積較大。大餐飲基本為獨立門戶的多樓層配置格局；特色餐飲：既集中又分散，相對集中的餐飲店在王府井步行街、張恒路、聯(lián)通路；特色餐飲主要以街邊店為主，主流的店鋪面積在 100400 ㎡ 之間，大多臨街特色餐飲店都是一層及一帶二，少量有一帶三的格局張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析 KTV張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析 全球通電影院淄博全球通電影城是淄博市電影公司投資2023余萬元興建的大型影城，全球通電影城是山東省第一家完全按照五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的電影城，其效果達(dá)到國內(nèi)一流水平張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析 豪樂電玩城目前淄博張店區(qū)的電玩城數(shù)量較少，且其配套設(shè)施相比同類城市較為低檔，消費環(huán)境也較差，生意不是很好，進一步提升發(fā)展的空間較大張店區(qū)休閑娛樂類商業(yè)分析 小結(jié)張店區(qū)休閑類商業(yè)呈現(xiàn)出以下特點252。以 KTV為主，電影院、電玩城、洗浴中心相對較少；252。KTV分布較為集中 ,其檔次大多為中低檔，規(guī)模較小，經(jīng)營狀況一般；252。電影院以全球通電影院的檔次較高，規(guī)模較大，經(jīng)營狀況較好，客流輻射全市及周邊；252。檔次較高的電玩城和洗浴中心都較少，消費環(huán)境和服務(wù)都不是很好，經(jīng)營狀況也不佳；252。張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)整體檔次不高，配套設(shè)施和服務(wù)水平有待加強，可提升發(fā)展的空間較大張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析 雍庭洗浴中心目前淄博張店區(qū)的洗浴中心較多，檔次不一，大多為中低檔次，生意一般 認(rèn)知度最高分布廣、多（商場內(nèi)均有超市），輻射范圍大，當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)可度高，本地消費市場還停留在生活便利型階段；區(qū)域內(nèi)存在大量農(nóng)貿(mào)市場，業(yè)態(tài)發(fā)展?jié)摿Υ?。輻射范圍廣能吸引當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域中高收入人群前去消費，以利群、日百、銀座為中心，檔次以中低檔為主。目前空白購物中心作為商業(yè)的大型綜合體本地目前空白，一則大型購物中心對開發(fā)商資金實力要求很高；二則購物中心的經(jīng)營要求較高的商業(yè)運作經(jīng)驗和能力供應(yīng)活躍所有新建住宅小區(qū)均有一定面積用于銷售的底商，供應(yīng)活躍，但由于缺少主力店的帶動，且底商規(guī)模有限，物權(quán)分散，無法吸引優(yōu)質(zhì)商戶，因此目前底商租金較低、空置率較高，尤其不臨街的底商表現(xiàn)尤為明顯未來發(fā)展 保持市場影響力，但壟斷性會削弱 市場提升供應(yīng)會保持，但會更注重商業(yè)主題和業(yè)態(tài)的規(guī)劃超市 百貨 購物中心 底商市場提升商業(yè)市場特征總結(jié) 商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)市場特征總結(jié) 商業(yè)品牌國際名品進入中國時間早；商品種類為手表、鞋等中國推廣力度強、市場影響力廣的國際運動休閑品牌主要為服裝類；國際品牌進入不多；非當(dāng)季最新款式運動休閑品牌時尚品牌大眾服裝多為在二、三線城市推廣力度強的國內(nèi)服裝服飾品牌餐飲休閑娛樂國際知名快餐；休閑娛樂設(shè)施發(fā)展遲緩品牌空白　　　　國際知名化妝品品牌；　更多國際時尚服飾品牌；　設(shè)計新穎，針對年輕時　尚人群的國內(nèi)服飾品牌；　主題、時尚餐廳；　中高檔中餐廳； 數(shù)字影城 大型連鎖 KTV 電玩城 兒童體驗中心商業(yè)市場特征總結(jié) 商業(yè)品牌消費結(jié)構(gòu)不平衡，留在本地的消費力水平和檔次都不夠內(nèi)向型：普通居 民消費特征明顯本地化、內(nèi)向化 外向型：消費力 最強的中青年消 費力外流至濟南 青島、京津及日、 韓地區(qū)攔截外流消費力攔截外流消費力對本項目發(fā)展的主要啟示商業(yè)市場特征總結(jié) 消費特征淄博現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營的不足：p 對于商廈或購物中心一般遵循業(yè)態(tài)比例分配原則為：零售：餐飲：娛樂 =52： 18： 30的產(chǎn)業(yè) 經(jīng)營黃金比例 （可適當(dāng)調(diào)整），全淄博現(xiàn)有商廈還是以百貨業(yè)態(tài)為主，內(nèi)部娛樂及餐飲相對薄 弱，未能在功能和形式上體現(xiàn)出異業(yè)互補。 異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，更 便捷的滿足一站式服務(wù)，提高其消費興趣。例如：顧客逛購疲勞時，可有美味的特色餐飲 店、香醇的咖啡館、清香的功夫茶社或影院及游戲機房另其休息放松來得以互補，在這方 面對于我們的項目有很大的提升空間p 對于商戶的選擇性不強： 經(jīng)走訪，淄博市內(nèi)商業(yè)街對于底商無任何經(jīng)營約束及限制， 不符合商業(yè) 長期經(jīng)營性的特點p 經(jīng)營形象的重視程度有待提升： 經(jīng)營形象不僅僅是商場內(nèi)的裝修檔次規(guī)格，在此前提下更 重要的是員工的人員形象及服務(wù)意識與專業(yè)性，此問題不僅僅是關(guān)系到營業(yè)額，更會影響 到顧客對于商場的認(rèn)知。例如：北京新光天地對于商戶的員工都會進行二次面試，對人員 形象、口頭表達(dá)能力、反應(yīng)能力等都會進行嚴(yán)格審核，對之后的服務(wù)方面嚴(yán)格把關(guān)；再比 如深圳的整體商業(yè)氛圍相對較強，員工的服務(wù)意識很高，這都是我們應(yīng)該得以重視的地方 綜上所述：在淄博現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境下，新增商業(yè)項目應(yīng)尋求突破商業(yè)市場特征總結(jié) 小結(jié)與青島、濟南對比分析城市居民可支配收入（元） 社會消費品零售總額走勢（億元）p 淄博 2023年的城市居民可支配收入是 17629元，相當(dāng)于青島、 濟南 2023年的水平；另外淄博當(dāng)年的消費性支出是 11447 元，相當(dāng)于青島 2023年的水平，濟南 20232023年之間的 水平p 在社會消費品零售總額方面， 20232023年近三年期間與青 島、濟南相比差距巨大，這說明淄博的消費品方面還有一定 的上升空間城市居民消費性支出（元）與青島、濟南對比分析 青島商業(yè)歷程青島商圈分布如下：? 中山路商圈? 臺東商圈? 香港路商圈? 李村商圈? 嶗山商圈? CBD商圈與青島、濟南對比分析 青島商圈分析CBD商圈臺東商圈中山路商圈李村商圈嶗山商圈